Répertoire No. 2720/26  

L-BAIL-1028/25

 

Audience publique du 8 juillet 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

1 ) PERSONNE1.), et

 

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

 

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

 

les deux comparant en personne, assistés de PERSONNE3.), leur servant d’interprète

 

 

e t

 

 

1 ) PERSONNE4.), et

 

2 ) PERSONNE5.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

 

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

 

les deux comparant en personne

 

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F a i t s

 

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 27 novembre 2025.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 19 janvier 2026.

 

Lors de la prédite audience, les parties se présentaient en personne et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 25 mars 2026, puis refixée au 1er juin 2026.

 

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, PERSONNE1.), PERSONNE2.), ces derniers assistés de PERSONNE3.), leur servant d’interprète, ainsi que PERSONNE4.) et PERSONNE5.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Par requête déposée au greffe le 27 novembre 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à leur payer la somme de 2.940.- EUR à titre de restitution de la garantie locative, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice.

 

Ils sollicitent également la condamnation des parties défenderesses au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

Les requérants exposent avoir pris en location auprès des parties défenderesses un appartement situé à L-ADRESSE3.) moyennant un loyer mensuel de 1.680.-EUR.

 

Ils indiquent avoir versé une garantie locative de 2.940.-EUR conformément aux stipulations du contrat de bail.

 

Selon eux, le bail a pris fin le 31 mars 2025 et les lieux ont été libérés à cette même date.

 

À l’appui de leur demande, ils font valoir qu’aucune régularisation des charges locatives ne leur a été communiquée et qu’aucun dégât locatif susceptible de justifier une retenue sur la garantie locative n’a été constaté.

 

Ils soutiennent encore que, malgré plusieurs demandes et mises en demeure adressées aux parties défenderesses, la garantie locative ne leur a pas été restituée.

 

Les requérants demandent dès lors la condamnation des parties défenderesses à leur payer la somme de 2.940.-EUR au titre de la garantie locative, avec les intérêts légaux à compter de la requête introductive d’instance, ainsi que leur condamnation aux frais et dépens de l’instance.

 

À l’audience des plaidoiries, les requérants ont fait valoir qu’ils n’auraient pas reçu de décompte pour l’année 2025. Ils n’auraient pas d’arriérés et auraient payé les 40,40.-EUR manquants à l’agence immobilière chargée de la gestion du bien.

 

PERSONNE4.) et PERSONNE5.)

 

Aux termes de leur note de plaidoiries, les parties défenderesses exposent avoir donné en location aux requérants un appartement sis à ADRESSE3.) suivant contrat de bail ayant pris effet le 1er juillet 2021.

 

Elles précisent que le loyer initial s’élevait à 1.350.-EUR, augmenté d’une avance sur charges de 120.-EUR, puis à 1.468,31.-EUR avec une avance sur charges de 220.-EUR après indexation. Elles soutiennent encore que le courrier de résiliation des requérants date du 8 janvier 2025, de sorte que, compte tenu du délai de préavis de trois mois, le bail aurait pris fin le 8 avril 2025.

 

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) indiquent avoir confié la gestion du bien à la société SOCIETE1.) SARL, de sorte que tous les échanges avec les locataires auraient transité par cette société, laquelle aurait été chargée de l’ensemble des démarches liées à la gestion locative ainsi qu’à la clôture du bail.

 

Ils contestent l’affirmation selon laquelle aucune régularisation des charges n’aurait été opérée. Ils exposent qu’après réception du décompte relatif à la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, celui-ci aurait été transmis aux requérants en janvier 2026. Selon ce décompte, un solde de 40,40.-EUR resterait dû par les requérants après prise en compte d’un excédent d’avances sur charges et d’un précédent solde débiteur.

 

Les parties défenderesses contestent encore que la garantie locative ait été retenue sans justification. Elles font valoir que, par courrier électronique du 7 novembre 2025, les requérants auraient été informés des motifs justifiant son maintien. Elles soutiennent à cet égard qu’un montant de 450,21.-EUR resterait dû au titre du loyer correspondant à la période du 1er au 8 avril 2025, le bail n’ayant pris fin qu’à cette date.

 

Elles expliquent en outre que l’état des lieux de sortie, dressé contradictoirement le 31 mars 2025 et signé par les requérants, aurait révélé diverses dégradations affectant notamment les murs, plafonds, portes, meubles de cuisine, volets roulants, rideaux ainsi que certains équipements de la salle de douche. Des photographies auraient été prises à l’appui de ces constatations.

 

Les parties défenderesses soutiennent que les travaux de remise en état des murs nécessiteraient des travaux d’enduit et de peinture chiffrés à 5.148.-EUR TTC. Elles font encore état de frais de nettoyage évalués à 2.691.-EUR TTC. Selon elles, le montant de la garantie locative serait dès lors insuffisant pour couvrir l’ensemble du préjudice subi.

 

Elles contestent également avoir reçu plusieurs demandes ou mises en demeure préalablement à l’introduction de la présente procédure. Elles exposent n’avoir eu connaissance du désaccord des requérants concernant la garantie locative qu’au mois de novembre 2025 et soutiennent qu’aucune contestation formelle ne leur aurait été adressée avant la saisine du tribunal.

 

Par ailleurs, elles rappellent avoir toujours donné suite aux difficultés signalées durant l’occupation des lieux. Elles indiquent ainsi avoir procédé, à leurs frais, au remplacement de la porte de douche en 2021, puis à plusieurs interventions destinées à remédier à des problèmes d’étanchéité affectant la salle de bain, allant jusqu’au remplacement complet du receveur de douche pour un montant de 4.328,18.-EUR TTC.

 

S’agissant des problèmes d’humidité et de moisissures apparus dans le logement, les parties défenderesses soutiennent que ceux-ci trouveraient leur origine dans un défaut d’aération et un usage inadapté des lieux par les requérants. Elles font valoir qu’il aurait notamment été constaté que du linge était régulièrement séché à l’intérieur de l’appartement, sans ventilation suffisante, alors même que l’immeuble ne dispose pas d’un système de ventilation mécanique. Elles estiment en outre que les obligations contractuelles relatives à l’aération régulière des lieux et au chauffage minimal du logement n’auraient pas été respectées.

 

Selon elles, les traces de moisissures, les dégradations des peintures ainsi que l’état de propreté constatés lors de l’état des lieux de sortie seraient la conséquence de ces manquements et ne sauraient être assimilés à une usure normale du bien.

 

Sur base du reliquat de charges de 40,40.-EUR, de l’arriéré de loyer de 450,21.-EUR pour la période du 1er au 8 avril 2025, des travaux de remise en état évalués à 5.148.-EUR TTC et des frais de nettoyage de 2.691.-EUR TTC, les parties défenderesses évaluent leur préjudice à 8.329,61.-EUR.

 

Après déduction de la garantie locative de 2.940.-EUR, elles sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation des requérants au paiement du montant de 5.389,61.-EUR.

 

Elles demandent encore l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 2.000.-EUR, une indemnité de procédure de 2.000.-EUR ainsi que la condamnation des requérants aux frais et dépens de l’instance.

 

Elles ont encore précisé que les moisissures apparues en 2021 seraient dues à un mauvais usage des lieux et à un défaut d’aération de la part des locataires, alors que le linge aurait été séché dans l’appartement au lieu de la buanderie. Le chauffage aurait également été mal utilisé. L’établissement de l’état des lieux de sortie n’aurait par ailleurs pas valu dispense de payer le prorata du loyer du mois d’avril. Ils ont ajouté que le nettoyage effectué par les locataires aurait été insuffisant. Il s’agirait d’ailleurs du seul appartement présentant des problèmes d’humidité.

 

Sur question, elles ont déclaré avoir pris des photographies des désordres le lendemain de l’état des lieux. En réponse aux arguments des parties requérantes, elles ont soutenu que les dégradations constatées dépasseraient l’usure normale.

 

Toutefois, elles ont renoncé à leur demande pour le montant de 40,40 EUR au vu du paiement intervenu.

 

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

 

Les parties requérantes, pour leur part, ont contesté tout défaut d’aération ou de ventilation des lieux. Elles auraient à plusieurs reprises signalé la problématique à la gérance de l’immeuble. En outre, elles auraient elles-mêmes procédé au nettoyage des lieux.

 

Elles ont reconnu ne pas avoir nettoyé la buanderie, mais ont contesté pour le surplus les frais de nettoyage réclamés, ceux-ci étant, selon elles, excessifs et surfaits. Elles ont encore renvoyé à l’état des lieux de sortie contradictoire, lequel ferait état d’un « bon état » et n’aurait retenu aucune dégradation.

 

 

 

Appréciation

 

La requête introduite dans les formes et délai de la loi est à déclarer recevable.

 

Quant au fond

 

En premier lieu, il y a lieu de constater que le décompte pour l’année 2025 a été produit à l’audience. En l’absence de toute contestation spécifique concernant son détail, la demande tendant à sa communication est devenue sans objet.

 

Dans un souci de logique juridique, il convient dans un premier temps d’analyser les demandes reconventionnelles.

 

     Arriérés de loyers

 

Selon les termes du contrat de bail, celui-ci a été conclu avec effet au 1er juillet 2021 pour une durée d’une année, reconductible d’année en année, sauf dénonciation au terme moyennant un préavis de trois mois avant l’échéance du bail.

 

Il n’est pas contesté que les parties requérantes ont résilié le contrat par courrier du 8 janvier 2025 moyennant un préavis de trois mois.

 

Les parties requérantes estiment que le préavis a pris fin le 31 mars 2025, tandis que les parties défenderesses soutiennent qu’elles ont droit au paiement du loyer jusqu’au 8 avril 2025 en raison du préavis à respecter.

 

En l’espèce, il convient de relever que la résiliation n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, pour ne pas avoir été donnée au terme du bail.

 

Toutefois, les parties défenderesses ayant accepté cette résiliation avec effet au 8 avril 2025, il y a lieu de faire droit à leur demande en paiement au prorata pour le mois concerné.

 

Le quantum de cette demande n’ayant pas été contesté, il y a lieu de condamner les parties requérantes à payer aux parties défenderesses la somme de 450,21.-EUR.

 

     Dégâts locatifs

 

En vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un constat des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

 

Selon l’article 1732 du même Code, «[le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

 

Seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale ou de la vétusté peut être mise à charge du preneur.

 

Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.

 

En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (cf. Trib. d’arr. Lux. 27 mars 2012, BIJ n°8/12 p.157). Le locataire n'est donc pas obligé à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l'immeuble lui avait été délivré dans un état neuf.

 

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même état qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure normale) est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. Trib. d’arr. Lux. 21 octobre 2014, n°160.810 du rôle).

 

Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. Trib. d’arr. Lux. 5 février 1987, n°35.323 du rôle).

 

Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 5 février 1987, rôle no 35323).

 

La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 344).

 

Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts par lui allégués.

 

Les parties sont, en effet, en désaccord quant à l’envergure des dégâts locatifs ainsi qu’à leur origine.

 

S’agissant des moisissures, il ressort de l’état des lieux de sortie qu’il est uniquement fait mention, au niveau de la cuisine, du fait qu’une partie du mur est effritée, alors même que l’état général de la pièce est qualifié de «bon». De même, concernant la chambre, l’état des murs est indiqué comme étant «bon», l’état des lieux comportant toutefois l’observation suivante : « Problème d’humidité ? Mal aéré ? Papier peint effrité cf. photos - assez sale ».

 

Pour les autres pièces du logement, aucune observation relative à la présence de moisissures, d’humidité ou à un quelconque endommagement des murs n’a été relevée, l’état de ceux-ci étant également qualifié de «bon».

 

Il y a dès lors lieu de retenir que seules la cuisine et une chambre sont visées par des observations relatives à un problème d’humidité ou de moisissures.

 

Quant aux autres pièces, les documents versés aux débats par les parties défenderesses sous l’intitulé « photos de l’état des lieux de sortie du 7 novembre 2025 » ne sauraient établir l’existence de dégâts affectant les murs. En effet, ces photographies ne sont ni datées ni répertoriées et, à en croire leur intitulé, elles ont été prises postérieurement à l’état des lieux de sortie, document auquel il convient de se référer en priorité pour apprécier l’état du bien lors de sa restitution.

 

En ce qui concerne l’imputabilité des désordres aux locataires, il est constant en cause que ceux-ci ont signalé aux bailleurs, par courriel du 11 décembre 2021, l’existence d’un problème d’humidité dans le logement. Il ressort encore de cet échange qu’un technicien devait intervenir ultérieurement dans la journée.

 

Il résulte en outre des pièces versées aux débats par les parties défenderesses, ainsi que des développements contenus dans leur note de plaidoiries, que plusieurs interventions ont été réalisées à l’initiative des bailleurs au niveau de la salle de bains en cours de bail, comprenant notamment la dépose et la repose de la paroi de douche, la réfection du carrelage ainsi que le renouvellement de joints.

 

Si les causes exactes ayant conduit à la réalisation de ces travaux ne ressortent ni des devis ni des factures produites, il n’en demeure pas moins que ces interventions concernent une pièce particulièrement exposée à l’humidité et s’ajoutent aux autres éléments versés au dossier relatifs à cette problématique.

 

Il y a encore lieu de relever que l’agence chargée de la gestion du bien a informé les locataires, suivant échange du 27 février 2024,  de l’installation prochaine de déshumidificateurs dans le logement. Cet élément, combiné au signalement d’un problème d’humidité dès le mois de décembre 2021 ainsi qu’aux interventions réalisées en cours de bail dans la salle de bains, constitue un indice objectif de l’existence de difficultés liées à l’humidité susceptibles de ne pas être imputables aux locataires.

 

Dès lors que les éléments précités démontrent que la problématique de l’humidité était connue pendant l’exécution du bail et qu’elle a donné lieu à diverses interventions, sans que les bailleurs ne produisent les constatations effectuées ni n’établissent les causes exactes des désordres ayant motivé ces mesures, il ne peut être exclu que les moisissures litigieuses trouvent leur origine dans une cause étrangère à tout comportement fautif des locataires.

 

Ces circonstances sont partant de nature à renverser la présomption simple de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil, les locataires ayant établi à suffisance de droit que les désordres constatés sont susceptibles de provenir d’une cause excluant toute faute dans leur chef.

 

Les bailleurs restent, pour leur part, en défaut d’établir que les moisissures constatées trouvent leur origine dans un défaut d’aération ou un usage inadéquat du logement imputable aux locataires.

 

La demande afférente aux moisissures et dégradations liées à l’humidité est dès lors à rejeter.

 

En ce qui concerne les frais de nettoyage réclamés, il y a lieu de relever que l’état des lieux de sortie ne mentionne, pour aucune des pièces du logement, un état de saleté ou un défaut d’entretien justifiant la réalisation de travaux de nettoyage.

 

S’il est certes établi que les parties défenderesses ont reconnu lors de l’audience ne pas avoir procédé au nettoyage de la buanderie avant leur départ des lieux, il ressort néanmoins des pièces versées en cause que le devis émis par la société SOCIETE2.), sur lequel les requérants fondent leur demande, ne porte pas sur le nettoyage de cette pièce.

 

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en application des règles de droit commun en matière de preuve, il appartient à la partie qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Dès lors, il incombe aux requérants d’établir non seulement l’existence des désordres invoqués, mais également la nécessité et le coût des travaux de remise en état dont ils sollicitent le remboursement.

 

Or, en l’espèce, PERSONNE4.) et PERSONNE5.) restent en défaut de démontrer l’existence de salissures ou manquements imputables à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ayant nécessité l’intervention d’une entreprise de nettoyage. Les éléments produits aux débats ne permettent dès lors pas d’établir le bien-fondé des frais réclamés.

 

Au vu de ce qui précède, la demande en remboursement des frais de nettoyage est à déclarer non fondée et doit être rejetée.

 

     Dommage moral

 

La demande en allocation d’une indemnité pour préjudice moral est encore à rejeter, les requérants restant en défaut d’établir en quoi consisterait précisément le préjudice invoqué, étant encore relevé que seul des arriérés de loyer leur ont été alloués.

 

     Restitution de la garantie locative

 

Il ressort des pièces versées aux débats que la garantie locative constituée au profit des bailleurs revêt la forme d’une garantie bancaire à première demande. Il est constant en cause que cette garantie a été intégralement appelée par les parties défenderesses en date du 5 novembre 2025.

 

Dans les développements qui précèdent, le tribunal a retenu que les bailleurs peuvent valablement prétendre à la somme de 450,21.-EUR au titre des arriérés de loyers.

 

La garantie locative s’élevant à 2.940.-EUR et ayant déjà été intégralement perçue par les bailleurs, il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties.

 

Après compensation, il subsiste dès lors un solde de 2.489,79.-EUR (2.940.-EUR – 450,21.-EUR) en faveur des locataires.

 

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 2.489,79.-EUR, avec les intérêts légaux à partir du 25 novembre 2025 jusqu’à solde.

 

Quant aux accessoires

 

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.- EUR sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

 

Toutefois, les parties défenderesses restant en défaut de démontrer en quoi il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais non compris dans les dépens, cette demande est à rejeter.

 

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

 

Succombant à l’instance, PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sont à condamner aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

 

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme ;

 

les déclare recevables ;

 

dit fondée la demande de PERSONNE4.) et PERSONNE5.) du chef d’arriérés de loyers à concurrence du montant réclamé de 450,21.-EUR ;

 

dit non fondées les demandes reconventionnelles de PERSONNE4.) et PERSONNE5.) du chef de dégâts locatifs et de préjudice moral et partant en déboute ;

 

constate que la garantie locative d’un montant de 2.940.-EUR a été intégralement appelée par PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ;

 

dit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) disposent d’une créance de 2.940.-EUR au titre de la restitution de la garantie locative ;

 

ordonne la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties ;

 

dit qu’après compensation, il subsiste un solde de 2.489,79.-EUR en faveur de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ;

 

partant, condamne PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 2.489,79.-EUR avec les intérêts légaux à partir du 25 novembre 2025 jusqu’à solde ;

 

dit la demande de PERSONNE4.) et PERSONNE5.) en obtention d’une indemnité de procédure non fondée, partant en déboute ;

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement ;

 

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.