Texte pseudonymisé
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Rép. no. 3322/26
Dossier no. L-BAIL-1071/25
Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.)
par décision du Vice-Bâtonnier du 15 juin 2026
AUDIENCE PUBLIQUE DU
LUNDI, 5 OCTOBRE 2026
Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause
ENTRE
La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,
partie demanderesse au principal,
partie défenderesse sur reconvention,
comparant par Maître Malek SALMENE, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,
ET
PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),
partie défenderesse au principal,
partie défenderesse par reconvention,
comparant par Maître Katy DEMARCHE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.
________________________________________________________
FAITS
L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 10 décembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 26 février 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.
Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 21 septembre 2026, lors de laquelle Maître Malek SALMENE, en remplacement de Maître Lex THIELEN, se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître Katy DEMARCHE se présenta pour la partie défenderesse.
Les mandataires des deux parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé
LE JUGEMENT QUI SUIT
Par requête déposée le 10 décembre 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 4.000,- euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux à compter du courrier du 1er novembre 2024, sinon à compter de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, jusqu’à solde, et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir. La requérante sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 1er novembre 2024, elle a donné en location à PERSONNE1.) une chambre dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150,- euros, payables d’avance le premier jour ouvrable de chaque mois. Elle soutient que par courriers du 28 novembre 2025 et du 2 décembre 2025, elle a résilié le contrat de bail pour faute grave dans le chef du locataire alors qu’il était redevable de la somme de 3.000,- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayés. Elle explique qu’au jour du dépôt de la requête, le locataire est débiteur de la somme de 4.000,- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois de septembre à décembre 2025 inclus. Elle estime que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une raison grave justifiant la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat aux torts du locataire.
A l’audience des plaidoiries du 21 septembre 2026, la requérante verse un décompte actualisé suivant lequel elle réclame la somme de 6.800,- euros, dont 2.800,- euros à titre d’arriérés de loyers, respectivement d’indemnités d’occupation, et de charges jusqu’au mois de septembre 2026 inclus et 4.000,- euros à titre de frais de nettoyage et d’évacuation de déchets. Elle précise qu’au mois de janvier 2026, suite à l’introduction de l’affaire en justice, le locataire a payé le montant de 8.500,- euros et que par la suite, il n’a payé que deux fois le montant de 850,- euros au mois de juillet 2026 et de septembre 2026.
En ce qui concerne les frais de nettoyage réclamés, elle soutient que le locataire a utilisé la cave commune de la maison à titre de dépôt pour ses affaires personnelles et que deux personnes ont dû travailler pendant cinq jours au mois de mars pour évacuer tous les objets cassés qu’il y avait entreposé. Elle verse à cet égard plusieurs photos ainsi qu’une attestation sur l’honneur signée par ses deux gérants.
La requérante fait en outre valoir que le locataire ne respecte pas les règles de la vie en colocation au sein de l’immeuble et que quelques jours avant les plaidoiries, il a causé d’importants dégâts dans les lieux loués en cassant notamment un WC et la machine à laver.
Elle réfute finalement tous les reproches du locataire concernant une prétendue insalubrité de l’immeuble et elle donne à considérer que le locataire est lui-même l’auteur de nombreux dégâts.
PERSONNE1.) explique le non-paiement des loyers à partir du mois de septembre 2025 par la perte de son emploi, mais il affirme avoir régularisé toutes ses dettes à titre de loyers.
Il soutient ne pas avoir payé les avances sur charges à défaut d’avoir reçu un décompte de la part du bailleur.
Il conclut à l’irrecevabilité de la demande en paiement à titre de frais de nettoyage pour constituer une demande nouvelle non contenue dans la requête introductive d’instance. En tout état de cause, il conteste tous les reproches du bailleur. Il soutient que la police est effectivement intervenue en date du 13 novembre 2025 pour un conflit entre propriétaire et locataire, mais que l’enquête est toujours en cours.
Il donne à considérer qu’il résulte des divers rapports de la Commune et de la Direction de la Santé que l’immeuble litigieux est insalubre et que le propriétaire ne fait rien pour y remédier. Au contraire, le propriétaire essaierait de mettre les dégâts à charge des locataires. Il affirme qu’il n’a toujours pas d’eau chaude et que la chaudière est hors service.
Compte tenu de la perte de jouissance subie, il réclame, à titre reconventionnel, une diminution du loyer mensuel à 500,- euros à compter du 12 août 2025, soit la somme de 9.600,- euros.
A titre subsidiaire, si le tribunal devait faire droit à la demande en résiliation du bail, il demande à se voir accorder un délai de déguerpissement de six mois.
La société SOCIETE1.) s.à r.l. conclut au rejet du moyen d’irrecevabilité et de la demande reconventionnelle. Elle conteste les défauts de jouissance avancés par le locataire et elle accuse le locataire d’avoir manipulé la chaudière la veille de la visite de la Commune.
En cours de délibéré, PERSONNE1.) a versé plusieurs preuves de paiement ainsi qu’un tableau de répartition des frais d’électricité.
Motifs de la décision
La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.
Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 1er novembre 2024, la société SOCIETE1.) s.à r.l. a donné en location à PERSONNE1.) une chambre dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150,- euros, payables d’avance le premier jour ouvrable de chaque mois.
La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges
Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame la solde de 2.800,- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la période du mois de septembre 2025 au mois de septembre 2026 inclus.
La modification de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.
Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.
PERSONNE1.) conteste redevoir le montant de 150,- euros à titre d’avances sur charges. A l’audience, il a fait plaider qu’il conteste la demande en l’absence de décomptes versés par le bailleur. Dans le courriel de son mandataire parvenu au tribunal en cours de délibéré, il affirme néanmoins avoir reçu des décomptes d’électricité et les avoir payés, de sorte qu’aucune avance sur charge ne serait due.
Aux termes du contrat de bail signé entre parties, il a été convenu ce qui suit :
« ARTICLE 4: CHARGES LOCATIVES
Les taxes d'eau, de chauffage/gaz, d'électricité, d'égouts, de poubelle et de ramonage ainsi que les frais relatifs au fonctionnement et à l'entretien des communs sont à charge du locataire. Il en est de même des frais de nettoyage usuels du chauffage central. Elles ne sont pas incluses dans le montant du loyer mensuel. L'impôt communal et tous autres impôts et taxes relatives à la propriété sont à charge du bailleur.
Dans le cas d'une location d'un appartement dans un immeuble à appartements, Le locataire paiera en dehors du loyer une avance mensuelle de 150,00€ (Cent cinquante euros) pour sa quote-part dans les frais communs, tels qu'éclairage des parties communes, taxes de canalisation et de poubelle, ramonage de la cheminée, frais de nettoyage, du chauffage central ainsi que la consommation d'eau et du combustible et autres frais à charge du locataire, conformément aux dispositions légales. »
En l’occurrence, les parties ont donc opté pour le système des avances mensuelles sur charges, mais le bail ne précise pas qu’un décompte annuel doit être soumis au locataire. En l’absence de disposition légale fixant la date à laquelle un tel décompte doit être soumis au locataire, rien n’empêche le bailleur de le lui présenter en fin de bail.
Il résulte de l’article 4 précité du contrat de bail que les avances sur charges comprennent, outre les frais d’électricité, également d’autres frais. Ainsi, même à supposer qu’PERSONNE1.) ait déjà payé des frais d’électricité, cela ne le dispense pas du paiement de l’avance sur charges telle que convenue entre parties et il conviendra de tenir compte d’éventuels paiements lors du décompte des charges.
Il y a partant lieu de rejeter les moyens avancés par PERSONNE1.) et de retenir que l’avance mensuelle sur charges de 150,- euros est due.
