Rép. no. 3561/26

Dossier no. L-BAIL-1129/25

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause  

 

ENTRE

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie demanderesse au principal,

partie défenderesse sur reconvention,

 

comparant par Maître Sandro LUCI, avocat à la Cour,  en remplacement de Maître Maître Pit MINDEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

ET

 

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

 

partie défenderesse au principal,

partie demanderesse par reconvention,

 

comparant par Maître Laura BARRELA, avocat, en remplacement de Maître Michael WOLFSTELLER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Diekirch.

 

________________________________________________________

 

FAITS

 

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 30 décembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

 

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 5 mars 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

 

Après trois remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 24 septembre 2026, lors de laquelle Maître Sandro LUCI se présenta pour PERSONNE1.) tandis que Maître Laura BARRELA se présenta pour la société anonyme SOCIETE1.) SA.

 

Les mandataires des deux parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé

 

LE JUGEMENT QUI SUIT

 

Exposé du litige

 

Par requête déposée le 30 décembre 2025 au greffe, PERSONNE1.) a fait convoquer la société SOCIETE1.) SA à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer aux fins de voir condamner la société SOCIETE1.) SA à lui payer le montant de 4.000,- euros au titre de la restitution de la garantie locative avec les intérêts légaux à partir du 19 septembre 2024, date de libération des lieux loués, sinon à partir du 13 juin 2025, date de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice et le montant de 1.500,- euros au titre de remboursement des frais d’avocat exposés.

 

La partie demanderesse sollicite encore la condamnation de la partie défenderesse au montant de 1.500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, aux frais et dépens de l’instance, ainsi que de voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

A l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose avoir, suivant contrat de bail conclu le 15 mai 2024, ayant pris effet le 15 juin 2024, pris en location un appartement meublé, N°6, sis à L-ADRESSE3.). Il affirme avoir viré le montant de 4.000,- euros au titre de la garantie bancaire à la bailleresse.

 

PERSONNE1.) affirme avoir quitté l’appartement le 19 septembre 2024.

 

La société SOCIETE1.) SA se prévaudrait d’un devis de 4.156,61 euros portant sur le remplacement intégral de la porte d’entrée pour justifier la rétention de la garantie locative.

 

PERSONNE1.) ne conteste pas que le cadre de la porte d’entrée ait été très légèrement marqué lors du retrait d’une boîte à clés y fixée. Il n’en demeurerait pas moins que cette trace, sans incidence fonctionnelle, à peine perceptible et limitée au cadre ne saurait en aucun cas justifier le remplacement intégral de la porte. Il y aurait lieu de noter que la société SOCIETE1.) SA partage cette appréciation alors que la porte n’a pas été remplacée.

 

Lors de l’audience des plaidoiries PERSONNE1.) maintient ses demandes.

 

La société SOCIETE1.) SA s’oppose à la demande. Le paiement de la garantie locative de 4.000,- euros n’est pas contesté. La défenderesse affirme cependant que PERSONNE1.) aurait endommagé la porte en y perçant des trous. De ce fait, elle réclame le montant de 5.163,99 euros à titre de frais de remplacement de la porte, ainsi que le montant de 385,66 euros au titre de décompte sur charges. La société SOCIETE1.) SA réclame en outre une indemnité de procédure de 1.500,- euros.

 

PERSONNE1.) conclut principalement au rejet de la demande reconventionnelle formulée en indemnisation pour dégâts locatifs et en compensation judiciaire des demande principale et reconventionnelle et à l’admission de sa demande en restitution de la garantie locative. PERSONNE1.) réplique avoir collé un boîtier sur le cadran de porte, après l’avoir enlevé des traces auraient été visibles, ces traces auraient cependant été enlevées et réparées. La porte n’aurait en aucun cas dû être remplacée, il subsisterait à présent tout au plus une légère différence de ton dans la peinture du cadran de porte. A titre subsidiaire, il y aurait lieu d’accorder éventuellement une indemnité de 500,- euros à titre de réparation à la suite des légères traces au chambranle.

 

Le montant réclamé sur base du décompte sur charges ne serait pas quantifiable compte tenu des éléments transmis et il ne serait partant pas dû.

 

Appréciation

 

Les demandes principales et reconventionnelles, introduites dans les forme et délai de la loi, sont à déclarer recevables.

 

Quant au fond :

 

Aux termes de l’article 58 du nouveau code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

 

Conformément à l’article 1315 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

 

La garantie locative est une sûreté destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance résultant du bail y compris la créance d’indemnisation des dégâts locatifs et le règlement des charges.

 

Dès lors, le preneur ne peut réclamer la restitution de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution complète de ses obligations.

 

Pour des raisons de logique juridique, il convient d’abord d’analyser la demande reconventionnelle et ensuite la demande principale.

 

1. Demande reconventionnelle en indemnisation et en compensation judiciaire

 

La société SOCIETE1.) SA réclame indemnisation des dégâts locatifs pour le montant total de 5.163,99 euros.

 

Pour justifier sa demande elle verse un devis du 17 janvier 2025 de la société SOCIETE2.) portant sur le montant de 4.156,61 euros et un devis du 24 février 2026 de la société SOCIETE3.) sàrl d’un montant de 5.163,99 euros.

 

La société SOCIETE1.) SA verse en outre deux photos du chambranle présentant des traces.

 

Elle indique qu’il serait impératif de remplacer tant la porte que le chambranle afin d’assurer les propriétés de coupe-feu de la porte.

 

En l’espèce, il y a lieu de rappeler qu’il n’est pas contesté que le bail a pris fin le 19 septembre 2024. Il résulte de l’état des lieux de sortie ce qui suit : « porte et chambranle très abimés. A réparer au frais du locataire ».

 

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille.

 

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

 

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL, 5 février 1987, rôle n° 35.323).

 

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, p. 343).

 

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

 

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. Marianne Harles, op. cit., p. 344).

 

En vertu des articles 55 et 58 du nouveau code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder et il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

 

Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il appartient donc aux parties de soumettre les éléments de preuve qui justifient leurs prétentions. Le juge apprécie les prétentions au vu des éléments de preuve, dont les pièces, que les parties lui soumettent.

 

L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent nécessairement être retenus au détriment de celui qui avait la charge de la preuve. Il n’est pas suffisant de retenir la vraisemblance d’un fait pour le tenir pour établi. Un jugement ne peut donc être fondé sur des preuves qui laissent subsister une incertitude (cf. CA, 21 décembre 2011, n° 31.982 du rôle ; cf. Cass. belge, 19 décembre 1963 ; cf. Cass. fr., ch. soc., 31 janvier 1962, et Cass. fr., ch. soc., 15 octobre 1964, cités dans PERSONNE2.), Probabilité et certitude dans la preuve en justice, JTL, 2009, p. 42 et s., n° 18 et s.).

 

A noter que l’absence de preuve du paiement des factures portant sur la réparation de dégâts locatifs, respectivement le fait que les frais de réparations ne sont documentés que par des devis/offres (et non par des factures dûment acquittées) ne porte pas à conséquence. En effet, le paiement des indemnités pour dégâts locatifs imputables ne peut être soumis à l’exécution effective des travaux de réparation. Contraint de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, le preneur est tenu de réparer par équivalent.

 

En présence d’états des lieux d’entrée et de sortie, l’obligation de restitution des lieux dans le chef du locataire s’apprécie suivant l’état comparatif des lieux, à son entrée et à sa sortie.

 

Il ressort de l’état des lieux de sortie que la porte et le chambranle ont été abîmés. La société SOCIETE1.) SA soumet au tribunal deux devis qui ont été établis pour le premier quatre mois après la sortie des lieux et pour le deuxième un an et demi plus tard. Aussi, elle verse une photo du chambranle présentant des traces légères. PERSONNE1.) de son côté déclare avoir procédé à la réparation des dégâts et verse à cette fin des photos du chambranle repeint.

 

La société SOCIETE1.) SA doit prouver la réalité des dégradations invoquées et prouver que les dégradations dépassent l’usure normale. Pour ce faire elle se contente de verser une photo reprenant des traces au chambranle et deux devis.

 

PERSONNE1.) affirme avoir procédé à la réparation des dégâts causés et verse une photo du chambranle de porte repeint à l’endroit où les dégâts étaient apparents auparavant.

 

De l’appréciation du tribunal, les pièces produites par la société SOCIETE1.) SA ne suffisent pas à établir tant l’existence de dégâts locatifs dépassant l’usure normale que leur gravité. La nécessité de procéder au remplacement de la porte et du chambranle suite à l’enlèvement de la boîte à clés n’est pas établie.

 

Ainsi, la demande de la société SOCIETE1.) SA relative à l’indemnisation du montant de 5.163,99 euros est à déclarer non fondée.

 

La société SOCIETE1.) SA réclame encore paiement du montant 385,66 euros au titre de décompte pour charges. A ce titre elle vers un document intitulé « Décompte des charges 2024 ». Ce document concerne cependant seulement la période du 1er juillet au 19 septembre 2024 et inclut un montant de 4.156,61 euros à titre de remplacement de la porte d’entrée. Le montant dû après déduction de la caution serait le montant de 385,66 euros.

 

Il y a lieu de relever que le montant repris relatif au remplacement de la porte d’entrée n’est pas celui qui est réclamé à l’audience, aussi compte tenu des éléments repris au décompte, il n’est pas établi que le montant de 385,66 euros soit dû, de sorte que la demande relative au décompte pour charges est également à déclarer non fondée.

 

Au vu de ce qui précède, tant la demande reconventionnelle en indemnisation pour dégâts locatifs que la demande relative aux charges locatives sont à rejeter, de sorte que la demande reconventionnelle en compensation judiciaire suit le même sort.

 

2. Demande principale en restitution de la garantie locative

 

Le tribunal est saisi d’une demande en restitution de la garantie locative pour le montant de 4.000,- euros.

 

Il est constant en cause qu’en début de bail, PERSONNE1.) a fourni une garantie locative à la bailleresse.

 

Il y a lieu de faire droit à la demande en remboursement de la garantie locative.

 

Il y a dès lors lieu de condamner la société SOCIETE1.) SA à payer à PERSONNE1.) le montant de 4.000,- euros.

 

3. Quant aux demandes accessoires

 

Quant aux frais et honoraires d’avocat

 

Quant à la demande en paiement d’une indemnité pour frais et honoraires d’avocat, la jurisprudence luxembourgeoise admet qu’une partie peut, en principe, réclamer les honoraires d’avocat au titre de réparation de son préjudice à condition d’établir que les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice sont réunis (cf. Cass. 9 février 2012, n°5/12, n° 2881 du registre ; Cour 22 décembre 2015, arrêt n° 597/15 ; G. Ravarani, La responsabilité civile, 3ième éd., n° 1144).

 

La question du caractère réparable ou non des frais et honoraires d’avocat est à apprécier in concreto dans le cadre de chaque affaire (cf. Cour 22 décembre 2015, précité).

 

S'il est ainsi vrai que le paiement des honoraires d'avocat trouve son origine première dans le contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si le dommage dont se plaint la victime trouve sa cause dans la faute du responsable, le recours à l'avocat pour obtenir indemnisation de ce dommage, bien que distinct du dommage initial, est une suite nécessaire de cette faute et partant en lien causal avec elle (v. Cour 21 janvier 2014, Not. 21340/02/CD).

 

S’agissant des abus en matière d’action de justice, il est de règle que le demandeur qui échoue dans son action et le défendeur qui est condamné ne sont pas considérés ipso facto comme ayant commis un abus. L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou, au moins, une erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

 

Dans ce contexte, il convient aussi de rappeler que ne constitue pas un acharnement judiciaire, l’opiniâtreté à défendre sa thèse devant les juridictions et de montrer de l’obstination à vouloir que ses droits – ou du moins ce que l’on considère comme tels – soient reconnus légitimes (Cour d’appel, 21 mars 2002, nº 25297 du rôle).

 

En l’occurrence, aucune faute revêtant ces caractéristiques n’est à relever dans le chef de la partie défenderesse.

 

PERSONNE1.) est partant à débouter de sa demande en remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés.

 

Quant à l’indemnité de procédure

 

Chacune des parties réclame encore une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

 

Au vu de l’issue du litige, respectivement à défaut de justifier du caractère d’iniquité, lesdites demandes sont à déclarer non fondées.

 

PERSONNE1.) demande que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

 

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution ».

 

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

 

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

 

Conformément à l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui succombe sera condamnée aux dépens. Au vu de l’issue du litige, les frais sont à charge de la société SOCIETE1.) SA.

 

PAR   CES   MOTIFS 

 

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

 

reçoit la requête en la forme ;

 

donne acte à la société SOCIETE1.) SA de ses demandes reconventionnelles ;

 

dit les demandes principales et reconventionnelles recevables ;

 

dit les demandes reconventionnelles en indemnisation des dégâts locatifs, en paiement de charges et en compensation judiciaire non fondées et en déboute ;

 

dit la demande principale en restitution de la garantie locative d’un montant de 4.000,- euros fondée ;

 

condamne la société SOCIETE1.) SA à payer à PERSONNE1.) le montant de 4.000,- euros, avec les intérêts à partir du 30 décembre 2025, jour de la demande en justice, jusqu’à solde ;

 

dit non fondée, partant déboute PERSONNE1.) de sa demande à titre de remboursement des frais d’avocat ;

 

dit non fondées, partant déboute les parties de leur demande respective en allocation d’une indemnité de procédure ;

 

d i t  qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

 

condamne la société SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée du greffier assumé Lex REUTER, qui ont signé le présent jugement.

 

 

Patrice HOFFMANN                   Lex REUTER