Rép. no. 2818/26

Dossier no. L-BAIL-586/25

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), Grand-Duché de Luxembourg et immatriculé au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

 

partie demanderesse, comparant par la société d’avocats SOCIETE2.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite en liste V du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant unique Me Alexandre CHATEAUX, avocat à la Cour inscrit en liste I auprès du Barreau de Luxembourg,

 

comparant à l’audience par Maître Amandine HABLOT, avocat, en remplacement de Maître Alexandre CHATEAUX, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

 

la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), représentée par son collège de gérance actuellement en fonctions,

 

partie défenderesse, comparant par sa gérante PERSONNE1.).

 

________________________________________________________

 

FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 24 juin 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 25 août 2025 à 9.00 heures, salle JP.1.19.

 

Après cinq remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 6 juillet 2026, lors de laquelle Maître Amandine HABLOT et PERSONNE1.) furent entendues en leurs moyens et explications.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 24 juin 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) SA (ci-après « SOCIETE1.) ») a fait convoquer la société SOCIETE3.) sàrl (ci-après « SOCIETE3.) ») à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, afin de voir :

 

-          condamner SOCIETE3.) à payer à SOCIETE1.) la somme de 3.240,27 euros au titre de loyers, TVA et charges échus, avec les intérêts légaux à partir du jour où les sommes étaient dues à savoir leur échéance, sinon à partir de la mise en demeure du 20 mai 2025, sinon à partir de la présente demande en justice, sinon à la date du prononcé du jugement à intervenir jusqu'à solde ;

 

-          prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de SOCIETE3.) et d’ordonner le déguerpissement des lieux loués endéans la huitaine ;

 

-          condamner SOCIETE3.) à remettre sans délai à la demanderesse un original de l'état des lieux signé entre parties à la conclusion du contrat de bail ;

 

-          condamner SOCIETE3.) au paiement d'un montant de 1.000,- euros sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile ;

 

-          condamner SOCIETE3.) au paiement de 2.000,- euros à titre de remboursement de frais d’avocat ;

 

-          condamner la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l'instance ;

 

-          prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, la requérante expose que par contrat de bail commercial du 17 janvier 2024, ayant pris effet le 7 février 2024, SOCIETE1.) a donné en location à SOCIETE3.) un local commercial sis à L-ADRESSE4.), pour un loyer mensuel de 2.350,- euros indexé automatiquement et soumis à la tva.

 

En l'espèce, SOCIETE3.) aurait gravement manqué à ses obligations envers SOCIETE1.).

 

Lors de l’audience des plaidoiries du 6 juillet 2026, SOCIETE1.) affirme que SOCIETE3.) a quitté les lieux le 1er juillet 2026 et qu’il y aurait lieu d’acter la résiliation du contrat de bail.

 

SOCIETE1.) réclame à présent le montant de 2.888,65 euros à titre d’arriérés de loyers du mois de juin 2026 et le montant de 388,94 euros à titre d’avances sur charges. Pour le surplus, elle déclare maintenir sa demande relative à l’indemnité de procédure et en remboursement des frais d’avocat.

 

SOCIETE1.) n’a pas réitéré les autres demandes de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y statuer.

 

SOCIETE3.) ne conteste pas le montant tel que réclamé en dernier lieu. A titre reconventionnel, elle demande la restitution du montant de 6.000,- euros à titre de garantie locative. Aussi, compte tenu des décomptes de charges des années 2024 et 2025, elle réclame remboursement du trop payé de 1.364,- euros pour l’année 2024 et 2.043,45 euros pour l’année 2025. Elle réclame en outre le montant de 15.000,- euros à tire de remboursement de travaux réalisés et le montant de 2.500,- euros à titre de préjudice moral.

 

SOCIETE1.) s’oppose à l’ensemble des demandes reconventionnelles. Elle ne conteste cependant pas que le montant de la garantie locative a été payé par la partie défenderesse.

 

Motifs de la décision

 

Quant au fond

 

Aux termes de l’article 58 du nouveau code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

 

Conformément à l’article 1315 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

 

Il résulte des pièces versées au dossier que SOCIETE3.) était locataire du local commercial sis à L-ADRESSE4.). Il est constant en cause que SOCIETE3.) a libéré les lieux le 1er juillet 2026.

 

Les arriérés de loyers et charges et la résiliation du bail

 

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante demande à ce que le tribunal constate que le bail a été valablement résilié.

 

Il est constant en cause que les lieux ont été remis le 1er juillet 2026.

 

Il convient de rappeler que la restitution de l’objet loué se fait par la remise des clés qui matérialise la restitution de la garde et le transfert de la jouissance de l’objet au bailleur. Aussi, les locaux restitués doivent être libres de toutes personnes ou de tous objets du locataire.

 

Compte tenu des éléments qui précèdent le tribunal retient que la remise des clés et des lieux est intervenue le 1er juillet 2026 et que le paiement du loyer est dû jusqu’à cette date.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

 

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

 

A défaut de preuve de paiement du montant réclamé, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que demandée au dernier stade des plaidoiries pour le montant de (2.888,65+388,94=) 3.277,59 euros au titre du loyer et avances sur charges du mois de juin 2026.

 

Les demandes reconventionnelles de SOCIETE3.)

 

Quant à la garantie locative

 

SOCIETE3.) demande à se voir rembourser le montant de 6.000,- euros payé à titre de garantie locative.

 

Le paiement de la garantie n’est pas contesté.

 

Le tribunal rappelle que la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution, qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par le gage, c’est-à-dire, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il est d’abord tenu de restituer le bien et de réparer les éventuels dégâts locatifs. Seules ses ultimes obligations peuvent faire compensation avec la garantie, à due concurrence, dans le cadre de son obligation de restitution des lieux loués. Il n’a pas le droit d’imputer les loyers sur la garantie, en aucun cas ; il ne peut, moins encore, en cours de bail, imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la rétention n’a plus de raison d’être (Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n° 1165).

 

Dans la mesure où le bail a été résilié et les lieux remis au bailleur et que la présente instance toise les demandes respectives entre parties, la garantie locative n’a plus de raison d’être. Il y a partant lieu de faire droit à la demande en restitution et d’ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques.

 

Quant aux charges

 

SOCIETE3.) demande à se voir rembourser le montant de 1.364,- euros pour l’année 2024 et 2.043,45 euros pour l’année 2025.

 

Il résulte des éléments soumis à l’appréciation du tribunal que le montant de l’avance sur charges est fixé aux termes du bail à 380,68 euros. Le montant a été augmenté à 388,94 euros. Il résulte des développements ci-dessus qu’il n’y a pas d’arriérés de loyers et de charges concernant les années 2024 et 2025.

 

Il résulte de la pièce numéro 7 de la partie demanderesse que la partie incombant au locataire, relative à la répartition des charges de l’année 2024, se chiffre au montant de 3.056,33 euros. Il résulte des éléments soumis au tribunal que SOCIETE3.) a payé 380,68 x 12 = 4.568,16 euros pour l’année 2024, de sorte qu’elle aurait droit au remboursement du montant de 1.511,83 euros.

 

Pour ce qui est de l’année 2025, le montant dû par le locataire conformément à la répartition des charges de l’exercice 2025 est de 2.737,35 euros. Il résulte des éléments soumis à l’appréciation du tribunal que SOCIETE3.) a payé 380,68 x 12 = 4.568,16 + 8,26 = 4.576,42 euros. Ainsi SOCIETE3.) aurait droit au remboursement de 1.839,07 euros.

 

Lors de l’audience du 6 juillet 2026, SOCIETE3.) réclame remboursement du montant de 1.364,- euros pour l’année 2024 et 2.043,45 euros pour l’année 2025.

 

Ainsi il y a lieu de faire droit à la demande en remboursement pour le montant réclamé de 1.364,- euros pour l’année 2024 et de 1.839,07 euros pour l’année 2025, soit le montant total de 3.203,07 euros.

 

Quant aux demandes en remboursement du chef de travaux effectués et en paiement de dommage moral

 

SOCIETE3.) demandent à voir condamner SOCIETE1.) à lui payer le montant de 15.000,- euros du chef de remboursement de travaux effectués.

 

Faute d’établir que le paiement des travaux invoqués soit imputable à SOCIETE1.), il y a lieu de déclarer la demande non fondée.

 

SOCIETE3.) réclame encore 2.500,- euros à titre d’indemnisation de dommage moral.

 

Aussi, à défaut d’établir un quelconque dommage moral dans le chef de SOCIETE3.), il y a lieu de déclarer la demande en indemnisation d’un préjudice moral non fondée.

 

 

* * *

 

Compte tenu des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir que la demande de SOCIETE1.) est fondée à hauteur de 3.277,59 euros et que la demande reconventionnelle de SOCIETE3.) est fondée à hauteur de 9.203,07 euros.

 

Après compensation judiciaire entre les dettes réciproques entre parties, il y a lieu de condamner SOCIETE1.) à payer à SOCIETE3.) le montant de 5.925,48 euros.

 

L’indemnité de procédure et frais d’avocat

 

SOCIETE1.) réclame encore une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

 

A défaut de justifier du caractère d’iniquité, ladite demande est à déclarer non fondée.

 

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de SOCIETE1.) quant au remboursement des frais et honoraires d’avocat est à déclarer non fondée.

 

L’exécution provisoire

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

PAR   CES   MOTIFS

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

r e ç o i t  la demande en la forme,

 

d é c l a r e la demande recevable ;

 

d i t  la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et avance sur charges fondée à hauteur de 3.277,59 euros, déboute pour le surplus,

 

d i t  les demandes reconventionnelles de la société SOCIETE3.) sàrl fondée à hauteur de 9.203,07 euros, 

 

o r d o n n e  la compensation judiciaire entre les créances réciproques,

 

partant,

 

c o n d a m n e  la société SOCIETE1.) SA à payer à la société SOCIETE3.) sàrl le montant de 5.925,48 euros (cinq mille neuf cent vingt-cinq euros et quarante-huit cents) ;

 

c o n s t a t e   la résiliation du contrat de bail ayant existé entre parties,

 

d i t  non fondées les demandes en allocation d’une indemnité de procédure et en remboursement des frais d’avocat, partant en déboute la société SOCIETE1.) SA ;

 

d i t  qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

c o n d a m n e  la société SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

Patrice HOFFMANN                   Lex REUTER