A l’audience du 21 septembre 2026, PERSONNE1.) conclut, à titre reconventionnel, à la diminution du loyer mensuel à 500,- euros à compter du 12 août 2025 jusqu’au mois de septembre 2026 et il demande à se voir rembourser la somme de 9.600,- euros, sinon à voir compenser cette somme avec d’éventuels arriérés.
Dans le courriel adressé au tribunal en cours de délibéré, PERSONNE1.) chiffre ladite réduction à 6.000,- euros sans autre précision quant au calcul appliqué.
A l’appui de sa demande, il soutient avoir été privé de la jouissance paisible des lieux loués et il se réfère à différents rapports dressés par la Commune de Schuttrange et la Direction de la Santé.
La société SOCIETE1.) s.à r.l. conteste toute perte de jouissance dans le chef du défendeur et elle conclut au rejet de la demande en réduction du loyer.
Il résulte des pièces versées au dossier qu’au mois de février 2025, une première visite de l’immeuble litigieux a été effectuée par le Service urbanisme de la Commune de Schuttrange en raison du nombre élevé de personnes déclarées à cette adresse. Une deuxième visite avait été planifiée pour le mois de juillet 2025, en présence de l’inspection sanitaire du CGDIS, au cours de laquelle différentes recommandations ont été émises notamment en ce qui concerne la remise en état, respectivement le remplacement des équipements défectueux. Une troisième visite a eu lieu au mois de novembre 2025 au cours de laquelle il a été constaté que des modifications majeures avaient été apportées, respectivement étaient en cours. Face aux travaux encore à réaliser, un délai supplémentaire de trois mois a été accordé au propriétaire pour effectuer les modifications requises.
En l’espèce, le tribunal ignore quelle chambre dans l’immeuble litigieux est occupée par PERSONNE1.). Il ne résulte par ailleurs d’aucun élément du dossier que ce dernier se soit plaint auprès du bailleur d’un quelconque défaut de jouissance des lieux avant l’audience du 21 septembre 2026. Ses doléances sont par ailleurs restées très vagues. En outre, il y a lieu de noter qu’aucun rapport ou autre moyen de preuve n’est versé pour témoigner de la situation actuelle des lieux, le dernier rapport datant de novembre 2025.
A défaut de plus amples précisions, PERSONNE1.) reste en défaut de rapporter la preuve d’un quelconque défaut de jouissance, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande en réduction du loyer et de retenir que le loyer mensuel est de 850,- euros, à augmenter de l’avance sur charges mensuelle de 150,- euros.
Suivant le décompte versé à l’audience, la société SOCIETE1.) s.à r.l. réclame les montants suivants à titre d’arriérés de loyers et de charges :
Mois paiements :
- Septembre 2025 : 1.000,- euros, /
- Octobre 2025 : 1.000,- euros, /
- Novembre 2025 : 1.000,- euros, /
- Décembre 2025 : 1.000,- euros, /
- Janvier 2026 : 1.000.- euros, 8.500,- euros
- Février 2026 : 1.000,- euros, /
- Mars 2026 : 1.000,- euros, /
- Avril 2026 : 1.000,- euros, /
- Mai 2026 : 1.000,- euros, /
- Juin 2026 : 1.000,- euros, /
- Juillet 2026 : 1.000,- euros 850,- euros
- Août 2026 : 1.000,- euros, /
- Septembre 2026 : 1.000,- euros, 850,- euros
Il résulte des pièces versées en cours de délibéré qu’outre les paiements pour juillet et septembre 2026, PERSONNE1.) a également effectué un paiement de 850,- euros en date du 5 août 2026 au profit de la société SOCIETE1.) s.à r.l..
Compte tenu des pièces versées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation pour le montant total de (13.000 – 8.500 – 850 – 850 – 850 =) 1.950,- euros avec les intérêts légaux à compter du 21 septembre 2026, date de la demande actualisée en justice.
La demande en paiement à titre de frais de nettoyage et d’évacuation des déchets
A l’audience des plaidoiries du 21 septembre 2026, la requérante verse un décompte aux termes duquel elle réclame, outre les arriérés de loyers et d’avances sur charges, le montant de 4.000,- euros à titre de « nettoyage + évacuation déchets (2 personnes x 5 jours + location camionnette) ».
PERSONNE1.) conclut à l’irrecevabilité de cette demande pour constituer une demande nouvelle non réclamée dans la requête.
L’article 53 du nouveau code de procédure civile dispose que « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »
L’acte introductif d’instance, donc en l’occurrence la requête déposée au greffe en date du 24 février 2016, délimite l’étendue du litige en déterminant ses trois éléments constitutifs, à savoir : les parties, l’objet et la cause.
Toute demande qui diffère de la demande introductive d’instance par un de ces trois éléments est nouvelle (cf. Cour 13 juin 2012, n°36.356 du rôle).
Est nouvelle toute demande saisissant le juge d’une prétention non exprimée dans le cadre de l’acte introductif d’instance.
L’objet en tant qu’avantage que poursuit le demandeur doit être énoncé dans l’exploit introductif d’instance. Le défendeur doit savoir exactement, afin qu’il puisse prendre position, ce qu’on lui réclame.
Force est de constater que dans sa requête, la requérante a réclamé le paiement du montant de 4.000,- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois de septembre à décembre 2025.
Contrairement aux affirmations de la requérante, aucune demande en paiement à titre de frais de nettoyage et d’évacuation des déchets à hauteur de 4.000,- euros n’est formulée dans la requête. Cette demande formulée à l’audience diffère de par son objet de la demande initiale et l’on ne saurait considérer qu’elle était virtuellement comprise dans celle-ci.
Le fait que dans la requête, la requérante se soit réservé le droit « d’augmenter sa demande en cours d’instance, suivant qu’il appartiendra et notamment en ce qui concerne les loyers, charges et avances sur charges à échoir et les éventuels frais de remise en état », formulation qui est à considérer comme clause de style, n’est pas de nature à pallier à la violation des droits de la défense en cas d’accueil d’une demande nouvelle, le défendeur n’ayant connaissance que de ce qui est demandé dans l’introductif d’instance. Or, il doit savoir exactement ce qu’on lui réclame, surtout dans une procédure orale, afin qu’il puisse prendre utilement position et préparer sa défense.
Au vu de ces considérations, la demande en paiement à titre de frais de nettoyage et d’évacuation de déchets est une demande nouvelle et est de ce fait à déclarer irrecevable.
La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement du locataire
Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.
Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).
Il résulte du contrat de bail versé en cause que le loyer est payable d’avance le premier jour ouvrable de chaque mois.
En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier qu’PERSONNE1.) ne s’est acquitté que de façon très irrégulière des loyers et avances sur charges. Ses affirmations relatives à la perte d’emploi au mois de septembre 2025 ne sont étayées par aucune pièce versée au dossier.
Eu égard aux paiements irréguliers récurrents et aux arriérés toujours impayés, le tribunal constate qu’PERSONNE1.) a manqué gravement à ses obligations et que ces manquements justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et la condamnation de ce dernier au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de deux mois à partir de la notification du présent jugement.
Les demandes accessoires
En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la requérante, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).
Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la requérante l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros.
Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »
En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.
Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS :
le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,
reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,
donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. de l’augmentation de sa demande en paiement,
déclare irrecevable la demande nouvelle en paiement des frais de nettoyage et d’évacuation des déchets,
dit non fondée la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) en diminution du loyer,
dit la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée à hauteur de 1.950,- euros,
condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. le montant de 1.950,- euros avec les intérêts légaux à compter du 21 septembre 2026, date de la demande actualisée en justice,
résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs d’PERSONNE1.),
condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai 2 (deux) mois à partir de la notification du présent jugement,
au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,
dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros,
condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. le montant de 350.- euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,
dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,
condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.
Michèle HANSEN Lex REUTER
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