Rép. no. 3459/26

Dossier no. L-BAIL-153/26

 

ORDONNANCE

 

rendue le 12 octobre 2026 en matière de référé-bail à loyer,

 

ENTRE

 

La SOCIETE1.)., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par ses gérants actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés sous le numéro NUMERO1.),

 

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

 

comparant par Maître Fabien BOSSENMEYER, avocat, en remplacement de Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

 

ET

 

 

1. PERSONNE1.) et
2. PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)  

 

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

 

comparant par Maître Pauline DORVEAUX, avocat, en remplacement de Maître Laurent HEISTEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

 

________________________________________________________

 

FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 18 février 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 9 mars 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15.

 

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 5 octobre 2026, lors de laquelle Maître Fabien BOSSENMEYER se présenta pour la partie demanderesse tandis que Maître Pauline DORVEAUX se présenta pour la partie défenderesse.

 

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

L’ORDONNANCE QUI SUIT

 

Par requête déposée en date du 18 février 2026, la SOCIETE1.). a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de référé bail à loyer, aux fins de voir ordonner aux parties défenderesses de donner accès à l'appartement pris en location, situé à L-ADRESSE2.) endéans les vingt-quatre heures à partir de la notification de l'ordonnance à intervenir, sous peine d'une astreinte comminatoire, sinon non comminatoire de 1.000,- euros par jour de retard, au personnel de la requérante, à ses préposés et au personnel des entreprises mandatées, afin d'y exécuter :

-            la dépose/évacuation de la cuisine endommagée,

-            les travaux d'assèchement/traitement/réfection des murs et/ou de la conduite d'évacuation affectés par l’infiltration,

-            la pose de la cuisine neuve.

La requérante demande à voir interdire aux parties défenderesses, sous peine d'une astreinte comminatoire sinon non comminatoire de 1.000,- euros par jour de retard, tout acte d'entrave, de refus d'accès, de report unilatéral et d’obstruction généralement quelconques.

 

Elle sollicite encore l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant opposition ou appel sur minute et avant l'enregistrement, l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi que la condamnation des parties défenderesses à tous les frais et dépens de l'instance.

 

A l’appui de sa demande, la requérante expose que suivant contrat de bail signé en date du 19 décembre 2017, ayant pris effet le 1er janvier 2018, elle a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.).

 

Elle fait valoir qu'à la suite d'infiltrations d'eau découvertes en mai 2024 par les locataires et ayant endommagé la conduite d'évacuation commune des hottes de la structure du bâtiment, la cuisine de l'appartement donné en location a subi d'importantes dégradations et que les locataires avaient sollicité son intervention afin qu'elle procède aux réparations nécessaires. Elle explique que dès le 28 mai 2024, PERSONNE3.) a pris contact avec le service technique du syndic de copropriété et que dans un souci de sécurité, elle avait, le 12 octobre 2024, fait mettre hors tension la plaque de cuisson électrique, laquelle était menacée par l'eau, et avait installé une plaque de cuisson de remplacement à titre provisoire.

 

Elle affirme avoir commandé, suivant un bon de commande no NUMERO2.) du 29 mars 2025, auprès de la société SOCIETE2.) à Arlon et fait fabriquer sur-mesure pour le logement des locataires une nouvelle cuisine et fait les démarches nécessaires afin qu'il puisse être procédé au plus vite aux réparations nécessaires des dégâts causés par les infiltrations dans les murs et aménagements de la cuisine.

 

La requérante fait valoir qu’elle a d'ores et déjà réglé l'intégralité de la commande de ladite cuisine et qu’en date du 12 avril 2025, les ouvriers de la société SOCIETE3.) s.à r.l., sous-traitant de la société SOCIETE2.), se sont déplacés à l'appartement pour prendre les mesures nécessaires aux travaux.

 

Elle soutient que pour que les travaux de réfection de la conduire commune d'évacuation de plusieurs hottes de la résidence, et surtout de la partie murale de l'appartement sujette aux infiltrations d'eau puissent débuter, il est nécessaire de démonter la cuisine gondolée et détériorée. Elle précise que le délai entre la date de découverte par les locataires et le 1er septembre 2025, date prévue des travaux résulte du devoir de recherche de l'origine du problème d'infiltration d'eau, de l'accord du syndic de copropriété pour intervenir sur une partie commune, à savoir ladite conduite d'évacuation d'hottes, ainsi que du délai de commande de la nouvelle cuisine.

 

Elle affirme que, malgré un rendez-vous fixé entre les locataires et la société SOCIETE3.) s.à r.l. pour le 1er septembre 2025, en vue d'entamer les travaux de démontage de l'ancienne cuisine, puis de réfection des murs et de la conduite d'évacuation, les ouvriers ont trouvé porte close, de sorte qu'ils se sont représentés deux jours plus tard, soit le mercredi 3 septembre 2025, date à laquelle les locataires ont refusé aux ouvriers l'accès à l'appartement et avaient même pris soin de contacter le cuisiniste afin qu'il reporte l'installation de la nouvelle cuisine.

 

La requérante insiste sur le fait qu’il est impératif de déposer la cuisine gondolée et de traiter les murs (assèchement/traitement/rénovation), sous peine d'aggravation du dommage et d'atteinte à la salubrité/sécurité, alors qu'il lui incombe en tant que bailleur de respecter les conditions de salubrité, d'hygiène et de sécurité. Corrélativement, le locataire devrait permettre l'accès au logement chaque fois que des réparations urgentes y relatives s'imposent conformément aux dispositions de l'article 1724 du code civil.

 

Elle fait valoir que malgré ces itératives tentatives et des mises en demeure formelles des 16 décembre 2025 et 27 janvier 2026, les locataires font sourde oreille et persistent dans leur refus d'accorder accès à l’appartement pris en location. Elle affirme qu’elle se voit confrontée à des frais de gardiennage de l'ordre de 50,- euros par semaine depuis le mercredi 3 septembre 2025, de sorte que ces frais s'élèvent à 950,- euros au 4 février 2026, sous réserve du surplus.

 

Elle précise que sa demande est basée sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation ainsi que sur les dispositions des articles 15, 16 et 17 du nouveau code de procédure civile.

 

A l’audience des plaidoiries du 5 octobre 2026, la requérante explique que suite à l’introduction de la requête, les parties défenderesses ont accepté de donner accès aux lieux loués, de sorte que les travaux ont pu être réalisés et ont été terminés au mois de juin 2026.

 

Elle renonce ainsi sa demande principale tendant à voir ordonner aux parties défenderesses de lui donner accès aux lieux loués et de leur interdire tout acte d’entrave, le tout sous peine d’astreinte.

 

Compte tenu de l’attitude des parties défenderesses qui n’auraient réagi que suite au dépôt de la présente requête, elle maintient cependant sa demande en allocation d’une indemnité de procédure.

 

Les parties défenderesses concluent au rejet de la demande adverse en soutenant que le référé n’a plus lieu d’être étant donné que les travaux ont été réalisés. A titre reconventionnel, vu l’attitude de la partie adverse d’insister à plaider une affaire qui sans objet, elle sollicite une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, sinon le montant de 2.000,- euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire sur base de l’article 6-1 du code civil.

 

La requérante conteste les demandes des parties défenderesses en soutenant qu’il n’existe pas de faute dans son chef. Elle insiste sur le fait que les parties défenderesses n’ont pas réagi à de nombreuses lettres et mises en demeure et qu’il lui a fallu introduire la présente requête pour avoir accès aux lieux loués.

 

Le tribunal rappelle que l’article 240 du nouveau code de procédure civile dispose que « Lorsqu’il paraît inéquitable de laisser à charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine ».

 

Le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation de la condition d’équité posée par l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

Dans la mesure où face au défaut de collaboration de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), la requérante s’est vu contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en justice, il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 150.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont néanmoins à débouter de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.

 

Ils sont également à débouter de leur demande en obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire. En effet, au vu des éléments de la cause, un abus de droit n’est pas établi et on ne saurait dire que la requérante a agi avec une intention de nuire ou avec une légèreté blâmable.

 

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, les frais et dépens de cette instance sont à mettre à charge de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.).

 

Selon l’article 16 du nouveau code de procédure civile, les ordonnances rendues en application de l’article 15 du même code sont par principe exécutoires par provision et sans caution

 

PAR CES MOTIFS:

 

Nous, Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, siégeant en matière de référé-bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

recevons la demande en la forme,

 

donnons acte à la SOCIETE1.). qu’elle renonce à ses demandes principales,

 

disons la demande de la SOCIETE1.). en obtention d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 150,- euros,

 

condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la SOCIETE1.). le montant de 150,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

 

disons non fondées les demandes de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à titre d’indemnité de procédure et à titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire,

 

condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance,

 

ordonnons l'exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant appel et sans caution.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé la présente ordonnance.

 

 

 

 

 

Michèle HANSEN                   Lex REUTER