Rép. no. 3458/26

Dossier no. L-BAIL-135/26

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

 

partie demanderesse,

partie défenderesse sur reconvention,

 

comparant par Maître Sophie TASSIGNY, avocat, en remplacement de Maître Claire PFEIFFENSCHNEIDER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie défenderesse,

partie demanderesse sur reconvention,

 

comparant par Maître Niami Arielle NGATCHA, avocat, en remplacement de Maître Giuseppina CHIRICO, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

 

________________________________________________________

 

FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 11 février 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 9 mars 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 5 octobre 2026, lors de laquelle Maître Sophie TASSIGNY se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître Niami Arielle NGATCHA se présenta pour la partie défenderesse.

 

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du 11 février 2026, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que le contrat de bail existant entre les parties a été valablement résilié par la requérante avec effet au 31 janvier 2026, et que la partie défenderesse est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués.

 

Elle demande à voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués dans la huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir et à la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 825,- euros par mois pour la période du 1er février 2026 jusqu'à la date du jugement à intervenir, avec les intérêts légaux à compter des échéances mensuelles respectives, sinon à compter de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, jusqu'à solde. Elle demande à voir fixer l'indemnité d’occupation mensuelle due par la partie défenderesse à la somme de 825,- euros par mois, à compter du prononcé du jugement et jusqu'à son déguerpissement effectif des lieux.

 

Elle sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire du jugement à intervenir et la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

 

A l’appui de sa demande, la requérante expose que la société SOCIETE2.) S.A. est propriétaire d'un immeuble sis à L-ADRESSE1.) pour lequel un contrat de bail avec accord d'approvisionnement a été conclu le 15 décembre 2015. Elle soutient que suivant contrat de bail signé en date du 6 mai 2021, elle a donné en location à PERSONNE1.) une chambre située au 2e étage de cet immeuble.

 

Elle explique que par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 octobre 2025, elle a résilié ledit contrat de bail avec un préavis de trois mois, courant du 1er novembre 2025 jusqu'au 31 janvier 2026, mais que PERSONNE1.) n'a donné aucune suite à cette résiliation du bail et continue d'occuper la chambre louée.

 

Elle demande ainsi à voir ordonner l’expulsion de PERSONNE1.) et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 825,- euros, correspondant au loyer et avances sur charges mensuels, pour la période allant du 1er février 2026 jusqu'à la date du jugement à intervenir, avec les intérêts légaux à compter des échéances mensuelles respectives, sinon à compter de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, jusqu'à solde. Elle demande encore à voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à 825.- euros, à compter du prononcé du jugement et jusqu'au déguerpissement effectif des lieux.

 

A l’audience des plaidoiries du 5 octobre 2026, la société SOCIETE1.) s.à r.l. explique que depuis le mois de janvier 2026, PERSONNE1.) ne paie que le montant mensuel de 775,- euros, de sorte qu’elle demande à le voir condamner au paiement du montant de (10 x 50 =) 500,- euros. Pour le surplus, elle maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

 

Avec l’accord de la partie défenderesse, le mandataire de la requérante montre un enregistrement vidéo sur lequel on pourrait voir PERSONNE1.) en train de sortir de sa chambre sur le pallier avec un couteau dans la main, ce qui démontrerait un manquement grave à la jouissance paisible des lieux loués.

 

La requérante verse des photos qui montreraient l’état délabré et insalubre de la chambre de PERSONNE1.) ainsi que les dégâts que ce dernier aurait causé aux lieux loués.

 

Elle se réfère également à une déclaration de l’électricien de laquelle il résulterait que PERSONNE1.) a entravé les travaux de réparation.

 

PERSONNE1.) demande in limine litis le rejet de l’enregistrement vidéo pour constituer une violation du droit à la vie privée alors que l’enregistrement a été fait à son insu ainsi que de l’attestation de l’électricien qui ne serait pas conforme aux dispositions de l’article 402 du nouveau code de procédure civile

 

Quant au fond, il conclut au rejet des demandes dirigées à son encontre. Il soutient de son côté que la bailleresse ne lui garantit pas la jouissance paisible des lieux loués en faisant valoir que le plafond de sa chambre est délabré et atteint de moisissures, que sa chambre se trouve de manière générale dans un état vétuste et que contrairement aux dispositions du contrat, la bailleresse ne lui a pas fourni d’armoire. Le système électrique serait par ailleurs vétuste et des fils électriques seraient visibles dans les parties communes, de sorte qu’il y aurait un risque d’électrocution. Il affirme avoir été victime de nombreuses coupures d’électricité et qu’il en a alerté la bailleresse par courrier du 3 octobre 2025. En réponse, cette dernière lui aurait envoyé la lettre de résiliation du bail alors qu’elle ne désire pas régler les problèmes.

 

Il en conclut que la demande en résiliation du bail à ses torts n’est pas fondée et qu’il y a, au contraire, lieu de constater les manquements de la bailleresse. Outre le défaut de jouissance paisible, il lui reproche de ne pas lui garantir de vie privée. Il soutient en effet qu’il y a eu des intrusions répétées dans sa chambre et que ses effets personnels ont été déplacés et fouillés. Il donne à considérer que seule la bailleresse dispose d’un double des clés. Il explique avoir informé la bailleresse de ces intrusions par courrier recommandé du 9 juillet 2025 et avoir déposé plainte auprès de la police.

 

Il conteste la demande en paiement à hauteur de 500,- euros au vu de l’état dégradé de la chambre.

 

Au vu du stress causé par les agissements de la bailleresse, PERSONNE1.) réclame à titre reconventionnel le montant de 1.000,- euros à titre de dommages et intérêts pour dommage moral.

 

A titre subsidiaire, si le tribunal devait faire droit à la demande en déguerpissement, il sollicite un délai allongé pour pouvoir se reloger compte tenu de sa situation sociale précaire.

 

Il demande encore à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,- euros.

 

La société SOCIETE1.) s.à r.l. conclut à rejet de la demande tendant à voir écarter l’enregistrement vidéo et la déclaration de l’électricien des débats en soutenant que la preuve est libre. Elle conteste que l’immeuble soit dans un état délabré et elle précise que les fils électriques suspendus sont ceux pour l’internet dans les chambres et qu’ils ne sont pas dangereux. Elle ne conteste pas que le locataire a porté plainte pour intrusion, mais elle donne à considérer qu’il n’y a pas eu de suite. Elle conteste tout préjudice moral subi par le locataire et elle conclut au rejet de la demande en paiement à titre de dommages et intérêts.

 

Motifs de la décision

 

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

 

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 6 mai 2021, ayant pris effet le 1er juin 2021, la société SOCIETE1.)     s.à r.l. a donné en location à PERSONNE1.) une chambre n°2 au deuxième étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 750,- euros et d’un montant forfaitaire mensuel de 75,- euros à titre de charges.

 

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et de charges

 

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame la somme de (10 x 50 =) 500,- euros à titre de solde impayé des loyers et charges des mois de janvier 2026 à octobre 2026 inclus.

 

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable.

 

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus.

 

Le tribunal déduit des explications fournies à l’audience que PERSONNE1.) se prévaut du principe de l’exception d’inexécution pour justifier le paiement partiel du loyer et des charges depuis janvier 2026 en avançant un état délabré de la chambre louée.

 

L’exception d’inexécution est prévue à l’article 1134-2 du code civil et sous-entendue dans tout contrat synallagmatique. Elle ne permet au locataire de suspendre temporairement l’exécution de son obligation de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles.

 

S’il est admis que l’exception d’inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée par le preneur, cette exception ne peut cependant devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer. L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou pour le moins suffisamment vraisemblable (Yvette Merchiers-Le bail en général-Larcier 1989, n°180 et 244, Depage-Traité élémentaire de droit civil, t.IV, n°651). L’inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées. Cette condition n’est pas donnée, lorsque le preneur reste en possession de la chose louée, lorsqu’il en conserve, pour l’ensemble, la jouissance (LaHaye et Vankerkhove, Le louage des choses, n°400 et 401, TAL, jugement n° 130 /91 du 27.06.1991, rôle n° 42519).

 

La défaillance du bailleur doit justifier la retenue du loyer, le simple défaut d’entretien n’étant pas suffisant, car le locataire continue d’avoir la jouissance de la chose louée, même si elle est imparfaite. Le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage contractuellement prévu (Civ 3, 21.12.1987, Bull III n° 212 ; Civ 3, 21.11.1990, Bull. III n° 238).

 

En l’espèce, PERSONNE1.) est resté très vague en ce qui concerne le prétendu « état délabré » de la chambre louée. Les photos versées en cause montrent des gros plans de murs et de plafonds et il n’est établi qu’elles ont été prises dans la chambre louée par le défendeur. Il n’est pas non plus établi que les fils électriques suspendus constituent un quelconque danger d’électrocution.

 

S’il est certes vrai que dans un courrier recommandé du 9 juillet 2025, le mandataire de PERSONNE1.) a informé la société SOCIETE1.) s.à r.l. d’une intrusion dans sa chambre et qu’une plainte a été déposée en 2024, l’identité de l’auteur de cette intrusion n’est pas connue. Le simple fait que le bailleur détient un double de la clé ne permet pas de retenir qu’il en est l’auteur.

 

Il résulte encore d’un courrier recommandé du 3 octobre 2025 que le mandataire de PERSONNE1.) a dénoncé des problèmes au niveau de l’électricité et du lave-linge. Or, le bailleur justifie avoir mandaté la société SOCIETE3.) au mois de novembre 2025 pour résoudre les problèmes. PERSONNE1.) ne verse par ailleurs aucun élément de preuve desquels il résulte que les problèmes d’électricité perdurent toujours.

 

En ce qui concerne le reproche que le bailleur ne lui aurait pas mis à sa disposition une armoire, le tribunal note que PERSONNE1.) ne verse pas l’inventaire des meubles annexé à l’état des lieux d’entrée, de sorte que le tribunal ne saurait vérifier si une armoire figure parmi les meubles à fournir par le bailleur.

 

PERSONNE1.) reste ainsi en défaut d’établir que la jouissance des lieux loués a été sérieusement compromise par un quelconque manquement du bailleur.

 

Il résulte dès lors de l’ensemble des développements qui précèdent qu’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien n’est pas établi et que le locataire est mal fondé à se retrancher derrière l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement intégral des loyers et des charges.

 

La demande de la requérante est au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de 500,- euros avec les intérêts légaux à compter du 5 octobre 2026, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

 

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement du locataire

 

La requérante demande à voir constater que le contrat de bail existant entre les parties a été valablement résilié par le courrier recommandé du 21 octobre 2025 avec effet au 31 janvier 2026 et que PERSONNE1.) est, depuis cette dernière date, occupant sans droit ni titre des lieux loués.

 

Il y a lieu de rappeler que la résiliation est l’acte juridique par lequel l’une des parties met unilatéralement fin au contrat. La résiliation met fin au bail, si le locataire ne s’y oppose pas et quitte les lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à ce que le juge prononce le cas échéant la résiliation et le déguerpissement du locataire (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, éd.2020, n°215).

 

Etant donné que PERSONNE1.) occupe toujours les lieux et qu’il conteste la résiliation, la demande tendant à voir constater que le bail a été valablement résilié avec effet au 31 janvier 2026 n’est pas fondée. PERSONNE1.) n’est partant pas non plus à considérer comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

 

Il appartient dès lors au tribunal d’analyser si les manquements invoqués par la requérante justifient la résiliation judicaire au bail aux torts du locataire.

 

La société SOCIETE1.) s.à r.l. reproche au locataire, outre le défaut du paiement intégral du loyer et de charges, le défaut de se comporter en bon père de famille pour assurer la jouissance paisible des autres occupants et le mauvais entretien des lieux loués.

