Rép. no. 2805/26

Dossier no. L-BAIL-1057/25

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

entre

 

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

 

partie demanderesse, représentée par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée dans le cadre de la présente procédure par Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse, en l’étude duquel domicile est élu,

 

comparant par Maître Florence MARIMPIETRI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour,

 

et

 

la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), représentée par son/ses gérant(s) actuellement en fonctions,

 

partie défenderesse, comparant par Maître Yuri AUFFINGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

 

________________________________________________________

 

FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 5 décembre 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 12 janvier 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après deux remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 8 juin 2026, lors de laquelle Maître Florence MARIMPETRI se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître Yuri AUFFINGER se présenta pour la partie défenderesse.

 

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 5 décembre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après « la société SOCIETE4.) ») a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.à r.l. (ci-après « la société SOCIETE5.) ») à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, pour voir constater que la société SOCIETE5.) a manqué gravement à ses obligations découlant du contrat de bail, pour voir prononcer la résiliation judiciaire avec effet immédiat du contrat de bail aux torts exclusifs de la société SOCIETE5.) et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef, dans le délai de 40 jours à compter de la notification du jugement à intervenir.

 

La requérante demande à voir condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 139.135,62 euros au titre d'arriérés de loyers, charges, et autres frais contractuellement prévus, avec les intérêts de retard conventionnels prévus et applicables aux transactions commerciales (conformément à la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard), à compter de la date d'échéance respective de chaque facture, jusqu'à solde, sinon avec les intérêts légaux à compter de la date d'échéance de chaque facture et jusqu'à solde. Elle demande encore à la voir condamner à lui payer la somme de 12.866,95 euros au titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux. Elle demande acte que, pour autant que de besoin, elle offre de prouver le montant exact de sa créance à l'égard de la société SOCIETE5.), par toute voie de droit, et plus particulièrement par la nomination d'un expert, sinon d'un consultant.

 

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- euros sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, la requérante expose que suivant contrat de bail commercial signé en date du 31 janvier 2022, ayant pris effet le 1er février 2022 pour une durée de neuf années consécutives, elle a donné en location à la société SOCIETE5.), un local commercial n° 7, exploité sous l'enseigne « SOCIETE6.) », situé dans la galerie commerciale à ADRESSE4.), en vue de l'exploitation d'une activité de restauration hawaïenne.

 

Elle explique qu’aux termes de l'article 4B du contrat, le bail a été consenti et accepté moyennant le paiement d'un loyer mensuel, payable d’avance, correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par la locataire avec un loyer minimum garanti. Il résulterait plus précisément dudit article que le montant du loyer proportionnel est fixé à 8% hors taxes du chiffre d'affaires hors taxes de la locataire, sans toutefois pouvoir être inférieur à un loyer minimum garanti, fixé à un montant annuel de 89.160 euros hors taxes et hors charges (avec mention que le montant du loyer minimum garanti convenu serait actualisé et indexé, conformément aux stipulations générales prévues à la section Il du contrat de bail, et notamment à l'article 23 Indexation). Aux termes des articles 22.C. et 26.A à C. du contrat de bail, concernent plus particulièrement les charges, il serait précisé que le montant est fixé en fonction de la surface exploitée par la locataire, sur base d'un budget prévisionnel, avec la mention de l'établissement et de la communication d'un décompte annuel pour régularisation.

 

Elle fait valoir que d'autres frais contractuellement prévus, incombent à la locataire, tels que (et sans préjudice d'autres frais non mentionnés ci-dessous) :

-          frais de dossier (article 5B du contrat de bail),

-          la contribution au fonds de marketing (articles 7.7. et 22.D. du contrat de bail),

-          licence de cabaretage.

 

La requérante soutient que malgré divers rappels et mise en demeure, la locataire reste en défaut d'avoir réglé l'intégralité des loyers, charges et autres frais, indemnités contractuellement prévus, soit la somme de 152.002,57 euros arrêtée provisoirement à la date du 4 décembre 2025.

