Rép. no. 3320/26

Dossier no. L-BAIL-413/25

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

La société civile immobilière SOCIETE1.)., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés sous le numéro NUMERO1.), représentée par son ou ses gérants actuellement en fonctions,

 

partie demanderesse, comparant par Maître Jamila BOUAYSS, avocat, en remplacement de Maître Sandra GIACOMETTI, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse, faisant défaut.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 29 avril 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 30 juin 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 21 septembre 2026, lors de laquelle Maître Jamila Bouayss, avocat, en remplacement de Maître Sandra GIACOMETTI, avocat à la Cour, se présenta pour la partie demanderesse tandis que la partie défenderesse fit défaut.

 

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 29 avril 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société civile immobilière SOCIETE1.). a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 4.400,- euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux à compter du jour de la demande en justice, jusqu’à solde, et pour dire que la somme de 1.980,- euros correspondant à la caution demeure définitivement acquise à la partie demanderesse à titre de compensation des frais engagés.

 

La requérante demande à voir dire que le taux d’intérêt légal sera augmenté de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la notification du jugement à intervenir. Elle sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 900.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 1er novembre 2016, elle a donné en location à PERSONNE1.) un studio sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 990,- euros, augmenté à 1.100,- euros à partir du mois de juillet 2024. Elle explique que le locataire a quitté les lieux en date du 18 novembre 2024, sans préjudice quant à la date exacte, sans donner de préavis et qu’il a simplement déposé les clés dans la boîte aux lettres de la requérante.

 

La requérante soutient qu’en application de l’article 1760 du code civil, le locataire demeure redevable des loyers jusqu’à la relocation du bien. Elle fait valoir que les lieux litigieux ont été reloués à compter du 1er avril 2025, de sorte qu’elle demande à voir condamner la partie défenderesse au paiement du montant total de (4 x 1.100 =) 4.400,- euros pour les mois de décembre 2024 à mars 2025.

 

Elle explique encore que les lieux ont été laissés dans un état nécessitant des travaux de remise en état et qu’elle a dû procéder à des travaux de peinture et de remise en état général, à l’acquisition d’une nouvelle cuisine ainsi qu’au remplacement du mobilier des salles de bains. Elle affirme que dans un courrier du 18 novembre 2024, la partie défenderesse reconnaît que le logement n’a pas été restitué dans un état d’usage normal et qu’elle déclare renoncer à la restitution de la caution.

 

La requérante demande ainsi au tribunal de retenir que la caution à hauteur de 1.980,- euros lui reste définitivement acquise à titre de compensation des frais engagés.

 

A l’audience des plaidoiries du 21 septembre 2026, la requérante maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

 

Bien que régulièrement convoqué, PERSONNE1.) n’a comparu ni en personne ni par mandataire à l’audience publique du 21 septembre 2026. Le défendeur n’ayant pas été touché à personne, il y a lieu de statuer par un jugement par défaut à son encontre conformément aux dispositions de l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

 

Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public.

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du               1er novembre 2016, la société SOCIETE1.). a donné en location à PERSONNE1.) un studio sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 990,- euros, augmenté à 1.100,- euros à partir du mois de juillet 2024.

 

-          Indemnisation pour résiliation irrégulière du contrat de bail

La requérante demande à se voir allouer une indemnité de relocation de quatre mois compte tenu de la résiliation irrégulière du contrat de bail par le locataire.

 

Par courrier recommandé du 18 novembre 2024, PERSONNE1.) a informé la société SOCIETE1.). de sa volonté de résilier le contrat de bail en indiquant que « La totalité des clefs a été respectivement sera déposée dans la boîte aux lettres de la société SOCIETE1.).. »

 

Le locataire est en droit de résilier le contrat de bail au terme y prévu, au cas d’un bail à durée déterminée, respectivement à tout moment au cas où le contrat est à durée indéterminée. Si le locataire résilie à l’échéance du bail, la seule condition qui lui est imposée est de respecter un délai de préavis sous peine de voir qualifier la résiliation d’abusive et de se voir condamner au paiement de dommages et intérêts. Le délai de préavis à respecter est soit fixé conventionnellement entre les parties, soit il y a lieu de se référer aux usages des lieux (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 180).

 

Si le locataire résilie le contrat de bail unilatéralement avant son terme, le bailleur a le choix entre la poursuite des relations contractuelles et la résolution du contrat de bail accompagnée d’une demande en condamnation des sommes prévues à l’article 1760 du code civil. Les dispositions de l’article 1760 du code civil trouvent à s’appliquer au cas où le bailleur opte pour la demande en indemnisation puisqu’elles tendent à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du départ prématuré du locataire (cf. Marianne Harles, op. préc., n° 181).

 

A noter que le but du préavis de résiliation est de permettre à la partie qui n’est pas à l’initiative de la résiliation de prendre ses dispositions pour la période postérieure à la fin du bail et notamment de trouver un nouveau locataire.

 

En l’espèce, le contrat de bail dispose qu’il a été conclu pour une durée d’une année à compter du 1er novembre 2016 et qu’il est prorogé par tacite reconduction d’année en année pour la même durée, à moins que l’une des parties ne le dénonce au moins trois mois avant son expiration par lettre recommandée.

 

Au regard de cette clause, le terme du bail était fixé au 1er novembre et il aurait appartenu à PERSONNE1.) de résilier le bail moyennant un préavis de trois mois par lettre recommandée avant cette date d’échéance.

 

PERSONNE1.) n’a partant pas respecté le préavis conventionnel de trois mois, de sorte que sa résiliation par courrier du 18 novembre 2024 est fautive.

 

Il est de principe qu’en reprenant possession des locaux vidés par le preneur ayant déguerpi avant l’expiration du bail, le bailleur admet la résiliation (cf. Les Novelles, La Haye et Vankerckhove, Le louage de choses, n° 376).

 

En acceptant la résiliation irrégulière du contrat de bail et en renonçant ainsi à l’exécution forcée de celui-ci, la société SOCIETE1.). ne renonce pas à se prévaloir de l’article 1760 du code civil. Bien qu’acceptée, la résiliation avant son échéance du contrat de bail par le locataire reste en effet fautive.

 

La société SOCIETE1.). est dès lors en droit de réclamer une indemnité de relocation en application de l’article 1760 du Code civil qui dispose que : « En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus ».

 

A défaut de stipulation contractuelle, le montant de l’indemnité est fixé par le juge qui dispose d’un libre pouvoir d’appréciation et qui doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause (cf. Bernard Louveaux, Le droit du bail, éd 1993, n° 611 et ss ; Les Novelles, Droit Civil, Le louage des choses, t. I, n° 411, p. 201).

 

Aucune indemnité de relocation n’étant prévue au contrat de bail, il appartient au juge d’estimer, selon les circonstances, le temps nécessaire à la relocation, visé par l’article 1760 du code civil. Le tribunal n’est tenu par aucune règle absolue.

 

L’indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur subit pendant le temps normal requis pour trouver un autre preneur. L’indemnité de relocation ayant pour finalité de réparer uniquement la perte de loyer pendant le délai requis pour la relocation, elle ne saurait englober l’avance mensuelle des charges locatives (cf. TAL, 27 mai 1992, n° 46113 du rôle). L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur (cf. Les Novelles, t IV, no 408 ; TAL, 2 février 2010, n° 126469 du rôle).

 

Après la remise des clés au courant du mois de novembre 2024, le studio en question a été reloué à partir du 1er avril 2025.

 

Compte tenu des éléments du dossier, la demande en indemnité de relocation est à déclarer fondée pour le montant réclamé de (4 x 1.100 =) 4.400.- euros.

 

Il convient dès lors de condamner PERSONNE1.) au paiement du montant de 4.400,- euros avec les intérêts légaux à compter du 29 avril 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

 

Eu égard aux dispositions de l’article 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard il y a lieu de faire droit à la demande en majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification de la décision à intervenir.

 

-          Retenue de la garantie locative à titre de compensation des frais de remise en état

La requérante demande au tribunal de dire que la somme de 1.980.- euros, correspondant à la garantie locative payée par le locataire en début de bail, lui reste acquise compte tenu des frais de remise en état qu’elle affirme avoir dû exposer suite au départ du locataire.

 

Elle fait valoir que dans un courrier du 18 novembre 2024, le locataire a reconnu lui-même que le logement n’a pas été restitué dans un état d’usage normal et qu’il a déclaré renoncer à la restitution de la garantie locative.

 

Aux termes du contrat de bail, les parties ont convenu du paiement d’une garantie locative à hauteur de 1.980,- euros.

 

Dans un courrier séparé du courrier de résiliation, également daté du 18 novembre 2024, PERSONNE1.) a écrit à la société SOCIETE1.). que « D’abord, je laisse la caution locative d’un montant de 1.980 euros (…) à Madame GIACOMETTI respectivement à la société SOCIETE1.). pour quelques réparations, remplacements etc. »

 

Ensuite, PERSONNE1.) se plaint exhaustivement des désagréments qu’il affirme avoir subi lors de l’occupation des lieux loués et il énumère par la suite quelques éléments pour lesquels il accepte de partiellement prendre en charge les frais de remise en état, en les chiffrant tout au plus à 1.505,- euros. Dans le même courrier, il réclame une indemnité pour défaut de jouissance qu’il chiffre entre 8.000,- et 9.900,- euros.

 

Le tribunal se doit de rappeler qu’une renonciation n'est efficace que si elle est dénuée de toute équivoque et effectuée en pleine connaissance de cause. Il appartient aux tribunaux d'apprécier souverainement dans chaque cas si le renonçant avait une claire conscience de ses droits et de la portée de sa renonciation (Cass. 3e civ., 24 nov. 2004, n° 03-12.605 : JurisData n° 2004-025808 ).

 

En l’occurrence, il y a lieu de constater que si PERSONNE1.) déclare certes en début de lettre qu’il « laisse » sa caution au bailleur, il indique par la suite qu’il évalue les frais de remise en état à sa charge en-dessous du montant de la caution et qu’il réclame par ailleurs une indemnisation de la part du bailleur.

 

Le tribunal retient ainsi que cette lettre du 18 novembre 2024 ne contient pas de renonciation dénuée de tout équivoque et qu’il y a lieu de rejeter le moyen invoqué par la requérante à cet égard.

 

A défaut de toute pièce documentant les dégâts causés par le locataire dans les lieux loués et les frais de remise en état, le tribunal n’est pas en mesure de les chiffrer. Il convient dès lors de débouter la requérante de sa demande tendant à voir dire que la caution de 1.980,- euros peut être retenue aux fins de compensation avec les frais de remise en état.

 

 

-          Les demandes accessoires

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la requérante, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la requérante l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

PERSONNE1.) n’ayant comparu ni en personne ni par mandataire pour contester les montants réclamés, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard de la société civile immobilière SOCIETE1.)., par défaut à l’égard de PERSONNE1.) et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme,

 

dit la demande en paiement à titre d’indemnité de relocation fondée à hauteur de 4.400,- euros,

 

condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.). le montant de 4.400,- euros avec les intérêts légaux à partir du 29 avril 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

 

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement,

 

dit non fondée la demande tendant à dire que la somme de 1.980,- euros correspondant à la caution demeure définitivement acquise à la partie demanderesse à titre de compensation des frais engagés,

 

dit la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.). en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros,

 

condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.). le montant de 350.- euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution,

 

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER