Texte pseudonymisé
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Rép. no. 2816/26
Dossier no. L-CIV-178/26
AUDIENCE PUBLIQUE DU
LUNDI, 13 JUILLET 2026
Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause
ENTRE
parties demanderesses, comparant par Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
ET
parties défenderesses, faisant défaut.
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FAITS
Par exploit de l’huissier de justice Tessy SIEDLER de Luxembourg du 19 mars 2026, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) firent donner citation à la société SOCIETE1.) sàrl, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître le 27 avril 2026 à 9.00 heures devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en audience publique à la Justice de Paix de Luxembourg, en la salle JP0.15, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du présent jugement.
Cette affaire fut enrôlée sous le numéro L-CIV-178/26.
L’affaire fut utilement retenue à l’audience du 6 juillet 2026, lors de laquelle Maître Nicolas BANNASCH fut entendu en ses moyens et conclusions tandis que les parties défenderesses firent défaut.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé,
LE JUGEMENT QUI SUIT
Par exploit d’huissier de justice Tessy SIEDLER du 19 mars 2026, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ont fait citer la société SOCIETE1.) sàrl, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le juge de paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, aux fins de voir :
- constater que le contrat de location liant PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et la société SOCIETE1.) sàrl est venu à expiration le 31 janvier 2066 ;
- constater que la société SOCIETE1.) sàrl n’a pas exécuté son obligation de restitution, alors que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) continuent d’occuper les lieux ;
- la société SOCIETE1.) sàrl, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’entendre condamner à déguerpir des lieux occupés endéans huitaine ;
- la société SOCIETE1.) sàrl, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’entendre condamner, solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, au paiement d’une indemnité d’occupation de 5.080,- euros.
Les demandeurs réclament en outre le montant de 1.500,- euros du chef de remboursement de frais d’avocat, l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la condamnation des défendeurs aux frais et dépens de l’instance.
A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent avoir signé en date du 1er novembre 2025, un contrat de bail avec la société SOCIETE1.) sàrl. Aux termes dudit contrat ils ont donné en location leur appartenant, entièrement meublé sis à ADRESSE5.), L-ADRESSE5.).
Le contrat prévoit dans son article 1°, al. 4° que : « ... Le présent contrat constitue un bail meublé de courte durée et n'est pas soumis à la loi du 21 septembre 2006. »
Le contrat stipulant que les lieux seront utilisés comme résidence temporaire, partant comme hébergement passager de PERSONNE3.). Ainsi, le contrat n’aurait conféré à l'occupant de jouissance stable d'un logement déterminé à titre d'habitation, mais aurait organisé une occupation essentiellement provisoire, révocable et fonctionnelle, justifiée par des circonstances particulières excluant la stabilité propre au bail d'habitation. Pareil usage ne correspondant pas à l'usage d'habitation visé par la loi modifiée du 21 septembre 2006, c'est-à-dire un usage à titre de résidence principale et permanente. Les parties au contrat de location avaient pris soin de préciser que la prédite loi n'est pas applicable au contrat de location conclu entre parties en date du 1er novembre 2025. Le contrat avait pris cours le 1er novembre 2025 et était conclu pour une durée déterminée de 3 mois, de sorte à venir à expiration le 31 janvier 2026. Dès lors, depuis le 1er février 2026, la société SOCIETE1.) sàrl serait occupante sans droit ni titre de l'appartenant. Il en serait de même au plus tard à partir de cette même date des cités PERSONNE3.) et PERSONNE4.).
Le loyer convenu était de 2.250,- euros par mois auquel s'ajoute un forfait mensuel de charges de 290,- euros par mois, de sorte qu'un montant total de 2.540,- euros était à payer mensuellement aux requérants. Or, les parties citées refuseraient de libérer l'appartement en question et ne paieraient pas de contrepartie pour l'occupation des lieux depuis le 1er février 2026.
Lors de l’audience du 6 juillet 2026, les parties demanderesses ont déclaré que les clés ont entretemps été restituées. Ils augmentent leur demande relative à l’indemnité d’occupation de trois mois pour porter le montant réclamé au montant total de 12.700,- euros.
Ils rappellent qu’il y aurait lieu de constater que le contrat signé entre parties aurait expressément exclu l’application de la loi 2006.
Bien que régulièrement convoqués, la société SOCIETE1.) sàrl, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’ont comparu ni en personne ni par mandataire. Les défendeurs n’ayant pas été touchés à personne, il y a lieu de statuer par un jugement par défaut à leur encontre conformément aux dispositions de l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.
Appréciation
Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public.
Qualification du contrat
Il résulte des éléments du dossier qu’un contrat intitulé « contrat de bail » a été signé le 30 octobre 2025 entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.), d’un côté, et la société SOCIETE1.) sàrl, de l’autre.
L’objet du contrat indique que l’appartement sub-mentionné est loué à des fins d’habitation privée et qu’il sera occupé comme résidence temporaire par PERSONNE3.). Le contrat stipule que le bail commence le 1er novembre 2025 et qu’il est conclu pour une durée de 3 mois, renouvelable par accord exprès et écrit des parties. Il y est encore prévu que le contrat constitue un bail meublé de courte durée et ne serait pas soumis à la loi du 21 septembre 2006.
Le contrat prévoit un loyer mensuel de 2.250,- euros et des avances mensuelles de charges fixées à 290,- euros.
La législation sur le bail à loyer est une législation d’ordre public dont le champ d’application n’est pas abandonné à la liberté contractuelle.
La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (ci-après encore la « Loi de 2006 ») précise qu’elle s’applique à tous les « baux à usage d’habitation ». Si la loi indique qu’elle ne s’applique pas aux chambres d’hôtel, (article 1er (3) point d.), il convient de relever qu’en l’espèce le contrat soumis à l’appréciation du tribunal ne permet d’admettre que de quelconques prestations complémentaires (lavage de draps, nettoyage) aient existé.
En outre, au vu de l’équipement de l’appartement, celui-ci est destinée à des fins d’hébergement et il n’est en outre pas contesté qu’une personne privée y habitait effectivement.
Enfin, il ne résulte pas du comportement des parties ni du montant du loyer convenu que l’occupation devait être simplement précaire et temporaire.
Alors que la convention d'occupation précaire, une création jurisprudentielle qui est d'ailleurs expressément exclue de la loi du 21 septembre 2006 et qui se définit comme le contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l'occupant qu'un droit de jouissance temporaire pour une durée dont le terme est déterminé par d'autres causes que la seule volonté des parties moyennant une contrepartie financière modique, fixée forfaitairement et destinée à couvrir les charges liées à l'occupation des lieux, si cette somme tant dans sa cause que dans son montant ne peut pas être considérée comme un loyer. (Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, 2e édition 2020, n°9).
Dans ces conditions, le tribunal retient que le contrat signé entre parties est à qualifier de bail à usage d’habitation au sens de la Loi de 2006.
Les formes de procédure prescrites relatives au mode de saisine des juridictions relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public. Leur violation constitue une nullité de fond, qui échappe aux dispositions de l’article 264, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile (Cour, 28 novembre 2001, n°25013 du rôle), et devant dès lors être soulevée d’office par le juge.
Il en est ainsi en particulier de la forme de l’acte introductif d’instance (requête ou citation), qui constitue une formalité capitale d’une importance telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que cette sanction résulte d’un texte ou non (Cass., 18 décembre 1997, n°64/97).
En vertu de l’article 3, point 3 du nouveau code de procédure civile, le juge de paix connaît de toutes les contestations entre les bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit qu’elles soient ou non la suite d’une convention.
S’agissant en l’espèce d’une demande en paiement d’une indemnité d’occupation, le litige relève de la compétence d’attribution du juge de paix.
Conformément à l’article 101 du nouveau code de procédure civile, la citation est le mode de saisine de droit commun du juge de paix.
La procédure de saisine du juge de paix par requête est en effet dérogatoire au droit commun et est spécifiquement prévue par la loi.
Une telle dérogation est notamment prévue par l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation qui prévoit que la demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3, point 3 précité du nouveau code de procédure civile sera formée par requête.
Conformément aux dispositions de l’article 1er (2) et (3), alinéa 2 de cette loi, l’article 20 précité ne s’applique, en ce qui concerne les demandes en paiement d’une indemnité d’occupation et en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, qu’à celles qui sont la suite (i) soit d’un bail portant sur un logement à usage d’habitation à des personnes physiques, (ii) soit d’un bail portant sur un immeuble affecté à un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou à l’exercice d’une profession libérale, (iii) soit d’un bail portant sur des structures d’hébergement réservées au logement provisoire d’étrangers visés par la loi du 16 décembre 2008 concernant l’accueil et l’intégration des étrangers au Grand-Duché de Luxembourg, (iv) soit d’un bail portant sur un logement meublé ou non-meublé dans des structures d’hébergement spéciales telles que maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées, centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées, et notamment les logements meublés ou non-meublés dans les structures d’hébergement tombant sous la loi modifiée du 8 septembre 1998 réglant les relations entre l’Etat et les organismes œuvrant dans les domaines social, familial et thérapeutique, (v) soit d’un bail portant sur un logement meublé ou non-meublé mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par une commune, un syndicat de communes, une association sans but lucratif ou une fondation œuvrant dans le domaine du logement.
La jurisprudence retient que les « demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit » qui ne sont pas la suite d’un contrat de bail, doivent être introduites par voie de citation (cf TAL, 3ème, 17 janvier 2023, n°TAL-2022-05449 du rôle).
En l’espèce, étant en présence d’un contrat de bail, la demande introduite par voie de citation est partant à déclarer irrecevable.
Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS
le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,
se d é c l a r e compétent pour connaître de la demande,
d i t la demande introduite par citation irrecevable en la forme,
c o n d a m n e PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.
Patrice HOFFMANN Lex REUTER
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