Rép. no. 3326/26

Dossier no. L-BAIL-393/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

La société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, sinon par ses organes statuaires actuellement en fonctions,

 

partie demanderesse, comparant par Maître Franck GREFF, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

partie défenderesse, faisant défaut.

 

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FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 30 avril 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 8 juin 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après une remise à la demande de la partie demanderesse, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 21 septembre 2026, lors de laquelle Maître Franck GREFF, avocat à la Cour, se présenta pour la partie demanderesse tandis que la partie défenderesse fit défaut.

 

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée le 30 avril 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société anonyme SOCIETE1.) (ci-après la « SOCIETE1.) ») a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail existant entre les parties aux torts exclusifs de la partie défenderesse avec effet au jour de la demande en justice, sinon au jour du jugement à intervenir et pour voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

 

La requérante demande à voir condamner la partie défenderesse au paiement du montant de 71.505,77 euros au titre des arriérés de loyers, de charges, de frais d'entretien des conduites de bière et accessoires, avec les intérêts conventionnels prévus à l'article 1er des conditions générales du contrat, sinon avec les intérêts dus au titre de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, respectivement les intérêts légaux, à compter de la date de chaque échéance, sinon à compter de la mise en demeure du 4 févier 2026, sinon à compter de la mise en demeure du 12 mars 2026, sinon à compter de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, sinon à compter de sa notification, à chaque fois jusqu'à solde, le tout avec le bénéfice de la capitalisation annuelle des intérêts, telle que prévue à l' article 1154 du code civil, s'agissant d'intérêts échus depuis plus d'une année.

 

Elle demande à voir condamner la partie défenderesse au paiement du montant de 57.412,14 euros au titre de l'article 18 des conditions générales du contrat.

 

Elle sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, la requérante expose que suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement signé en date du 2 décembre 2025, elle a donné en location à PERSONNE1.) un local de commerce situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à L-ADRESSE3.), d'une contenance de +/- 460,40 m² ainsi qu'un emplacement pour une terrasse à l'extérieur de l'établissement et que le prédit bail a pris cours le 1er octobre 2025 pour se terminer le 30 septembre 2028.

 

Elle reproche à la partie défenderesse de se soustraire depuis des mois, malgré courriers de relance et de mise en demeure, à son obligation de transmettre les contrats d'assurances relatifs aux lieux loués (article 4 des conditions générales du contrat), de fournir une garantie locative (article 4 des conditions générales du contrat), d'exploiter les lieux loués (articles 2 et 5 des conditions générales du contrat) et de payer les loyers, charges, montants suivant l'article 3 des conditions particulières du contrat et frais d'entretien des conduites de bière. Elle précise qu’au jour de la demande en justice, la partie défenderesse redoit la somme de 71.505,77 euros. Elle est d’avis que chaque manquement constitue à lui-seul une raison grave justifiant la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire.

 

Elle souligne que la partie défenderesse n’a jamais émis la moindre contestation face aux factures envoyées, de sorte qu’il y a application de l’article 109 du code de commerce et de retenir le principe de la facture acceptée.

 

Elle réclame par ailleurs la condamnation de la partie défenderesse au paiement du montant de 57.412,14 euros à titre de dédommagement en cas de résiliation pour défaut de paiement, tel que prévu à l’article 18 des conditions générales du contrat.

 

A l’audience des plaidoiries du 21 septembre 2026, la requérante verse un décompte actualisé suivant lequel elle augmente la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers, de charges et frais au montant total de 122.915,74 euros et la demande en paiement à titre de dédommagement au montant total de 58.112,16 euros. Elle précise que la demande tendant à la capitalisation annuelle des intérêts est sans objet vu qu’elle ne porte pas sur une année entière. Pour le surplus, elle maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

 

PERSONNE1.) n’a pas comparu ni en personne ni par mandataire à l’audience du 21 septembre 2026. La convocation à l’audience du 8 juin 2026 envoyée par le greffe par lettre recommandée du 7 mai 2026 a été retournée avec la mention « parti ».

 

La requérante verse à l’audience du 21 septembre 2026 un procès-verbal de recherches émis par l’huissier de justice Nanou TAPELLA en date du 22 juillet 2026 duquel il résulte que selon les informations du Registre national des personnes physiques, PERSONNE1.) est toujours déclaré à l’adresse L-ADRESSE2.), mais que son nom ne figure ni sur les sonnettes, ni sur les boîtes aux lettres et qu’il n’y avait personne sur les lieux.

 

Conformément à l’article 157 du nouveau code de procédure civile et faute d’avoir de plus amples renseignements quant à l’adresse actuelle de la partie défenderesse, l’huissier a adressé un courrier comportant ce procès-verbal de recherches ainsi que la citation à l’audience du 21 septembre 2026 à la dernière adresse connue.

 

La citation a partant été faite conformément à la loi.

 

La partie défenderesse n’ayant pas été touchée à personne, il échet, conformément à l’article 79, alinéa 1er du nouveau code de procédure civile, de statuer par défaut à son égard.

 

Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public.

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement signé en date du 2 décembre 2025, ayant pris effet le 10 octobre 2025, la SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) un local de commerce situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à L-ADRESSE3.), d'une contenance de +/- 460,40 m² ainsi qu'un emplacement pour une terrasse à l'extérieur de l'établissement moyennant paiement d’un loyer mensuel de base indexé du débit de boissons de 8.723,69 euros + TVA = 10.206,72 euros TTC, payables d’avance le premier de chaque mois à partir du 1er octobre 2025.

 

Le contrat prévoit en outre le paiement d’une participation mensuelle de 120,- euros pour l’entretien des conduites de bière, une avance mensuelle sur charges de 845,- euros ainsi le montant mensuel de 526,42 euros HTVA pour l’installation d’une climatisation.

 

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et de charges

 

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame la somme de 122.915,74 euros à titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges, de frais et accessoires tels que prévus au contrat signé entre parties.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

 

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

 

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par la requérante pour le montant total de 122.915,74 euros.

 

L’article 1 des conditions générales du contrat dispose que « toute somme non payée à sa date d’échéance produira de plein droit intérêt au taux légal. »

 

Il convient dès lors d’assortir la condamnation au paiement du montant de 122.915,74 euros des intérêts au taux légal, à compter des échéances respectives des montants dus.

 

Eu égard aux dispositions de l’article 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard il y a lieu de majorer le taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification de la décision à intervenir.

 

Tel que l’a relevé à juste titre la requérante à l’audience, la demande tendant à la capitalisation des intérêts au vœu de l’article 1154 du code civil est en l’espèce non fondée alors qu’elle ne porte pas sur des intérêts échus depuis une année entière.

 

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement du locataire

 

La SOCIETE1.) demande à voir résilier le contrat de bail au regard des multiples manquements du locataire à ses obligations contractuelles, consistant notamment dans le défaut de paiement des loyers et des charges, le défaut de constitution de la garantie locative, le défaut de produire une attestation d’assurance ainsi que le défaut d’exploiter les lieux loués.

 

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

 

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

 

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

 

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier qu’PERSONNE1.) n’a payé aucun loyer ni aucun montant à titre de charges et frais depuis la conclusion du contrat de bail.

 

Contrairement à ses engagements aux termes du contrat signé entre parties et malgré rappels et mises en demeure, il n’a pas non plus fourni d’attestation d’assurance, respectivement de garantie locative tels que prévus au contrat de bail.

 

PERSONNE1.) ne s’est pas non plus présenté, ni fait représenter à l’audience pour donner des explications concernant ce défaut d’exécution de ses obligations contractuelles.

 

Compte tenu de ces considérations, le tribunal constate qu’PERSONNE1.) a manqué gravement à ses obligations et que ces manquements justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et la condamnation de ce dernier au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de quarante jours à partir de la notification du présent jugement.

 

La demande en paiement à titre d’indemnité contractuelle

 

Au dernier stade des plaidoiries, la SOCIETE1.) réclame une indemnité à hauteur de 58.112,16 euros sur base de l’article 18 des conditions générales de l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu entre parties.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

 

Aux termes de cet article, il est stipulé que « (…) La SOCIETE1.) pourra demander la résiliation du contrat si le PRENEUR (…) est en retard dans ses paiements à la SOCIETE1.) de même que s’il ne respecte pas l’un quelconque de ses engagements. Dans ces cas, une indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges sera due et ce sans préjudice de ses autres droits à dédommagement. ».

 

Les parties peuvent librement convenir, comme en d’autres matières, que le retard de paiement entraînera automatiquement la débition d’un intérêt, voire d’une clause pénale (cf. Le droit du bail. Régime général, B. LOUVEAUX, n° 227 et suivants).

 

La jurisprudence définit la clause pénale comme une évaluation conventionnelle et forfaitaire des dommages et intérêts redus indépendamment de la question de consistance, voire existence d’un préjudice quelconque causé par l’inexécution visée, le préjudice résultant de ce manquement étant présumé correspondre au montant forfaitairement fixé par les parties (cf. Cour, 29 octobre 1997, n° 17996 du rôle). La clause pénale a pour effet de dispenser le créancier en cas d’inexécution, d’établir qu’il a subi un dommage et de fixer conventionnellement le montant de ce dommage (cf. Cour 25 février 1999, n° 21103 du rôle, Cass. 26 juin 1997, n° 47/97).

 

En cas de fixation conventionnelle de l’indemnité due en cas de défaut de paiement, celle-ci ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute discussion en cas de manquement du locataire, sans devoir rechercher si la SOCIETE1.) a effectivement subi un dommage consistant dans l’inoccupation des lieux.

 

Compte tenu des stipulations contractuelles et des manquements de la partie défenderesse à ses obligations contractuelles, la demande de la SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant réclamé de 58.112,16 euros.

 

Les demandes accessoires

 

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la requérante, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la requérante l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement à l’égard de la société anonyme SOCIETE1.) S.A., par défaut à l’égard d’PERSONNE1.) et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme,

 

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de ses demandes en paiement,

 

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers, de charges et de frais fondée à hauteur de 122.915,74 euros,

 

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 122.915,74 euros avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives, jusqu’à solde,

 

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement,

 

dit non fondée la demande tendant à la capitalisation des intérêts,

 

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs d’PERSONNE1.),

 

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 40 (quarante) jours à partir de la notification du présent jugement,

 

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

 

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à titre d’indemnité conventionnelle fondée pour le montant de 58.112,16 euros,

 

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 58.112,16 euros,

 

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros,

 

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 350.- euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER