Répertoire No. 2950/26  

L-BAIL-469/26

 

Audience publique extraordinaire du 31 juillet 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

1 ) PERSONNE1.), et

 

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

 

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

 

les deux comparant en personne

 

e t

 

1 ) PERSONNE3.), et

 

2 ) PERSONNE4.), les deux demeurant à D-ADRESSE2.)

 

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

 

représentée par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2146 LUXEMBOURG, 63-65, rue de Merl, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro
B240929, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse

 

comparant à l’audience par Maître Yves MURSCHEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

 

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F a i t s

 

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 1er juin 2026.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 27 juillet 2026.

 

Lors de la prédite audience, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et Maître Yves MURSCHEL, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, ce dernier en représentation de la société KRIEGER Associates SA, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Par requête déposée le 1er juin 2026, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant ce tribunal pour :

 

-          voir constater que la résiliation du bail au 1er juin 2026 pour motif grave et légitime est à considérer comme régulière,

-          voir dire que les requérants ne redoivent aucune indemnité et sont à libérer de toute obligation locative à partir du 1er juin 2026,

-          constater que les requérants ont agi de bonne foi,

-          condamner les défendeurs à la restitution de la garantie locative pour la somme de 5.100.- euros,

-          condamner les défendeurs à des dommages et intérêts du chef de préjudice moral subi,

-          condamner les défendeurs aux frais et dépens.

Les parties requérantes exposent que par contrat de bail avec effet au 15 janvier 2024, elles ont pris en location des défendeurs un appartement sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.700.- euros et des avances sur charges de 250.- euros. La durée du bail aurait été fixée à deux années.

 

En date du 15 janvier 2026, les bailleurs auraient notifié aux requérants la résiliation du bail avec effet au 15 avril 2026.

 

Au regard du fait que PERSONNE1.) se trouvait enceinte, les requérants auraient demandé une prorogation du bail jusqu’au 15 avril 2027, ce que les bailleurs auraient accepté.

 

PERSONNE1.) aurait accouché le 17 janvier 2026.

 

En date du 14 mars 2026, ils auraient visité un appartement sis à ADRESSE3.) en vue d’une possible acquisition et le 31 mars 2026, la banque aurait accordé un prêt immobilier pour ce faire.

 

Le 13 avril 2026, les requérants auraient informé les bailleurs de leur souhait de résilier le bail afin d’éviter de devoir supporter le paiement simultané d’un loyer et d’un prêt immobilier.

 

Le 21 avril 2016, les bailleurs auraient marqué leur accord avec un départ anticipé au 31 août 2026.

 

Le 30 avril 2026, les requérants auraient réitéré aux bailleurs leur souhait de quitter le logement au 1er juin 2026, ce que les bailleurs auraient refusé.

 

Le 19 mai 2026, les requérants auraient signé l’acte notarié de leur nouveau logement.

 

Malgré que les requérants auraient proposé divers candidats sérieux en vue de reprendre le bail, les bailleurs auraient refusé toute proposition en ce sens.

 

Le 20 mai 2026, la société SOCIETE1.) aurait informé les demandeurs que le propriétaire aurait résilié le contrat de fourniture d’électricité sans l’accord des locataires.

 

Les requérants ont, lors des plaidoiries, encore reconnu ne pas avoir restitué les clés à ce jour dans l’attente de la décision de justice à intervenir.

 

Ils entendent insister sur leur prétendue bonne foi et sur le comportement prétendument abusif des bailleurs qui auraient refusé toute communication. 

 

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) concluent au rejet de la demande.

 

Ils font valoir que les parties auraient convenu d’une prorogation du bail jusqu’au 15 avril 2027, de sorte que la résiliation opérée par les requérants, avec effet au 1er juin 2026, serait irrégulière ; le moyen tiré d’un motif grave et légitime tel qu’invoqué par  les requérants serait inexistant. Pour être complet, les candidats proposés par les requérants en vue de reprendre le bail n’auraient pas emporté la conviction des bailleurs.

 

Le bail dont question serait toujours en cours et il y aurait lieu de condamner les requérants à la somme de 3.900.- euros du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charge pour les mois de juin et juillet 2026.

 

Ils demandent à voir résilier le bail aux torts des requérants pour non-paiement des loyers dont question.

 

La demande des locataires à se voir restituer la garantie locative serait prématurée au stade actuel.

 

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) se réservent encore le droit de réclamer ultérieurement une indemnité de relocation.

 

Ils réclament encore la condamnation des requérants à une indemnité de procédure de 2.000.- euros et aux frais et dépens de l’instance.

 

Appréciation

 

La recevabilité

 

La demande principale est à déclarer recevable en la forme. Il en est de même de la demande reconventionnelle formulée par les bailleurs, non critiquée en sa régularité.

 

Le bien-fondé

 

Il est constant en cause que par contrat de bail avec effet au 15 janvier 2024, les parties requérantes ont pris en location des défendeurs un appartement sis à
L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.700.- euros et des avances sur charges de 250.- euros. La durée du bail était fixée à deux années étant précisé que le bail serait  – sauf dénonciation du bail moyennant un préavis de 3 mois avant l’échéance – reconduit tacitement d’année en année.

 

En date du 15 janvier 2026, les bailleurs ont informé les requérants de la résiliation du bail, avec effet au 15 avril 2026.

 

Au regard du fait que les requérants souhaitaient voir proroger le bail, les parties ont signé en date du 16 janvier 2026 un avenant stipulant une extension du bail jusqu’au 15 avril 2027.

 

Il résulte encore des éléments de la cause que par courrier du 15 avril 2026, les locataires ont souhaité voir résilier le bail avant l’échéance du 15 avril 2027 et par courrier du 6 mai 2026, les locataires ont souhaité voir résilier le bail à la date précise du 1er juin 2026.

 

Le mandataire des bailleurs a, sans reconnaissance aucune d’une résiliation anticipée du bail, demandé aux requérants par courrier du 1er juillet 2026, une remise des clés en vue de permettre une relocation du logement et d’éviter un accroissement du préjudice pour les parties en cause.

 

Par courrier du 10 juillet 2026, les locataires ont refusé toute remise des clés dans l’attente de la décision judiciaire à intervenir.

 

Il importe de rappeler qu’un contrat de bail ne peut être résilié que s’il est venu à terme ou s’il est à durée indéterminée.

 

Le contrat de bail à durée déterminée ne peut être résilié qu’à son terme. Le préavis à respecter se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail. En d’autres termes, le délai de résiliation de trois mois devant être observé dans le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe nécessairement par rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée de ce bail, qui est à respecter (cf. JPL 28 mai 2008, Rép. fisc. n° 1995/08 ; JPL 15 juillet 2010, Rép. fisc. n° 3036/10 confirmé en instance d’appel TAL 30 novembre 2010, n° 132.404).

 

La résiliation d’un contrat de bail d’un commun accord n’est en principe soumise à aucune forme. Elle peut être tacite et elle peut donc être déduite de faits reconnus.

 

La résiliation doit cependant être certaine. La volonté commune des parties de mettre fin au contrat de bail doit faire aucun doute.

 

La résiliation anticipée du bail ne se conçoit que d’un commun accord qui, s’il peut être prouvé par tous moyens, doit, en effet, résulter d’éléments de fait établissant une intention réciproque non-équivoque.

 

Il est également admis que la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire ( Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-18.857 : JurisData n° 2019-020273 ; Loyers et copr. 2020, comm. 29 , B. PERSONNE5.)).

 

Lorsqu’un locataire, sans reprocher au propriétaire une violation de ses obligations de bailleur, dénonce unilatéralement et avant terme un contrat de bail à durée déterminée, le bailleur est en droit de continuer à demander le paiement des loyers échus. La demande en paiement de loyers échus est en effet une demande d’exécution d’une obligation de donner, dont l’exécution est toujours possible. La loi donne en effet au bailleur le choix, dès l’échéance du loyer, ou de poursuivre le locataire défaillant en paiement du prix du bail, ou de demander la résiliation du bail avec dommages et intérêts à charge du preneur.

 

Il convient d’ajouter que dans l’hypothèse d’une demande à voir poursuivre les relations contractuelles avec le paiement des loyers échus jusqu'à la fin du contrat de bail, il peut néanmoins commettre un abus de droit en exigeant l'exécution forcée de la convention de bail. Ainsi, il ne peut opposer un refus systématique et arbitraire à l'égard des candidats présentés par le locataire, pareil refus pouvant être considéré comme abusif.

 

Il relève du pouvoir du juge, qui statue souverainement en fait, de retenir l’abus de droit éventuel du bailleur qui refuse de résilier anticipativement le bail, malgré les raisons légitimes du locataire et ses offres suffisantes d’indemnité compensatoire ; tout dépend des circonstances (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n° 417).

 

En l’espèce, il résulte des éléments ci-avant et il est reconnu par les parties que le bail a été prorogé jusqu’au 15 avril 2027.

 

Si les requérants entendent invoquer un motif grave et légitime en vue de justifier leur résiliation du bail avec effet au 1er juin 2026, il faut cependant constater qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier en quoi les bailleurs auraient manqué à leurs obligations contractuelles ; il s’avère que le « motif grave et légitime » invoqué par les locataires consiste dans leur seul intérêt personnel à ne pas vouloir supporter le coût simultané d’un loyer et d’un prêt immobilier.

 

Il s’y ajoute que les requérants restent en défaut de rapporter la preuve selon laquelle les bailleurs auraient opposé un refus abusif à l'égard des candidats présentés par eux en vue d’une reprise du bail, étant précisé, pour être complet, que les locataires ont refusé à ce jour toute remise des clés permettant une éventuelle relocation de l‘immeuble.

 

La résiliation du bail par les requérants avec effet au 1er juin 2026 s’est partant faite au mépris des formalités convenues et au regard du terme convenu, de sorte que ladite résiliation a été irrégulière.

 

Au regard du principe selon lequel le bailleur est en droit de continuer à demander le paiement des loyers échus jusqu'à la fin du contrat, c’est à juste titre que les bailleurs réclament la somme de 3.900.- euros au titre des loyers et avances sur charges pour les mois de juin et juillet 2026.

 

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative (article 1728 du Code civil). Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

 

Au regard des éléments de la cause, la demande reconventionnelle des bailleurs en résiliation du bail et partant, en condamnation au déguerpissement est également à déclarer fondée, et ce aux torts d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ; il y a lieu d’allouer un délai de déguerpissement de 40 jours à compter de la notification du présent jugement.

 

Concernant la demande des requérants en restitution de la garantie locative, il convient de rappeler que n’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde de la garantie locative revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être.

 

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pas. 31, p. 319).

 

En l’espèce, les clés n’ont pas encore été remises aux bailleurs et un état des lieux de sortie n’a pas pu être établi à ce jour ; la demande en restitution de la garantie locative est partant à rejeter pour être prématurée.

 

Les requérants réclament encore la condamnation des bailleurs à des dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, résultant de pressions injustifiées de la part des bailleurs, du refus de toute solution amiable et des propositions de repreneurs du bail sans réponse des bailleurs.

 

Indépendamment du fait que les requérants restent en défaut de chiffrer concrètement le quantum de leur demande, il faut constater qu’une faute dans le chef des bailleurs laisse d’être établie ; cette demande est partant à dire non fondée.

 

Les demandes accessoires

 

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) réclament l‘allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros.

 

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre). 

 

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à leur charge vu la contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir leurs droits légitimes en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 350.- euros.

 

Les requérants ayant succombé au litige, ils sont à condamner aux frais et dépens de l’instance.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant  contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit tant la demande principale que la demande reconventionnelle en la forme,

 

dit que la résiliation par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) du contrat de bail avec effet au 1er juin 2026 est irrégulière,

 

dit la demande en paiement formulée par PERSONNE3.) et PERSONNE4.), à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, fondée,

 

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.), à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, la somme de 3.900.- euros,

 

prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties aux torts exclusifs d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

 

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai de 40 jours à partir de la notification du présent jugement,

 

au besoin autorise PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à faire expulser PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

 

rejette la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative pour être prématurée,

 

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en dommages et intérêts du chef de préjudice moral et en déboute,

 

dit fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en allocation d’une indemnité de procédure pour la somme de 350.- euros et en déboute pour le surplus,

 

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.), à titre d’indemnité de procédure, la somme de 350.- euros,

 

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais de l'instance.

 

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Robert WORRÉ, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.