Répertoire No. 2949/26  

L-BAIL-468/26

 

Audience publique extraordinaire du 31 juillet 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

1 ) PERSONNE1.), et son épouse

 

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

 

parties demanderesses

 

les deux comparant en personne

 

 

e t

 

 

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

 

partie défenderesse

 

n’étant ni présent ni représenté à l’audience du 27 juillet 2026

 

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F a i t s

 

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 1er juin 2026.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 27 juillet 2026.

 

A la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) furent entendus en leurs moyens et conclusions. PERSONNE3.), quoique régulièrement convoqué, n’était ni présent ni représenté.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Exposé du litige

Par requête déposée le 1er juin 2026 au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir :

-          entendre condamner la partie défenderesse à leur payer la somme de 1.900.- euros, à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges pour le mois de février 2026 ;

 

-          entendre condamner la partie défenderesse à leur payer la somme de 266,27.- euros à titre de frais de remise en état ;

 

-          entendre condamner la partie défenderesse à leur payer la somme de 4.950.- euros à titre d’indemnité de relocation ;

 

-          entendre condamner la partie défenderesse à leur payer les arriérés de charges pour l’année 2025.

 

A l’appui de leur requête, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que  suivant contrat de bail avec effet au 15 juillet 2023, ils ont donné en location au défendeur un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.650.- euros et des avances sur charges mensuelles de 250.- euros,

 

Par jugement du 23 janvier 2026, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en  matière de bail à loyer, aurait

 

-       condamné PERSONNE3.) à leur payer, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges jusqu’au mois de janvier 2026, la somme de 7.600.- euros,

 

-       condamné PERSONNE3.) à leur payer, à titre d’arriérés de charges, la somme de 451,22.- euros,

 

-       prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties aux torts exclusifs de PERSONNE3.), et ordonné son déguerpissement dans un délai de quinzaine à partir de la notification du présent jugement,

 

-       rejeté la demande en paiement d’une indemnité de relocation pour être prématurée.

 

Les clés auraient été remises par le défendeur le 19 février 2026 et un état des lieux de sortie aurait été effectué le 20 février 2026 lors duquel il aurait été constaté l’existence de dégâts locatifs.

 

Les bailleurs font également valoir que le locataire serait en défaut de payer le loyer pour le mois de février 2026.

 

Il s’y ajouterait que les bailleurs auraient subi un préjudice en devant remettre l’appartement en location, suite à la résiliation du bail, et réclament, à titre d’indemnité de relocation, le montant de 4.950.- euros (soit 3 mois de loyers).

 

Il y aurait dès lors lieu à contrainte judiciaire.

 

A l’audience du 27 juillet 2027, les bailleurs ont encore chiffré les arriérés de charges pour l’année 2025 à la somme de 1.793,34.- euros suite à l’établissement des décomptes y relatifs et demandent la condamnation du défendeur de ce chef.

 

Ils demandent encore à se voir allouer une indemnité de procédure de 150.- euros.

 

Il y a lieu de leur en donner acte.

 

PERSONNE3.), bien que régulièrement convoqué à l’audience, ne s’est pas présenté à l’audience, ni en personne, ni par mandataire.

 

Comme il ne ressort pas du récépissé de la lettre recommandée de convocation que celle-ci a été remise à personne, il y a lieu de statuer par défaut à son égard, conformément à l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

 

Il reste que la non-comparution de la partie défenderesse ne libère pas le juge de son obligation d’examiner le bien-fondé de la demande au vu des pièces qui lui sont soumises par les requérants, l’article 78 du Nouveau Code de procédure civile disposant que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

 

Appréciation

 

La recevabilité

 

La demande, introduite dans les forme et délai de la loi, est à déclarer recevable en la forme.

 

Il en est de même de la demande relative aux arriérés de charges, définitivement chiffrée à l’audience du 27 juillet 2026, cette demande présentant un lien suffisant avec les prétentions originaires.

 

Il en est également de même pour la demande en allocation d’une indemnité de procédure alors que la jurisprudence retient que la demande formulée sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ne peut être considérée comme demande nouvelle, alors qu’elle est virtuellement comprise dans la demande principale dont elle tire son origine. En raison de sa connexité avec la demande principale, la demande en allocation d’une indemnité de procédure est à qualifier de demande additionnelle et non pas de demande nouvelle.

 

Ainsi, le demandeur qui engage de nouveaux frais d’honoraires dans la continuation de son procès pour obtenir gain de cause est en droit d’augmenter sa demande aux différents stades de la procédure (Trib. arbitral, Luxembourg, 16 novembre 1989, n° 3225/89 et Cour d’appel, 2 décembre 1993, n° 12884 et 13036 du rôle).

 

Le bien-fondé

 

Il résulte des éléments de la cause que suivant contrat de bail avec effet au 15 juillet 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location au défendeur un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.650.- euros et des avances sur charges mensuelles de 250.- euros.

 

Il est encore établi que par jugement du 23 janvier 2026, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a

 

-       condamné PERSONNE3.) à payer aux bailleurs, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges jusqu’au mois de janvier 2026, la somme de 7.600.- euros,

 

-       condamné PERSONNE3.) à payer aux bailleurs, à titre d’arriérés de charges, la somme de 451,22.- euros,

 

-       prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties aux torts exclusifs de PERSONNE3.), et ordonné son déguerpissement dans un délai de quinzaine à partir de la notification du présent jugement,

 

-       rejeté la demande en paiement d’une indemnité de relocation pour être prématurée.

 

Arriérés de loyers

 

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.

 

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

 

Les parties bailleresses réclament le paiement du montant de 1.900.- euros relativement au loyer et à l’avance sur charges pour le mois de février 2026, qui n’auraient pas encore été payés.

 

Au regard du fait que les bailleurs reconnaissent que le défendeur leur a remis les clés le 19 février 2026, étant précisé qu’il est de principe que tout mois entamé donne droit au paiement du loyer du mois entier, et à défaut de preuve de paiement, la demande en paiement du montant de 1.900.- euros est à déclarer fondée.

 

Arriérés de charges

 

Les parties bailleresses réclament encore le paiement du montant de 1.793,34.- euros, au titre du décompte des charges pour l’année 2025.

 

Ils se basent à ce titre sur un décompte établi par le syndic SOCIETE1.) faisant état de charges à supporter par le locataire d’un montant de 4.793,34.- euros ; en prenant en compte les avances sur charges de 3.000.- euros telles que réglées par le locataire, il en résulte un solde débiteur de 1.793,34.- euros.

 

Au vu des pièces versée en cause, en l’absence de contestations et en l’absence de preuve de paiement, la demande en paiement du montant de 1.793,34.- euros est à dire fondée.

 

Les frais de remise en état

 

Les bailleurs exposent avoir constaté divers dégâts locatifs après le départ de PERSONNE3.), ce qui aurait conduit à des frais de remise en état de 266,27.- euros, se décomposant comme suit :

 

-            la somme de 126,28.- euros du chef de remplacement du bandeau de commande de la hotte

 

et

 

-            la somme de de 139,99.- euros du chef de remplacement de la tondeuse (qui aurait été prêtée par les bailleurs au locataire en vue de pouvoir tondre la pelouse du jardinet de l’immeuble donné en location).

 

Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux, le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

 

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la dégradation est imputable au locataire mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Marianne HARLES : Le bail à loyer: compte-rendu de jurisprudence, n° 114, page 343, Pasicrisie 31).

 

Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure.

 

Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle qui résulte de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal,  l’abîme et la détériore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 980)

 

Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir la réalité des dégâts par lui allégués et de prouver qu’ils dépassent l’usure normale.

 

Il est admis que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve légalement admis.

 

En l’espèce, un état des lieux d’entrée n’est pas versé en cause, étant précisé que s’il n’a pas été rédigé d’état d’entrée dans les lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, conformément à l’article 1731 du Code civil.

 

Un état des lieux de sortie, daté du 20 février 2026, est versé en cause, étant toutefois précisé que celui-ci a été rédigé en l’absence du locataire ; il résulte ainsi d’un courriel du locataire du 16 février 2026 que ce dernier a refusé de convenir d’une date pour un état des lieux de sortie contradictoire.

 

Ledit état des lieux mentionne que les boutons de commande de la hotte de cuisine sont enfoncés/inutilisables ; les bailleurs versent également en cause une photo témoignant de ce dégât précis.

 

Ils versent finalement une facture de la société SOCIETE2.) mettant en compte la somme de 126,28.- euros au titre du remplacement du bandeau des boutons de la hotte.

 

Le tribunal retient, au vu des éléments de la cause, que les dégâts aux boutons de la hotte dépassent l’usure normale.

 

Au regard de ces considérations, la demande relative à la somme de 126,28.- euros, du chef de remplacement du bandeau de commande de la hotte, est à dire fondée.

 

Concernant le coût de remplacement de la tondeuse, les bailleurs ont reconnu à l’audience qu’ils ne disposent pas des pièces probantes nécessaires établissant que cet appareil aurait été mis à disposition du défendeur au début du bail et que la tondeuse aurait été endommagée par le défendeur.

 

Ce poste est partant à rejeter.

 

 

L’indemnité de relocation

 

Les parties demanderesses réclament une indemnité de relocation de 4.950.- euros (soit 3 mois de loyers).

 

L’article 1760 du Code civil dispose: « En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

 

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture du bail (M. La Haye et J. Vankerckhove, Les Novelles, Le louage des choses, I n°408).

 

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur (op. cit).

 

Quand le bailleur a reloué immédiatement, il ne lui est dû aucune indemnité pour relocation (CA Besançon, 18 mars 1903 : S. 1905, 2, p. 100 ; Gaz. Pal. 1903, 2, p. 180 ). Il en serait différemment toutefois, si le bailleur avait subi quelque préjudice, par suite d'une différence entre le prix de la relocation et celui de la location primitive (CA Paris, 10 juill. 1875 : DP 1878, 2, p. 105).

 

A l’audience des plaidoiries, les bailleurs ont précisé, preuve à l’appui, qu’un nouveau contrat de bail a été signé en date du 13 mai 2026, avec effet au 1er juin 2026.

 

Il s’ensuit que la demande en obtention d’une indemnité de relocation est à déclarer fondée pour la somme réclamée de 4.950.- euros.

 

Les demandes accessoires

 

Les parties bailleresses réclament l’allocation d’une indemnité de procédure.

 

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre). 

 

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à leur charge vu la contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir leurs droits légitimes en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 150.- euros.

 

Conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de condamner PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

 

reçoit la demande en la forme,

 

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande chiffrée en paiement des arriérés de charges et la déclare recevable,

 

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure et la déclare recevable,

 

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), au titre du loyer et de l’avance sur charges pour le mois de février 2026, fondée,

 

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), au titre du loyer et de l’avance sur charges pour le mois de février 2026, la somme de 1.900.- euros,

 

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), à titre d’arriérés de charges pour l’année 2025, fondée,

 

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), à titre d’arriérés de charges pour l’année 2025, la somme de 1.793,34.- euros,

 

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), au titre des frais de remise en état, fondée pour la somme de 126,28.- euros et en déboute pour le surplus,

 

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), au titre des frais de remise en état, la somme de 126,28.- euros,

 

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de relocation fondée,

 

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), à titre d’indemnité de relocation, la somme de 4.950.- euros,

 

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée,

 

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), à titre d’indemnité de procédure, la somme de 150.- euros,

 

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Robert WORRÉ, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.