Texte pseudonymisé
Avertissement: Ce document pseudonymisé a une valeur purement informative. Le document original seul fait foi.
Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.)
par décision du vice-bâtonnier Pierre SCHLEIMER du 8 mai 2026
Rép. n° 2683/26
du 07/07/2026
L-BAIL-1083/25
Audience publique du sept juillet deux mille vingt-six
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit
dans la cause e n t r e
PERSONNE2.),
demeurant à L-ADRESSE1.),
partie demanderesse,
comparant à l’audience par Maître Bob BIVER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
e t
PERSONNE1.),
demeurant à L-ADRESSE2.),
partie défenderesse ,
comparant à l’audience par Maître Gabriela SCHMIT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
Faits
L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 9 décembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 20 janvier 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.15.
Après trois remises, l’affaire fût utilement retenue à l’audience publique du mardi, 16 juin 2026 à 09.00 heures salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Bob BIVER, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.) et Maître Gabriela SCHMIT, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit les deux affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
le jugement qui suit :
Exposé du litige
Par contrat de bail conclu le 30 janvier 2024 avec effet 2024, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.), pour une durée d’une année renouvelable tacitement, un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 950 euros et d’une avance sur charges mensuelle de 310 euros, payables ensemble et d’avance le premier de chaque mois.
Par donation du 18 mars 2022, PERSONNE3.) a fait une donation entre vifs et en avancement d’hoirie à son fils PERSONNE2.) portant sur la pleine propriété de l’ appartement sis à L-ADRESSE2.), se réservant l’usufruit dudit bien.
PERSONNE3.) est décédée en date du DATE1.), de sorte que la pleine propriété de l’appartement sis à L-ADRESSE2.) appartient désormais à PERSONNE2.).
Par courrier du 24 février 2025, PERSONNE2.) a procédé à la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 mai 2025 au motif qu’il entendrait réaliser des travaux de rénovation dans les lieux loués.
Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 9 décembre 2025, PERSONNE2.) a sollicité la convocation d’PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater qu’ PERSONNE1.) est occupante sans droit ni titre des lieux loués et voir ordonner son déguerpissement endéans un délai de 8 jours suivant la notification du jugement à intervenir.
Il demande encore à voir condamner PERSONNE1.) au paiement de la somme de 1.260 euros au titre d’indemnité à partir du 1er juin 2025, outre les intérêts légaux majorés de trois points.
Il demande enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros, à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et la condamnation d’PERSONNE1.) au paiement des frais et dépens de l’instance.
Les moyens et prétentions des parties
A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) fait valoir que par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 24 février 2025, il aurait résilié le contrat de bail conclu en date du 30 janvier 204 avec effet au 31 mai 2025 pour motifs graves et légitimes et ce conformément aux dispositions de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation.
Il explique que la résiliation serait motivée par son intention de réaliser des travaux de rénovation et de transformation dans les lieux loués et dont l’exécution ne serait pas compatible avec un maintien du locataire dans les lieux.
PERSONNE2.) fait valoir que malgré une résiliation en bonne et due forme et une mise en demeure, PERSONNE1.) occuperait toujours les lieux, de sorte qu’elle serait à considérer comme occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2025.
Il fait valoir qu’en raison de cette occupation sans droit ni titre, il serait en droit de réclamer le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer, soit 950 euros, à laquelle s’ajouterait une avance sur charge de 310 euros, à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à libération complète des lieux.
PERSONNE1.) se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de la demande.
Elle conteste la résiliation en faisant valoir que le bailleur resterait en défaut de rapporter la preuve du caractère urgent et nécessaire des travaux de rénovation envisagés. Elle conteste encore l’intention réelle du bailleur de faire exécuter lesdits travaux au motif que les devis versés en cause seraient postérieurs à la lettre de résiliation, par conséquent, le motif de résiliation ne serait pas crédible.
A titre subsidiaire, elle demande à se voir allouer un délai de déguerpissement de 6 mois.
Appréciation
Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.
La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.
Suivant l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que:
Il y a cependant lieu de retenir que le contrat de bail à durée déterminée ne peut être résilié qu’à son terme. Le préavis à respecter se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail. En d’autres termes, le délai de résiliation devant être observé dans le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe nécessairement par rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée de ce bail, qui est à respecter (Justice de Paix de et à Luxembourg, 28 mai 2008, Rép. fisc. n° 1995/08 ; Justice de Paix de et à Luxembourg, 15 juillet 2010, Rép. fisc. n° 3036/10 confirmé par Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 30 novembre 2010, n° 132.404).
Or, un congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont reportés à la prochaine échéance (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 19 octobre 2022 précité).
En l’occurrence, le contrat stipule que le bail est conclu pour une durée initiale d’un an ayant pris cours le 1er février 2024 et qu’il est renouvelable par tacite reconduction d’année en année sauf dénonciation écrite de trois mois avant l’expiration.
Suivant courrier du 24 février 2025, PERSONNE2.) a résilié le contrat avec effet au 31 mai 2025. Or, cette résiliation ne tient pas compte de l’échéance du contrat de bail.
Il y a partant lieu de retenir que le bail n’a pu être résilié qu’au 31 janvier 2026 et non pas au 31 mai 2025.
Selon la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le bailleur doit « établir » les motifs graves et légitimes. La charge de la preuve lui appartient donc, en cas de contestation par le locataire. Par contre la lettre de résiliation ne doit pas nécessairement mentionner les motifs graves et locataires, le locataire ne pouvant pas invoquer la nullité de la résiliation de ce fait, alors que ces motifs graves et légitimes peuvent encore être indiqués au moment des plaidoiries (Justice de Paix de et à Luxembourg, 21 décembre 2011, n° 4916/11, cité dans l’ouvrage de Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, 2e édition, n° 407, p.324).
En l’espèce, PERSONNE2.) invoque comme motif grave et légitime des travaux de rénovation substantiels rendant l’occupation du logement impossible ou dangereuse.
La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ne donne pas de liste de motifs graves et légitimes pouvant permettre une résiliation. Il s’agit de toutes sortes de raisons sérieuses et fondées du bailleur de nature à justifier une rupture du contrat, et que le juge appréciera de cas en cas si le locataire conteste la résiliation (Lex THIELEN, op. cit., n° 401, p. 322).
Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir son intention d’y procéder réellement.
Pour juger si la résiliation répond aux critères prévus par la loi, le juge ne doit pas prendre en compte les intérêts respectifs des parties, critère subjectif non prévu par la loi, pour évaluer et comparer les intérêts du locataire et du bailleur les uns par rapport aux autres. Il doit examiner et apprécier objectivement si les faits invoqués par le bailleur constituent un motif suffisamment grave et légitime pour justifier une résiliation ou non, sans autre considération (Cour de Cassation, 5 avril 1990, P. 28, p.4).
Il est de jurisprudence fermement établie de longue date que le projet de réalisation de travaux d’envergure dans l’immeuble donné à bail peut constituer un motif grave et légitime justifiant la résiliation du bail au sens de l’article 12 (2) c) précité (M. Harles, Le bail à loyer, Compte rendu de jurisprudence, Pas. 31, page 366, n° 163 ; F. Biltgen et G. Krieger, Le bail d’habitation, éd. Saint-Paul, page 118, n° 140 ; M. Thewes, Le nouveau droit du bail, éd. U.L.C., page 95, n° 208 ; L. Thielen, Le contrat de bail, éd. Promoculture, page 307, n° 402).
Il n’est pas requis que les travaux projetés correspondent à une nécessité absolue dictée par l’état de délabrement de l’immeuble ou des désordres graves l’affectant. Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble donné à bail en lui apportant un supplément de confort et une plus-value, le motif est à considérer comme justifié. Il en ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 3 mars 2015, n° du rôle 162 633, Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 29 septembre 2000, n° 64.134).
Permettre au bailleur de résilier un contrat de bail seulement dans l’hypothèse où il envisage d’effectuer des travaux de rénovation absolument nécessaires et indispensables, reviendrait à empêcher le bailleur à remettre les lieux aux normes du confort moderne et d’apporter une plus-value à son bien qui présente une certaine vétusté.
Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes de l’article 1724 du code civil, est contraint de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux.
S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (M. Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163, TAL, XIV, n° 2021-00298 du rôle, 10.5.2021).
Il convient, dès lors, d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
En l’espèce, la bailleresse soutient que la rénovation projetée englobe notamment les travaux suivants :
- travaux de carrelage dans la salle de bain,
- réfection de la salle de bain (enlèvement de la baignoire, création d’une douche italienne etc.),
- travaux de peinture dans tous l’appartement,
- travaux de chauffage,
- travaux électriques.
La requérante verse les devis relatifs au travaux précités.
Sur base desdites pièces, il y a lieu de retenir qu’il s’agit de travaux de rénovation d’envergure qui sont utiles et justifiés dans la mesure où ils ont trait au remplacement et à la modernisation d’éléments d’équipements et d’installations. Même s’il n’existe aucun défaut d’ordre structurel ou technique, si les installations fonctionnent toujours, il convient de retenir qu’il s’agit néanmoins d’un projet d’envergure qui permettra incontestablement au bailleur d’apporter une plus-value à son immeuble et de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne.
Ces travaux sont par ailleurs d’une ampleur telle qu’ils sont incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux.
Compte tenu de ces considérations, il y a lieu de retenir que le contrat de bail a été valablement résilié au 31 janvier 2026.
PERSONNE1.) demande à se voir allouer un délai de déguerpissement de 6 mois.
En l’espèce, au vu des éléments du dossier et des explications fournies à l’audience, du fait qu’PERSONNE1.) sait qu’elle doit quitter les lieux loués depuis plus d’un an et en l’absence de preuve qu’elle a effectué des recherches actives en vue de son relogement, il convient de lui un délai de déguerpissement de deux mois.
PERSONNE2.) demande à voir condamner PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 1.260 euros à partir du 1er juin 2025.
En matière d’occupation sans droit ni titre, le propriétaire peut, d’une part, réclamer l’expulsion de l’occupant et, d’autre part, lui réclamer une indemnité d’occupation fondée sur l’enrichissement sans cause (LA HAYE et VANKERCKHOVE, Les Novelles VI, Le louage des choses I, nos 362).
L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L'indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (LA HAYE ET VANKERCKHOVE - Novelles, droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I, no 406 ; Jurisclasseur civil – art. 1708 à 1782 fasc. 295, no 25).
S’agissant de la fixation de l’indemnité d’occupation, il y a lieu de relever que celle-ci est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du chef de l’occupation des lieux par la personne qui y réside sans droit ni titre. Le propriétaire a dès lors droit à la perte résultant de cette occupation, étant précisé que l’indemnité est déterminée en fonction de la valeur locative de l’immeuble, sauf aux parties d’établir que le dommage est moindre ou supérieur.
L’indemnité d’occupation est fixée par le juge, sur base de son pouvoir d’appréciation souverain, en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, sans les charges, le loyer étant l’un des éléments d’appréciation du montant de cette indemnité, qui constitue non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais encore la compensation du préjudice causé au propriétaire du fait d’avoir été privé de la jouissance des lieux.
En l’espèce, le montant réclamé par PERSONNE2.) correspond au montant fixé par le contrat de bail et PERSONNE1.) n’a émis aucun contestation quant à ce montant.
Il est encore constant en cause qu’PERSONNE1.) n’accuse aucun retard de paiement.
Par conséquent, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.
Il y a toutefois lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, à la somme de 1.260 euros à partir du 1er février 2026.
PERSONNE2.) ne justifiant pas sur quelle base légale ce montant serait à assortir des intérêts de retard, il est à débouter de ce volet de sa demande.
PERSONNE2.) sollicite l’allocation d’une indemnité de 2.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire, étant donné que les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent.
Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de mettre les frais et dépens de l’instance à charge d’PERSONNE1.).
Par ces motifs
le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,
reçoit la demande en la forme,
dit que le contrat de bail a été valablement résilié avec effet au 31 janvier 2026,
partant dit qu’PERSONNE1.) est occupante sans droit ni titre des lieux loués sis à L-ADRESSE2.) depuis le 1er février 2026,
condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 2 (deux) mois à partir de la notification du présent jugement,
au besoin, autorise PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) ainsi que les personnes occupant les lieux loués de son chef dans la forme légale et à mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout aux frais d’PERSONNE1.), frais récupérables sur simple quittance des ouvriers y employés,
fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE1.) au montant de 1.260 euros, à partir du 1er février 2026,
dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure, et en déboute,
dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,
condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.
|
Séverine LETTNER Juge de paix |
Michel BLOCK Greffier |
Chargement en cours...