PERSONNE1.) est bénéficiaire de l’assistance judiciaire totale suivant décision du Vice-Bâtonnier, Délégué du Bâtonnier à l’assistance judiciaire du 4 juin 2026.

 

 

Rép. no. 3276/26

Dossier no. L-BAIL-1032/25

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

PERSONNE1.), et

PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

 

parties demanderesses, comparant par Maître Hakan KAPLANKAYA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

 

PERSONNE3.), demeurant à ZAF-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse, comparant par Maître David SANTURBANO, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Maximilian DI BARTOLOMEO, avocat à la Cour, les deux demeurant à Dudelange.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 28 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 5 février 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

 

Après deux remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 17 septembre 2026, lors de laquelle Maître Hakan KAPLANKAYA se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître David SANTURBANO en remplacement de Maître Maximilian DI BARTOLOMEO se présenta pour la partie défenderesse.

 

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 28 novembre 2025 au greffe, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de le voir :

 

-          condamner à restituer le montant de la garantie locative de 4.600,- euros avec les intérêts légaux à compter du 21 juin 2024, date de la fin du bail et de l'état des lieux de sortie ainsi que de la remise des clés, sinon de l'état des lieux remplaçant le premier en date du 1er juillet 2024, sinon de la lettre de mise en demeure reçue par la société SOCIETE1.) sàrl en date du 30 octobre 2024, sinon la date du dépôt de la requête dirigée contre la société SOCIETE1.) sàrl en date du 14 février 2025, sinon de la demande en justice jusqu'à solde, à peine d'une astreinte de 120,- euros par jour de retard, dire que le taux d'intérêt sera majoré des intérêts légaux à compter de la notification de la décision à intervenir ;

 

-          condamner à procéder au décompte final des charges locatives et à payer aux demandeurs, le montant trop perçu du chef des charges locatives, soit 678,57 euros, sinon après le constat définitif de ce montant, avec des intérêts légaux à compter de la fin du bail et de l'état des lieux ainsi que de la remise des clés, soit le 21 juin 2024, sinon de la date de l’état des lieux remplaçant le premier en date du 1er juillet 2024, sinon de la lettre de mise en demeure reçue par la société SOCIETE1.) sàrl en date du 30 octobre 2024, sinon de la date du dépôt de la requête dirigée contre la société SOCIETE1.) sàrl en date du 14 février 2025, sinon de la demande en justice jusqu'à solde, dire que le taux d'intérêt sera majoré des intérêts légaux à compter de la notification de la décision à intervenir ;

 

-          condamner à payer une indemnité de procédure de 2.000,- euros aux termes de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, alors qu'il serait manifestement inéquitable de laisser tous les frais non compris dans les frais et dépens à la seule charge de la partie demanderesse, qui a uniquement dû engager ces frais en raison de l'attitude déloyale de la partie adverse qui n'a pas accepté de restituer volontairement la garantie locative ;

 

-          condamner à tous les frais et dépens de l'instance.

 

A l’appui de leur requête, les parties demanderesses exposent que suivant contrat de bail daté du 4 juin 2022, ils ont pris en location auprès de PERSONNE3.) une maison située à L-ADRESSE3.). Ledit contrat aurait été signé par la société SOCIETE1.) sàrl, représentée par son administrateur délégué, PERSONNE4.), agissant en qualité de représentant du propriétaire PERSONNE3.).

Par des échanges entre les requérants et le propriétaire visant à mettre fin au contrat de bail, il serait apparu que le représentant PERSONNE4.) ne s'occupait plus de la gestion du bien en raison de son état de santé. La partie demanderesse aurait informé PERSONNE3.), via WhatsApp le 24 avril 2024 de son intention de quitter le logement, ce moyen de communication étant privilégié entre eux en raison de la résidence de PERSONNE3.) en Afrique du Sud. Le 4 juin 2024, les requérants auraient confirmé par WhatsApp au propriétaire qu'ils quitteraient les lieux dans un délai de 15 jours. Ils auraient payé le loyer au prorata temporis en conséquence, sans que le propriétaire n'émette d'objections. Le propriétaire aurait également précisé que PERSONNE4.) était informé du départ. Les requérants auraient libéré le logement le 20 juin 2024. L'état des lieux aurait été réalisé le 21 juin 2024 par PERSONNE5.) de Passion-lmmo, auquel les clés auraient été remises et que l'état des lieux final a ensuite été effectué le 1er juillet 2024 après correction des défauts relevés.

La société SOCIETE1.) sàrl aurait déjà restitué une partie de la garantie locative, soit l'équivalent d'un mois de loyer, le 13 août 2024. Il resterait donc un solde de 4.600,- euros à restituer aux requérants.

