Rép. no. 3323/26

Dossier no. L-BAIL-1089/25

 

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.)

par décision du Bâtonnier du 22 juillet 2025

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son siège social à    L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

 

partie demanderesse, comparant par son gérant unique PERSONNE2.),

 

ET

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie défenderesse, comparant par Maître Katy DEMARCHE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 16 décembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 19 janvier 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 21 septembre 2026, lors de laquelle la partie demanderesse comparut par son gérant unique PERSONNE2.) tandis que Maître Katy DEMARCHE, avocat à la Cour, se présenta pour la partie défenderesse.

 

La partie demanderesse fut entendue en ses explications et déclarations et le mandataire de la partie défenderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

 

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 16 décembre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir résilier le contrat de bail conclu entre parties pour besoin personnel dans le chef de son gérant PERSONNE2.) et pour voir ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse.

 

A l’appui de sa demande, la requérante explique avoir donné en location à PERSONNE1.) un logement dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.). Elle fait valoir que malgré résiliation du bail pour besoin personnel, PERSONNE1.) se maintient dans les lieux.

 

A l’audience des plaidoiries du 21 septembre 2026, PERSONNE2.), gérant unique de la société SOCIETE1.) s.à r.l., explique avoir repris le bail conclu en date du 1er mars 2018 entre le précédent gérant de la société SOCIETE1.) s.à r.l. et PERSONNE1.) pour une chambre dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.).

 

Il soutient que suite à la séparation avec son épouse, il a besoin de ce logement pour y habiter lui-même. Il précise que les occupants des autres chambres ont entretemps quitté les lieux et qu’il ne reste qu’PERSONNE1.).

 

Il fait valoir que même si l’immeuble appartient à la société SOCIETE1.) s.à r.l., il serait à considérer comme véritable propriétaire en sa qualité de détenteur des parts sociales de la société.

 

PERSONNE1.) conteste la validité de la résiliation pour besoin personnel par PERSONNE2.). A titre subsidiaire, il demande à se voir accorder un délai de déguerpissement de six mois en affirmant être activement à la recherche d’un nouveau logement. Il donne à considérer que les recherches sont difficiles alors que sa demande en obtention d’une rente d’invalidité est en attente.

 

La société SOCIETE1.) s.à r.l. s’oppose à l’octroi d’un délai de déguerpissement en soutenant que la partie défenderesse disposait de suffisamment de temps pour se reloger.

 

En cours de délibéré, la requérante verse un extrait du Registre de commerce et des sociétés daté du 21 septembre 2026 duquel il résulte que PERSONNE2.) est associé-gérant de la société SOCIETE1.) s.à r.l. et qu’il peut engager la société avec sa seule signature.

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail du 1er mars 2018, la société SOCIETE1.) s.à r.l. (à l’époque représentée par PERSONNE3.)) a donné en location à PERSONNE1.) la chambre meublée n°3 dans un immeuble sis à L-ADRESSE1.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 400.- euros.

 

Par courrier du 10 juin 2025 la société SOCIETE1.) s.à r.l. a informé PERSONNE1.) qu’elle entend résilier le bail du studio pour besoin personnel dans le chef de son gérant PERSONNE2.) en lui accordant un délai de préavis de six mois débutant le 15 juin et prenant fin le 15 décembre.

 

Le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 12 (1) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, « tout contrat de bail portant sur un immeuble à usage d’habitation (à l’exception des logements visés par l’article 6 de la loi) qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement ou s’il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur. »

 

Il n’est pas contesté que la société SOCIETE1.) s.à r.l. est propriétaire de l’immeuble litigieux et non pas PERSONNE2.).

 

Il appartient à la personne morale poursuivante de rapporter la preuve du besoin personnel invoqué. Elle est, en tant que personne morale, soumise à un régime de preuve différent de celui auquel se trouve soumise la personne physique qui se prévaut du même besoin personnel et qui est crue sur parole dans son affirmation dans la mesure où elle n’est pas contredite par les éléments de la cause.

 

Le besoin personnel de nature à empêcher la prorogation d’un bail est donné lorsqu’une personne morale, poursuivant le déguerpissement de son locataire pour besoin personnel d’occupation, ne peut se passer de son immeuble donné en location, sans qu’il soit porté atteinte à l’organisation et au fonctionnement régulier de ses services (cf. Cass. 1er avril 1993, Pas. 29, p. 54.; Cass. 4 octobre 1979, Pas. 24, p. 291)

 

Le juge de fond ne peut toutefois faire résulter le besoin personnel de seules considérations théoriques, mais doit constater que le logement litigieux est effectivement indispensable à l’organisation et au fonctionnement régulier d’un service du bailleur (cf. Cass. 4 octobre 1979, op. cit.).

 

Il est constant en cause qu’en l’espèce, le besoin personnel invoqué par la requérante est un besoin personnel dans le chef de son associé-gérant qui désire s’y installer suite à la séparation de son épouse.

 

Force est ainsi de constater que la société SOCIETE1.) s.à r.l. ne fait pas valoir de besoin personnel pour son fonctionnement et/ou son organisation, mais pour son gérant, respectivement associé.

 

Contrairement aux affirmations de la requérante à l’audience, l’article 100-2 de la loi modifiée du 10 août 1915 sur les sociétés commerciales dispose clairement que les sociétés commerciales, dont les sociétés à responsabilité limitée, constituent chacune une individualité juridique distincte de celle des associés. Elles disposent d’un patrimoine autonome et répondent de leurs dettes sur les biens sociaux, les associés n’étant pas copropriétaires des biens sociaux.

 

Eu égard à ces considérations, la société SOCIETE1.) s.à r.l. ne peut se prévaloir d’un besoin personnel dans le chef de son gérant/associé.

 

Il s’ensuit que la lettre de résiliation du 10 juin 2025 ne correspond pas aux exigences de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et n’a pas pu opérer résiliation du bail.

 

Dès lors et en l’absence de preuve que l’appartement est indispensable à l’organisation et au fonctionnement de la société SOCIETE1.) s.à r.l., le besoin personnel n’est pas prouvé et il y a lieu de déclarer nulle et non avenue la résiliation intervenue par lettre du 10 juin 2025.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner la société SOCIETE1.) s.à r.l. aux frais et dépens de l’instance.

 

Par ces motifs :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme,

 

déclare nulle et non avenue la résiliation pour besoin personnel intervenue par lettre du 10 juin 2025,

 

laisse les frais et dépens de l’instance à charge de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l..

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER