Rép. no. 3275/26

Dossier no. L-BAIL-880/25

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse, comparant par Maître Najma OUCHENE, avocat à la Cour, demeurant à Rodange,

 

ET

 

 

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse, comparant par Maître Christian BOCK, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 29 septembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 4 décembre 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

 

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 17 septembre 2026, lors de laquelle Maître Najma OUCHENE se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître Christian BOCK se présenta pour la partie défenderesse.

 

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

 

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

 

Par requête déposée le 29 septembre 2025 au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

 

• à titre principal, dire que le loyer n’est pas dû à compter du 10 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

 

• à titre subsidiaire, dire et juger que le loyer doit être réduit de 50%, soit ramené de 600,- euros à 300,- euros par mois, pour la période du 10 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

 

•  en tout état de cause :

 

-          condamner PERSONNE2.) à payer le montant de 5.000,- euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de santé ;

 

-          condamner PERSONNE2.) à payer le montant de 5.000,- euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral et de jouissance ;

 

-          condamner PERSONNE2.) aux frais et dépenses de l’instance ;

 

-          ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

Aux termes de sa requête, PERSONNE1.) affirme que suivant contrat de bail signé entre parties le 8 juillet 2021 avoir pris en location un studio sis L-ADRESSE1.). Le contrat aurait prévu un loyer mensuel de 600,- euros et des charges de 200,- euros. Une caution de 2.000,- euros aurait été versée.

 

Par jugement du 29 janvier 2025, la résiliation du contrat de bail a été prononcée et  PERSONNE1.) a été condamné à déguerpir des lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement intervenue le 31 janvier 2025. Le requérant a bénéficié de trois sursis au déguerpissement jusqu’au 31 octobre 2025 inclus.

 

A compter du 10 avril 2025, le logement aurait présenté d’importants problèmes d’humidité. Ces désordres auraient persisté malgré les signalements adressés au bailleur.

 

La commission de contrôle des chambres et logements insalubres aurait confirmé l’existence de ces problèmes et aurait enjoint au bailleur de procéder aux travaux nécessaires, ce qu’il n’aurait pas fait. Un contrôle aurait eu lieu le 10 septembre 2025 sans que le propriétaire n’ait remédié à la situation.

 

L’humidité aurait eu un impact direct sur l’état de santé de PERSONNE1.) et aurait rendu les conditions d’habitation extrêmement précaires.

 

Lors de l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) affirme avoir payé un loyer de 700,- euros et des charges de 100,- euros de sorte qu’il demande remboursement du montant mensuel de 700,- euros.

 

PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité de la demande alors que les parties ne sont plus liées par un contrat de bail et qu’il aurait partant fallu procéder par citation. A titre subsidiaire, PERSONNE1.) n’aurait plus payé de « loyer » proprement dit depuis la résiliation du bail de sorte qu’aucune réduction de loyer n’aurait pu être demandé.

 

Les formes de procédure prescrites relatives au mode de saisine des juridictions relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public. Leur violation constitue une nullité de fond, qui échappe aux dispositions de l’article 264, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile (Cour, 28 novembre 2001, n°25013 du rôle), et devant dès lors être soulevée d’office par le juge.

 

Il en est ainsi en particulier de la forme de l’acte introductif d’instance (requête ou citation), qui constitue une formalité capitale d’une importance telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que cette sanction résulte d’un texte ou non (Cass., 18 décembre 1997, n°64/97).

 

En vertu de l’article 3,3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix connaît de toutes les contestations entre les bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

 

S’agissant en l’espèce d’une demande en indemnisation à l’égard de l’ancien bailleur, le litige relève de la compétence d’attribution du juge de paix.

 

Conformément à l’article 101 du nouveau code de procédure civile, la citation est le mode de saisine de droit commun du juge de paix.

 

La procédure de saisine du juge de paix par requête est en effet dérogatoire au droit commun et doit être spécifiquement prévue par la loi.

 

Une telle dérogation est notamment prévue par l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation qui prévoit que la demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3,3° précité du nouveau code de procédure civile sera formée par requête.

 

Or, conformément aux dispositions de l’article 1er (2) et (3), alinéa 2 de cette loi, l’article 20 précité ne s’applique, en ce qui concerne les demandes en paiement d’une indemnité d’occupation et en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, qu’à celles qui sont la suite (i) soit d’un bail portant sur un logement à usage d’habitation à des personnes physiques, (ii) soit d’un bail portant sur un immeuble affecté à un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou à l’exercice d’une profession libérale, (iii) soit d’un bail portant sur des structures d’hébergement réservées au logement provisoire d’étrangers visés par la loi du 16 décembre 2008 concernant l’accueil et l’intégration des étrangers au Grand-Duché de Luxembourg, (iv) soit d’un bail portant sur un logement meublé ou non-meublé dans des structures d’hébergement spéciales telles que maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées, centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées, et notamment les logements meublés ou non-meublés dans les structures d’hébergement tombant sous la loi modifiée du 8 septembre 1998 réglant les relations entre l’Etat et les organismes œuvrant dans les domaines social, familial et thérapeutique, (v) soit d’un bail portant sur un logement meublé ou non-meublé mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par une commune, un syndicat de communes, une association sans but lucratif ou une fondation œuvrant dans le domaine du logement.

 

La jurisprudence retient que les « demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit » qui ne sont pas la suite d’un contrat de bail, doivent être introduites par voie de citation (cf TAL, 3ème, 17 janvier 2023, n°TAL-2022-05449 du rôle).

 

En présence d’un contrat de bail conclu entre parties, le moyen tiré de l’irrecevabilité de la requête introductive d’instance laisse d’être fondé.

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Motifs de la décision

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 8 juillet 2021, ayant pris effet le même jour, PERSONNE2.) a donné en location à la partie demanderesse un appartement sis ADRESSE1.) à Luxembourg, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700,- euros.

 

Par jugement du 29 janvier 2025 du tribunal de céans le bail a été résilié aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et il a été condamné au déguerpissement endéans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement. Le délai de déguerpissement a été prorogé jusqu’au 31 octobre 2025 à la suite de trois requêtes en sursis formulées par PERSONNE1.).

 

-                      Quant aux demandes principales de PERSONNE1.)

 

PERSONNE1.) se prévaut d’un défaut de jouissance paisible des lieux loués résultant du fait que le bailleur aurait laissé perdurer des conditions insalubres malgré une injonction administrative.

 

Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

 

Conformément à l’article 1720 du même code, le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives. Doivent être considérés comme nécessaires tous les travaux ou réparations qui s’imposent pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la chose louée.

 

Suivant les dispositions légales, l’obligation de délivrance implique que le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un bien tel que ce dernier puisse en jouir conformément au contrat et que l’objet répond aux prescriptions légales en vigueur.

 

L’obligation de jouissance paisible implique pour le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de l’objet loué pendant toute la durée du bail. La garantie de la jouissance paisible a pour base la responsabilité contractuelle. Tenu de procurer au preneur la jouissance paisible, le bailleur est responsable sur base des articles 1719 et 1721 du code civil des troubles de jouissance qui, d’après le droit commun de la responsabilité contractuelle, lui sont imputables (cf. PERSONNE3.), Le bail en général n° 181).

 

PERSONNE1.) réclame principalement le remboursement intégral des montants versés à partir du 10 avril 2025, subsidiairement la moitié des montants versés ainsi que des dommages-intérêts d’un montant total de 10.000,- euros.

 

Aux termes de l’article 58 du nouveau code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

 

Aux termes de l’article 1315 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

 

Il appartient au preneur d’établir le manquement allégué du bailleur à son obligation d’entretien et de réparation.

 

Il y a lieu de rappeler que par jugement du 29 janvier 2025 le contrat de bail liant les parties a été résilié aux torts exclusifs de PERSONNE1.). Un délai de déguerpissement d’un mois a été accordé à partir de la notification du jugement le 31 janvier 2025.

 

PERSONNE1.) affirme que les lieux loués auraient présenté d’importants problèmes d’humidité à partir du 10 avril 2025 et demande de ce fait remboursement des loyers/indemnités d’occupation payés.

 

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) affirme avoir signalé les problèmes au propriétaire des lieux et qu’une visite des lieux par les responsables de la ville de Luxembourg aurait eu lieu le 4 juillet 2025.

 

Compte tenu des élément soumis à l’appréciation du tribunal, il est constant en cause que l’immeuble présentait un problème d’infiltration d’eau.

 

Il y a également lieu de souligner qu’au moment de l’apparition allégué des problèmes relatifs à l’appartement, les parties n’étaient plus liées par un contrat de bail. Le bail ayant pris fin avant. C’était par la seule volonté de PERSONNE1.) que les lieux restaient occupés par ce-dernier.

 

Outre le fait que les dispositions relatives aux obligations du bailleur n’étaient plus applicables en l’espèce, il faut relever que les travaux éventuellement rendus nécessaires n’ont pas pu être effectués en raison de l’occupation des lieux sans droit ni titre par PERSONNE1.).

 

La demande en réduction de loyer telle que formulée est partant à déclarer non fondée.

 

Les demandes en dommages et intérêts sont également à déclarer non fondées alors que PERSONNE1.) n’établit pas de faute dans le chef de PERSONNE2.).

 

Compte tenu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

P a r   c e s   m o t i f s  :

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme,

 

dit les demandes de PERSONNE1.) non-fondées,

 

partant l’en déboute,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

 

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

Patrice HOFFMANN                   Lex REUTER