Répertoire No. 3519/26  

L-BAIL-23/25

 

Audience publique du 14 octobre 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

 

partie demanderesse

 

comparant par Maître Alex ENGEL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

 

 

e t

 

 

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son ou ses gérants actuellement en fonctions, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

 

partie défenderesse

 

représentée par la société à responsabilité limitée Etude d’avocats PIERRET et associés SARL, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1730 LUXEMBOURG, 8, rue de l’Hippodrome, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B263981, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges PIERRET, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse

 

comparant à l’audience par Maître Célia LIMPACH, avocate à la Cour, en remplacement de Maître Georges PIERRET, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

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F a i t s

 

 

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 16 janvier 2025.

 

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 20 février 2025.

 

Lors de la prédite audience, la société Etude d’avocats PIERRET & associés SARL se présenta pour la société SOCIETE1.) SARL et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 26 mars 2025. Par la suite, l’affaire fut refixée à maintes reprises.

 

Lors de l’audience du 23 septembre 2026 à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Alex ENGEL et Maître Célia LIMPACH, en remplacement de Maître Georges PIERRET, ce dernier en représentation de la société Etude d’avocats PIERRET & associés SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 16 janvier 2025, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) SARL devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la partie défenderesse ainsi que son déguerpissement des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef, sauf à lui accorder un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir pour quitter les lieux.

 

 La requérante sollicite en outre à la condamnation de la partie défenderesse au paiement du montant de 42.276,94.-EUR à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde.

 

La partie requérante sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

À l’appui de sa demande, PERSONNE1.) expose qu’en vertu d’un contrat de bail commercial conclu le 15 février 2019 avec effet au 1er mars 2019, la partie défenderesse a pris en location une maison d’habitation et de commerce sise à L‑ADRESSE2.).

 

Elle précise être désormais seule propriétaire de l’immeuble à la suite de la liquidation de la succession initialement bailleresse et avoir repris à ce titre l’ensemble des droits et obligations découlant du contrat de bail.

 

Le bail a été conclu moyennant un loyer mensuel de 4.000.-EUR, assorti d’une avance sur charges de 300.-EUR et d’une clause d’indexation prévoyant une adaptation du loyer à chaque variation de cinq points de l’indice du coût de la vie.

 

La partie requérante reproche à la partie défenderesse de ne jamais avoir mis en place l’ordre permanent prévu au contrat, de régler les loyers avec retard malgré de nombreux rappels et d’avoir accumulé d’importants arriérés de loyers et de charges. Elle soutient encore que la partie défenderesse n’a jamais appliqué les indexations contractuellement prévues du loyer.

 

Elle fait également valoir que la partie défenderesse exploite un restaurant au rez-de-chaussée de l’immeuble et qu’elle aurait procédé, sans son accord, à la subdivision des parties destinées à l’habitation afin de les sous-louer à plusieurs occupants.

 

Sur base d’un décompte arrêté au mois de janvier 2025, la requérante évalue sa créance du chef d’arriérés de loyers, de charges et d’indexations impayées au montant total de 42.276,94.-EUR.

 

Estimant que ces différents manquements justifient la résiliation du bail, elle sollicite la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la partie défenderesse ainsi que sa condamnation aux montants réclamés.

 

À l’audience du 23 septembre 2026, la partie requérante a augmenté sa demande du chef d’arriérés et d’indexations de loyers pour la porter au montant de 50.649,50.-EUR. Elle a en outre sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000.-EUR et a maintenu ses demandes pour le surplus.

 

La partie défenderesse n’a pas contesté les montants réclamés. Elle a cependant fait valoir rencontrer actuellement des difficultés financières et a sollicité le délai de déguerpissement le plus long possible, exposant être à la recherche d’un acquéreur pour son fonds de commerce.

 

Elle a en revanche conclu au rejet de la demande en allocation d’une indemnité de procédure.

 

Appréciation

 

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer recevable.

 

Quant aux arriérés de loyers et d’indexations

 

Suivant l’article 1728, alinéa 2, du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus.

 

L’obligation de payer le loyer constitue l’obligation principale du locataire, le loyer étant la contrepartie de la jouissance des lieux loués.

 

En l’espèce, la partie défenderesse n’a pas contesté le montant réclamé par la partie requérante.

 

Au vu des renseignements fournis à l’audience et des pièces versées en cause, la demande est à déclarer fondée pour le montant de 50.649,50.-EUR à titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et d’indexations impayées.

 

Il y a partant lieu de condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante le montant de 50.649,50.-EUR, avec les intérêts légaux sur le montant initialement réclamé à compter du 16 janvier 2025, date du dépôt de la requête, et sur le montant résultant de l’augmentation de la demande à compter du 23 septembre 2026, date des plaidoiries, chaque fois jusqu’à solde.

 

Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement

 

La partie requérante sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la partie défenderesse ainsi que son déguerpissement.

 

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient toutefois au juge d’apprécier, au regard des circonstances de l’espèce, si le manquement invoqué présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du contrat.

 

En l’espèce, la partie défenderesse accuse des arriérés de loyers, de charges et d’indexations d’un montant de 50.649,50.-EUR.

 

Eu égard à l’importance de ces arriérés, le manquement de la partie défenderesse à son obligation essentielle de payer le loyer présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs.

 

Il y a dès lors lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail et de condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef.

 

La partie défenderesse ayant sollicité un délai afin de pouvoir procéder à la cession de son fonds de commerce, il y a lieu, au vu de l’importance des arriérés locatifs accumulés, de limiter le délai de déguerpissement à quarante (40) jours à compter de la notification du présent jugement, d’autant plus que la cession du fonds de commerce envisagée par la partie défenderesse est devenue vaine en raison de la résiliation judiciaire du bail.

 

Quant aux accessoires

 

La partie requérante réclame une indemnité de procédure de 3.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

 

La partie défenderesse conclut au rejet de cette demande.

 

Il serait toutefois inéquitable de laisser à charge de la partie requérante l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer afin de faire valoir ses droits en justice.

 

La demande est dès lors fondée en son principe. Eu égard aux éléments de la cause, il y a lieu de fixer l’indemnité de procédure à la somme de 500.-EUR.

 

PERSONNE1.) sollicite encore l’exécution provisoire du présent jugement.

 

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire sans caution sera ordonnée même d’office en justice de paix lorsqu’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’existe pas d’appel. Dans tous les autres cas, elle pourra être ordonnée avec ou sans caution.

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

En l’espèce, eu égard à l’importance de la créance et au fait que celle-ci n’est pas contestée, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

 

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais et dépens de l’instance.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la forme ;

 

la dit fondée ;

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à payer à PERSONNE1.) le montant de 50.649,50.-EUR, avec les intérêts légaux sur le montant de 42.276,94.-EUR à compter du 16 janvier 2025 et sur le montant de 8.372,56.-EUR à compter du 23 septembre 2026, chaque fois jusqu’à solde ;

 

dit fondée la demande en résiliation du bail et en déguerpissement ;

 

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL ;

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante (40) jours à compter de la notification du présent jugement ;

 

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL dans la forme légale et à ses frais, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

 

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire;

 

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.