 

Elle précise, qu'à côté du local commercial et suivant convention de mise à disposition signée le même jour que le contrat de bail, une terrasse a été mise à disposition de la locataire, de manière temporaire, à titre gracieux et donc sans paiement d'une redevance spécifique, seules les charges relatives à l'exploitation de la terrasse seraient facturées à la locataire. Elle explique que dans la mesure où il s’agit d'une convention distincte du contrat de bail, le décompte et montant relatif à cette terrasse est déduit du montant total réclamé.

 

Elle estime que le non-paiement des loyers et des charges aux échéances convenues constitue une violation grave justifiant la résiliation du bail avec effet immédiat aux torts exclusifs de la locataire ainsi que le déguerpissement de la locataire.

La requérante réclame encore une indemnité de frais contentieux à hauteur de 12.866,95 euros suivant facture émise en date du 4 décembre 2025 ainsi que les intérêts conventionnels conformément aux dispositions de l’article 28C alinéa 1er du contrat de bail.

 

A l’audience des plaidoiries du 8 juin 2026, la société SOCIETE4.) explique que depuis l’introduction de la requête, la situation a changé et que la partie défenderesse a signé un contrat de cession du fonds de commerce avec effet au 15 avril 2026 avec la société SOCIETE6.) s.à r.l.. Elle précise qu’elle n’est pas partie à ce contrat, qu’elle n’y a pas consenti et que ce contrat de cession lui a été imposé.

 

Elle fait valoir que ce n’est que par courriel du 14 avril 2026, soit la veille de la prise d’effet de la cession, que la partie adverse a envoyé le projet de contrat de cession à la société SOCIETE7.), qui est le gestionnaire des baux commerciaux du centre commercial. Elle soutient que la société SOCIETE7.) a de suite contesté la validité de la cession en indiquant qu’elle ne répond pas aux conditions prévues par l’article 14 B du contrat de bail, notamment en ce qu’elle n’a pas été notifiée par lettre recommandée 30 jours avant la prise d’effet de la cession et qu’une cession ne peut intervenir qu’après le paiement préalable par le cédant de toutes les sommes qu’il redoit au bailleur. A cet égard, elle donne à considérer qu’en l’occurrence, la partie adverse accuse d’importants arriérés de loyers.

 

La requérante ne conteste pas qu’il y a eu des discussions entre parties, mais elle conteste formellement avoir validé la cession telle qu’elle a été signée en date du 14 avril 2026. Elle fait valoir que la cession qui lui a été imposée contient des clauses qui sont en contradiction avec le contrat de bail, notamment en ce qui concerne la reprise des dettes nées avant la cession. Il ne serait ainsi pas clair si et par qui ces dettes sont prises en charge. En outre, le contrat de cession mentionnerait qu’il n’y a pas de litige en cours, ce qui est faux compte tenu de la présente affaire. Elle explique que c’est en raison de toutes ces incohérences qu’elle s’y est opposée

 

Elle soutient qu’afin de trouver une solution, elle a signé un avenant au contrat de bail avec la société SOCIETE6.) en date du 11 mai 2026 aux termes duquel elle accepte la société SOCIETE6.) comme nouveau locataire avec effet au 16 avril 2026 en contrepartie du paiement de 50% de la dette locative antérieure. Elle précise cependant qu’elle n’a aucunement déchargé la société SOCIETE5.) des arriérés nés antérieurement à la cession, de sorte que cette dernière reste tenue au paiement du solde de 50% des arriérés.

 

Elle fait valoir qu’une cession de bail est une cession de créances nées du bail et n’entraîne en principe pas la cession des dettes nées de celui-ci, de sorte que le cédant reste tenu des obligations du bail, sauf si le bailleur a formellement déchargé le cédant, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce.

 

La requérante verse un décompte actualisé aux termes duquel elle réclame actuellement le montant total de 107.035,34 euros, réparti comme suit :

 

 

La requérante demande acte qu’elle renonce à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement de la société SOCIETE5.). Elle maintient cependant sa demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure et des taux d’intérêt conventionnels.

 

La société SOCIETE5.) conteste la demande en paiement dirigée contre elle compte tenu de la cession du bail signée en date du 14 avril 2026 aux termes de laquelle toutes les dettes antérieures relatives au bail sont transférées à la société SOCIETE6.).

 

Elle explique que c’est le groupe SOCIETE6.) qui a mené les négociations avec la bailleresse et qui s’est occupé de l’autorisation de commerce. Elle fait valoir que même si la société SOCIETE4.) n’a pas signé la cession du bail, elle affirme que cette dernière était parfaitement au courant des conditions de cette cession et qu’elle les avait acceptées.

 

Elle soutient que le transfert des dettes du bail était une condition essentielle pour elle de consentir à la cession et elle conteste que les clauses ne soient pas claires.

 

Elle donne encore à considérer que la version initiale de l’avenant du contrat de bail reprenait les mêmes conditions du contrat de cession, à savoir que le bailleur renonce à toute demande en paiement à son égard à titre de loyers et de charges.

 

Elle reproche ainsi à la requérante d’avoir signé dans son dos un contrat de bail avec la société SOCIETE6.) qui est contraire à ce qui a été convenu dans la cession du fonds de commerce.

 

La société SOCIETE4.) conteste la version des faits telle que présentée par la partie adverse et elle donne à considérer que cette dernière ne verse que des échanges unilatéraux qui ne précisent pas les conditions de ce prétendu accord entre parties. En tout état de cause, aucune des pièces versées ne permettrait de prouver qu’elle a accepté les conditions de la cession signée en date du 14 avril 2026.

Il résulterait au contraire clairement du courriel de la société SOCIETE7.) du 14 avril 2026 qu’elle n’a pas accepté les conditions du contrat de cession, qui ne lui a été remis que la veille de sa prise d’effet.

 

Elle conteste formellement avoir donné une décharge de paiement des arriérés à la société SOCIETE5.) et elle conteste que la cession lui soit opposable.

 

Elle donne finalement à considérer que seul l’avenant signé en date du 11 mai 2026 fait foi et elle conteste toute mauvaise foi dans son chef.

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 31 janvier 2022, ayant pris effet le 1er février 2022, la société SOCIETE4.) a donné en location à la société SOCIETE5.) le local n°7 dans la galerie marchande du centre commercial sis à ADRESSE5.) en vue de l’exploitation d’un restaurant de cuisine hawaïenne. Le contrat de bail prévoit un loyer fixé à 8% du chiffre d’affaires annuel hors taxes de la partie défenderesse, avec un minimum garanti de 89.160.- euros hors taxes, loyer soumis à indexation. S’y ajoutent, à charge du locataire, des provisions pour charges locatives privatives et communes ainsi que des contributions pour l’animation, la promotion, la communication et la publicité du centre commercial.

 

Le même jour, les parties ont également signé une convention de mise à disposition d’une terrasse.

 

La demande en paiement dirigée contre la société SOCIETE5.)

 

Au dernier stade des plaidoiries, la société SOCIETE4.) explique que bail a pris fin le 14 avril 2026 et elle réclame la somme de (94.869,27 – 3.005,30 =) 91.864,07 euros, correspondant à la moitié des arriérés de loyers et de charges (et autres frais contractuels) pour la période du 1er août 2025 au 14 avril 2026, après déduction des arriérés de charges et honoraires de gestion relatifs à la terrasse.

 

Elle réclame par ailleurs le montant de 2.304,42 euros à titre d’un complément de dépôt de garantie ainsi que le montant de 12.866,95 euros à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

 

La société SOCIETE5.) s’oppose au paiement des montants réclamés en soutenant qu’il avait été convenu entre parties que suite à la cession du fonds de commerce au profit de la société SOCIETE6.) et en contrepartie du paiement de 50% de la dette locative par la société SOCIETE6.), la société SOCIETE4.) renonce à toute demande en paiement à son encontre. Elle renvoie à cet égard à l’acte de cession conclu en date du 14 avril 2026 qui serait pleinement opposable à la société SOCIETE4.) alors qu’elle en aurait eu connaissance avant la signature. Elle soutient que c’est derrière son dos que la société SOCIETE4.) a signé un avenant au contrat de bail avec la société SOCIETE6.) qui est contradiction avec ce qui avait été convenu aux termes de la cession du fonds de commerce.

La société SOCIETE4.) conteste que la cession du fonds de commerce lui soit opposable, à défaut de lui avoir été notifiée dans les formes prévues par la loi et elle renvoie aux conditions du nouveau contrat de bail conclu en date du 11 mai 2026, avec effet au 16 avril 2026, qui dispose clairement qu’elle ne renonce pas à sa créance envers la société SOCIETE5.).

 

Le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 1762-6 du code civil, « (1) Est nulle de plein droit, toute clause interdisant la cession d’un bail ou la sous-location de l’immeuble faisant l’objet du bail au sens de l’article 1762-3 si la cession ou sous-location est faite ensemble avec la cession du fonds, à condition qu’une activité identique reste établie.

(2) Toute cession ou sous-location entière ou partielle doit être notifiée, avec une copie intégrale du contrat de cession ou de sous-location, au bailleur.

3) Dans les trente jours de la notification du projet de cession ou de sous-location, le bailleur peut refuser son agrément, s’il en a de justes motifs, et dans les huit jours de ce refus, le preneur peut saisir le juge de paix.

Le cédant demeure tenu, à titre de caution solidaire du cessionnaire ou du sous-locataire, de toutes les obligations qui dérivent du bail.

Toutefois, lorsque le bailleur s’est réservé une partie de l’immeuble pour l’habiter lui-même ou y faire habiter sa famille, l’interdiction de céder le bail ou de sous-louer reste valable. (…) ».

 

En cas de cession de bail simultanément avec une cession de fonds de commerce, le locataire doit notifier le projet de cession au bailleur. Ce dernier dispose dès lors d’un délai de 30 jours à partir de la notification du projet de cession pour y refuser son agréement s’il a de « justes motifs », ces derniers étant appréciés par le juge en cas de contestation.

 

Il y a encore lieu de rappeler que la cession de bail est une cession de créance. Le preneur-cédant transmet au cessionnaire les droits dont il est titulaire en vertu du bail. Du fait que le bail est un contrat synallagmatique, la cession de bail n’emporte que la cession des créances nées du bail et n’entraîne en principe pas la cession des dettes nées de celui-ci. Le preneur-cédant reste donc tenu des obligations du bail (Y. Merchiers, Le bail en général, n° 440 et 456 ; La Haye et Vankerckhove, Le louage des choses, n° 259).

 

Il n’en va autrement que si le bailleur a formellement déchargé le preneur primitif de ses obligations et reconnu le cessionnaire comme seul locataire.

La cession de bail est valable par le seul consentement entre le cédant et le cessionnaire. Il suffit pour qu’elle soit parfaite que le cédant et le cessionnaire aient échangé leurs consentements. L’écrit qui peut être exigé ne l’est donc pas ad validitatem mais ad probationem.

 

La cession du bail n’est opposable au bailleur cédé qu’à partir du moment où elle lui a été notifiée ou été reconnue par lui. La notification n’est soumise à aucune exigence de forme. Elle peut se faire par simple lettre, voire même oralement, sous réserve bien entendu de difficultés de preuve. La reconnaissance implicite mais certaine par le bailleur de l’existence de la cession le prive du droit de contester son existence. Tant que la cession de bail n’est pas opposable au bailleur, celui-ci peut se comporter comme si elle n’existait pas (PERSONNE1.) : Les baux, le bail en général, n° 467).

 

Ainsi, pour être opposable au bailleur-cédé, la cession de bail, comme toute cession de contrat, est soumise au formalisme de l’article 1690 du code civil, étant précisé que l’accomplissement des formalités de cet article devient inutile pour rendre la cession opposable au bailleur si celui-ci en a eu connaissance et l’a acceptée sans équivoque. A cet effet, la connaissance du bailleur doit être certaine et porter tant sur l’existence de l’acte que sur la réalité de la cession.

 

Il n’en demeure pas moins que la simple connaissance d’une cession de bail par la partie cédée, à la supposer établie, n’a pas pour effet de la lui rendre opposable.

 

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier qu’en date du 14 avril 2026 à 11:02 heures, la société SOCIETE5.) a envoyé un courriel à la société SOCIETE7.), gestionnaire des baux dans la société SOCIETE4.), en l’informant de la signature de la cession du fonds de commerce à la société SOCIETE6.) prévue pour le lendemain et en lui transmettant le projet de cette cession.