 

A l’appui de ses moyens, elle montre à l’audience des plaidoiries un enregistrement vidéo qui avait au préalable été dûment communiqué à la partie adverse.

 

Indépendamment de la question de savoir si cet enregistrement constitue une violation de la vie privée, le tribunal note qu’il n’est pas daté et aucune précision à cet égard n’a été fournie par la requérante.  Il n’en résulte pas clairement non plus s’il a été fait au sein de l’immeuble où se situe la chambre litigieuse.

 

Ladite pièce encourt ainsi le rejet pour défaut de précision et de pertinence pour le présent litige.

 

À défaut d’autre pièce documentant les prétendus comportements du locataire empêchant la jouissance paisible des lieux loués par les autres occupants, le reproche de la requérante laisse d’être établi.

 

La requérante affirme encore que lors de la visite de l’électricien en date du 14 et 15 octobre 2025, il aurait été constaté que la chambre de PERSONNE1.) se trouvait dans un état d’insalubrité manifeste, qu’il y avait notamment des moisissures sur le plafond, des taches importantes sur le parquet ainsi que des prises électriques endommagées et hors d’usage.

 

A l’appui de ses dires, elle verse une déclaration de la société SOCIETE3.)         s.à r.l. qui avait été mandatée pour résoudre les problèmes.

 

Etant donné que cette déclaration ne précise pas le nom du locataire qui n’aurait pas coopéré, elle est à rejeter pour défaut de précision et de pertinence.

 

Les photos versées en cause par la requérante ne sont pas datées et il n’est pas non plus établi si elles montrent effectivement la chambre de PERSONNE1.).

 

La requérante reste ainsi en défaut de rapporter la preuve que PERSONNE1.) n’use pas en bon père de famille de la chambre louée.

 

La requérante reproche finalement au locataire de ne pas payer intégralement le loyer et les charges depuis le mois de janvier 2026.

 

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

 

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

 

 

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

 

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que depuis le mois de janvier 2026, PERSONNE1.) ne paie plus intégralement le loyer et les charges. Tel qu’il a été retenu ci-avant, la suspension partielle n’est pas justifiée.

 

Eu égard au paiement partiel récurrent et non justifié des loyers et des charges, le tribunal constate que PERSONNE1.) a manqué gravement à ses obligations et que ces manquements justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et la condamnation de ce dernier au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de deux mois à partir de la notification du présent jugement.

 

La demande à voir fixer l’indemnité d’occupation

 

La requérante demande encore à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation résultant de l’occupation après la résiliation du contrat de bail au montant de 8250.- euros par mois.

 

Il est de principe que si l’occupant continue à occuper les lieux après la résiliation du contrat, il est redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation. Cette prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la jouissance subie par le bailleur.

 

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation.

 

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux.

 

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation des lieux relève en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur.

 

 

En l’absence de tout autre élément d’appréciation, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE1.) à partir de la résiliation judiciaire du contrat de bail au montant de 825,- euros, charges comprises, correspondant à l’ancien prix du bail.

 

La demande reconventionnelle en dommages et intérêts

 

PERSONNE1.) demande à voir condamner la société SOCIETE1.) s.à r.l. à lui payer le montant de 1.000,- euros à titre de dommages et intérêts pour dommage moral subi du fait des agissements du bailleurs et du stress qui lui a ainsi été causé.

 

A défaut de preuve d’un quelconque dommage subi, cette demande en paiement encourt le rejet.

 

Les demandes accessoires

 

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

 

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise, les demandes des parties sont à déclarer non fondées.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

 

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. de l’augmentation de sa demande en paiement,

 

dit la demande en paiement fondée à hauteur de 500,- euros,

 

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. le montant de 500,- euros avec les intérêts légaux à partir du 5 octobre 2026, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

 

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.),

 

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 2 (deux) mois à partir de la notification du présent jugement,

 

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

 

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer à compter de la résiliation du bail à 825,- euros,

 

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) à titre de dommage moral,

 

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER