Répertoire No. 3517/26  

L-BAIL-322/26

 

Audience publique du 14 octobre 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

 

partie demanderesse

 

représentée par la société à responsabilité limitée Etude d’avocats GROSS et Associés SARL, établie et ayant son siège social à L-2155 LUXEMBOURG, 78, Mühlenweg, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

 

comparant à l’audience par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

 

 

e t

 

 

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

 

partie défenderesse

 

représentée par PERSONNE2.) en vertu d’une procuration écrite

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F a i t s

 

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 16 avril 2026.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 27 mai 2026.

 

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée à la demande de la société défenderesse qui ne pouvait se faire représenter.

 

À l’audience du 23 septembre 2026 à laquelle l’affaire avait été refixée, elle fut utilement retenue. Maître Laurent LIMPACH, en représentation de la société Etude d’Avocats GROSS et Associés SARL, et PERSONNE2.), représentant la société SOCIETE1.) SARL en vertu d’une procuration écrite, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Par requête déposée le 16 avril 2026, PERSONNE1.) a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que le contrat de bail du 24 mars 2022 a été valablement résilié par courrier du 18 décembre 2025 et que la partie défenderesse occupe les lieux sans droit ni titre.

 

À titre subsidiaire, il demande à voir constater que les travaux de transformation projetés constituent un motif valable de résiliation et à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

 

En tout état de cause, il sollicite la condamnation de la société SOCIETE1.) SARL au déguerpissement des lieux loués dans un délai de huit jours à compter de la notification du jugement à intervenir, avec autorisation de recourir, au besoin, à la force publique. Il demande encore à voir condamner la défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

À l’appui de sa demande, PERSONNE1.) expose être devenu propriétaire d’une maison jumelée sise à L-ADRESSE3.), donnée en location à la société SOCIETE1.) SARL suivant contrat de bail conclu le 24 mars 2022 avec effet au 1er avril 2022, moyennant un loyer mensuel de 4.000.-EUR.

 

Il indique que le bail, conclu pour une durée de trois ans, est reconductible tacitement d’année en année.

 

Il fait valoir avoir résilié le contrat de bail par courrier du 18 décembre 2025 sur base de l’article 12, paragraphe 2, point c) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, au motif que des travaux de grande ampleur et un changement d’affectation du bien seraient projetés et rendraient impossible le maintien du locataire dans les lieux.

 

Il soutient que ce motif constituerait un motif grave et légitime de résiliation du bail.

 

Il affirme enfin que, malgré la résiliation avec effet au 1er avril 2026, la société SOCIETE1.) SARL n’a pas quitté les lieux loués.

 

À l’audience des plaidoiries, le requérant a maintenu ses demandes. Sur question du tribunal, il a indiqué que le bail liant les parties serait soumis à la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Il a toutefois reconnu que la société SOCIETE1.) SARL relouerait les chambres prises en location à des sous-locataires à des fins d’habitation. Il a ajouté qu’il aurait été de la volonté des parties de soumettre le contrat litigieux aux dispositions de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

 

À titre subsidiaire, le requérant a fait valoir que, si le contrat litigieux devait être qualifié de bail commercial, il conviendrait de reporter les effets de la résiliation à la prochaine échéance contractuelle en tenant compte d’un préavis de six mois. Il a, par ailleurs, contesté l’existence de tout accord intervenu avec la partie défenderesse en vue de la poursuite ou du renouvellement de la relation contractuelle.

 

Au terme de sa note de plaidoiries, la partie défenderesse expose qu’elle occupe le logement litigieux en vertu d’un contrat de bail conclu le 24 mars 2022 avec l’ancien propriétaire, moyennant un loyer mensuel de 4.000.-EUR.

 

Elle indique que le bien a été acquis par la partie demanderesse le 25 mars 2025 et que celle-ci lui a notifié une résiliation du bail le 18 décembre 2025 en invoquant la réalisation de travaux de grande ampleur.

 

Elle fait valoir avoir sollicité des renseignements et justificatifs concernant les travaux invoqués, sans toutefois recevoir de réponse. Elle soutient qu’à la suite d’une rencontre entre parties, un accord serait intervenu quant à la poursuite de la relation locative moyennant une augmentation du loyer de 4.000.-EUR à 4.500.-EUR à compter du 1er avril 2026. Selon elle, cet accord aurait été confirmé par divers échanges de courriels ainsi que par un courrier du 18 mars 2026.

 

La partie défenderesse relève encore qu’après la conclusion de cet accord, la partie demanderesse lui aurait transmis la facture relative à la taxe communale de l’année 2026 en lui demandant d’en assurer le paiement, ce qu’elle considère comme étant incompatible avec une volonté de mettre définitivement fin au bail.

 

Elle soutient que la partie demanderesse n’a jamais établi la réalité et l’ampleur des travaux invoqués à l’appui de la résiliation et considère que le comportement adopté postérieurement par celle-ci démontrerait sa volonté de poursuivre la relation locative.

 

Elle estime dès lors que la résiliation initialement notifiée ne saurait produire les effets allégués par la partie demanderesse au regard de l’accord intervenu ultérieurement entre parties et conteste, pour ce motif, la demande en déguerpissement.

 

Elle conclut partant au rejet de l’ensemble des demandes adverses ainsi qu’à la condamnation de la partie demanderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000.-EUR.

 

Sur question du tribunal, elle a déclaré que son activité consistait en la location de biens et que 8 baux distincts avaient été conclus avec des sous-locataires pour la maison prise en location auprès de la requérante.

 

Appréciation

 

Qualification des contrats de bail liant les parties et recevabilité

 

À titre liminaire, le tribunal entend relever que le champ d’application de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation est déterminé en son article 1(2) qui dispose que « Sous réserves des dispositions des articles 16 à 18, la présente loi s’applique exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit ou verbal, de logements à usage d’habitation à des personnes physiques, quelle que soit l’affectation stipulée dans le contrat de bail, sauf opposition justifiée par le bailleur en cas de réaffectation par le locataire en cours de contrat. »

 

Il y a également lieu de rappeler qu’il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et de donner ou de restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée (article 61 du Nouveau code de procédure civile).

 

Tant la société SOCIETE1.) SARL que la partie requérante ont estimé que le bail principal était soumis à la loi de 2006 sur le bail à usage d’habitation.

 

Toutefois, il est constant en cause que le preneur est une société commerciale et il ressort des déclarations faites à l’audience que celle-ci a pour objet la location de biens. Elle a d’ailleurs reconnu avoir huit sous-locataires dans le bien pris en location.

 

Il est encore précisé au contrat de bail que le logement en question peut être sous-loué.

 

Aux termes de l’article 1762-3 du Code civil, constitue un bail commercial tout bail portant sur un immeuble destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

 

Il n’est pas contesté que la société SOCIETE1.) SARL exerce une activité de gestion immobilière de biens, incluant la mise en location et la sous-location.

 

L’activité en cause s’inscrit pleinement dans l’objet social que l’on est légitimement en droit d’attendre d’une société active dans le secteur immobilier. Elle constitue, au surplus, une source de revenus pour la défenderesse qui en tire directement profit.

 

Il y a dès lors lieu de retenir que la relation entre la société SOCIETE1.) SARL et le bailleur constitue un bail commercial au sens de cette disposition et que par voie de conséquences, les dispositions de la loi de 2006 précitée ne sont pas applicables.

 

Dès lors, et contrairement aux plaidoiries de la requérante, le contrat de bail commercial doit toujours être résilié par le bailleur ou le locataire moyennant le respect d’un préavis de six mois, et ce nonobstant la durée déterminée ou indéterminée du contrat de bail.

 

S’y ajoute qu’un préavis se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail. Le délai de résiliation de six mois devant être observé par le bailleur en vertu de l’article 12(3) de la loi du 21 septembre 2006 précitée dans le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe donc nécessairement par rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée du bail qui est à respecter (cf. Lex Thielen, Le contrat de bail, Larcier, p. 290).

 

Ainsi, le courrier de résiliation du 18 décembre 2025 ne respecte pas le délai de préavis de six mois.

 

Il y a dès lors lieu de retenir que le contrat de bail n’a pas cessé de plein droit à sa date d’échéance du 31 mars 2026 et que, faute d’avoir été valablement résilié moyennant un préavis de six mois avant son terme, il a été reconduit tacitement.

 

Il convient toutefois de rappeler qu’un congé donné prématurément n’est pas nul, mais que ses effets sont reportés à la date pour laquelle il pouvait être valablement donné. Ce principe s’applique également en matière de bail commercial (cf. JPE, 16 novembre 2023, E-BAIL-424/22).

 

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu pour une durée initiale de trois ans jusqu’au 31 mars 2025 et il y est stipulé qu’il se renouvelle par tacite reconduction d’année en année faute d’avoir été dénoncé trois mois avant son échéance.

 

Le préavis de trois mois n’étant pas conforme à l’article 1762-7 du Code civil, il y a lieu de retenir qu’au moment de la résiliation par courrier du 18 décembre 2025, le bail avait d’ores et déjà été prorogé pour une durée supplémentaire faute d’avoir été dénoncé endéans le délai de préavis légal, de sorte que les effets de la résiliation sont reportés au 31 mars 2027.

 

Cette résiliation ne peut plus être annulée par celui qui y a procédé, sauf si le cocontractant est d’accord à ce que l’autre la rétracte, renonciation que ce dernier n’est cependant pas obligé d’accepter. Le plus souvent, on considère d’ailleurs dans ce cas qu’il y a nouveau bail plutôt que continuation de l’ancien (Lex THIELEN : Le contrat de bail : bail résidentiel et bail professionnel, n° 215, Larcier-Promoculture).

 

Contrairement aux arguments avancés par la partie défenderesse, il ne ressort d’aucune des pièces soumises au tribunal que la requérante aurait accepté de revenir sur la résiliation précédemment notifiée. Il résulte au contraire des échanges versés aux débats, et notamment de la proposition d’arrangement invoquée par la défenderesse, que les discussions entre parties ont essentiellement porté sur les modalités du déguerpissement de cette dernière, un certain délai lui étant accordé afin de libérer les lieux. Les éléments produits ne permettent dès lors pas de retenir l’existence d’un accord tendant à la poursuite de la relation locative.

 

Quant au bien-fondé de la résiliation, il convient de relever que l’article 1762-11 du Code civil dispose que :

 

« Le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le preneur.

Le bailleur peut résilier le bail avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le renouvellement :

1. aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au premier degré ;
2. en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique ;
3. en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué. »

 

La charge de la preuve de l’existence du motif de résiliation du contrat de bail commercial incombe au bailleur en cas de contestation par le locataire.

 

La société SOCIETE1.) SARL fait valoir que les motifs ne lui ont pas été fournis avec le courrier de résiliation.

 

Toutefois contrairement à ce que soutient la société défenderesse dans sa note de plaidoiries, aucun texte légal ne prévoit l’obligation pour le bailleur d’indiquer le motif de la résiliation dans le courrier de résiliation (sauf pour la résiliation du contrat de bail d’habitation motivée par le besoin personnel), mais il suffit que le bailleur y exprime son intention de mettre fin au bail, et ce n’est qu’en cas de contestation par le preneur que le bailleur est obligé de prouver, postérieurement, qu’un tel motif existe et qu’il est justifié (cf. dans ce sens : JPL, 5.12.2022, rép. n° 3074 /2022)

 

Il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail conformément à l’article 1762-11 point 3. du Code civil d’établir son intention d’y procéder réellement.

 

En l’espèce, le requérant produit un devis de la société SOCIETE2.) SARL englobant la refonte du toit du logement et le remplacement de 12 fenêtres.

 

Ces travaux présentent une certaine envergure. Par ailleurs, la partie défenderesse n’a pas soutenu, aux termes de ses plaidoiries, qu’elle pourrait se maintenir dans les lieux pendant leur exécution.  En outre, aucun élément du dossier ne permet de retenir que les travaux projetés seraient compatibles avec son maintien dans les lieux.

 

Ainsi, au vu de l’ensemble des développements qui ont précédé, la demande à voir constater que le bail a été valablement résilié au 1er avril 2026 doit être rejetée.

 

Les effets de la résiliation sont toutefois reportés au 1er avril 2027 et la demande en déguerpissement est à ce stade à rejeter.

 

Quant aux demandes accessoires

 

A défaut d’iniquité, les demandes des parties en obtention d’une indemnité de procédure sont à dire non fondée.

 

La requérante ayant succombé dans ses prétentions, elle est à condamner aux frais et dépens de l’instance.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier ressort,

 

se déclare compétent pour connaître de la demande ;

 

déclare la demande recevable ;

 

dit non fondées les demandes de PERSONNE1.) à voir constater que le contrat de bail a été valablement résilié au 1er avril 2026 ;

 

constate que le contrat de bail est résilié avec effet au 1er avril 2027 ;

 

rejette en l’état la demande à voir ordonner le déguerpissement des lieux loués ;

 

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure et en déboute ;

 

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.