 

Par courrier du même jour à 11:24 heures, la société SOCIETE7.) a, pour le compte de la société SOCIETE4.), écrit ce qui suit :

« Nous ne pouvons pas y donner une suite favorable, car la procédure mentionnée à l’article 14 de votre bail commercial du 31 janvier 2022 doit absolument être respectée sous peine de la non-opposabilité de la cession au bailleur et de la résiliation du bail commercial susmentionné, à savoir :

1. Signature de la cession du fonds de commerce sous condition suspensive de l’agrément du bailleur,
2. Notification de ladite cession sous condition suspensive au bailleur par courrier RAR en indiquant :

-          Le nom et l’adresse de l’acquéreur,

-          Le prix de cession,

-          Les modalités de paiement du prix,

-          Le nombre de salariés attachés au fonds,

-          Le détail de leurs contrat de travail,

-          D’une manière générale, toutes conditions de la cession projetée.

3. Décision du bailleur d’exercer ou non son droit de préférence,

Concernant les détails, et autres modalités, nous vous renvoyons aux stipulations de l’article 14-C du bail,

4. Décision d’agrément ou non du bailleur dans les 30 jours de la réception de la notification de la cession sous conditions suspensive,

Concernant les détails, motifs de refus et conditions de la cession, notamment de garanties, paiements préalables des loyers impayés ou autres modalités, nous vous renvoyons aux stipulations de l’article 14-B du bail,

5. Régularisation de la cession dans l’hypothèse de l’agrément du bailleur et du non-exercice de son droit de préférence par la conclusion d’un avenant de cession

Concernant les détails et autres modalités, nous vous renvoyons aux stipulations de l’article 14-D du bail

Dès que l’acte de cession de votre fonds de commerce sous condition suspensive de l’agrément du bailleur sera signé, nous vous invitons à le notifier au bailleur tout en respectant la procédure susmentionnée. »

 

Toujours en date du 14 avril 2026, à 18:24 heures, il résulte d’un courriel officiel entre avocats que « Suite à notre conversation de ce jour, nous confirmons que le bailleur a donné son accord de principe à la cession de fonds de commerce Kirchberg et la reprise du bail par SOCIETE6.) pour autant que cette dernière intervienne aux conditions discutées, mais qu’aucun accord écrit officiel n’interviendra de la part de PERSONNE2.)/ du bailleur tant qu’un contrat de cession de fonds de commerce dûment signé par SOCIETE3.) et SOCIETE6.) ne leur aura pas été communiqué.

Notre compréhension est qu’à partir de ce moment-là, PERSONNE2.) / le bailleur procèdera dès lors aux formalités qui découlent de cette cession. »

 

Il est constant en cause qu’en date du 15 avril 2026, la société SOCIETE5.) et la société SOCIETE6.) s.à r.l. ont signé le contrat de cession de fonds de commerce, incluant le bail précité du 31 janvier 2022, tel qu’il avait été communiqué la veille à la société SOCIETE4.) et contesté par cette dernière. La société SOCIETE4.) n’est pas partie à ce contrat de cession.

 

En date du 6 mai 2026, le mandataire de la société SOCIETE5.) a informé la société SOCIETE7.) que les conditions de l’avenant au contrat de bail ne sont pas acceptées alors qu’il aurait été prévu que la société SOCIETE4.) renonce à toute demande en paiement à son encontre en contrepartie du paiement de 50% des dettes locatives par la société SOCIETE6.).

 

En date du 11 mai 2026, un avenant n°1 audit bail a été signé entre la société SOCIETE4.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE6.) s.à r.l. aux termes duquel il a été convenu que :

« Article 1 Montant des impayés au 15 avril 2026

Au 15 avril 2026, date d’effet de la Cession de fonds de commerce intervenue entre le Preneur/Cédant et le Nouveau Preneur/Cessionnaire, le montant total des impayés locatifs dus au Bailleur s’élevait à la somme de 220.915,64 euros (ci-après désignée la « Dette Locative ») pour la période expirant le 15 avril 2026.

Article 2 Engagement de paiement du cessionnaire

Le Bailleur accepte de manière ferme et définitive, en contrepartie du paiement de 50% du montant de la dette locative susmentionnée par le Nouveau Preneur/Cessionnaire, soit la somme de :

CENT-DIX-MILLE QUATRE CENT-CINQUANTE-SEPT EUROS

ET QUATRE-VINGT-DEUX CENTIMES

(110.457,82)

(…)

De renoncer purement et simplement à toute réclamation et/ou demande en paiement à l’encontre du Nouveau Preneur/Cessionnaire eu égard aux impayés antérieurs au 16 avril 2026.

BON POUR QUITTANTE SOUS RESERVE D’ENCAISSEMENT

Il est ici précisé à toutes fins que cet accord transactionnel entre le Bailleur et le Nouveau Preneur/Cessionnaire n’est en rien constitutif d’une renonciation par le Bailleur à sa créance envers le Preneur/Cédant. 

Article 3 Validité de la cession intervenue et agrément du cessionnaire

Sous réserve du bon encaissement de la somme susmentionnée le 14 mai 2026 au plus tard sous peine de caducité du présent Avenant, le Bailleur :

-          reconnaît avoir reçu copie de l’acte de cession du fonds de commerce entre le Preneur/Cédant et le Nouveau Preneur/Cessionnaire à effet au 15 avril 2026 ; et

-          agrée en conséquence le Cessionnaire en qualité de Nouveau Preneur ;

En conséquence :

-          Le Cessionnaire/Nouveau Preneur sera purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du Preneur/Cédant dans les termes et conditions du Bail, notamment les stipulations de garanties et de solidarité entre Preneur/Cédant et Nouveau Preneur/Cessionnaire relatives à ladite cession, rétroactivement au 16 avril 2026 et exclusivement pour les obligations nées à compter de cette date :

• A l'exception de la dette locative pour la période antérieure au 16 avril 2026 dont l'apurement a été accepté vis-à-vis du Cessionnaire/Nouveau Preneur seul, moyennant son paiement partiel à hauteur de cinquante pour cent (50%) en contrepartie de son agrément ;
• Sous réserve que le Nouveau Preneur/Cessionnaire produise entre les mains du Bailleur :
  • une garantie à première demande correspondant à six mois de loyer hors taxes et hors charges, établie par la société SOCIETE6.) SAS, société par actions simplifiée de droit français immatriculée au du Registre de Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro NUMERO4.), dont le siège social est à Paris (ADRESSE6.), en application des stipulations du Bail ; et
  • La preuve de la solvabilité de la sociétSOCIETE6.)WA SAS ; ou
  • à défaut de remise de la garantie à première demande dans un délai de 30 jours à compter de la prise d'effet du présent Avenant, un dépôt de garantie d'un montant identique sera facturé au Nouveau Preneur/Cessionnaire qui s'engage à le payer au Bailleur sous huitaine.

-          Le Bailleur reconnaît que la signature du présent Avenant et l'agrément du Cessionnaire, emportent régularisation rétroactive de la situation locative au 16 avril 2026 et privent d'objet, à l'égard du Cessionnaire, toute demande de déguerpissement formée par le Bailleur dans le cadre de la procédure pendante devant le Juge de Paix de et à Luxembourg (audience du 8 juin 2026). En conséquence :

1.                  Le Bailleur s'engage, dès la prise d'effet du présent Avenant, à se désister de la demande de déguerpissement dans le cadre de ladite procédure, et à limiter ses demandes à la condamnation pécuniaire du Cédant et à ses accessoires ;
2.                 Le Bailleur s’engage à ne formuler aucune demande, principale ou reconventionnelle, en intervention forcée ou en condamnation, à l’encontre du Cessionnaire dans le cadre de la prédite procédure ou de toute procédure connexe relative aux frais antérieurs au 16 avril 2026 ;
3.               Le Bailleur reconnaît que le Cessionnaire bénéficie, à compter de la prise d'effet du présent Avenant, de la pleine et paisible jouissance du Local dans les termes et conditions du Bail, et qu'aucune procédure existante ou future, fondée sur des manquements antérieurs au 16 avril 2026, ne pourra être dirigée contre lui à ce titre. »

 

Compte tenu des éléments du dossier, le tribunal retient que si la société SOCIETE4.) avait certes connaissance du fait que la société SOCIETE5.) envisageait une cession du fonds de commerce au profit de la société SOCIETE6.), il ne résulte d’aucun élément du dossier que le projet de cette convention de cession lui a été transmise avant le 14 avril 2026.

 

Il est encore établi que dès le 14 avril 2026, la société SOCIETE4.) a formellement contesté cette cession, non seulement en ce qui concerne les formalités prévues au contrat de bail non respectées, mais également en ce qui concerne les conditions d’apurement des importants arriérés de loyers à charge de la société SOCIETE5.).

 

Le tribunal se rallie à cet égard aux conclusions de la société SOCIETE4.) pour dire que les différentes clauses de la cession du fonds de commerce ne sont pas claires et prêtent à confusion.

 

Etant donné qu’il n’est pas établi par qui le projet d’avenant au contrat de bail versé par la société SOCIETE5.), aux termes duquel le bailleur renoncerait à toute demande envers du cédant, a été rédigé, il ne saurait valoir preuve que la société SOCIETE4.) l’a validé.

 

Il ne résulte ainsi d’aucun élément du dossier que la société SOCIETE4.) a, sans équivoque, accepté de renoncer à toute demande en paiement à l’encontre de la société SOCIETE5.) en ce qui concerne les arriérés antérieurs au 15 avril 2026, étant précisé à cet égard que les renonciations ne se présument pas.

 

Les moyens de la société SOCIETE5.) sont partant à rejeter.

 

A défaut de contestations circonstanciées en ce qui concerne les montants actuellement réclamés par la société SOCIETE4.) à titre de loyers et de charges, il convient de dire la demande en paiement fondée et de condamner la société SOCIETE5.) à payer à la société SOCIETE4.) la somme de 91.864,07 euros à titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts tels que convenus à l’article 28 C du contrat de bail, à savoir des intérêts légaux majorés de trois points.

 

La société SOCIETE4.) réclame encore un complément de dépôt de garantie à hauteur de 2.304,42 euros.

 

Le tribunal se doit de noter que la société SOCIETE4.) n’a pas autrement développé cette demande, ni expliqué le montant réclamé, de sorte qu’il y a lieu de la débouter de cette demande.

 

La société SOCIETE4.) réclame finalement le paiement d’une indemnité forfaitaire de frais contentieux à hauteur de 12.866,95 euros sur base de l’article 28C alinéa 1er du contrat de bail.

 

Suivant cet article, « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quarante-huit heures après une simple lettre recommandée restée sans effet, le dossier sera transmis à l’avocat du Bailleur et les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent (10%) à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et ce, indépendamment de tous frais de commandement, de recettes et des droits proportionnels d’encaissement ».

 

Il résulte des pièces versées en cause que la bailleresse a, par courrier recommandé du 15 octobre 2025, mis en demeure la locataire de payer les arriérés redus.

 

Il en découle que la société SOCIETE4.) est en droit de se voir allouer une indemnité forfaitaire à hauteur de la somme de (10 % de 91.864,07 =) 9.186,41 euros.

 

 

Les demandes accessoires

 

En ce qui concerne la demande en allocation d’une indemnité de procédure de la société SOCIETE4.), le tribunal rappelle que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à charge de la requérante l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner la société SOCIETE5.) aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme,

 

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. qu’elle renonce à la demande en résiliation du  bail et en déguerpissement de la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.à r.l.,

 

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande en paiement,

 

dit la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers fondée à hauteur de 91.864,07 euros à titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts légaux majorés de trois points à compter des échéances respectives, jusqu’à solde,

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.à r.l. à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 91.864,07 euros, avec les intérêts légaux majorés de trois points à compter des échéances respectives, jusqu’à solde,

 

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à titre de complément de dépôt de garantie, partant en déboute,

 

dit la demande en paiement à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux fondée à concurrence de 9.186,41 euros euros, et déboute pour le surplus,

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.à r.l. à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 9.186,41 euros,

 

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros,

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.à r.l. à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 350,- euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.à r.l. aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER