Répertoire n° 3012/26  

L-BAIL-567/26

 

Audience publique extraordinaire du 4 septembre 2026

 

 

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

 

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

 

partie demanderesse,

 

comparant par Maître Stéphanie BASTIN HUMBERT, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à Luxembourg,

 

e t

 

1 ) la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) SARL-S, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

 

e t

 

2 ) PERSONNE1.), demeurant à B-ADRESSE2.),

 

parties défenderesses,

 

faisant défaut à l’audience publique extraordinaire du 31 août 2026.

 

 

 

 

 

 

_______________________________________________________________

 

 

 

F A I T S

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 3 juillet 2026.

 

Sur convocations émanant du greffe, les parties furent convoquées à l’audience publique extraordinaire du 31 août 2026 à 9.00 heures en la salle JP.1.19.

 

Lors de la prédite audience publique extraordinaire, l’affaire fut utilement retenue par Maître Stéphanie BASTIN HUMBERT, qui fut entendue en ses moyens et conclusions. La société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) SARL-S et PERSONNE1.) n’étaient ni présents ni représentés pour faire valoir leurs moyens de défense.

 

Sur ce, le Tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

L E  J U G E M E N T  Q U I  S U I T :

 

Par requête déposée le 3 juillet 2026 au greffe du Tribunal de Paix de et à Luxembourg, la société anonyme SOCIETE1.) SA a fait convoquer la société à responsabilité simplifiée SOCIETE2.) SARL-S et PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir :

-          voir condamner la société SOCIETE2.) SARL-S et PERSONNE1.), in solidum, sinon solidairement, sinon chacune pour le tout, à payer à la société SOCIETE1.) SA la somme de 4.146,43 euros, avec les intérêts de retard au taux prévu par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir des loyers respectifs échus, sinon à partir de la présente demande en justice, jusqu'à solde,

 

-          voir condamner la société SOCIETE2.) SARL-S et PERSONNE1.) in solidum, sinon solidairement, sinon chacune pour le tout, à payer à la société SOCIETE1.) SA le montant forfaitaire de 40,00 euros, tel que prévu par l'article 5 ( 1 ) de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, avec les intérêts de retard au taux prévu par la prédite loi du 18 avril 2004, sinon au taux légal, à partir de la présente demande en justice, jusqu'à solde,

 

-          voir condamner la société SOCIETE2.) SARL-S et PERSONNE1.) in solidum, sinon solidairement, sinon chacune pour le tout, à payer à la société SOCIETE1.) SA le montant de 829,29 euros au titre de la clause pénale prévue contractuellement et fixant les frais de recouvrement à un montant minimum de 20% des montants dus, avec les intérêts de retard au taux prévu par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, sinon au taux légal, à partir de la présente demande en justice, jusqu'à solde,

 

-          voir condamner la société SOCIETE2.) SARL-S et PERSONNE1.) in solidum, sinon solidairement, sinon chacune pour le tout, à payer à la société SOCIETE1.) SA le montant de 640,00 euros au titre de la clause pénale prévue contractuellement en cas de rupture du contrat de bail par la faute du preneur, à titre d' indemnité de relocation et de manque à gagner, avec les intérêts de retard au taux prévu par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard sinon au taux légal à partir de la présente demande en justice, jusqu'à solde,

 

-          dire qu'en tout état de cause et pour chaque condamnation, l'intérêt sera majoré de trois points à l'expiration d'un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement à intervenir, conformément à l'article 15 de la prédite loi modifiée du 18 avril 2004,

 

-          voir condamner la société SOCIETE2.) SARL-S et PERSONNE1.) in solidum, sinon solidairement, sinon chacune pour le tout, à payer à la société SOCIETE1.) SA au montant de 500,00 euros sur base de l'article 240 du Nouveau Code de Procédure civile alors qu’il serait inéquitable de laisser les frais non compris dans les dépens à la seule charge de la partie requérante,

 

-          voir condamner la société SOCIETE2.) SARL-S et PERSONNE1.) in solidum, sinon solidairement, sinon chacune pour le tout à tous les frais et dépens de l’instance.

 

À l’appui de sa demande la société SOCIETE1.) SA expose que PERSONNE1.) se serait engagée à se substituer à la personne morale la société SOCIETE2.) SARL-S pour tous les engagements découlant du contrat de bail. Elle serait donc preneur solidaire du prédit contrat de bail et par conséquent également à considérer comme un locataire.

 

La société SOCIETE1.) SA fait valoir avoir, suivant contrat de sous-location commercial du 5 mars 2024 et entré en vigueur le 1er avril 2024, donné en location à la société SOCIETE2.) SARL-S et PERSONNE1.) un local de bureau dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant le paiement d’un loyer annuel de 3.840,00 euros HTVA.

 

Depuis le mois de juillet 2025, plus aucun loyer n’aurait été payé par la société SOCIETE2.) SARL-S alors que cette dernière occuperait toujours les lieux.

 

Suite à une mise en demeure du 21 mai 2026, la société SOCIETE2.) SARL-S aurait procédé au paiement de la somme de 1.290,75 euros en date du 05 juin 2026 mais depuis lors aucun paiement ne serait intervenu.

 

Avec les majorations contractuelles de loyer intervenues pour retard de paiement et en tenant compte du paiement précité, les parties défenderesses resteraient redevables du montant de 4.146,43 euros, auquel s’ajouterait le loyer du mois d’août 2026 d’un montant de 430,56 euros.

 

Dès lors la requérante a augmenté sa demande principale pour la porter au montant total de 4.576,99 euros.

 

La société SOCIETE2.) SARL-S et PERSONNE1.) ne se sont pas présentés à l’audience du 31 août 2026, ni en personne, ni par mandataire.

 

Comme il ne résulte pas des éléments de la cause que la convocation à comparaître a été remise à personne, il y a lieu de statuer par défaut à l’égard, conformément à l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

 

Il reste que la non-comparution de la partie défenderesse ne libère pas le juge de son obligation d’examiner le bien-fondé de la demande au vu des pièces qui lui sont soumises par la partie demanderesse, l’article 78 du Nouveau Code de procédure civile disposant que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

 

Appréciation

Les demandes dirigées contre PERSONNE1.)

La société anonyme SOCIETE1.) SA demande à voir condamner PERSONNE1.) solidairement avec la société SOCIETE2.) SARL-S au paiement des arriérés de loyers et accessoires.

A l’audience elle justifie la compétence ratione materiae du Tribunal saisi pour connaître de la demande dirigée contre PERSONNE1.) au motif que cette dernière serait locataire pour s’être engagée à se substituer à la personne morale pour tous les engagements découlant du contrat de bail. Elle conclut que s’agissant d’un bail, le Tribunal serait compétent.

Il y a lieu de constater que suivant contrat de sous-location du 5 mars 2024, la société SOCIETE1.) SA, « locataire », a donné en sous-location un bureau individuel au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.), à la société SOCIETE2.) SARL-S en voie de constitution comme « preneur » et représentée par PERSONNE1.) « personne physique se substituant à la personne moral le cas échéant pour tous les engagement découlant du présent contrat ».

Les termes du contrat de bail sont équivoques et il n’est pas précisé ce que les contractants entendent attribuer comme effet à cette substitution, étant cependant clair que PERSONNE1.) n’est pas sous-locataire au même titre que à la société SOCIETE2.) SARL-S, mais un garant de cette dernière.

S’y ajoute qu’à la dernière page du prédit contrat il y est inséré une indication de la société SOCIETE1.) SA au preneur de signer avec la mention « (Prénom, nom, signature, précédé de la mention manuscrite « Bon pour acceptation, caution solidaire et indivisible ») » et que PERSONNE1.) signé le contrat en y apportant la mention « Bon pour acceptation, caution solidaire et indivisible »).

Il s’ensuit que la société SOCIETE1.) SA n’a pas établi par le contrat de bail commercial versé que PERSONNE1.) est un sous-locataire et partant que les parties sont liés par un contrat de bail commercial. Au contraire le Tribunal retient que la volonté des parties était que PERSONNE1.) soit engagée en tant que garant pour tous les engagements découlant du contrat de bail conclu avec la société SOCIETE2.) SARL-S.

Le cautionnement est le contrat par lequel une personne garantit l’exécution d’un engagement pris par une autre personne et consent à le remplir, faute par cette dernière de le faire. La personne qui se porte garant de l’exécution des obligations du preneur dans le cadre d’un contrat de bail ne devient cependant pas locataire elle-même (TAL, 12 décembre 1991, n° 199/91).

L’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile dispose que le juge de paix connaît de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

L’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile, précité, étant une règle de compétence d’exception, elle est d’interprétation stricte. Ne tombent partant pas sous la compétence du juge de paix les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article.

Le caractère civil ou commercial du cautionnement ne peut déterminer la compétence ratione materiae des Tribunaux en matière de bail à loyer, laquelle est d’ordre public. Il importe peu que l’action soit intentée contre le preneur défaillant et la caution ou contre elle seulement (CA 18 juin 1991, rôle n° 12880).

Par arrêt du 13 février 1992, la Cour de cassation a retenu : « L’article 3, 3° du titre préliminaire du code de procédure civile attribue seulement compétence au juge de paix pour « les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles » ainsi que pour les « demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit ». Il s’ensuit que le Juge de Paix est incompétent pour connaître d’une action en paiement dirigée par le bailleur contre la caution du locataire » (Cass., 13 février 1992, Pas. 28, p. 236).

Compte tenu de ces considérations, le Juge de Paix siégeant en matière de bail à loyer est incompétent pour connaître des demandes en paiement dirigées par la société SOCIETE1.) SA contre la caution de PERSONNE1.).

Les demandes dirigées contre la société SOCIETE2.) SARL-S

La recevabilité

La requête est à déclarer recevable en la forme.

Il importe de retenir que le fait pour la partie demanderesse de réclamer actuellement des loyers venus à échéance après le dépôt de la requête ne porte pas à conséquence, alors qu’une telle augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui présente un lien suffisant avec les prétentions originaires et est donc recevable.

Le bien-fondé

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

La demanderesse réclame suivant le montant de 4.576,99 euros du chef de loyers redus depuis le mois de juillet 2025 ; la requérante réclame des pénalités de 20.- euros + TVA pour chaque mois impayé, en l’espèce, pour les mois de janvier à août 2026.

A ce titre, le Tribunal relève que suivant l’article 4 du contrat de bail, « Le non-paiement [du loyer] autorisera le bailleur à réclamer un montant minimum forfaitaire de 20% des montants dus à tire de clause pénale destinée à compenser les frais de recouvrement éventuels. » ; la demande en paiement des pénalités est partant à déclarer fondée en son principe.

Aucune preuve de paiement relativement aux montants réclamés ne figure au dossier ; en l’absence de contestations, la requérante est fondée à réclamer le montant de 4.576,99 euros de ce chef et il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement dudit montant.

Il y d’assortir ce montant des intérêts tels que prévus à l’article 1er de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux intérêts de retard et aux délais de paiement, à savoir le taux de référence majoré de huit points sur le montant de 4.576,99 euros, à partir de des échéances des loyers respectifs jusqu’à solde.

Conformément à l’article 5 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y a lieu d’allouer l’indemnité forfaitaire de 40 euros y prévue et de déclarer partant cette demande également fondée.

Par contre il y a lieu de rejeter la demande en obtention du montant de 829,29 euros sur base de la clause pénale précitée, alors que cette pénalité a déjà été incluse dans les loyers réclamés.

De même il y a lieu de rejeter la demande en obtention du montant de 640,00 euros réclamé à titre d’indemnité de rupture, alors qu’aucune résiliation du contrat de bail n’est demandée.

L’article 15 de la loi de 2004, qui prévoit une majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, ne s’appliquant pas aux créances résultant de transactions commerciales, la demande en majoration de taux de l’intérêt légal est également à rejeter.

La partie requérante réclame finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,00 euros.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge vu la contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 250,00 euros.

S’agissant de l’exécution provisoire, les jugements rendus en matière commerciale sont exécutoires par provision de plein droit moyennant caution. L’exécution provisoire sans caution ou justification de solvabilité suffisante ne peut être ordonnée que dans les cas autorisés par l’article 567 du Nouveau Code de procédure civile, à savoir lorsqu’il y a titre non attaqué ou condamnation précédente dont il n’y a pas appel.

Tel n’étant pas le cas en l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire sans caution du présent jugement.

Succombant à l’instance, la partie défenderesse est à condamner aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant par défaut à l’égard de la société à responsabilité simplifiée SOCIETE2.) SARL-S, statuant contradictoirement à l’égard de la société anonyme SOCIETE1.) SA et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la pure forme,

 

se déclare incompétent ratione materiae pour connaître des demandes dirigées contre PERSONNE1.),

 

dit la demande à l’encontre de la société à responsabilité simplifiée SOCIETE2.) SARL-S en paiement à titre d’arriérés de loyers fondée pour le montant de 4.576,99 euros,

 

partant, condamne la société à responsabilité simplifiée SOCIETE2.) SARL-S à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 4.576,99 euros, avec les intérêts tels que prévus à l’article 1er de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux intérêts de retard et aux délais de paiement, à savoir le taux de référence majoré de huit points, à partir des échéances des loyers respectifs jusqu’à solde,

 

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en obtention du montant 40,00 euros sur base de l’article 5 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard,

partant,

 

condamne la société à responsabilité simplifiée SOCIETE2.) SARL-S à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 40,00 euros,

 

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 250,00 euros,

 

partant, condamne la société à responsabilité simplifiée SOCIETE2.) SARL-S à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 250,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

 

rejette la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en obtention du montant de 829,29 euros à titre de clause pénale,

 

rejette la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en obtention du montant de 640,00 euros à titre d’indemnité de rupture,

 

rejette la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en majoration du taux d’intérêt,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

 

condamne la société à responsabilité simplifiée SOCIETE2.) SARL-S aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Raphaël SCHWEITZER, Juge de Paix de Luxembourg, assisté du Greffier assumé, Anthony TRIGATTI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.