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Rép. no. 3388/26
Dossier no. L-BAIL-652/26
AUDIENCE PUBLIQUE DU
JEUDI, 8 OCTOBRE 2026
Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause
ENTRE
la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),
partie demanderesse, comparant par son gérant actuellement en fonctions, PERSONNE1.),
ET
la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son/ses administrateur(s) actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),
partie défenderesse, faisant défaut.
______________________________________________________
FAITS
L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 31 juillet 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.
Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 24 septembre 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02. lors de laquelle l’affaire fut utilement retenue.
PERSONNE1.) se présenta pour la partie demanderesse tandis que la partie défenderesse fit défaut. La partie demanderesse fut entendue en ses explications et déclarations.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé
LE JUGEMENT QUI SUIT
Par requête déposée le 31 juillet 2026 au greffe de la justice de Paix de et à Luxembourg, la société SOCIETE1.) sàrl a fait convoquer la société SOCIETE2.) SA devant ce tribunal pour :
- l’entendre condamner à lui payer le montant de 7.020,- euros à titre d’arriérés de loyers, à majorer des intérêts légaux à partir de la demande en justice, augmenté de 3 points à l’issue d’un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;
- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire ;
- l’entendre condamner à déguerpir des lieux au plus tard le 16ème jour après la notification du jugement à intervenir ;
- voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 614,25 euros, sinon 585,- euros ;
- l’entendre condamner à payer une indemnité d’occupation de 614,25 euros, sinon 585,- euros jusqu’au déguerpissement effectif.
La société SOCIETE1.) sàrl sollicite encore une indemnité de procédure de 1.000,- euros sur le fondement de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire sans caution du jugement à intervenir.
A l’appui de sa requête, la société SOCIETE1.) sàrl explique avoir donné en location, par contrat du 12 décembre 2024, à la société SOCIETE2.) SA (anciennement SOCIETE3.) SA) un local meublé et aménagé en bureau individuel dans un Office Center situé à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 585,- euros ttc payable mensuellement par anticipation au plus tard le 5 de chaque mois.
La société SOCIETE1.) sàrl réclame les montants suivants :
- août 2025 EUR 585,- ttc ;
- septembre 2025 EUR 585,- ttc ;
- octobre 2025 EUR 585,- ttc ;
- novembre 2025 EUR 585,- ttc ;
- décembre 2025 EUR 585,- ttc ;
- janvier 2026 EUR 585,- ttc ;
- février 2026 EUR 585,- ttc ;
- mars 2026 EUR 585,- ttc ;
- avril 2026 EUR 585,- ttc ;
- mai 2026 EUR 585,- ttc ;
- juin 2026 EUR 585,- ttc ;
- juillet 2026 EUR 585,- ttc ;
Total EUR 7.020,- ttc
La société SOCIETE1.) sàrl reproche à la locataire la violation de son obligation principale de payer intégralement les loyers ce qui justifierait la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire.
Il y aurait en outre lieu de condamner la locataire à une indemnité forfaitaire contractuelle sur base de l’article V du contrat signé entre parties.
La demanderesse demande que l’indemnité d’occupation mensuelle soit fixée principalement à 614,25 euros et subsidiairement à 585,- euros.
A l’audience des plaidoiries du 24 septembre 2026, la société SOCIETE1.) sàrl augmente sa demande pour les loyers des mois d’août 2026 et de septembre 2026 pour porter sa demande au montant total de 8.190,- euros.
Il convient de lui en donner acte.
La société SOCIETE2.) SA, bien que régulièrement convoquée à comparaître à l’audience du 24 septembre 2026, n’y a pas comparu ni en personne, ni par mandataire.
Comme la convocation adressée à la société SOCIETE2.) SA n’a été remise ni à son représentant légal, ni à un fondé de pouvoir de celui-ci, ni encore à une personne habilitée à cet effet, il y a lieu de statuer par défaut à son égard, conformément à l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.
Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Le défaut de comparaître est en effet assimilé à une contestation du défendeur et oblige le juge de vérifier si la demande est régulière, recevable et bien fondée.
En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public (cf. JCL, procédure civile, fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80 p. 9 et références y citées ; JPE, 24 octobre 2006, n° 2313 et 2315 du répertoire et références y citées).
Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande dirigée contre la société SOCIETE2.) SA.
La requête introduite par la société SOCIETE1.) sàrl est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.
L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit présenter un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable.
En l’espèce, la société SOCIETE1.) sàrl augmente sa demande et réclame les loyers des mois d’août et de septembre 2026 échus suite au dépôt de la requête.
Ladite demande, ayant un lien avec la demande initiale, est recevable.
L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.
La partie requérante réclame le montant total de 8.190,- euros pour les mensualités d’août 2025 à septembre 2026 compris (14 mois x 585,- euros).
Aucune preuve de paiement concernant ces montants ne figurant au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation dirigée contre la société SOCIETE2.) SA pour le montant principal de 8.190,- euros.
Il y a lieu d’allouer les intérêts légaux sur le montant de 7.020,- euros à compter de la demande en justice du 31 juillet 2026 et sur le montant de 1.170,- euros à compter de l’augmentation de la demande du 24 septembre 2026, à chaque fois jusqu’à solde.
Le bailleur conclut à la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement du preneur à son obligation de payer les loyers et au déguerpissement du preneur.
En vertu de l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.
En l’espèce, le non-paiement d’arriérés de loyers à hauteur de 8.190,- euros constitue une violation grave des obligations de la société SOCIETE2.) SA justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de cette dernière et son déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de quarante jours à partir de la notification du présent jugement pour libérer les lieux.
Dans le corps de la requête, la société SOCIETE1.) sàrl réclame la condamnation au paiement d’une indemnité forfaitaire contractuelle suivant l’article V du contrat de bail sans chiffrer sa demande. Cette demande n’est pas reprise au dispositif de la requête.
A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) sàrl réclame une indemnité de trois mois.
La demande nouvelle est celle qui se différencie de la demande originaire par un de ses éléments constitutifs, objet, cause ou partie, et donc saisit le juge d’une prétention autre que celle dont il était déjà saisi par l’effet de l’acte introductif initial. Il a généralement été admis qu’une telle demande est irrecevable si l’adversaire s’oppose à son admissibilité en soulevant son irrecevabilité. Sommairement expliqué, le fondement de cette règle est généralement donné par la notion de contrat judiciaire : le demandeur introduit une action en justice, le défendeur accepte le débat sur cette question et le demandeur ne peut plus de façon unilatérale changer les termes du débat. On parle aussi d’immutabilité du litige.
Le domaine de la demande nouvelle entraînant la sanction de l’irrecevabilité est réduit par deux techniques qui opèrent au regard de l’élément constitutif qu’est l’objet de la demande. Il s’agit, d’un côté, de l’article 53 du nouveau code de procédure civile qui permet de modifier l’objet de la demande par des demandes incidentes, à condition que celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant et, de l’autre côté, par les demandes virtuellement comprises dans l’acte introductif d’instance.
Il est de doctrine et de jurisprudence qu’en cas de défaut de comparution du défendeur, le juge ne peut statuer que dans la seule limite des prétentions contenues dans l’acte introductif dont il est saisi, le demandeur ne pouvant jamais augmenter sa demande en l’absence du défendeur et ce en vertu du principe du respect du contradictoire ainsi que du respect des droits de la défense (v. Loïc CADIET, Droit judiciaire privée, 3e éd., n°1295 et ss; DALLOZ, Droit et Pratique de la Procédure civile, n° 3235 et ss; T.A. LUXEMBOURG, 15 juillet 2005, n° 94387).
Dans la mesure où le défendeur, absent à l’audience, n’avait pas la possibilité de faire valoir ses moyens par rapport à l’augmentation de la demande à l’audience des plaidoiries, cette augmentation de la demande est irrecevable. En effet, le défendeur a uniquement connaissance de ce qui est demandé dans l’acte introductif d’instance et il y aurait violation des droits de la défense si l’on accueillait des demandes nouvelles. Le tribunal, en pareille hypothèse, doit écarter d’office les demandes nouvelles présentées par le demandeur en cours d’instance. (voir Th. Hoscheit, Le droit judiciaire privé au grand-Duché de Luxembourg, numéro 1006, page 507, et jurisprudences y citées).
Une demande est nouvelle lorsqu'elle saisit le juge d'une prétention qui n'était pas déjà exprimée dans l'acte introductif d'instance. (Encyclopédie DALLOZ, procédure civile et commerciale V° Demande nouvelle no. 1.2).
Les parties ne peuvent modifier leurs conclusions qu'à la condition que le principe de la demande reste le même; les demandes nouvelles prohibées sont celles qui diffèrent de la demande originaire, inscrite dans l'exploit introductif, par leur objet, par leur cause ou par la qualité des parties (Cour d'appel, 12 juin 1986, LJUS 98610941).
Il en découle que la demande en paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle est à déclarer irrecevable.
La société SOCIETE1.) sàrl demande encore à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 614,25 euros, sinon 585,- euros par mois d’occupation.
Dès lors que le bail est déclaré résolu, il ne sort plus ses effets, quand bien même le locataire s’est maintenu ou se maintient encore dans les lieux. Dès lors, le preneur n’est plus tenu de payer des « loyers » ; sauf au cas où il poursuivrait son occupation dans le cadre d’une prorogation contractuelle ou légale ou sous le bénéfice d’un délai de grâce qui lui aurait été octroyé à l’amiable ou par voie judiciaire (cf. Novelles, ouvrage précité, n° 405).
Si le locataire continue d’occuper les lieux après la résolution du bail, il est redevable d’une indemnité au bailleur.
L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux.
L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause, le preneur s’enrichissant par la jouissance des lieux au détriment du bailleur, corrélativement appauvri.
Elle est souverainement fixée par le juge du fond qui prend en considération notamment la valeur locative réelle de l’immeuble et l’état des lieux à ce moment. La valeur locative peut être égale à l’ancien loyer, les parties restant libres de rapporter la preuve que le préjudice subi est supérieur ou inférieur à ce montant. Si aucune des parties ne fournit d’éléments de nature à évaluer la valeur locative réelle de l’immeuble, le juge fixera l’indemnité d’occupation mensuelle ex aequo et bono ou ordonnera une expertise (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n°228 ; Marianne HARLES, Le bail à loyer – compte rendu de jurisprudence, n°189, P. 31, p. 377 ; Trib. d’arr. Lux. 21 décembre 2007, n°111.396 du rôle).
A défaut d’autres éléments et de contestations de la part de la partie défenderesse, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 585,- euros, correspondant au montant actuellement payé.
Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, la majoration du taux de l’intérêt légal est de droit.
L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).
Compte tenu de l’issue de la présente affaire, il est cependant inéquitable de laisser à la seule charge de la requérante les sommes exposées par elle et non comprises dans les frais et dépens de l’instance, de sorte que sa demande en obtention d’une indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile est à déclarer fondée, au vu de l’enjeu du litige, à concurrence de 300,- euros.
Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile « l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution pourra être ordonnée avec ou sans caution ».
La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.
En l’espèce, il n'est pas opportun et il n'existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.
La société SOCIETE2.) SA succombant à l’instance, les frais et dépens de l’instance sont à mettre à sa charge conformément à l’article 238 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard de la société SOCIETE1.) sàrl et par défaut à l’égard de la société SOCIETE2.) SA, et en premier ressort,
déclare la requête recevable en la pure forme ;
donne acte à la société SOCIETE1.) sàrl de l’augmentation de sa demande pécuniaire ;
dit la demande relative à l’indemnité forfaitaire contractuelle irrecevable,
dit les demandes recevables pour le surplus ;
dit la demande du chef d’arriérés de loyers fondée pour le montant réclamé de 8.190,- euros ;
condamne la société SOCIETE2.) SA à payer à la société SOCIETE1.) sàrl le montant de 8.190,- euros avec les intérêts légaux sur le montant de 7.020,- euros à compter de la demande en justice du 31 juillet 2026 et sur le montant de 1.170,- euros à compter de l’augmentation de la demande du 24 septembre 2026, à chaque fois jusqu’à solde ;
résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société SOCIETE2.) SA pour non-paiement des loyers ;
condamne la société SOCIETE2.) SA à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 40 jours à partir de la notification du présent jugement ;
au besoin autorise la requérante à faire expulser la société SOCIETE2.) SA dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;
dit qu’il y a lieu à majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement ;
fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par la société SOCIETE2.) SA au montant de 585,- euros ;
dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution ;
dit la demande de la société SOCIETE1.) sàrl en allocation d’une indemnité de procédure fondée à concurrence du montant de 300,- euros et en déboute pour le surplus ;
condamne la société SOCIETE2.) SA à payer à la société SOCIETE1.) sàrl le montant de 300,- euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;
condamne la société SOCIETE2.) SA aux frais et dépens de l’instance.
Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.
Patrice HOFFMANN Lex REUTER
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