Répertoire No. 2590/26  

L-OPA2-3458/26

 

 

Audience publique du 1er juillet 2026

 

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière civile et de contredit à ordonnance conditionnelle de paiement, a rendu le jugement qui suit

 

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

PERSONNE1.), représenté par son syndic, PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.)

 

partie demanderesse originaire

partie défenderesse sur contredit

 

comparant par PERSONNE2.)

 

 

e t

 

 

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE1.)

 

partie défenderesse originaire

partie demanderesse par contredit

 

comparant par Maître Isaline DELANGE, avocate exerçant sous son titre professionnel d’origine – Liste IV, en remplacement de Maître Mario DI STEFANO, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

 

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F a i t s

 

 

Suite au contredit formé le 25 mars 2026 par PERSONNE3.) contre l’ordonnance conditionnelle de paiement délivrée le 11 mars 2026 et notifiée à PERSONNE3.) en date du 18 mars 2026, les parties furent convoquées à l’audience publique du 6 mai 2026.

 

À l’appel de la cause à la prédite audience publique, PERSONNE2.), en sa qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de la Résidence STUZZO, se présentait tandis que PERSONNE3.) fut représentée par Maître Mario DI STEFANO. L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 10 juin 2026.

 

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, PERSONNE2.) et Maître Isaline DELANGE, en remplacement de Maître Mario DI STEFANO, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

 

Par ordonnance conditionnelle de paiement n° L-OPA2-3458/26 délivrée par le juge de paix de Luxembourg en date du 11 mars 2026, PERSONNE3.) a été sommée de payer au PERSONNE1.), représenté par son syndic, PERSONNE2.), la somme de 6.367,36.-EUR, avec les intérêts légaux à partir de la date de notification de l’ordonnance jusqu’à solde. 

 

Par déclaration écrite entrée au greffe le 25 mars 2026, PERSONNE3.) a formé contredit contre la prédite ordonnance conditionnelle de paiement qui lui a été notifiée le 18 mars 2026.

 

Le contredit, formé dans les forme et délai de la loi, est recevable.

 

À l’audience des plaidoiries, la demanderesse a augmenté sa demande à la somme de 7.267,86.-EUR.

 

Il y a lieu de lui en donner acte.

 

Elle expose que ce montant comprend les appels au fonds de réserve dus pour les mois d’octobre à décembre 2025 (3x 1.972,62.-EUR), ainsi que les avances de charges mensuelles de 150.-EUR dues d’octobre 2025 à juin 2026.

 

En effet, par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2025, régulièrement tenue, auraient notamment été adoptées les résolutions n°3 et n°5, relatives, d’une part, à la constitution du fonds de réserve et, d’autre part, aux appels de charges courantes. Concernant le fonds de réserve, la partie demanderesse précise encore que lors de ladite assemblée, il aurait été décidé la constitution d’un fonds de 40.000.-EUR afin de faire face aux conséquences financières d’une procédure judiciaire engagée contre la copropriété.

 

Or, malgré une mise en demeure adressée le 6 février 2026, PERSONNE3.) n’aurait procédé à aucun paiement, alors même que l’ensemble des autres copropriétaires auraient acquitté leur quote-part.

 

PERSONNE3.) conclut au rejet de la demande.

 

À titre principal, elle invoque la nullité de la requête introductive d’instance pour libellé obscur, en ce que le montant réclamé n’est pas ventilé entre les différentes composantes de la créance. La requête ne préciserait ni le montant exact afférent au fonds de réserve, ni celui relatif aux avances impayées, pas plus que la période à laquelle ces dernières se rapportent. Dans ces conditions, elle n’aurait pas été en mesure de préparer utilement sa défense.

 

Elle soulève également la nullité de la requête au motif que celle-ci a été introduite par le syndic en son nom propre, alors qu’elle aurait dû l’être par le syndicat des copropriétaires, représenté par ce dernier. En procédant d’office à la rectification, l’ordonnance aurait statué ultra petita.

 

À titre subsidiaire, elle conteste être tenue de contribuer au fonds de réserve. Elle expose avoir engagé une procédure contre l’ancien propriétaire de son lot, lequel aurait appelé la copropriété en garantie. Ainsi, le fonds litigieux serait spécifiquement destiné à faire face aux conséquences éventuelles de cette procédure. Il serait dès lors contradictoire de lui imposer une participation financière à un fonds destiné à couvrir l’indemnisation qui pourrait, le cas échéant, lui être allouée par les juges.

 

Enfin, elle précise que ledit procès-verbal a fait l’objet d’un recours en justice, sans toutefois être en mesure de fournir davantage de précisions à ce sujet.

 

La partie demanderesse réplique comme suit :

 

Elle soutient tout d’abord que PERSONNE3.) était parfaitement informée des montants réclamés et des bases de calcul de ceux-ci, de sorte que le moyen tiré du libellé obscur ne saurait prospérer.

 

Quant à l’erreur figurant dans la requête initiale concernant l’identité de la partie demanderesse, elle estime que celle-ci a été valablement rectifiée par l’ordonnance conditionnelle de paiement. Il y aurait dès lors lieu de rejeter ce moyen de nullité.

 

Elle soutient encore que ledit procès-verbal n’a pas été attaqué en justice, seul celui datant de 2024, relative à la toiture, aurait été attaqué.

 

Enfin, elle sollicite l’exécution provisoire du jugement et relève que la défenderesse n’a procédé à aucun paiement depuis 2024.

 

Appreciation

 

-          Sur l’exception du libellé obscur

 

L’exception du libellé obscur s’inscrit dans le cadre des nullités formelles des actes de procédure. La jurisprudence est constante pour retenir que la nullité affectant l’acte qui ne répond pas aux exigences de l’article 131 du Nouveau Code de procédure civile, respectivement de l’article 101 point 2 du Nouveau Code de procédure civile, constitue une nullité de pure forme, soumise aux conditions cumulatives de l’article 264 du Nouveau Code de procédure civile : pour que l’exception soit recevable, elle doit être soulevée au seuil de l’instance ; pour que l’exception soit fondée, il faut que le défaut de clarté de l’acte cause grief.

 

L’article 264 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile dispose que :

 

« Aucune nullité pour vice de forme des exploits ou des actes de procédure ne pourra être prononcée que s’il est justifié que l’inobservation de la formalité, même substantielle, aura pour effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse. »

 

En l’espèce, la requête indique comme cause le non-paiement par PERSONNE3.) de sa quote-part du fonds de réserve pour l’année 2025 ainsi que des avances de charges pour la même année, telles que régulièrement votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2025 et exigibles.

 

S’il est vrai que la requête ne procède pas à une ventilation détaillée du montant réclamé entre les différentes composantes de la créance, une telle absence de ventilation ne saurait, à elle seule, entraîner la nullité de l’acte, dès lors que les éléments essentiels permettant d’identifier l’origine, la nature et la période de la créance y figurent.

 

En effet, l’exigence de clarté de l’acte n’impose pas un degré de précision tel que la ventilation chiffrée exhaustive de chaque poste, mais uniquement que soit en mesure de comprendre la demande et d’organiser sa défense.

 

Or, le tribunal constate que tel est bien le cas en l’espèce.

 

En effet, il ressort des éléments du dossier que la partie défenderesse a reçu une mise en demeure le 6 février 2026 où figure le même montant, lequel y est expliqué en détail.

 

Aussi, au vu des débats à l’audience, le tribunal se soit de constater que la défenderesse a été en mesure de discuter utilement tant le principe que le quantum des sommes réclamées, ce qui démontre qu’elle a pu préparer sa défense en connaissance de cause.

 

Il s’ensuit que l’absence de ventilation alléguée n’a causé aucun grief dans son chef.

 

Dans ces conditions, le moyen tiré du libellé obscur pout défaut de ventilation de la créance n’est pas fondé.

 

-          Sur la nullité tirée de la désignation de la partie demanderesse

 

PERSONNE3.) soutient encore que la requête serait nulle en ce qu’elle aurait été introduite par le syndic en son nom propre, alors qu’elle aurait dû l’être par le syndicat des copropriétaires représenté par ce dernier. Elle fait valoir que l’ordonnance ayant rectifié cette désignation aurait statué ultra petita.

 

Ce moyen ne saurait toutefois prospérer.

 

En effet, il ressort de l’annexe jointe à la requête, laquelle fait corps avec celle-ci et contient des précisions complémentaires, que la partie créancière y est clairement identifiée comme étant le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonction.

 

Ainsi, contrairement aux affirmations de la défenderesse, la requête n’a pas été introduite par le syndic en son nom personnel, mais bien au nom du syndicat des copropriétaires qu’il représente.

 

Il s’ensuit qu’il n’y avait pas lieu à rectification de la désignation de la partie demanderesse et que l’ordonnance n’a, en tout état de cause, pas statué ultra petita.

 

Le moyen tiré de la nullité de la requête pour ce motif n’est dès lors pas fondé.

 

-          Sur le fond

 

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er de la loi du 16 mai 1975 portant statut de copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (…) ».

 

En vertu de l’article 34, alinéa 2 de ladite loi « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur a été faite à la diligence du syndic ».

 

Les décisions qui n’ont pas l’objet d’un recours en annulation par le copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai légal s’imposent à celui-ci, le vote par l’assemblée générale des copropriétaires s’opposant à toute remise en cause ultérieure de ces décisions.

 

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

 

Il appartient donc au syndicat de rapporter la preuve qu’il dispose d’une créance à concurrence d’un montant total de 7.267,86.-EUR à l’égard de la partie défenderesse.

 

Ce montant se compose d’une part, d’un montant de 5.917,86.-EUR au titre du fonds de réserve et, d’autre part, d’une somme de 1.350.-EUR correspondant aux avances sur charges mensuelles impayées.

 

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 26 juillet 2025 qu’un fonds de réserve d’un montant de 40.000.-EUR a été créé, dédié aux affaires judiciaires.

 

PERSONNE3.) conteste être tenue de contribuer au fonds de réserve, soutenant que celui‑ci aurait été constitué en vue de couvrir l’indemnisation qui pourrait, le cas échéant, lui être allouée, de sorte qu’il serait incohérent de lui en imposer le financement.

 

Ce moyen n’est pas fondé.

 

Le tribunal constate tout d’abord que PERSONNE3.) ne verse aucune pièce relative à la procédure invoquée, de sorte que le tribunal en ignore les éléments précis.

 

Le tribunal retient toutefois, dès lors que cela n’a pas été contesté par la partie demanderesse, qu’une procédure a été introduite par PERSONNE3.) contre l’ancien propriétaire de son lot, lequel a appelé en intervention le syndicat des copropriétaires.

 

Il s’ensuit que ce litige implique directement le syndicat, en sa qualité de partie à la procédure.

 

Dans ces conditions, ce fonds doit être analysé comme une mesure de prévoyance collective, destinée à protéger les intérêts du syndicat des copropriétaires dans son ensemble.

 

Le fait que PERSONNE3.) ait introduit la procédure en cause, ou qu’elle puisse, le cas échéant, en tirer un bénéfice, ne saurait, à lui seul, la dispenser de son obligation de contribuer au fonds de réserve ainsi décidé collectivement.

 

Force est d’ailleurs de constater que PERSONNE3.) ne verse aucune preuve de l’introduction d’une demande en annulation de la décision ayant institué le fonds de réserve, contrairement à ce qu’elle a soutenu à l’audience des plaidoiries.9

 

Une décision d’assemblée générale s’impose aux copropriétaires tant qu’elle n’a pas été annulée.

 

Au vu de ce qui précède, la contestation de PERSONNE3.) relative à l’obligation de contribution au fonds de réserve doit dès lors être rejetée.

 

Quant aux avances de charges réclamées, force est de constater que la défenderesse n’a développé, ni dans son contredit, ni davantage à l’audience publique, aucun moyen spécifique à leur encontre.

 

En l’absence de contestation circonstanciée quant au principe ou au montant de ces charges, et dès lors qu’il ressort des pièces du dossier qu’elles résultent d’une décision régulièrement adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, la demande afférente doit être déclarée fondée.

 

Au vu de ce qui précède, le contredit est à déclarer non fondé et PERSONNE3.) est à condamner à payer à la partie demanderesse la somme de 7.267,86.-EUR, avec les intérêts légaux sur la somme de 6.367,36.-EUR à partir du 18 mars 2026, et sur la somme de 900,50.-EUR à partir du 10 juin 2026, jour de la demande additionnelle en justice, jusqu’à solde.

 

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

 

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

 

La partie défenderesse est encore condamnée aux frais et dépens de l’instance.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile et en instance de contredit, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

 

reçoit le contredit en la forme ;

 

rejette les moyens de nullité développés par PERSONNE3.) ;

 

déclare la demande recevable ;

 

donne acte au PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande ;

 

déclare le contredit non fondé ;

 

déclare la demande du PERSONNE1.) fondée pour la somme de 7.267,86.-EUR, avec les intérêts légaux sur la somme de 6.367,36.-EUR à partir du 18 mars 2026, et sur la somme de 900,50.-EUR à partir du 10 juin 2026, jusqu’à solde ;

 

partant condamne PERSONNE3.) à payer au PERSONNE1.), représenté par son syndic, PERSONNE2.), la somme de 7.267,86.-EUR, avec les intérêts légaux sur la somme de 6.367,36.-EUR à partir du 18 mars 2026, et sur la somme de 900,50.-EUR à partir du 10 juin 2026, jusqu’à solde ;

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

 

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Lynn STELMES, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.