Rép. no. 3279/26

Dossier no. L-BAIL-315/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse, comparant par son petit-fils PERSONNE2.), dûment mandaté,

 

ET

 

 

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse, comparant par Maître Melissa SCHMITZ, avocat, demeurant à Mersch.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 7 avril 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 18 juin 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

 

Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 17 septembre 2026, lors de laquelle PERSONNE2.), dûment mandaté se présenta pour sa grand-mère PERSONNE1.), tandis que Maître Melissa SCHMITZ se présenta pour la partie défenderesse.

 

Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et déclarations.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

 

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 7 avril 2026 au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que le bail conclu entre parties en date du 5 avril 2019 a été valablement dénoncé avec effet au 31 mars 2026 pour cause de besoin personnel et pour voir ordonner le déguerpissement du défendeur des lieux avec tous ceux qui les occupent de son chef.

 

A l’appui de sa demande, la requérante expose que suivant contrat de bail signé en date du 5 avril 2019, elle a donné en location à PERSONNE3.) un logement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850,- euros. Elle explique que le contrat a pris effet le 12 avril 2019 et qu’il a été conclu pour une durée initiale d’un an, renouvelable d’année en année par tacite reconduction sauf dénonciation au moins trois mois avant l’expiration.

 

La requérante soutient que par courrier recommandé avec AR du 30 septembre 2025, elle a résilié le bail avec effet au 31 mars 2026 pour besoin personnel et qu’à ce jour, le locataire se maintient toujours dans les lieux.

 

A l’audience des plaidoiries du 17 septembre 2026, la requérante maintient sa demande en résiliation du bail pour besoin personnel ainsi que la demande en déguerpissement du défendeur.

 

PERSONNE3.) ne conteste pas la résiliation du bail pour besoin personnel dans le chef du bailleur. Il explique qu’il occupe toujours les lieux à défaut d’avoir trouvé un autre logement malgré de multiples demandes effectuées. Il demande un délai de déguerpissement allongé.

 

PERSONNE1.) s’opposent à voir accorder un délai de déguerpissement à PERSONNE3.).

 

Il est constant en cause que suivant contrat de bail signé en date du 5 avril 2019 et ayant pris cours le 12 avril 2019, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE3.) un appartement sise à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850,- euros.

 

Le contrat a été conclu pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, sauf dénonciation au moins trois mois avant son expiration.

 

Par courrier recommandé avec AR du 30 septembre 2025, PERSONNE1.) a informé PERSONNE3.) de la résiliation dudit contrat de bail pour besoin personnel en lui accordant un délai de préavis se terminant le 31 mars 2026.

 

PERSONNE3.) ne conteste ni la régularité de la résiliation ni le besoin personnel invoqué par le bailleur.

 

Il y a cependant lieu de retenir que le contrat de bail à durée déterminée ne peut être résilié qu’à son terme. Le préavis à respecter se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail. En d’autres termes, le délai de résiliation devant être observé dans le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe nécessairement par rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée de ce bail, qui est à respecter (cf. JPL 28 mai 2008, Rép. fisc. n° 1995/08 ; JPL 15 juillet 2010, Rép. fisc. n° 3036/10 confirmé par TAL 30 novembre 2010, n° 132.404).

 

Or, un congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut être donné.

 

En l’occurrence, le contrat de bail stipule que le bail est conclu pour une durée initiale d’un an ayant pris cours le 12 avril 2019 et qu’il est renouvelable par tacite reconduction d’année en année sauf dénonciation écrite de trois mois avant l’expiration.

 

Il y a partant lieu de retenir que le bail n’a pu être résilié qu’au 12 avril 2026 et non pas au 31 mars 2026.

 

L’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoit que « par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe. »

 

En l’espèce, la requérante a respecté le délai de préavis et elle a par ailleurs reproduit le texte de l’article 12 (3) précité dans la lettre de résiliation, de sorte qu’il y a lieu de retenir que le contrat de bail a été valablement résilié pour cause de besoin personnel.

 

L’article 12 (3) dispose encore que « Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. »

 

Il en résulte que dans l’hypothèse où le locataire n’introduit pas de demande de prolongation du délai de résiliation dans le délai de trois mois et qu’il ne quitte pas non plus les lieux de sa propre initiative à l’expiration du délai de résiliation, il incombe au bailleur de saisir le juge en vue du déguerpissement forcé du locataire récalcitrant.

 

La loi n’impose aucun délai au bailleur. Il doit attendre trois mois à dater de l’avis de réception à la poste, mais aucun maximum n’est prévu (cf. Marc THEWES, Le nouveau droit du bail, Commentaire de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitation et des dispositions du Code civil régissant le bail à loyer, p. 88).

 

La loi impose seulement au bailleur d’attendre les trois premiers mois après la résiliation pour besoin personnel avant d’introduire une demande en déguerpissement forcé du locataire à l’expiration du délai de résiliation eu égard au fait que pendant ces trois mois le locataire a la faculté de solliciter une prolongation du délai de résiliation.

 

Il est constant en cause que PERSONNE3.) n’a pas, dans les trois mois de l’avis de réception de la lettre de résiliation, demandé une prolongation du délai de résiliation au tribunal de paix compétent.

 

En l’espèce, la requête a été déposée en date du 7 avril 2026, soit plus de trois mois après l’écoulement du délai imposé au locataire pour déposer une requête en prolongation du délai de résiliation, de sorte que la demande tendant au déguerpissement est à déclarer fondée.

 

PERSONNE3.) demande à se voir accorder un délai de déguerpissement allongé.

 

Compte tenu des éléments du dossier et notamment du fait que PERSONNE3.) disposait d’ores et déjà d’un délai prolongé pour trouver un autre logement, il y a lieu de lui accorder un délai de déguerpissement usuel d’un mois à compter de la notification du présent jugement.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Aux termes de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil, la décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire dans le cadre d’une demande se fondant sur un besoin personnel du bailleur ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel.

 

Il est partant statué en dernier ressort en ce qui concerne la demande en déguerpissement.

 

Par ces motifs :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement, en dernier ressort en ce qui concerne la décision de déguerpissement,

 

reçoit la demande en la forme,

 

constate que le contrat de bail a été valablement résilié pour besoin personnel,

 

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 1 (un) mois à partir de la notification du présent jugement,

 

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

 

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

PATRICE HOFFMANN                   Lex REUTER