Texte pseudonymisé
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Rép. no. 2847/26
L-BAIL 90/26
AUDIENCE PUBLIQUE DU
MARDI, 14 JUILLET 2026
Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause
ENTRE:
partie demanderesse principale,
partie défenderesse sur reconvention,
comparant par Maître Carolyn LIBAR, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg
ET:
partie défenderesse principale,
partie demanderesse par reconvention,
comparant par Maître Jessica PACHECO, avocat à la Cour, demeurant à Dudelange
partie défenderesse principale,
partie défenderesse sur reconvention,
comparant en personne
_________________________________________________
FAITS :
L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 13 janvier 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 16 avril 2026 à 9.00 heures, salle JP 1.19.
Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 25 juin 2026, lors de laquelle Maître Carolyn LIBAR se présenta pour la partie demanderesse, Maître Jessica PACHECO comparut pour PERSONNE2.), tandis que PERSONNE3.) comparut en personne.
Les mandataires des parties et PERSONNE3.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.
Sur quoi, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le
JUGEMENT QUI SUIT:
Exposé du litige
Par contrat de bail du 5 juillet 2023, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE3.) un appartement dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.700,00 euros et des avances sur charges de 300,00 euros. Une garantie locative de 4.000,00 euros a été fournie par PERSONNE1.) en début du bail.
En date du 14 juillet 2025 PERSONNE1.) et PERSONNE3.) ont quitté les lieux et remis les clés de l’appartement.
Par la suite l’agence immobilière ORGANISATION1.) SARL, chargée de la gérance de la location par PERSONNE2.), a remboursé à PERSONNE1.) le montant de 2.730,54 euros de la garantie locative, retenant un solde de 1.269,46 euros.
Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 13 janvier 2026, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner au paiement de la somme de 1.269,46 euros au titre de remboursement du solde de la garantie locative indument retenu. Elle sollicite encore une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la condamnation de la partie défenderesse au frais et dépens de l’instance.
Les moyens et prétentions des parties
A l’appui sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que PERSONNE2.) retiendrait de manière abusive la garantie locative alors que les lieux loués ne présenteraient aucun dégât locatif et qu’elle se serait acquittée de tous les loyers et charges.
PERSONNE2.) conteste la demande en remboursement pour être non fondée.
Il fait valoir avoir valablement retenu la garantie locative, alors que PERSONNE1.) et PERSONNE3.) lui seraient encore redevables du montant de 3.960,46 euros, se décomposant comme suit :
- Cylindre : 635,01 euros HTVA
- Livraison et montage : 150,00 euros HTVA
PERSONNE2.) a partant formulé une demande reconventionnelle pour le montant de 3.960,46 euros contre PERSONNE1.) et PERSONNE3.). De plus il a sollicité à titre reconventionnel une indemnité de procédure de 2.000,00 euros à l’encontre de ces derniers.
Concernant le montant de 918,46 euros réclamé pour le remplacement de la clé manquante, PERSONNE2.) a fait plaider qu’il ressortirait de l’état des lieux de sortie que les locataires ont manqué de restituer une clé sur les quatre clés qui leurs avaient été remises lors de l’entrée en jouissance. S’agissant de clés spéciales en raison des dimensions particulières des portes en question respectivement de clés de sécurité, les cylindres auraient dû être remplacés.
PERSONNE2.) a encore sollicité le remboursement du montant de 351,00 euros qu’il aurait payé à l’agence immobilière en dédommagement de l’annulation d’une visite des locaux organisée pour des nouveaux locataires potentiels alors que PERSONNE1.) ne se serait pas présentée au rendez-vous fixé le 5 juillet 2025 à 11 heures.
Finalement PERSONNE2.) a fait valoir qu’il aurait payé le montant de 2.691,00 euros à l’agence immobilière à titre de prestations dépassant la commission d’agence en raison du comportement abusif des locataires, consistant dans le fait d’avoir à deux reprises demandé la résiliation du bail acceptée par lui, pour revenir ensuite sur leur décision à un moment où des visites avaient déjà été organisées, entraînant de nombreux frais, et dans le fait d’avoir harcelé l’agence immobilière par d’innombrables appels téléphoniques et des passages à l’agence, ce qui serait encore établi par les attestations testimoniales versées en pièces.
PERSONNE1.) a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes reconventionnelles, principalement en raison de l’absence de preuve de paiement par PERSONNE2.) des montants réclamés, de sorte que son préjudice laisserait à défaut d’être établi.
Subsidiairement concernant le remplacement de la clé, elle a fait valoir, en renvoyant à son courrier du 22 octobre 2025 envoyé à l’agence immobilière ORGANISATION1.), que lors de l’entrée en jouissance des lieux, quatre clés leurs ont été remises dont deux présentaient des déformations manifestes, ce qu’ils auraient immédiatement signalé. L’agence aurait procédé à un remplacement partiel, alors qu’une seule clé leur aurait été restituée après réparation de sorte qu’en fin de compte ils n’aurait plus que disposé de trois clés. Dès lors il ne pourrait leur être reproché de ne pas avoir restitué quatre clés. A titre plus subsidiaire la nécessité de remplacer tout un cylindre en raison de la nature des clés ne serait pas établie de sorte que la demande serait à rejeter.
PERSONNE1.) a encore formellement contesté le montant de 351,00 euros réclamé pour l’annulation d’une visite, en relevant tout d’abord que la facture en question datait du 26 septembre 2025, donc de presque trois mois après les faits du 5 juillet 2025. En tout état de cause il y aurait lieu de rejeter la demande alors qu’il serait formellement contesté qu’elle aurait annulé cette visite. Elle aurait autorisé par téléphone l’accès au logement à l’agent immobilier pour effectuer cette visite, qui aurait dû être annulée parce que l’agent immobilier ne disposait pas de clé, fait qu’elle ignorait et pour lequel elle ne pourrait pas être tenue responsable. Il s’agirait de toute façon de frais d’agence trouvant leur fondement dans le contrat entre le bailleur et l’agence qui ne seraient pas imputables au locataire. A titre subsidiaire il y aurait lieu de réduire le montant qui serait manifestement surfait pour un déplacement de 15 minutes entre l’agence et le logement en question.
La facture d’un montant de 2.691,00 euros qui date du 16 mars 2026, ne serait non plus imputable aux locataires alors que les frais y relatifs concernent la relation entre le bailleur et l’agence. S’il est vrai que les locataires ont changé plusieurs fois d’avis avant de sortir définitivement du logement, ceci aurait été dû au fait qu’ils étaient sur le point de divorcer mais qu’en raison de réconciliations intervenues, ils avaient changé d’avis. Il serait cependant formellement contesté qu’ils auraient mis sous pression ou harcelé l’agence. Les attestations testimoniales ne seraient pas objectives alors qu’ils émaneraient d’employés de l’agence immobilière.
PERSONNE2.) a formellement contesté que des clés étaient endommagées et qu’il avait fourni une clé en remplacement de deux clés rendues par les locataires.
PERSONNE3.) a déclaré qu’une clé était effectivement déformée. Concernant la visite annulée, il a indiqué avoir été appelé à 10h30 par l’agence pour la visite à 11h00 heures mais comme il se trouvait au travail, il ne pouvait pas s’y rendre. Finalement il a expliqué qu’ils se sont une fois rendus à l’agence parce que l’agent immobilier ne répondait pas au téléphone.
Appréciation
Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.
La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.
Le tribunal est saisi d’une demande émanant de PERSONNE1.) tendant à obtenir la restitution de la garantie locative payée par elle en début de bail.
La garantie locative n’est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution de ses obligations et de la réparation d’éventuels dégâts locatifs.
N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être.
La garantie locative est en effet une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65).
Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie locative, il y a lieu d’analyser la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE2.) pour s’opposer à la demande de PERSONNE1.).
1) Quant la demande reconventionnelle
Quant au remplacement de la clé
Le Tribunal constate qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée que quatre clés ont été remises aux locataires pour : la porte principale de la résidence, l’appartement, la cave et la boîte aux lettre. De plus il ressort de l’état des lieux de sortie contradictoire du 14 juillet 2025 que pour la porte principale de la résidence, l’appartement, la cave et la boîte aux lettres, trois clés ont été restituées par les locataires au propriétaire.
PERSONNE1.) reconnaît n’avoir remis que trois clés, en expliquant n’avoir obtenu qu’une clé de retour après avoir donné deux clés endommagées au propriétaire pour réparation, faits qui sont contestés par PERSONNE2.).
A défaut d’une quelconque pièce étayant les dires de PERSONNE1.) mise à part un courrier émanant d’elle-même, ces allégations restent à l’état de pures allégations.
Au vu des développements qui précèdent, il est établi que PERSONNE1.) a manqué de restituer une clé sur les quatre clés lui remises lors de l’entrée en jouissance.
Le Tribunal constate que PERSONNE2.) réclame le paiement d’une facture de 918,46 euros lui adressée par l’agence immobilière, pour la fourniture, la livraison et le montage de trois cylindres pour la porte de l’appartement, de la cave et de la boîte aux lettres. Parallèlement il verse une facture de la société SOCIETE1.) adressée à l’agence immobilière d’un montant de 635,01 euros pour la fourniture de trois cylindres pour l’appartement, la cave et la boîte aux lettres.
Force est cependant de constater, devant les contestations de PERSONNE1.) à ce sujet, que PERSONNE2.) reste à défaut d’établir à suffisance pour quelle raison le manquement d’une clé sur quatre nécessite le remplacement de trois cylindres pour le montant total de 918,46 euros, respectivement que les anciennes serrures étaient des serrures de sécurité.
Le Tribunal décide cependant d’allouer, ex aequo et bono, le montant de 150,00 euros à PERSONNE2.) pour le remplacement d’une clé manquante.
Quant au frais d’annulation de la visite du 5 juillet 2025
PERSONNE2.) réclame le paiement d’une facture du montant de 351,00 euros lui adressée par l’immobilière SOCIETE2.) SARL pour une visite qui aurait dû être annulée à cause de PERSONNE1.).
Force est cependant de constater que PERSONNE2.) n’établit pas qu’il a effectivement payé cette facture, qui est d’ailleurs totalement surfaite, de sorte que face aux contestations de la partie PERSONNE1.) sur ce point, son préjudice n’est pas établi.
La demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en paiement du montant de 351,00 euros est par conséquent à dire non fondée.
Quant aux dommages et intérêts suite au comportement des locataires.
PERSONNE2.) réclame paiement du montant de 2.691,00 euros qu’il aurait payé à l’agence immobilière à titre de prestations dépassant la commission d’agence en raison du comportement abusif des locataires, consistant dans le fait d’avoir à deux reprises demandé la résiliation du bail acceptée par lui, pour revenir ensuite sur leur décision à un moment où des visites avaient déjà été organisées, entraînant de nombreux frais, et dans le fait d’harceler l’agence immobilière par d’innombrables appels téléphoniques et des passages à l’agence.
A ceci il vient s’ajouter qu’il ne résulte ni des stipulations contractuelles du contrat de bail liant les parties, ni d’aucun autre élément du dossier que les parties aient convenu que les locataires devraient prendre en charge les frais d’agence liés à la relocation du contrat de bail. Ces frais de gestion et de relocation font partie des risques et des coûts que le bailleur assume dans la gestion de son bien.
Au vu des développements qui précèdent, la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en paiement du montant de 2.691,00 euros est à dire non fondée.
Compte tenu de l’ensemble des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir que la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) à l’encontre de PERSONNE1.) est à déclarer fondée à concurrence du montant de 150,00 euros.
2. La demande principale en restitution de la garantie locative
Il convient de rappeler que la garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître pendant la durée du bail, et notamment le recouvrement des loyers et charges impayés, ainsi que des frais de remise en état des dégradations et dégâts locatifs causés par le locataire.
La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues.
Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes.
Il est constant en cause que PERSONNE1.) a fourni une garantie locative d’un montant de 4.000 euros et que PERSONNE2.) lui a déjà remboursé le montant de 2.730,54 euros, retenant ainsi encore le montant de 1.269,46 euros.
Au vu des développements qui précèdent concernant la demande reconventionnelle et au vu du sort de cette demande, il échet de retenir que PERSONNE2.) a retenu de manière justifiée la somme de totale de 150,00 euros sur la garantie locative.
Après compensation et après déduction du montant de 150,00 euros valablement retenu par PERSONNE2.), la demande de PERSONNE1.) en restitution du solde de la garantie locative est à dire fondée à concurrence du solde de 1.119,46 euros (1.269,46 – 150,00 euros).
Les demandes accessoires
Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure sont à dire non fondées.
Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.
Compte tenu de ce que chaque partie en cause a obtenu partiellement gain de cause, le tribunal décide de faire masse des frais et des dépens de l’instance et de les leur imposer à concurrence de moitié à chaque partie.
PAR CES MOTIFS :
le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,
dit les demandes principale et reconventionnelle des parties recevables en la forme,
dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) à concurrence du montant de 150,00 euros,
dit que PERSONNE2.) a valablement retenu le montant de 150,00 euros sur la garantie locative,
après compensation et après déduction du montant de 150,00 euros, valablement retenu par PERSONNE2.),
dit fondée la demande principale de PERSONNE1.) à concurrence du montant de 1.119,46 euros,
condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant 1.119,46 euros,
dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure,
dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,
fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose à concurrence de moitié à PERSONNE1.) et de l’autre moitié à PERSONNE2.).
Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Raphaël SCHWEITZER, juge de paix, assisté de la greffière Véronique RINNEN, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout date qu'en tête.
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Raphaël SCHWEITZER Juge de paix |
Véronique RINNEN Greffière |
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