Texte pseudonymisé
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Rép. no. 3324/26
Dossier no. L-BAIL-219/26
AUDIENCE PUBLIQUE DU
LUNDI, 5 OCTOBRE 2026
Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause
ENTRE
parties demanderesses au principal,
parties défenderesses sur reconvention,
comparant par Maître Trixi LANNERS, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,
ET
parties défenderesses au principal,
parties défenderesses par reconvention,
comparant par Maître Samet KURT, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Ersan ÖZDEK, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.
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FAITS
L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 11 mars 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 20 avril 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.
Après deux remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 21 septembre 2026, lors de laquelle Maître Trixi LANNERS se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître Samet KURT, en remplacement de Maître Ersan ÖZDEK, se présenta pour la partie défenderesse.
Les mandataires des deux parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé
LE JUGEMENT QUI SUIT
Par requête déposée le 11 mars 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, principalement, pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail signé entre parties aux torts des locataires à défaut d’avoir usé des lieux loués en bon père de famille et, subsidiairement, pour voir prononcer la résiliation du contrat pour travaux d’envergure qui doivent être réalisés d’urgence dans les lieux loués. En tout état de cause, les requérants demandent à voir condamner les défendeurs à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir. Ils sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
A l’appui de leur demande, les requérants exposent qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 1er juin 2015, ils ont donné en location à PERSONNE4.) et à PERSONNE3.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000,- euros, augmenté à 1.100,- euros à partir du mois de mai 2025 suivant courrier du 25 avril 2025 et d’une avance mensuelle sur charges de 200,- euros, augmentée à 240,- euros suivant courrier du 29 juillet 2025.
Les requérants font valoir que lors d’une visite des lieux loués effectuée par PERSONNE5.), voisin des requérants, et par PERSONNE6.), beau-fils des requérants, il a été constaté qu’à de multiples endroits dans l’appartement le carrelage s’est décollé, a été arraché, respectivement s’est brisé et a été stocké dans un coin. Ils soutiennent qu’au vu des carrelages brisés, il y a un risque manifeste de se blesser si l’on y marche pieds nus. PERSONNE5.) et PERSONNE6.) auraient ainsi pu retenir que les dégâts sont tels que tout l’appartement doit être entièrement revêtu d’un nouveau carrelage.
Ils expliquent avoir contacté à de multiples reprises les locataires afin de pouvoir accéder aux lieux loués en présence de professionnels pour évaluer la situation et déterminer l’envergure des travaux, mais qu’aucun accès ne leur a été accordé. Ils affirment qu’en application de l’article 1724 du code civil le preneur doit souffrir des réparations urgentes et que le fait de ne pas donner accès à l’appartement constitue une faute dans son chef. Ils estiment en outre qu’en ayant laissé l’appartement se dégrader, les locataires n’ont pas usé de la chose louée en bon père de famille. Ils demandent ainsi, à titre principal, la résolution judiciaire du bail aux torts des locataires faute d’avoir rempli leurs obligations.
A titre subsidiaire, les requérants demandent au tribunal de résilier le bail pour motif grave et légitime selon les dispositions de l’article 12 alinéa 2 point c de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation en affirmant projeter des travaux d’envergure consistant dans le remplacement de l’ensemble du carrelage des lieux loués. Ils expliquent que ces travaux doivent être effectués d’une seule traite et dans l’ensemble de l’appartement, de sorte que le maintien des locataires dans les lieux s’avère impossible. Ils donnent encore à considérer qu’il y a urgence vu le risque accru de se blesser les pieds nus sur les carrelages brisés.
A l’audience des plaidoiries du 21 septembre 2026, les requérants ne contestent pas avoir sollicité, dans un premier temps, la résiliation du bail au motif qu’ils entendaient vendre les lieux loués, mais ils soutiennent que la vente n’est pas envisagée pour l’instant. Ils insistent sur le fait que les dégâts constatés aux carrelages sont d’une importance telle qu’il faut le refaire dans tout l’appartement. Ils soutiennent que depuis un an, ils n’ont pas au d’accès aux lieux loués. Ils versent en outre un devis reprenant les travaux envisagés duquel il résulterait clairement que les lieux doivent être libres d’occupation.
PERSONNE4.) et PERSONNE3.) se rapportent à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité de la demande. Quant au fond, ils la contestent tant en son principe qu’en son quantum.
Ils reprochent aux bailleurs d’avoir dressé tout un dossier artificiellement afin de les faire partir. Ils soutiennent que les problèmes relatifs aux carrelages ne sont pas aussi graves que le font exposer les bailleurs et ils donnent à considérer que les carrelages manquants sur une des photos ont été enlevés par PERSONNE5.) et PERSONNE6.) lors de leur visite. Ils contestent encore tout danger provenant des prétendus carrelages cassés.
Ils soutiennent que les bailleurs tentent de les faire partir par tous les moyens, d’abord en avançant un motif de vente, ensuite en augmentant le loyer et les charges et actuellement pour encore d’autres motifs. Ils contestent s’être opposés à une visite et ils font valoir que les échanges versés par les bailleurs ne prouvent pas qu’ils aient refusé une visite.
Ils concluent au rejet de l’attestation testimoniale rédigée par PERSONNE6.) à défaut de précision du lien familial avec les requérants. En tout état de cause, il s’agirait de deux attestations testimoniales de pure complaisance.
Ils contestent qu’il y ait urgence pour remplacer les carrelages et que leur maintien dans les lieux soit impossible. Ils font valoir que le devis versé en cause a été établi sur de simples ouï-dires.
A titre reconventionnel, PERSONNE4.) demande à se voir accorder des dommages et intérêts à hauteur de 2.000,- euros pour le préjudice moral subi par les agissements des bailleurs.
A titre subsidiaire, ils demandent à se voir accorder un délai de déguerpissement d’au moins un an en soutenant qu’ils ne trouvent pas de logement abordable.
Ils réclament en outre une indemnité de procédure de 2.500,- euros.
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent au rejet de la demande reconventionnelle à défaut de preuve d’un préjudice subi. Ils contestent en outre toutes les allégations des parties défenderesses. Ils précisent que le bail conclu entre parties date de 2015 et qu’avant la conclusion du contrat, le carrelage était déjà posé depuis au moins 15 ans. Il serait ainsi impossible de remplacer uniquement les carrelages cassés. Ils s’opposent finalement à l’octroi d’un délai de déguerpissement d’un an.
Motifs de la décision
La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.
Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 1er juin 2015, ayant pris effet le 15 juin 2015, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE4.) et à PERSONNE3.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000,- euros, augmenté à 1.100,- euros à partir du mois de mai 2025 suivant courrier du 25 avril 2025 et d’une avance mensuelle sur charges de 200,- euros, augmentée à 240,- euros suivant courrier du 29 juillet 2025.
La demande en résiliation du bail et en déguerpissement des locataires
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent, principalement, la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires et, subsidiairement, la résiliation du bail pour motifs graves et légitimes consistant en des travaux d’envergure dans les lieux loués.
Il est de principe que le bailleur peut demander au juge de mettre fin avec effet immédiat au contrat de bail, si le locataire ne remplit pas ses obligations. Il faut cependant que le manquement du locataire à ses obligations revête une certaine gravité.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille.
User de la chose en bon père de famille, c’est s’en servir de telle manière que la substance n’en soit point compromise; c’est en jouir avec le soin qu’un homme consciencieux apporte à la gestion de ses propres biens, prendre les précautions requises pour sa conservation, veiller à ce qu’elle ne se dégrade pas, en un mot: c’est apporter dans l’usage et dans la jouissance de la chose tous les soins qu’on est en droit d’attendre d’un «bon père de famille», c’est-à-dire un homme normalement consciencieux et prudent.
L’obligation de jouir en bon père de famille signifie que le preneur devra entretenir la chose, il devra s’abstenir de la dégrader soit par négligence, soit par un usage anormal et excessif.
Il appartient au bailleur de rapporter la preuve du non-respect des obligations par le locataire.
En tout état de cause, il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).
En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en date du 26 mai 2025, PERSONNE5.) et PERSONNE6.) ont, à la demande des bailleurs, effectué une visite dans l’appartement litigieux.
L’article 402 du nouveau code de procédure civile dispose que l’attestation testimoniale doit mentionner les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle doit indiquer en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation doit être écrite, datée et signée de la main de son auteur et elle doit comporter en annexe tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.
La loi ne prévoyant aucune sanction, il appartient aux juges d’apprécier si une attestation, qui n’est pas établie selon les règles de l’article 402 du nouveau code de procédure civile, présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.
Le juge peut ainsi prendre en considération une attestation qui ne comporte pas toutes les énonciations requises par l’article 402 du nouveau code de procédure civile. Il lui appartient d’estimer le crédit qu’il doit accorder à l’écrit et il peut ne pas tenir compte de l’attestation si elle ne lui paraît pas présenter les garanties suffisantes pour emporter sa conviction.
S’il est certes vrai qu’en l’espèce, les attestations ne précisent pas le lien de parenté, il résulte clairement de la requête introductive d’instance que PERSONNE6.) est le beau-fils des requérants.
Les attestations testimoniales étant pour le surplus conformes aux prescriptions de l’article 402 du nouveau code de procédure civile, le tribunal en tiendra compte.
Il résulte de ces attestations testimoniales ainsi que des photos versées en cause que certains carrelages dans les lieux loués commencent à se détacher de la chape et que certains sont fissurés.
Contrairement aux affirmations des bailleurs, il n’est pas établi que ces dégradations sont imputables à un quelconque usage anormal ou une négligence des locataires.
Ces dégradations ne sauraient ainsi être retenues comme un manquement grave justifiant la résiliation du contrat de bail.
En ce qui concerne le refus des locataires d’accorder un droit de visite aux bailleurs, ces derniers ne versent que quelques échanges Whatsapp non datés dans lesquels les dates des 7, 11, 12 et 13 novembre sont proposées comme dates de visites des lieux. Dans un des messages, PERSONNE4.) répond qu’elle reviendrait vers le bailleur pour lui communiquer sa disponibilité et dans un deuxième message elle indique qu’il faudrait faire un rendez-vous la semaine suivante.
Les bailleurs versent un courrier recommandé du 24 novembre 2025 adressé à PERSONNE4.) dans lequel PERSONNE2.) propose six dates supplémentaires aux mois de novembre et de décembre 2025.
Les bailleurs restent cependant en défaut de prouver que cette lettre a effectivement été envoyée et réceptionnée par PERSONNE4.).
Compte tenu de ces considérations, les bailleurs ne rapportent pas la preuve d’un manquement grave des locataires à leurs obligations qui justifierait la résiliation du bail avec effet immédiat et il convient de débouter les bailleurs de leur demande telle que formulée à titre principal.
En vertu de l’article 12, paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout bail qui vient de cesser pour n’importe quelle cause est prorogé, à moins que :
Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux de réfection importants, constitue le cas échéant dans le chef du bailleur un motif grave et légitime de résiliation du bail.
Il appartient au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux et son intention d’y procéder réellement.
Si certaines décisions ont posé comme condition que les travaux de rénovation doivent être absolument nécessaires et indispensables, le tribunal rejette ce critère qui est bien trop strict.
En effet, dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et en modernisant ses éléments d’équipement, le motif est à considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants.
Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163).
Par ailleurs, s’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (ibidem).
Il appartient dès lors au tribunal d’apprécier si le motif invoqué en cause est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
Les requérants expliquent qu’ils entendent renouveler l’ensemble du carrelage dans les lieux loués compte tenu des dégradations constatées lors de la visite du 26 mai 2025 et ils versent un devis de la société SOCIETE1.) du 20 avril 2024 portant sur des travaux de carrelage dans les lieux loués.
En l’occurrence, il résulte des photos versées en cause que certains carrelages dans les lieux loués sont détachés et que d’autres ne sont plus fixés dans la chape.
Le devis versé en cause prévoit le renouvellement de tout le revêtement de sol et des plinthes dans les lieux loués qui ont une surface de 68 m². Le devis précise encore que « Il est important que l’appartement soit complètement vide afin de pouvoir travailler dans de bonnes conditions et exécuter l’ensemble des travaux nécessaires. »
Le tribunal ne se rallie pas aux conclusions des locataires pour retenir qu’il ne s’agit que d’un devis de pure convenance à défaut de visite par l’entreprise des lieux loués alors qu’un tel devis peut être établi sur base de plans et de photos.
Le tribunal rejette également l’argument des locataires tendant à dire que les photos versées ne reflètent pas l’état exact des lieux loués. En effet, cet argument constitue une contestation vague de manière tout à fait générale. Si jamais PERSONNE4.) et PERSONNE3.) sont d’avis que les photos litigieuses ne correspondent pas à la situation réelle de l’appartement, il leur aurait appartenu de verser de leur côté des clichés reprenant les lieux loués.
Il y a partant lieu de résilier le bail conclu entre parties pour motif grave et légitime. Au vu du fait que les locataires occupent les lieux loués depuis 2015, il convient de leur accorder un délai de déguerpissement de trois mois à compter de la notification du jugement à intervenir.
La demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts
PERSONNE4.) demande à voir condamner les requérants à lui payer le montant de 2.000,- euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral causé par les agissements des bailleurs. Elle affirme avoir dû consulter un médecin-psychiatre pour traiter des épisodes dépressifs causés par la peur de perdre son logement. Elle verse à cet égard un certificat médical daté du 13 avril 2026.
Le tribunal se doit de noter qu’une faute dans le chef des bailleurs en relation causale avec le préjudice allégué laisse d’être établie, de sorte que cette demande est à dire non fondée.
Les demandes accessoires
En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure sollicitée, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).
Compte tenu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE4.) et de PERSONNE3.) n’est pas fondée.
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise, ils sont également à débouter de leur demande.
Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »
En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte qu’elle est à rejeter.
Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE4.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS :
le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,
reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,
dit non fondée la demande en résiliation du bail aux torts des locataires,
résilie le contrat de bail existant entre parties pour motifs graves et légitimes,
condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 3 (trois) mois à partir de la notification du présent jugement,
au besoin autorise les requérants à faire expulser les parties défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,
dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE4.) à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,
dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,
condamne PERSONNE4.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.
Michèle HANSEN Lex REUTER
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