Texte pseudonymisé
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Rép. n° 2682/26
du 07/07/2026
L-BAIL-1014/25
Audience publique du sept juillet deux mille vingt-six
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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit
dans la cause e n t r e
PERSONNE1.),
demeurant à L-ADRESSE1.),
partie demanderesse,
représentée par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, établie et ayant son siège social à L-2146 LUXEMBOURG, 63-65, rue de Merl, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B240929, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse,
comparant à l’audience par Maître Romain BUCCI, avocat à la Cour, laquelle se présenta pour compte de la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA,
e t
PERSONNE2.),
demeurant à L-ADRESSE2.),
partie défenderesse ,
comparant à en personne,
Faits
L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 14 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 9 janvier 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.02.
Après trois remises, l’affaire fût utilement retenue à l’audience publique du mardi, 16 juin 2026 à 09.00 heures salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Romain BUCCI, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit les deux affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
le jugement qui suit :
Exposé du litige
Par contrat de bail conclu le 1er décembre 2021, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.), pour une durée allant du 1er décembre 2021 au 30 juin 2022, une chambre meublée dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer de 800 euros.
Depuis le 1er juillet 2022, le contrat est devenu à durée indéterminée.
Par requête déposée le 14 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer, pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE2.) et pour l’entendre condamner au paiement de la somme de
- 9.541,57 euros au titre des arriérés de loyers, outre les intérêts,
- 3.200 euros au titre d’indemnité de relocation, outre les intérêts,
- 1.170 euros au titre des frais d’avocat.
Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000 euros, à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire en ce qui concerne la condamnation pécuniaire et la condamnation de PERSONNE2.) au paiement des frais et dépens de l’instance.
Les moyens et prétentions des parties
A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que par SMS du 29 janvier 2024, PERSONNE2.) l’aurait informé qu’il allait quitter les lieux « dans les prochains jours ». Courant du mois de février 2024, un autre locataire l’aurait informé que PERSONNE2.) aurait quitté lieux en laissant les clés dans la chambre qui avait été vidée intégralement des effets personnels de PERSONNE2.).
Il expose qu’au moment de son départ, PERSONNE2.) lui redevait encore des arriérés de loyers pour les mois de mars 2023 à février 2024. De plus, PERSONNE2.) n’aurait pas respecté le délai de préavis fixé par le contrat de bail, de sorte qu’une résiliation judiciaire du contrat aux torts du locataire devra être prononcée.
Enfin, il demande la condamnation de PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyer.
A l’audience des plaidoiries du 16 juin 2026, PERSONNE1.) augmenté sa demande en paiement des arriérés de loyers pour la porter à la somme de 12.741,57 euros.
Il a encore augmenté sa demande en paiement des honoraires d’avocat pour la porter à la somme de 3.604,94 euros.
Pour le surplus, il s’est référé à la requête introductive d’instance.
PERSONNE2.) n’a pas contesté le montant des arriérés de loyers réclamé, il a juste demandé à se voir allouer un échelonnement pour le remboursement.
Sur question du tribunal, il a indiqué avoir quitté es lieux loués le 1er février 2024.
Appréciation
Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.
La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.
En l’espèce, PERSONNE1.) réclame, aux termes de sa requête introductive d’instance, le paiement des loyers pour les mois de décembre 2021 à février 2024 inclus, soit la somme de 9.541,57 euros.
A l’audience des plaidoiries du 16 juin 2026, il a fait verser un décompte aux termes duquel il réclame les loyers redûs pour les mois de mars 2024 à mai 2024 inclus. Il a porté sa demande à la somme de 12.741,57 euros au titre des arriérés de loyer.
L’augmentation du montant réclamé au titre d’un chef de la demande initiale constitue une demande additionnelle recevable, dès lors qu’elle présente un lien suffisant avec les prétentions originaires.
En l’espèce, la partie requérante augmente sa demande à concurrence des loyers et avances sur charges échus depuis le dépôt de la requête introductive d’instance. Ladite demande ayant un lien suffisant avec la demande initiale, elle est à déclarer recevable.
Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Conformément audit article, il appartient à la partie requérante d’établir le bien-fondé de sa demande.
En l’espèce, PERSONNE1.) réclame les loyers en souffrance pour la période allant du mois de décembre 2021 au mois de mai 2024 inclus, soit la somme de 12.741,57 euros.
Sur question du tribunal, il a indiqué que les lieux loués avaient été libéré courant du mois de février 2024, de sorte qu’il réclamerait les loyers redûs jusqu’au mois de février 2024 ainsi qu’une indemnité de relocation équivalente à trois mois.
En l’espèce, il ressort des éléments soumis à l’appréciation du tribunal que les loyers pour les mois de mars 2023 à février 2024 sont en souffrance, soit la somme de 9.600 euros (800x12).
A cela s’ajoute que pour le mois de juillet 2022 PERSONNE2.) a payé 658,43 euros au lieu des 800 euros redus et qu’au mois de septembre 2022 il s’est uniquement acquitté d’un montant de 200 euros.
Par conséquent, PERSONNE2.) redoit à ce jour la somme de 10.341,57 euros 9.600+ (800-658,43)+(800-200) au titre des arriérés de loyers pour la période allant du mois de décembre 2021 au mois de février 2024 inclus.
Il ressort du décompte versé en cause qu’une garantie locative à hauteur de 800 euros a été payée et que PERSONNE1.) en a tenu compte dans son décompte.
Aux termes de son décompte, PERSONNE1.) réclame encore le paiement des loyers pour les mois de mars, avril et mai 2024, or cette demande fait double emploi avec la demande en paiement d’une indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyer.
Au vu des éléments qui précèdent, et compte tenu des aveux de PERSONNE2.) quant aux arriérés de loyer en souffrance, il y a lieu de déclarer la demande de PERSONNE1.) fondée à concurrence de la somme de 9.541,57 euros (10.341,47-800).
Il y partant lieu de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 9.541,57 euros, avec les intérêts légaux à partir du 14 novembre 2025, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.
PERSONNE2.) a demandé à se voir allouer des délais de paiement pour apurer sa dette.
L’article 1244 du code civil dispose que le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une dette, même divisible. Les juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes choses demeurant en état.
Les délais de paiement sont ainsi des moyens exceptionnels et facultatifs que la loi permet d’octroyer pour venir en aide à un débiteur malheureux en reportant ou en échelonnant le paiement de la dette. Ces moyens doivent être utilisés avec modération, le principe étant que le débiteur doit exécuter l’obligation immédiatement, sauf le cas où un terme est fixé par la loi ou la convention entre parties. Le juge doit avoir égard à la situation des parties et peut octroyer les délais de grâce au débiteur malheureux et de bonne foi.
Le délai de grâce prévu à l’article 1244 du code civil n’est à accorder que s’il apparaît comme vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce sollicité, le débiteur pourra s’acquitter intégralement de sa dette, ce qui présuppose qu’il soumette à la juridiction saisie une projection approximative de l’évolution future de sa situation financière et en fonction de cette projection indique la durée requise du terme de grâce sollicité.
En l’espèce, PERSONNE2.) ne fournit ni des indications précises sur l’ensemble de sa situation financière actuelle, ni sur l’évolution future de cette situation. Par ailleurs, ils ne versent aucune pièce justifiant leurs dires.
Le tribunal ne se trouve donc pas en mesure d’apprécier la situation financière actuelle de la partie défenderesse, ni son évolution à court ou moyen terme.
Sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement est par conséquent à rejeter.
PERSONNE1.) demande à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de PERSONNE2.) et la condamnation de ce dernier au paiement d’une une indemnité de relocation de 3.200 euros.
A l’audience des plaidoiries du 16 juin 2026, il a réduit sa demande en paiement d’une indemnité de relocation à la somme de 2.400 euros, correspondant à trois mois de loyer.
Il y a lieu de lui en donner acte.
Il est constant en cause que le contrat de bail signé entre parties stipule, sous la clause « début et durée du contrat » que « le contrat de bail court du 1er décembre 2021 au 30 juin 2022 ».
Suivant les déclarations de PERSONNE1.), non contestées par PERSONNE2.), le contrat de bail a été prorogé à partir du 1er juillet 2022 pour une durée indéterminée.
En présence d’un contrat à durée indéterminée, le locataire doit respecter le préavis suivant l’usage des lieux, qui est le même que celui du bailleur en cas de résiliation du bail pour motifs graves et légitimes, à savoir 3 mois (Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, n°415).
Par conséquent, PERSONNE2.) ne pouvait résilier le contrat de bail que moyennant le respect d’un préavis de droit mois.
En l’occurrence, il ressort des éléments de la cause que PERSONNE2.) a informé le bailleur fin janvier 2024 de son intention de quitter les lieux loués et que ceux-ci étaient libre de toute occupation dans le courant du mois de février 2024.
Il est dès lors constant en cause que PERSONNE2.) n’a pas respecté le délai de préavis de trois mois.
Au cas ou le locataire ne respecte pas le préavis, il doit payer au bailleur « le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation » conformément à l’article 1760 du code civil qui dispose
« En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus ».
L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture du bail (M. La Haye et J. Vankerckhove, Les Novelles, Le louage des choses, I n°408).
Si aucune indemnité de relocation n’est prévue au contrat de bail, il appartient au juge d’estimer, selon les circonstances, le temps nécessaire à la relocation, visé par l’article 1760 du code civil sans être obligé à respecter le délai de congé. Le tribunal n’est tenu par aucune règle absolue.
L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur (op. cit).
En l’espèce, il est constant en cause que PERSONNE2.) a quitté les lieux loués dans le courant du mois de février 2024, aucun élément de la cause ne permettant d’établir la date avec précision.
Par conséquent, l’indemnité de relocation prend cours à partir du 1er mars 2024 et pour une durée de trois mois, correspondant au préavis qui aurait dû être respecté.
Au vu de l’absence de toute contestation de la part de PERSONNE2.), il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) relative à une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer, à savoir 2.400 euros (3 x 800) et de condamner PERSONNE2.) au paiement de la somme de 2.400 euros, avec les intérêts légaux à partir du 14 novembre 2025, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.
PERSONNE1.) demande la condamnation de PERSONNE2.) au remboursement des frais d’avocat à concurrence de la somme de 3.604,95 euros aux termes des plaidoiries.
Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du code civil.
S’il est ainsi vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine première dans le contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si le dommage dont se plaint la victime trouve sa cause dans la faute du responsable, le recours à l’avocat pour obtenir indemnisation de ce dommage, bien que distinct du dommage initial, est une suite nécessaire de cette faute et partant en lien causal avec elle.
Le choix délibéré de la partie requérante de recourir aux services d’un avocat pour recouvrer sa créance ne constitue donc pas un préjudice imputable à une faute de la partie défenderesse.
Il en découle que les frais et honoraires d’avocat doivent rester à charge de PERSONNE1.) et sa demande y afférente est à dire non fondée.
PERSONNE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de 2.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).
Comme il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) les sommes exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 300 euros.
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.
Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de mettre les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE2.).
Par ces motifs
le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,
reçoit la demande en la forme,
la dit recevable,
donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement des arriérés de loyer,
donne acte à PERSONNE1.) de la réduction de sa demande en paiement d’une indemnité de relocation,
dit fondée la demande en paiement des arriérés de loyers à concurrence de la somme de 9.541,57 euros,
partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 9.541,57 euros, avec les intérêts légaux à partir du 14 novembre 2025, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,
rejette la demande de PERSONNE2.) en octroi de délais de paiement,
dit fondée la demande en paiement d’une indemnité de relocation,
partant condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 2.400 euros, avec les intérêts légaux à partir du 14 novembre 2025, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,
dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en remboursement des frais et honoraires d’avocat, et en déboute,
dit fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,
partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 300 euros de ce chef,
dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,
condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.
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Séverine LETTNER Juge de paix |
Michel BLOCK Greffier |
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