 

Les requérants auraient versé le montant de 300,- euros à titre de provisions sur charges locatives chaque mois depuis le début du bail en juin 2022, sans qu'aucun décompte annuel des charges n'aurait été établi et ce en violation des stipulations du contrat de bail, de sorte qu'ils estiment le trop-perçu au titre de ces provisions à 678,57 euros, montant qui doit leur être remboursé.

 

Les requérants auraient sollicité la restitution de la garantie locative, ainsi que la régularisation des charges et le remboursement du trop-perçu, par courriers adressés à la société SOCIETE1.) sàrl en date des 20 août 2024 et 11 septembre 2024. Une mise en demeure aurait été adressée à la société SOCIETE1.) sàrl le 29 novembre 2024, reçue le 30 novembre 2024. Les tentatives de règlement à l’amiable ayant échoué, il y aurait lieu de condamner le propriétaire à restituer la garantie locative, ainsi qu'à procéder au décompte final des charges locatives et à rembourser au requérant le montant des charges indûment perçues.

 

Le contrat de bail aurait pris valablement fin. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulignent ne pas être redevables d’arriérés de loyers ni de charges locatives. Il n’y aurait pas non plus de dégâts locatifs leur incombant.

 

A l’audience des plaidoiries du 17 septembre 2026, les requérants maintiennent leur demande relative à la restitution de la garantie locative d’un montant de 4.600,- euros et réclament une indemnité de procédure de 2.000,- euros.

 

PERSONNE3.) affirme que le contrat n’aurait pas été valablement résilié. Aussi, il y aurait lieu de constater que la garantie bancaire ne lui aurait pas été personnellement versée. Il réclame à titre reconventionnel le montant de 23.949,- euros, sinon de 7.849,86 euros du chef de paiement d’arriérés de loyers et de frais de nettoyage.

 

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande.

 

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu le 4 juin 2022, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une maison située à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.300,- euros.

Le contrat de bail prévoit le paiement d’une garantie de trois mois de loyers, soit 6.900,- euros.

Il est constant en cause qu’un mois de loyer a été remboursé.

Il y a lieu de relever que PERSONNE3.) en tant que propriétaire répond des agissements de son mandataire face aux locataires.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) affirment que le contrat de bail a pris fin en juin 2024 et que les clés de la maison ont été restituées. PERSONNE3.) affirme que le contrat de bail n’a pas été régulièrement résilié et réclame de ce fait des arriérés de loyers au-delà de la date de la remise des clés.

Il résulte des conversations WhatsApp entre parties que PERSONNE3.) ne s’est pas opposé à une sortie anticipée des lieux.

Il résulte de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2024 que les lieux ont été remis définitivement à cette date. Il résulte dudit document que l’état des lieux remplace celui du 21 juin 2024. Il résulte du deuxième état des lieux qu’ « aucune remarque n’est à formuler ».

 

Il convient de rappeler que la restitution de l’objet loué se fait par la remise des clés qui matérialise la restitution de la garde et le transfert de la jouissance de l’objet au bailleur.

 

Compte tenu des éléments qui précèdent le tribunal retient que la remise des clés et des lieux est intervenue le 1er juillet 2024 au plus tard et que le paiement du loyer est dû jusqu’à cette date.

 

Compte tenu des éléments soumis à l’appréciation du tribunal, les loyers ont été payés jusqu’à la restitution des lieux. Il résulte en outre de l’état des lieux de sortie que la maison a été remise dans un bon état d’entretien et de nettoyage de sorte que la demande relative aux frais de nettoyage est à déclarer non fondée.

La garantie locative est remboursable après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde de la garantie locative revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être. La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 65, p. 319).

En l’espèce, PERSONNE3.) n’établit ni défaut de paiement de loyers ou charges ni autres frais incombant aux demandeurs, il y a partant lieu de condamner PERSONNE3.) au paiement du montant de 4.600,- euros à titre de restitution de la garantie locative.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas réitéré leur demande relative aux charges locatives de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y statuer.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament une indemnité de procédure de 2.000,- euros.

 

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

 

A défaut pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de justifier en quoi il serait inéquitable de laisser à leur charge une partie des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, leur demande en obtention d’une indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE3.) est à condamner aux frais et dépens de l’instance conformément à l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

PAR   CES   MOTIFS

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

dit la demande recevable ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 4.600,- euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice le 28 novembre 2025, jusqu’à solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

déboute PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure ;

 

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l'instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

Patrice HOFFMANN                   Lex REUTER