Rép. no. 3273/26

Dossier no. L-BAIL-615/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse, comparant par Maître Louanne COLLARD, avocat, en remplacement de Maître Alain RUKAVINA, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

 

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse, faisant défaut.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 20 juillet 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 17 septembre 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

 

Lors de la prédite audience, l’affaire fut utilement retenue. Maître Louanne COLLARD se présenta en remplacement de Maître Alain RUKAVINA pour la partie demanderesse, tandis que la partie défenderesse fit défaut.

 

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé

 

 

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 20 juillet 2026 au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg, PERSONNE1.) fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour :

 

- l’entendre condamner au paiement du montant de 10.100,- euros à titre d'arriérés de loyers, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 29 juin 2026, sinon à partir de la demande en justice et jusqu'à solde ;

 

- voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre les parties ;

 

- voir ordonner le déguerpissement de la défenderesse des lieux avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef, au besoin à l'aide de la force publique, et ce dans les 8 jours suivant la notification du jugement à intervenir, sinon et faute par la défenderesse, préqualifiée, de le faire, autoriser le requérant, préqualifié, à la faire expulser, les frais en résultant étant récupérables sur simple présentation des quittances des personnes y employées ;

 

- l’entendre condamner  au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle de 3.500,- euros par mois pour le cas où la partie défenderesse ne libère pas les lieux dans le délai retenu dans le jugement à intervenir.

 

Le requérant sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir et une indemnité de procédure de 1.000,- euros.

 

A l’appui de sa demande PERSONNE1.) expose être propriétaire d'un immeuble sis à L-ADRESSE2.), pour lequel un contrat de bail a été conclu le 19 avril 2014 avec PERSONNE3.). Les termes de ce contrat auraient ensuite été repris de manière inchangée par PERSONNE2.) en vertu d'un avenant du 20 octobre 2017, ayant pris effet au 1er novembre 2017.

 

En vertu du contrat de bail, il appartiendrait à la locataire de procéder le premier jour de chaque mois au paiement du loyer d'un montant de 3.000,- euros, montant révisé une première fois en date du 25 janvier 2022, prenant effet au 1er avril 2022, pour un montant de 3.300,- euros et une seconde fois en date du 1er septembre 2025, prenant effet au 1er octobre 2025, pour un montant de 3.500,- euros.

 

De nombreux retards de paiement, d'une durée parfois non négligeable, seraient imputables à la locataire, notamment à compter de 2019. De multiples rappels et mises en demeure auraient été émis par les mandataires du bailleur au courant des dernières années, en raison notamment des retards récurrents et systématiques de la locataire dans le paiement des loyers. Depuis que l'avenant au contrat de bail a pris effet, la locataire n'aurait quasiment jamais payé le loyer au premier du mois tel que convenu entre les parties.

 

A présent, la locataire resterait en défaut de paiement d'un montant de 10.100,- euros.

 

A l’audience des plaidoiries du 17 septembre 2026, le requérant explique que le 11 août 2026 un paiement de 7.000,- euros est intervenu. Il réclame cependant paiement des montants échus depuis la demande en justice de sorte que le montant réclamé reste inchangé.

 

Bien que régulièrement convoquée, PERSONNE2.) n’a comparu ni en personne ni par mandataire à l’audience publique du 17 janvier 2026. La défenderesse n’ayant pas été touchée à personne, il y a lieu de statuer par un jugement par défaut à son encontre conformément aux dispositions de l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

 

Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 

Motifs de la décision :

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier et des explications fournies à l’audience que suivant contrat de bail du 19 avril 2014 et l’avenant signé le 20 octobre 2017 y relatif, PERSONNE1.) avait donné en location à PERSONNE2.) une maison située à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.500,- euros.

 

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers

 

Au dernier stade des plaidoiries, le requérant réclame le montant de 10.100,- euros à titre d’arriérés de loyers échus jusqu’au mois de septembre 2026.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

 

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

 

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par le requérant pour le montant total de 10.100,- euros.

 

La demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et la demande tendant au déguerpissement de PERSONNE2.) :

 

Le requérant conclut à la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la locataire suivie du déguerpissement de cette dernière.

 

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

 

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

 

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

 

En l’espèce, la locataire redoit trois mensualités.

 

Eu égard à l’importance des arriérés, le tribunal constate que PERSONNE2.) a manqué gravement à ses obligations et que ces manquements justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et la condamnation de celle-ci au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de trente jours à partir de la notification du présent jugement.

 

La demande en paiement d’une indemnité d’occupation

 

PERSONNE1.) demande à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer une indemnité d’occupation de 3.500,- euros par mois d’occupation entamé suivant la résiliation du contrat de bail jusqu’au déguerpissement effectif de la locataire.

 

Il est de principe que si l’occupant continue à occuper les lieux après la résiliation du contrat, il est redevable d’une indemnité d’occupation. Cette prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la jouissance subie par le bailleur.

 

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation.

 

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux.

 

L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux.

 

Le tribunal se doit cependant de noter qu’actuellement aucune condamnation pour les indemnités d’occupation à échoir ne saurait être prononcée alors qu’il s’agit d’une demande future.

 

Or, compte tenu des éléments du dossier, le tribunal fixe le montant de l’indemnité d’occupation à payer par la locataire suite à la résiliation du contrat de bail au montant de 3.500,- euros, correspondant à l’ancien prix du bail.

 

L’indemnité de procédure

 

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

 

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350,- euros.

 

L’exécution provisoire

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. ».

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

PERSONNE2.) n’ayant comparu ni en personne ni par mandataire pour contester les montants réclamés, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne les condamnations pécuniaires. Par contre, en ce qui concerne la demande en résiliation du bail et en déguerpissement du locataire, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’opposent à l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR    CES   MOTIFS

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.) et par défaut à l’égard de PERSONNE2.) et en premier ressort ;

 

reçoit la demande en la forme,

 

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement à titre d’arriérés de loyers,

 

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers fondée à hauteur de 10.100,- euros,

 

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 10.100,- euros (dix mille cent euros) avec les intérêts légaux sur le montant de 3.100,- euros à partir du 20 juillet 2026 et sur le montant de 7.000,- euros à partir du 17 septembre 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,

 

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.),

 

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 30 (trente) jours à partir de la notification du présent jugement,

 

au besoin autorise le requérant à faire expulser la partie défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

 

fixe l’indemnité d’occupation à 3.500,- euros,

 

dit partiellement  fondée  la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure,

 

condamne  PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 350,- euros (trois cent cinquante euros) à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution en ce qui concerne les condamnations pécuniaires,

 

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

Patrice HOFFMANN                   Lex REUTER