Rép. no. 3325/26

Dossier no. L-BAIL-270/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son siège social au L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

 

partie demanderesse, comparant par Maître Anne-Sophie RUST, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., établie et ayant son siège social au L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

 

partie défenderesse, comparant initialement par mandataire, ne comparant plus à l’audience du 21 septembre 2026.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 25 mars 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 4 mai 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après deux remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 21 septembre 2026, lors de laquelle Maître Lex THIELEN se présenta pour la partie demanderesse tandis que la partie défenderesse fit défaut.

 

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 25 mars 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, principalement pour voir constater, sinon pour prononcer la résiliation du contrat de location et de dire que la partie défenderesse est occupante sans droit ni titre ainsi que pour ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse des lieux en cause dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir. Elle demande encore à voir condamner la partie défenderesse au paiement du montant de 282.720,- euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux à compter du 12 mars 2026, sinon à compter de la demande en justice ou du jugement à intervenir, jusqu’à solde.

 

La requérante demande à voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à partir du 13 mars 2026, sinon à compter de toute autre date à définir par le tribunal, au montant de 4.620,- euros et à condamner la partie défenderesse au paiement de cette indemnité d’occupation avec les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir. Elle réclame encore le montant de 4.000,- euros à titre de frais d’avocat, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde. En tout état de cause, elle sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 1er octobre 2020, elle a donné en location à la société SOCIETE2.) s.à r.l. deux appartements meublés sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel total de 4.400,- euros (2.100,- euros pour un appartement et 2.300,- euros pour l’autre) ainsi que de charges mensuelles d’un montant total de 220,- euros pour les deux locaux.

 

Elle soutient qu’aux termes de l’article 2.6 du contrat, la bailleresse a le droit de résilier le bail avec effet immédiat en cas de non-paiement d’un mois de loyer.

 

Elle fait valoir que, hormis des paiements occasionnels le 9 novembre 2020 d’un montant de 5.700,- euros, le 15 novembre 2021 pour un montant de 9.000,- euros et le 17 novembre 2021 pour un montant de 7.500,- euros, la locataire n’a jamais payé les loyers et les charges de manière régulière, de sorte qu’elle redoit la somme de 282.720,- euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, ce défaut de paiement constituant en toute hypothèse un motif grave de résiliation du bail.

 

Elle affirme ainsi avoir résilié le bail avec effet immédiat par lettre recommandée du 12 mars 2026 conformément aux stipulations contractuelles, mais que la locataire n’a pas quitté les lieux et n’a pas régularisé ses arriérés.

 

A l’audience des plaidoiries du 21 septembre 2026, la requérante explique que les loyers et charges des mois d’avril à septembre 2026 n’ont pas non plus été payés, de sorte qu’elle augmente sa demande en paiement d’un montant de (6 x 4.620=) 27.720,- euros au montant total de (282.720 + 27.720 =) 310.440,- euros. Pour le surplus, elle maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

 

La société SOCIETE2.) s.à r.l., comparant initialement par mandataire, ne s’est plus présentée ni fait représenter à l’audience du 21 septembre 2026 pour faire valoir ses moyens de défense. En application des dispositions des articles 74 et 76 du nouveau code de procédure civile il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à son encontre.

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du               1er octobre 2020, la société SOCIETE1.) s.à r.l. a donné en location à la société SOCIETE2.) s.à r.l. un appartement meublé et équipé (composé de deux unités) sis au premier étage d’un immeuble situé à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de (2.100 + 2.300 =) 4.400,- euros et d’un montant mensuel de 220,- euros à titre de charges.

 

Le contrat précise que les lieux seront occupés par PERSONNE1.) ainsi que par des employés de la société SOCIETE2.) s.à r.l. et qu’ils ne sauraient être utilisés à des fins professionnelles. Il s’agit dès lors d’un bail à usage d’habitation.

 

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de la locataire

 

La requérante demande, à titre principal, au tribunal de constater que le bail a été valablement résilié avec effet immédiat par courrier recommandé du 12 mars 2026 et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire.

 

Il convient de rappeler que la résiliation est un acte juridique par lequel l’une des parties met unilatéralement fin au contrat. Il s’agit d’un acte unilatéral qui crée une situation de droit, qui est en principe irrévocable, qui n’a pas besoin d’être renouvelé et qui se suffit à lui-même, sans acceptation du cocontractant ni intervention du juge. La résiliation par le bailleur met fin au bail, si le locataire ne s’y oppose pas et quitte les lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à ce que le juge prononce le cas échéant la résiliation et le déguerpissement (Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, éd. 2020, n° 215, p. 177).

 

Il résulte des éléments du dossier que la société SOCIETE2.) s.à r.l. occupe toujours les lieux, de sorte que la résiliation par courrier recommandé du 16 mars 2026 est restée sans effets et que le bail est toujours en cours.

 

Il appartient dès lors au tribunal d’analyser si les motifs actuellement invoqués par la société SOCIETE1.) s.à r.l. sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

 

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

 

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

 

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

 

Il résulte des éléments du dossier que dès la conclusion du bail, la locataire a payé très irrégulièrement les loyers et les charges et que depuis le mois de décembre 2021 plus aucun paiement n’est intervenu.

 

Eu égard à l’importance des arriérés, le tribunal constate que la société SOCIETE1.)          s.à r.l. a manqué gravement à ses obligations et que ces manquements justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et la condamnation de cette dernière au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de quarante jours à partir de la notification du présent jugement.

 

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et de charges

 

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame la somme de 310.440,- euros à titre d’arriérés de loyers et de charges jusqu’au mois de septembre 2026 inclus.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

 

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

 

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par la requérante pour le montant total de 310.440,- euros, à augmenter des intérêts légaux sur le montant de 282.720,- euros à compter du 25 mars 2026 et sur le montant de 27.720,- euros à compter du 21 septembre 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde.

 

L’indemnité d’occupation

 

La requérante demande à voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à partir du 13 mars 2026, sinon à compter de toute autre date à définir par le tribunal, au montant de 4.620,- euros et à voir condamner la partie défenderesse au paiement de cette indemnité d’occupation avec les intérêts légaux à partir du jugement à intervenir.

 

Il est de principe que si l’occupant continue à occuper les lieux après la résiliation du contrat, il est redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation. Cette prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la jouissance subie par le bailleur.

 

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation.

 

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux.

 

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation des lieux relève en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur.

 

Compte tenu des éléments du dossier, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 4.620,- euros, correspondant à l’ancien prix du bail, charges comprises.

 

Tel qu’il a été retenu ci-avant, le bail n’a pas été valablement résilié avec effet au 13 mars 2026, mais il est résilié avec effet au prononcé du présent jugement. L’indemnité d’occupation n’est partant due qu’à partir de cette date.

 

La demande tendant à voir condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation est partant irrecevable pour constituer une demande future.

 

La demande en paiement à titre de frais d’avocat

 

La requérante sollicite encore le remboursement des frais d’avocat d’un montant de 3.500,- euros aux termes de la motivation de la requête et de 4.000,- euros aux termes du dispositif de la requête sur base des articles 1382 et 1383 du code civil. 

 

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20 novembre 2014, n°39462).

 

En l’occurrence, la requérante, à défaut de pièces justifiant les frais d'avocat exposés pour la défense de ses intérêts dans le cadre de la présente procédure, reste en défaut de justifier le préjudice allégué. Elle reste par ailleurs en défaut d'établir l'existence d'une faute dans le chef de la partie défenderesse. Sa demande doit partant être déclarée non fondée sur base de la responsabilité délictuelle.

 

Les demandes accessoires

 

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la requérante, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la requérante l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 450.- euros.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner la société SOCIETE2.) s.à r.l. aux frais et dépens de l’instance.

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme,

 

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. de l’augmentation de sa demande en paiement,

 

dit que le bail n’a pas été valablement résilié avec effet au 13 mars 2026,

 

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.,

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 40 (quarante) jours à partir de la notification du présent jugement,

 

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

 

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et de charges fondée à hauteur de 310.440,- euros,

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. le montant de 310.440,- euros avec les intérêts légaux sur le montant de 282.720,- euros à compter du 25 mars 2026 et sur le montant de 27.720,- euros à compter du 21 septembre 2026, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde.

 

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer à compter de la résiliation judiciaire du bail au montant de 4.620,- euros,

 

déclare irrecevable la demande en condamnation à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail,

 

dit non fondée la demande en paiement de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. à titre de frais d’avocat, partant en déboute,

 

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 450.- euros,

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. le montant de 450.- euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER