Répertoire No. 3377/26  

L-BAIL-604/26

 

Audience publique du 7 octobre 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

 

 

dans la cause

 

 

e n t r e

 

 

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

 

partie demanderesse

 

comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

 

 

e t

 

 

1 ) la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

 

2 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.)

 

parties défenderesses

 

n’étant ni présents ni représentés à l’audience du 21 septembre 2026

 

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F a i t s

 

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 16 juillet 2026.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 21 septembre 2026.

 

À la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Jerry MOSAR fut entendu en ses moyens et conclusions. La société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.), quoique régulièrement convoqués, n’étaient ni présents ni représentés.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Par requête déposée au greffe le 16 juillet 2026, la société SOCIETE1.) SA a fait convoquer la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, à lui payer le montant de 12.531,22.-EUR à titre d’arriérés de loyers et de charges pour la période de décembre 2022 à juillet 2026, sous réserve des loyers échus et à échoir en cours d’instance, avec les intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 10 juin 2026, sinon à compter du dépôt de la requête jusqu’à solde.

 

La requérante conclut encore à voir prononcer la résiliation du contrat de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu le 17 octobre 2022 et de ses avenants, aux torts exclusifs des parties défenderesses, et à voir ordonner leur déguerpissement des lieux loués endéans la quinzaine à compter de la notification du jugement.

 

La société SOCIETE1.) SA sollicite en outre la condamnation des parties défenderesses, dans les mêmes termes de solidarité, à lui payer le montant de 19.938,24.-EUR à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts de retard à compter de la mise en demeure du  10 juin 2026,  sinon à compter du dépôt de la requête jusqu’à solde.

 

Elle demande également l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, ainsi que la condamnation des parties défenderesses à l’ensemble des frais et dépens de l’instance.

 

La requérante expose que, suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu en date du 17 octobre 2022, ainsi que l’avenant conclu le 12 septembre 2023, elle a donné en sous-location aux parties défenderesses une surface commerciale à usage de café exploitée sous l’enseigne « ALIAS1.)», sise à L-ADRESSE4.), prenant effet le 15 novembre 2022 pour se terminer le 30 septembre 2028, suivant le dernier avenant en date.

 

La requérante expose encore que le bail a été consenti moyennant paiement d’un loyer mensuel, adapté par la suite conformément aux stipulations contractuelles et indexé sur base de l’indice semestriel, augmenté de divers frais, dont un montant mensuel pour l’entretien des conduites de bière ainsi qu’une redevance mensuelle au titre de concession de cabaretage, soit un total de 3.452,82.-EUR par mois.

 

Elle fait valoir que les parties défenderesses restent redevables d’un montant de 12.531,22.-EUR à titre d’arriérés de loyers et de charges pour la période de décembre 2022 à juillet 2026, ainsi que d’un montant de 19.938,24.-EUR à titre d’indemnité de relocation correspondant à six mois de loyers.

 

Elle ajoute que, malgré mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 juin 2026, les parties défenderesses ne se sont pas acquittées des montants réclamés.

 

À l’audience des plaidoiries du 21 septembre 2026, la requérante a augmenté sa demande à titre d’arriérés de loyers et charges pour la porter à 14.512,18.-EUR.

 

Appréciation

 

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer recevable.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance portant sur les loyers et avances sur charges échus depuis la demande initiale présente un lien avec la demande initiale, de sorte qu’elle est également recevable.

 

Quoique régulièrement convoqués à l’audience du 21 septembre 2026, la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) ne comparurent pas. Alors qu’il ne ressort pas du récépissé de la Poste qu’ils aient été touchés à personne, il y a lieu de statuer par défaut à leur égard en application de l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

 

Aux termes de l’article 78, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande (Jurisclasseur, Procédure civile, fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80 p. 9 et références y citées).

 

1. Quant aux arriérés de loyers

 

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.

 

Au vu des explications fournies par la requérante et des pièces versées à l’appui, et en l’absence de contestations formulées par les parties défenderesses qui ne se sont pas présentées à l’audience, la demande de la société SOCIETE1.) SA à titre d’arriérés de loyers et charges redus jusqu’au mois de septembre 2026, est à déclarer fondée pour la somme réclamée de 14.512,18.- EUR suivant décompte versé en cause, à laquelle il y a lieu de condamner solidairement les parties défenderesses compte tenu de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, le tout assorti avec les intérêts de retard au taux légal tels que prévus aux articles 14 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard à partir de l’audience des plaidoiries, la requérante n’ayant pas opéré de ventilation entre les paiements d’arriérés intervenus et les nouvelles dettes.

 

2. Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement des locataires

 

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales pesant sur le preneur étant donné que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

 

Le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire qui est susceptible de justifier à elle seule la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

 

Compte tenu de l’importance des arriérés de loyers toujours redus et en tenant compte de l’absence de contestations, il y a lieu de retenir que les parties défenderesses ont gravement manqué à leurs obligations de locataires et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et leur condamnation à déguerpir des lieux loués, sauf à leur accorder un délai de déguerpissement de quarante jours, la requérante ne justifiant en effet pas d’une urgence particulière.

 

3. Quant à l’indemnité de relocation

 

Concernant la demande de la société SOCIETE1.) SA à titre d’indemnité de relocation, il convient de rappeler que l’indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur subit pendant le temps normal requis pour trouver un autre preneur.

 

En l’espèce, les parties ont convenu aux termes de l’article 18 des conditions générales du contrat de bail qu’en cas de résiliation du contrat par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer à la bailleresse une indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges.

 

Il est de principe qu’en cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation, celle-ci n’est pas tributaire de la remise à disposition du bien au bailleur et elle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. En optant pour une fixation forfaitaire, les parties ont en effet implicitement, mais nécessairement, retenu une indemnité qui est indépendante du temps effectivement nécessaire à la relocation de l’immeuble. Une telle clause est valable et sort ses effets conformément à l’article 1134 du Code civil. Elle dispense donc le bailleur de prouver la durée de la période s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son but étant précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage en vue d’éviter toute discussion en cas de manquement.

 

En raison de ces éléments et au vu des dispositions contractuelles opposables aux parties défenderesses, la demande de la société SOCIETE1.) SA à titre d’indemnité de relocation est partant à déclarer fondée pour la somme réclamée de 19.938,24.-EUR, à laquelle il y a lieu de condamner solidairement les parties défenderesses compte tenu de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail.

 

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société SOCIETE1.) SA l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

 

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il convient de condamner la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant par défaut à l’égard de la société SOCIETE2.) SARL et à l’égard d’PERSONNE1.) et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme ;

 

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés de loyers et de charges ;

 

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et charges fondée pour la somme de 14.512,18.-EUR ;

 

déclare la demande à titre d’indemnité de relocation fondée pour la somme de 19.938,24.-EUR ;

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 34.450,42  EUR avec les intérêts de retard au taux légal tels que prévus aux articles 14 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard à partir du 21 septembre 2026, jour des plaidoiries, jusqu’à solde ;

 

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

 

résilie le bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) ;

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du présent jugement ;

 

au besoin, autorise la société anonyme SOCIETE1.) SA à faire expulser la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.)  solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA une indemnité de procédure de 500.- EUR  sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.