Rép. no. 3321/26

Dossier no. L-BAIL-991/25

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse au principal,

partie défenderesse sur reconvention,

 

comparant par Maître Yannick BONDO, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

1. PERSONNE2.), et son épouse
2. PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

 

parties défenderesses au principal,

parties défenderesses par reconvention,

 

comparant par PERSONNE2.), préqualifié.

 

________________________________________________________

 

FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 10 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 8 décembre 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 21 septembre 2026, lors de laquelle Maître Yannick BONDO se présenta pour la partie demanderesse tandis que PERSONNE2.) se présenta pour les parties défenderesses.

 

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions et PERSONNE2.) fut entendu en ses explications et déclarations.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 10 novembre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 4.200,- euros au titre de la garantie locative non restituée, avec les intérêts légaux à compter de la remise des clés, sinon de la mise en demeure, sinon de la demande en justice jusqu’à solde. Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile sinon sur base des articles 1382 et 1383 du code civil, la condamnation des parties défenderesses au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 15 décembre 2022, il a loué auprès des parties défenderesses une maison d’habitation sise à L-ADRESSE3.) et que ledit bail a été résilié suivant jugement rendu en date du 2 août 2024. Il fait valoir qu’il a quitté les lieux dans les délais impartis et que depuis lors, malgré absence de tout justificatif relatif à d’éventuels dégâts ou impayés et malgré mise en demeure du 17 juin 2025, les parties défenderesses refusent de procéder à la restitution de la garantie locative en violation des dispositions de l’article 1235 du code civil.

 

A l’audience des plaidoiries du 1er juin 2026, le requérant maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

 

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent les demandes tant en leur principe qu’en leur quantum. Ils expliquent que les lieux ont été libérés en date du 20 novembre 2024 et qu’il reste encore un solde de 600,- euros pour le mois d’août 2024 ainsi qu’une indemnité d’occupation de 1.400,- euros pour la période du 1er au 20 novembre 2024, soit le montant total de 2.000,- euros.

 

Ils soutiennent que les lieux n’ont pas été restitués dans un bon état, qu’ils n’avaient pas été nettoyés et que du mobilier, notamment une armoire et un réfrigérateur, faisait défaut. Ils affirment que lors de l’état des lieux de sortie il a été retenu que la caution serait utilisée en compensation des frais de remise en état.

 

Ils font valoir qu’ils ont fait appel à une société de nettoyage pour nettoyer les lieux pour un prix de 1.300,- euros et que les petites réparations ont été faites par eux-mêmes ainsi que des amis.

 

L’affaire a été refixée pour continuation des débats afin de permettre aux parties de verser des pièces supplémentaires quant au paiement de la garantie locative et des indemnités d’occupation et quant aux frais de remise en état.

 

 

A l’audience des plaidoiries du 21 septembre 2026, PERSONNE1.) explique que la garantie locative a certes été payée par virement bancaire effectué par sa sœur, mais qu’il résulte d’une attestation testimoniale de cette dernière que c’est lui qui a remis l’argent en espèces à sa sœur afin qu’elle effectue le virement au profit des bailleurs. Il résulterait encore d’un échange Whatsapp entre parties que la garantie locative a été payée en sa totalité.

 

Il affirme avoir payé les montants réclamés pour le mois d’août et de novembre 2024 et il se réfère à cet égard à une saisie sur son salaire ainsi qu’au décompte de l’huissier à cet égard.

 

Il conteste tous les dégâts et frais de remise en état invoqués par les parties défenderesses et il soutient que les lieux n’étaient pas propres non plus lors de l’entrée dans les lieux. Il précise que l’état des lieux de sortie n’a été signé que « sous réserve » par son père et il conteste avoir accepté que la caution soit utilisée pour compenser d’éventuels frais de remise en état.

 

Il conclut au rejet des déclarations sur l’honneur versées par les parties défenderesses pour ne pas remplir les conditions légales pour les attestations testimoniales et il donne à considérer que le devis de la société de construction versé par les parties défenderesses date de 2020.

 

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) s’opposent toujours à la restitution de la garantie locative et contestent avoir reçu des paiements pour les mois d’août et de novembre 2024.

 

A titre reconventionnel, ils réclament les montants suivants :

-          2.000,- euros à titre de solde des mois d’août et novembre 2024,

-          1.300,- euros à titre de frais de nettoyage (suivant facture de la société SOCIETE1.) s.à r.l. du 23 décembre 2024),

-          300,- euros à titre de frais de réparation de la porte du garage (suivant facture de la société SOCIETE2.) du 29 novembre 2024)

-          1.500,- euros à titre de frais de remise en état payés à des amis,

-          750,- euros à titre de frais de réparation de la plomberie et des carrelages (suivant divers tickets de caisse),

-          358,43 euros à titre de frais de réparation de la chaudière,

-          500,- euros, montant évalué ex aequo et bono pour remplacer le mobilier manquant.

 

En déduisant la garantie locative de 4.200,- euros, ils demandent à voir condamner PERSONNE1.) au paiement du montant de (6.707,43 – 4.200 =) 2.507,43 euros.

 

Ils contestent encore que PERSONNE1.) ait payé seul la garantie locative.

 

PERSONNE1.) conteste tous les postes de la demande reconventionnelle tant en leur principe qu’en leur quantum et il reproche aux parties défenderesses de vouloir rénover leur bien aux frais de leur locataire.

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 15 décembre 2022, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE4.) une maison d’habitation sise à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.100,- euros, charges comprises. Le bail prévoit en outre une garantie locative à hauteur de 4.200,- euros.

 

Par jugement rendu en date du 2 août 2024, le tribunal de paix de Luxembourg a résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs des locataires en raison d’arriérés de loyers s’élevant au montant total de 4.500,- euros jusqu’au mois de juillet 2024 et a condamné les locataires à déguerpir des lieux loués dans un délai de quarante jours.

 

Une demande de sursis introduite par les locataires a été rejetée suivant décision du 16 octobre 2024.

 

Il n’est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux et remis les clés en date du 20 novembre 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été signé.

 

Il n’est pas non plus contesté que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) disposent actuellement encore la garantie locative à hauteur de 4.200,- euros payée en début de bail.

 

Compte tenu de la clause de solidarité prévue dans le contrat de bail signé entre parties, PERSONNE1.) est en droit de demander la restitution de la garantie locative.

 

Le tribunal rappelle que la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution, qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par cette garantie, le plus souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il doit restituer le bien, réparer les éventuels dégâts locatifs ou en payer le coût. Il ne peut en cours de bail imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses obligations. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la rétention n’a plus de raison d’être (Les Novelles, Le louage de choses, p. 441 et 442 sub n°1165b et s.).

 

Il convient dès lors d’analyser en premier lieu les demandes reconventionnelles formulées par PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

 

-          Les indemnités d’occupation des mois d’août 2024 et novembre 2024

 

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) réclament le montant de 600,- euros à titre de solde du mois d’août 2024 ainsi que le montant de 1.400,- euros pour la période du 1er au 20 novembre 2024.

 

Il n’est pas contesté que le bail a été résilié judiciairement suivant jugement du 4 août 2024 et que les lieux ont été libérés en date du 20 novembre 2024.

 

Les locataires étaient ainsi redevables d’une indemnité d’occupation jusqu’au 20 novembre 2024, ce qui n’est pas contesté en principe par PERSONNE1.) qui affirme que ces montants ont d’ores et déjà été réglés par les saisies sur son salaire.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait appel à un huissier de justice pour faire exécuter la condamnation aux arriérés de loyers telle que prononcée par le jugement précité du 4 août 2024.

 

Il appert du décompte de l’huissier de justice du 1er juin 2026 que toutes les dettes ont été payées.

 

Or, ce décompte ne prend en compte que la condamnation aux loyers jusqu’au mois de juillet 2024 inclus, de sorte que les montants actuellement réclamés ne sont pas couverts par ce décompte et n’ont partant pas encore été réglés par les saisies.

 

A défaut de preuve de paiement des montants actuellement réclamés et compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, il y a lieu de faire droit à la demande reconventionnelle à hauteur de 2.000,- euros dirigée contre PERSONNE1.).

 

-          Les frais de remise en état

 

Le tribunal rappelle que l’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

 

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

 

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Trib. Lux. 5 février 1987, rôle no 35323).

 

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

 

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

 

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 344).

 

 

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.

 

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Trib. Lux. 27 mars 2012, B.I.J. n° 8/2012).

 

Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts par lui allégués.

 

Le tribunal rappelle que le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. C’est le coût des réparations nécessaires qui est dû. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur. La réparation des dégâts locatifs est due même si le locataire ultérieur prend envers le bailleur l’engagement de remettre les lieux en état. Les dégâts locatifs doivent en effet être estimés au moment de la restitution du bien. Si le juge doit évaluer, au moment où il statue, le montant de l’indemnité qu’il alloue en raison de dégâts locatifs, il ne peut tenir compte, dans cette évaluation, des événements postérieurs aux manquements du locataire et étrangers à ceux-ci et au dommage en lui-même, qui auraient amélioré ou aggravé la situation du bailleur, tels que la revente de l’immeuble (Y. Merchiers, Le bail en général, n° 287, p. 227).

 

Il convient dès lors d’analyser les différents dégâts invoqués par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à la lumière des principes ci-avant exposés.

 

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) soutiennent avoir dû repeindre les lieux loués, avoir dû effectuer des travaux de carrelage et de plomberie ainsi que d’avoir dû réparer la porte du garage. Ils réclament en outre des frais de réparation de la chaudière ainsi qu’un dédommagement pour les meubles manquants.

 

A l’appui de leur demande, ils versent l’état des lieux de sortie, un devis d’une société de construction, une facture pour la réparation de la porte du garage ainsi que des déclarations sur l’honneur de trois amis, PERSONNE5.), PERSONNE6.) et PERSONNE7.), qu’ils affirment avoir rémunérés pour les travaux prestés et des tickets de caisse pour l’acquisition du matériel nécessaire.

 

L’état des lieux de sortie indique en guise de conclusion que « La maison n’a pas été nettoyé et se trouve dans un état déplorable. Le propriétaire utilisera la caution pour mettre la maison en bon état. »

 

L’état des lieux de sortie a été signé « sous réserve » par PERSONNE4.) et ne saurait ainsi valoir renonciation des locataires à récupérer leur caution.

 

A la lecture de l’état des lieux de sortie, le tribunal se doit par ailleurs de noter qu’aucun dégât relatif aux carrelages et à la plomberie n’a été retenu, de sorte que les bailleurs ne rapportent pas la preuve que les locataires ont causé de tels dégâts.

 

En ce qui concerne la remise en peinture des lieux, l’état des lieux ne fait état que de quelques trous dans les murs qui étaient pour la plupart déjà présents lors de l’entrée dans les lieux. Il n’est partant pas établi que les locataires ont causé des dégâts dépassant l’usure normale à cet égard.

 

Tel que l’a relevé à juste titre PERSONNE1.), le devis versé en cause date du 3 avril 2020, soit d’avant la signature du contrat de bail signé entre parties, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le prendre en considération.

 

L’état des lieux de sortie renseigne que l’automatisation de la porte du garage ne fonctionnait plus. Au vu de la facture de la société SOCIETE2.) du 29 novembre 2024, il y a lieu de dire la demande des bailleurs fondée pour le montant de 300,- euros.

 

Etant donné que l’état des lieux de sortie ne mentionne pas quels meubles étaient manquants et qu’aucune liste de meubles n’était annexée à l’état des lieux d’entrée, les bailleurs ne rapportent pas la preuve de leur dommage invoqué à cet égard. Ils restent par ailleurs en défaut de rapporter la facture des prétendus réparations effectués à la chaudière suite au départ des locataires. Il convient dès lors de les débouter de ces demandes.

 

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent encore à voir condamner PERSONNE1.) au paiement du montant de 1.300,- euros à titre de frais de nettoyage de la maison. Ils versent à cet égard une facture de la société SOCIETE1.) s.à r.l. du 23 décembre 2024 pour un montant de 1.299,24 euros. Ils soutiennent par ailleurs avoir dû procéder à une désinsectisation des lieux en raison de la présence de blattes et ils versent deux devis, le premier daté du 8 novembre 2024 de la société SOCIETE3.) pour le prix de 351,- euros et le second daté du 25 novembre 2024 de la société SOCIETE4.) pour le prix de 526,50 euros.

 

Aux termes de l’état des lieux de sortie, la maison n’a pas été restituée dans un état propre, L’état des lieux de sortie ne fait cependant pas référence à la présence de blattes.

 

Il convient dès lors de faire droit à la demande des bailleurs à titre de frais de nettoyage pour le montant de 1.299,24 euros.

 

Compte tenu de ces considérations, la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) dirigée contre PERSONNE1.), qui était tenu solidairement avec PERSONNE4.), est à déclarer fondée pour le montant total de (2.000 + 300 + 1.299,24 =) 3.599,24 euros.

 

En compensant ladite demande reconventionnelle avec la garantie locative, la demande de PERSONNE1.) est à déclarer fondée pour le montant de (4.200 – 3.599,24 =) 600,76 euros.

 

Il convient dès lors de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement au paiement du montant de 600,76 euros avec les intérêts légaux à compter du 10 novembre 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

 

 

 

Les demandes accessoires

 

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par le requérant, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Ne justifiant pas de l’iniquité requise, il convient de débouter le requérant de cette demande.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

Le requérant ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

 

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) fondée pour le montant de 3.599,24 euros, déboute pour le surplus,

 

après compensation avec la demande reconventionnelle, dit la demande en restitution de la garantie locative de PERSONNE1.) partiellement fondée pour le montant de 600,76 euros, déboute pour le surplus,

 

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.) le montant de 600,76 euros avec les intérêts légaux à partir du 10 novembre 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

 

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure, partant en déboute,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER