Texte pseudonymisé
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Rép. n° 2684/26
du 07/07/2026
L-BAIL-5/26
Audience publique du sept juillet deux mille vingt-six
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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit
dans la cause e n t r e
PERSONNE1.),
demeurant à ES-ADRESSE1.),
partie demanderesse,
comparant à l’audience par Maître Paulin NTSA EYANA, avocat à la Cour, demeurant à Rodange,
e t
demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),
partie défenderesse ,
comparant à l’audience par Maître Gynette TOMEBA MABOU, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Emmanuelle KELLER, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg.
Faits
L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 19 décembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi, 13 mars 2026 à 9.00 heures, salle JP 0.02.
Après deux remises, l’affaire fût utilement retenue à l’audience publique du vendredi, 12 juin 2026 à 09.00 heures salle JP 0.02, lors de laquelle Maître Paulin NTSA EYANA, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.) et Maître Gynette TOMEBA MABOU, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) furent entendues en leurs moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit les deux affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
le jugement qui suit :
Exposé du litige
Par contrat de bail conclu le 8 mars 2021 avec effet au 15 avril 2021, PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) (ci-après les époux GROUPE1.)) ont donné en location à PERSONNE1.), pour une durée d’une année renouvelable tacitement d’année en année, un appartement meublé sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 300 euros, payables ensemble et d’avance le premier de chaque mois.
Par avenant signé le 5 mai 2022, les parties ont convenu de fixer le loyer à la somme de 1.700 euros à partir du 16 mai 2022.
Le contrat de bail a pris fin en date du 15 avril 2024 et un état des lieux de sortie a été dressé le même jour.
Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 19 décembre 2025, PERSONNE1.) a sollicité la convocation des époux GROUPE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer pour les entendre condamner au paiement de la somme de
- 2.404 euros au titre du solde de la garantie locative,
- 94,70 euros au titre du remboursement des frais techniques injustifiés,
- 1.007,64 euros au titre du remboursement du surcoût de l’abonnement TV/internet,
- 77,98 euros pour les coûts SOCIETE1.),
- 2.600 euros au titre du remboursement de l’augmentation abusive du loyer.
Elle demande encore la condamnation des époux GROUPE1.) à lui indemniser les frais administratifs, les frais de représentation légale, les frais de déplacement et les préjudices non matériels subis.
Les moyens et prétentions des parties
A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que les bailleurs retiendraient de manière injustifiée le solde de 2.404 euros sur la garantie locative en invoquant de prétendus dégâts locatifs qui ne seraient pas justifiés.
Elle expose encore qu’après vérification des décomptes annuels pour les années 2021 à 2024, elle aurait constaté qu’un montant de 77,99 euros par mois lui aurait été facturé pour l’abonnement TV/Internet. Or, le contrat de bail prévoirait un montant mensuel de 50 euros.
Par ailleurs, elle explique qu’un montant de 94,70 euros pour une intervention technique lui auraient été mis en compte de manière injustifiée. Enfin, les bailleurs auraient, de manière abusive, maintenue un loyer augmenté dû à l’occupation des lieux par deux personnes alors qu’elle aurait occupé les lieux seule.
A l’audience des plaidoiries du 12 juin 2026, elle a augmenté sa demande à concurrence de la somme de 1.000 euros réclamé au titre de la réparation du dommage moral subi par elle. Elle a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros.
Les époux GROUPE1.) contestent la demande pour être non fondée.
Ils expliquent avoir retenu un montant de 2.404 euros sur la garantie locative alors que les lieux loués se trouvaient dans un état de propreté rendant un nettoyage en profondeur nécessaire. De plus, une table aurait été endommagée par PERSONNE1.), de sorte qu’une partie des frais de remplacement aurait été mise à sa charge.
En ce qui concerne les autres montants réclamés, ils expliquent que les frais techniques incomberaient au locataire en application de l’article 1754 du code civil. Les frais relatifs à l’abonnement TV/internet de 50 euros prévus au contrat de bail constitueraient une avance sur charges. De plus, ce montant serait compris dans l’avance sur charge de 300 euros fixée contractuellement. Les charges réelles seraient ensuite déterminées par l’établissement du décompte annuel. Ce décompte aurait été adressé à PERSONNE1.) chaque année avec les pièces justificatives à l’appui et elle n’aurait jamais émis la moindre contestation.
Ils expliquent encore que l’augmentation du loyer aurait été arrêté suivant un avenant signé entre parties en raison du fait que le compagnon de PERSONNE1.) aurait souhaité occuper les lieux loués. Il n’existait cependant aucune obligation dans le chef des bailleurs de réduire le loyer suite à la séparation du couple. Enfin, les frais SOCIETE1.) sont contestés et la demande en indemnisation du dommage moral est à rejeter pour être non documenté par des pièces.
Les époux GROUPE1.) conteste l’ensemble des autres demandes pour être irrecevables car non chiffrées. A titre subsidiaire, ils concluent au rejet de ces demandes pour être non fondées.
PERSONNE1.) fait répliquer que les factures de nettoyage et de remplacement de la table prétendument endommagée versées en cause par les bailleurs seraient tardives en ce qu’elles auraient été établies postérieurement à l’état des lieux de sortie contradictoire. De plus, les photos versées en cause ne seraient pas datées.
En ce qui concerne l’abonnement TV/internet, le contrat serait clair en ce qu’il stipulerait un montant forfaitaire de 50 euros.
Elle fait encore valoir que l’avenant au contrat de bail n’aurait aucune base légale et que la seconde personne aurait quitté les lieux, de sorte que l’augmentation du loyer ne serait plus due.
Appréciation
Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.
La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.
Le tribunal est saisi d’une demande émanant de PERSONNE1.) tendant à obtenir la restitution de la garantie locative payée par eux en début de bail.
La garantie locative n’est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution de ses obligations et de la réparation d’éventuels dégâts locatifs.
N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être.
La garantie locative est en effet une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65).
Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie locative, il y a lieu d’analyser s’il les lieux sont affectés de dégâts locatifs dont la réparation incomberait à PERSONNE1.).
Suivant l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil il n’incombe partant pas de prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 114, Pas. 31, p. 343 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).
Le preneur n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.
Par conséquent, seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale peut être mise à charge du preneur.
Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.
En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157).
L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui
n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 3 juillet 1997, n° 58795 ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle ; M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 114).
Le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 13 octobre 2000, n° 65592 ; M. HARLES, op. cit., n° 121).
Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).
Le tribunal rappelle que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve légalement admis.
Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (Marianne Harles, op. cit., p. 344).
En vertu des articles 55 et 58 du nouveau code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder et il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il appartient donc aux parties de soumettre les éléments de preuve qui justifient leurs prétentions.
Le juge apprécie les prétentions au vu des éléments de preuve, dont les pièces, que les parties lui soumettent.
Il appartient dès lors dans un premier temps aux époux GROUPE1.) de prouver les dégâts allégués.
En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été signé par toutes les parties en date du 15 avril 2021.
L’état des lieux de sortie, signé tant par un mandataire des bailleurs, que par la locataire en date du 15 avril 2024 ne fait état d’aucun dégât qui aurait été constaté lors de la remise des clés. De même, cet état des lieux de sortie ne contient aucune mention quant à l’état de propreté des lieux
Il en résulte que les bailleurs restent en défaut de rapporter la preuve d’un quelconque dégât imputable au locataire et il convient de les débouter de leur demande reconventionnelle à titre de frais de nettoyage et de remplacement de la table.
Il est constant en cause que de PERSONNE1.) a fourni une garantie locative d’un montant de 4.500 euros et que qu’un montant de 2.096 euros a d’ores et déjà été restitué à PERSONNE1.).
Au vu des développements qui précèdent concernant les dégâts locatifs et au vu du sort de cette demande, il échet de retenir que c’est à tort que les époux GROUPE1.) ont retenu de la somme de totale de 2.404 euros sur la garantie locative.
Il y a dès lors lieu de condamner les époux GROUPE1.) à restituer à PERSONNE1.) la somme de 2.404 euros.
PERSONNE1.) demande le remboursement de la somme de 94,70 euros mis en compte pour la réparation du lave-vaisselle.
Il convient de rappeler que les réparations locatives ou de menu entretien sont à charge du locataire, ceci contrairement aux réparations qui touchent à la structure de l’immeuble, au gros œuvre, aux clos et couvert, et aux équipements indispensables à l’utilisation de la chose louée qui incombent au bailleur.
L’article 1754 du code civil prévoit que « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées, au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation, à la hauteur d’un mètre ; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il en a seulement quelques-uns de cassés ; aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures ».
Aux termes de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure.
Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle qui résulte de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme et la détériore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 980)
En l’espèce, il ressort d’une facture SOCIETE2.) du 20 décembre 2023, qu’une intervention a eue lieu. La fiche de réparation mentionne « fusible sauté, aucun défaut technique constaté ».
Sur base de la facture précitée, il y a lieu de retenir que l’intervention a eu lieu sur demande de la locataire qui s’est plaint d’un défaut du lave-vaisselle et qu’aucun défaut n’a pu être constaté, alors qu’il s’agissait simplement d’un fusible à remettre en place.
Une telle réparation est à qualifier de menue réparation et incombe dès lors au locataire.
La demande de PERSONNE1.) portant sur le montant de 94,70 euros est dès lors à déclarer fondée.
PERSONNE1.) demande le remboursement de la somme de 1.007,64 euros au titre du surcoût de l’abonnement TV/internet.
En l’espèce, le contrat de bail dispose en son article intitulé « LOYER » que
« Le loyer mensuel est fixé d’un commun accord à € 1.500,- (mille cinq cents EUR), les frais communs et taxes non compris. A cet effet le locataire doit payer, en plus du loyer, mensuellement un acompte de € 300,- (trois cents EUR) ; décompte en sera fait à la fin de chaque exercice. Le décompte comprend les frais communs de l’immeuble, frais de gérance, frais spécifique de chauffage et d’eau. L’abonnement TV/internet à hauteur de € 50,- est compris dans les charges ».
Au regard de la formulation de ladite clause, le tribunal retient que le montant de 50 euros mensuel s’entend comme une avance comprise dans le montant de 300 euros et non comme un montant forfaitaire.
Par conséquent, le frais réels relatifs à l’abonnement TV/internet sont mis à charge du locataire dans le cadre de l’établissement du décompte annuel des charges.
En l’espèce, il est constant en cause que PERSONNE1.) s’est vu adresser, pour chaque année, un décompte détaillé des charges locatives mises en compte accompagné des pièces justificatives.
Il est encore constant en cause qu’elle n’a jamais émis la moindre contestation quant à ces décomptes.
Par conséquent, il y a lieu de retenir que PERSONNE1.) a accepté les décomptes de charges, de sorte que sa demande doit être rejeté pour être non fondée.
PERSONNE1.) demande le remboursement de la somme de 2.600 euros au titre d’une augmentation injustifiée du loyer à partir du mois de mars 2023.
Aux termes du contrat de bail conclu le 8 mars 2021, le loyer avait été fixé à un montant mensuel de 1.500 euros.
Suivant avenant au contrat de bail conclu le 5 mai 2022, les parties ont convenus d’une augmentation du loyer à la somme mensuelle de 1.700 euros à partir du 16 mai 2022.
Cet avenant a été signé par PERSONNE1.).
Le tribunal relève que bien que l’avenant mentionne que les lieux seront occupés par PERSONNE1.) et une autre personne, il ne résulte pas des termes de cet avenant que l’augmentation serait conditionné à l’occupation des lieux par deux personnes, ni même une obligation, dans le chef des bailleur de réduire le loyer en cas d’occupation des lieux par PERSONNE1.) seule par la suite.
Par conséquent, PERSONNE1.) ayant signé et partant accepté l’avenant, il y a lieu de retenir que le loyer mensuel redû était de 1.700 euros à partir du 16 mai 2022.
L’augmentation du loyer ayant été valablement conclu entre parties, la demande est à rejeter pour être non fondée.
PERSONNE1.) demande le remboursement de la somme de 77,98 euros au titre des coûts d’une mise en demeure. Elle explique avoir adressé une mise en demeure aux bailleurs en date du 30 mai 2025.
En l’espèce, il est constant en cause qu’un courrier recommandé a été adressé par PERSONNE1.) aux bailleurs en date du 30 mai 2025. Force est toutefois de constaté que PERSONNE1.) n’a pas procédé à l’envoi par le biais de la Post espagnole mais qu’elle a eu recours à un service tiers, sans en justifier les raisons.
De plus, le courrier recommandé porte sur les mêmes demandes indemnitaires que celles formulées dans le cadre de la présente instance, que le tribunal a rejeté pour être non fondées, à l’exception de la demande en remboursement du solde de la garantie locative.
Par conséquent, PERSONNE1.) est à débotter de cette demande.
A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) a demandé l’allocation d’un montant de 1.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral subi.
Cette demande non autrement contestée est à déclarer recevable.
Le préjudice moral est celui que subit l’individu dans sa personne en dehors de toute blessure physique ou dégât matériel et qui se traduit par une atteinte à des lien d’affection, à son nom, à sa réputation, à l’honneur, à l’image ou à la vie privée.
En l’espèce, le tribunal relève encore que le préjudice dont se prévaut PERSONNE1.) n’est pas autrement détaillé et n’est établi par aucun élément de la cause, de sorte qu’elle est à débouter de sa demande.
PERSONNE1.) demande encore la condamnation des époux GROUPE1.) au « remboursement intégral de tous les frais liés à la procédure judiciaire, y compris
- Les frais administratifs et de traduction,
- Les frais de représentation légale (le cas échéant),
- Les frais de déplacement depuis ADRESSE4.) (Espagne), si ma présence au tribunal est requise
Une indemnisation pour les préjudices non matériels subis, résultant de :
- Le stress généré par cette situation
- Le temps et les ressources personnelles perdus
- L’impact psychologique d’avoir une somme importante de mon argent retenus de manière injustifiée pendant plus d’un an ».
Le tribunal se doit de noter que PERSONNE1.) n’a pas chiffré ce volet de sa demande. Or, une demande non chiffrée est une demande indéterminée qui doit être déclarée irrecevable.
Conclusion :
Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, PERSONNE1.) est à débouter de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.
A l’audience des plaidoiries du 12 juin 2026, PERSONNE1.) a demandé l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros.
Cette demande, non autrement contestée, est à déclarer recevable.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).
Comme il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) les sommes exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 300 euros.
Par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de mettre les frais et dépens de l’instance à charge des époux GROUPE1.).
Par ces motifs
le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,
reçoit la demande en la forme,
dit fondée la demande de PERSONNE1.) en remboursement du solde de la garantie locative,
partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 2.404 euros au titre de solde de la garantie locative,
déclare irrecevable la demande de PERSONNE1.) tendant à l’indemnisation des frais liés à la procédure judiciaire et des préjudices non matériels subis,
pour le surplus, dit non fondée les demandes indemnitaires de PERSONNE1.), et en déboute,
dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,
partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 300 euros de ce chef,
condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Séverine LETTNER, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier Michel BLOCK, qui ont signé le présent jugement.
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Séverine LETTNER Juge de paix |
Michel BLOCK Greffier |
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