Rép. no. 3280/26

Dossier no. L-BAIL-342/26

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

ENTRE

la société SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par ses gérants actuellement en fonctions,

comparant par l’Etude d’Avocats GROSS & Associés sàrl, établie et ayant son siège social à L-2155 LUXEMBOURG, 78, Mühlenweg, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, inscrite sur la liste V du Tableau de l'Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse, en l’étude duquel domicile est élu,

partie demanderesse, comparant par Maître Ralph PEPIN, avocat à la Cour, en remplacement de Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, à l’audience publique du 17 septembre 2026,

ET

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) représentée par ses gérants actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par Maître Christian BILTGEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch.

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FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 22 avril 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 4 juin 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 17 septembre 2026, lors de laquelle Maître Ralph PEPIN se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître Christian BILTGEN se présenta pour la partie défenderesse.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

Par requête déposée le 22 avril 2026 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) SCI a régulièrement fait convoquer la société SOCIETE2.) sàrl devant le tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner au paiement de la somme de 13.047,79 euros à titre d’arriérés de loyers. Elle s’est réservé le droit notamment d’augmenter sa demande en paiement en cours d’instance pour les loyers à échoir.

La société SOCIETE1.) SCI demande encore la condamnation de la société SOCIETE2.) sàrl au paiement du montant de 1.500,- euros à titre de frais d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du code civil, au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros sur le fondement de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens ainsi que l’exécution provisoire sans caution du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SCI fait valoir que par un contrat de bail du 16 novembre 2016, avec prise d’effet le 15 novembre 2016, elle a donné en location à la société SOCIETE2.) sàrl un local commercial sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer de 1.150,- euros hors charges.

Depuis son entrée dans les lieux, la société SOCIETE2.) sàrl n’aurait payé que le loyer de base non indexé de 1.150,- euros. Le contrat de bail aurait toutefois prévu le réajustement automatique du loyer sans qu’une notification ne soit exigée.

Cette inexécution aurait entraîné une accumulation d’arriérés de loyers correspondant à la différence entre le loyer dû et le loyer payé d’un montant total de 13.047,79 euros.

Par courrier recommandé du 28 janvier 2026, la société SOCIETE1.) SCI aurait mis la société SOCIETE2.) sàrl en demeure de verser le montant repris ci-dessus. Le courrier serait resté sans réponse de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

Lors de l’audience des plaidoiries du 17 septembre 2026, la société SOCIETE1.) SCI verse un décompte actualisé et corrigé et réclame principalement le montant de 13.891,17 euros et subsidiairement le montant de 11.243,13 euros. Pour le surplus, elle maintient les demandes telles que formulées.

La société SOCIETE2.) sàrl soulève l’incompétence matérielle du tribunal saisi afin de réclamer le remboursement des frais d’avocat exposés. Pour le surplus, il y aurait lieu de constater que la partie demanderesse aurait renoncé à l’indexation du loyer. En effet, les parties auraient convenu de fixer à partir du 1er décembre 2025 le loyer hors charges à 1.300,- euros. La société SOCIETE2.) sàrl réclame reconventionnellement une indemnité de procédure de 1.500,- euros. Subsidiairement, si le tribunal ne retenait pas qu’il y ait eu accord de volonté, l’indice appliqué serait formellement contesté.

Appréciation

Suivant contrat de bail du 16 novembre 2016, avec prise d’effet le 15 novembre 2016, la société SOCIETE1.) SCI a donné en location à la société SOCIETE2.) sàrl une surface de bureaux située à l’adresse L-ADRESSE3.). La clause relative au loyer stipule ce qui suit :

(Scan)

En l’espèce, la société SOCIETE1.) SCI réclame des arriérés de loyers (engendrés par l’indexation du loyer) principalement d’un montant de 13.891,17 euros et subsidiairement le montant de 11.243,13 euros.

Quant à la demande en paiement d’arriérés de loyers :

La société SOCIETE1.) SCI réclame, aux termes du décompte actualisé, principalement le montant de 13.891,17 euros et subsidiairement le montant de 11.243,13 euros à titre d’arriérés de loyers pour la période d’avril 2021 à août 2026, sinon novembre 2025.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

La société SOCIETE1.) SCI renvoie à la clause numéro 4 du contrat de bail prévoyant l’adaptation d’office du loyer.

Lorsqu’une clause a été valablement acceptée par deux parties et qu’elle est claire et précise, elle doit être appliquée telle quelle, à moins qu’elle ne soit illicite. Ni l’équité, ni la bonne foi, ni l’usage n’autorisent le juge à modifier les clauses claires et précises d’un contrat (Précis Dalloz, Droit civil, Les obligations, A. Weill et F. Terré, no 363 et suivants).

En l’espèce, la clause est claire et précise et il n’y a pas lieu à interprétation de ladite clause.

Sauf disposition contractuelle contraire, l’adaptation indiciaire n’est pas soumise à une mise en demeure préalable ou d’une demande préalable du bailleur. Elle est automatiquement exigible aux échéances conventionnelles prévues pour le paiement du loyer, dont elle constitue une partie intégrante. Il appartient au locataire de suivre l’évolution indiciaire et d’adapter le moment venu de sa propre initiative le loyer, sans invitation préalable du bailleur.

Il est encore de jurisprudence qu’on ne peut prétendre que le bailleur aurait renoncé aux arriérés d’adaptations indiciaires en ne réclamant pas les majorations aux échéances et en acceptant les loyers sans la majoration puisqu’il est de principe que les renonciations ne se présument pas, sauf circonstances particulières.

Il résulte des déclarations de la société SOCIETE2.) sàrl qu’elle ne conteste pas qu’une clause d’indexation automatique a été convenue entre parties.

En l’espèce, il y a lieu de retenir que, contrairement aux affirmations de la partie défenderesse, la cote applicable est celle de l’indice des prix à la consommation (IPCN, base 100 au 1.1.1948).

La société SOCIETE2.) sàrl soutient redevoir à partir du 1er décembre 2025 un loyer augmenté de 1.300,- euros de sorte que la demanderesse aurait renoncé à l’indexation concernant les loyers antérieurs.

Il y a cependant lieu de constater qu’il ne résulte d’aucun élément soumis à l’appréciation du tribunal que la société SOCIETE1.) SCI ait renoncé à l’indexation du loyer. Il ressort cependant du courriel du 13 novembre 2025 qu’à partir du 1er décembre 2025 le loyer a été fixé d’un commun accord à 1.300,- euros. Ainsi, il y a lieu de faire droit à la demande telle que formulée à titre subsidiaire, prenant en compte l’indexation jusqu’au mois de novembre 2025.

Il y a partant lieu de retenir le montant de 11.243,13 euros réclamé à titre subsidiaire et de condamner la société SOCIETE2.) sàrl au paiement dudit montant.

Frais d’avocat

La société SOCIETE1.) SCI conclut encore à l’allocation d’une indemnité à titre d’indemnisation des frais et honoraires d’avocat exposés.

S’agissant d’une demande accessoire à la demande principale, il y a lieu de retenir que le tribunal saisi est compétent pour toiser la demande.

Par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne constituent pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. Suivant cette décision, les frais et honoraires d’avocat peuvent donner lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure. La Cour a, en effet, retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

Le droit de se voir rembourser les frais d’avocat est ainsi soumis aux conditions strictes qui doivent être remplies dans le cadre de toute demande en responsabilité civile (tant contractuelle que délictuelle) et le juge est amené à vérifier dans chaque cas spécifique si les conditions prévues pour l’engagement de cette responsabilité, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale directe entre la faute et le préjudice, sont cumulativement réunies (Cour d’appel, 17 février 2016, n°41704 du rôle ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 17 octobre 2018, n°183118 du rôle).

A défaut de pièces justificatives (telle une note d’honoraires détaillée dûment acquittée), la demande de la société SOCIETE1.) SCI en remboursement des frais et honoraires d’avocat est à déclarer non fondée.

Indemnité de procédure

Les parties réclames l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre). 

Faute pour la société SOCIETE1.) SCI d’établir en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, il y a lieu de déclarer la demande en allocation d’une indemnité de procédure non fondée.

Compte tenu de l’issue du litige, il y a lieu de déclarer la demande de la société SOCIETE2.) sàrl non fondée.

Exécution provisoire

La société SOCIETE1.) SCI conclut à l’exécution provisoire de la condamnation à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

En tant que partie succombant au litige, la société SOCIETE2.) sàrl est à condamner aux frais et dépens de l’instance.

PAR   CES   MOTIFS

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à la société SOCIETE1.) SCI de l’augmentation de sa demande ;

déclare la demande de la société SOCIETE1.) SCI en paiement relative aux arriérés de loyers fondée pour le montant réclamé à titre subsidiaire ;

condamne la société SOCIETE2.) sàrl à payer à la société SOCIETE1.) SCI le montant de 11.243,13 euros ;

dit la demande de la société SOCIETE1.) SCI à titre de frais d’avocat non fondée et en déboute ;

dit la demande de la société SOCIETE1.) SCI en allocation d’une indemnité de procédure  non fondée et en déboute,

dit la demande de la société SOCIETE2.) sàrl en allocation d’une indemnité de procédure  non fondée et en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne la société SOCIETE2.) sàrl aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

Patrice HOFFMANN                   Lex REUTER