Répertoire n° 2823/26  

L-CIV-691/25

 

Audience publique du 13 juillet 2026

 

 

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit

 

 

dans la cause

 

e n t r e

 

 

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

 

partie demanderesse,

 

représentée par la société à responsabilité limitée E2M SARL, établie et ayant son siège social à L-1140 Luxembourg, 20, route d’Arlon, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B210821, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse

 

 

e t

 

 

la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

 

partie défenderesse

 

comparant par Maître Fränk ROLLINGER, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à Luxembourg

 

 

 

 

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F a i t s

 

 

Par exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER, de l’arrondissement judiciaire de Luxembourg, du 12 novembre 2025, la société anonyme SOCIETE1.) SA a fait donner citation à la société anonyme SOCIETE2.) SA de comparaître le jeudi 18 décembre 2025 à 15.00 heures, en la salle JP.1.19, devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour y entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et annexée au présent jugement.

 

À l’appel de la cause à la prédite audience publique, Maître Fränk ROLLINGER se présenta pour la société anonyme SOCIETE2.) SA et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 11 février 2026 à 9.00 heures, en la salle JP.0.15.

 

Après plusieurs remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 17 juin 2026, lors de laquelle Maître Max MAILLIET et Maître Fränk ROLLINGER furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le Tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

 

l e      j u g e m e n t      q u i      s u i t :

 

 

En vertu d’une ordonnance rendue par le juge de paix de Luxembourg en date du 14 octobre 2025, et d’un exploit d’huissier de justice Carlos CALVO du 10 novembre 2025, la société anonyme SOCIETE1.) SA a fait pratiquer une saisie-arrêt entre les mains de la société coopérative SOCIETE3.), la société anonyme SOCIETE4.), la société anonyme SOCIETE5.), la société anonyme SOCIETE6.) (anciennement SOCIETE7.) SA), la société anonyme SOCIETE8.), la société anonyme SOCIETE9.), la société anonyme SOCIETE10.), la société anonyme SOCIETE11.)), la SOCIETE12.), la société à responsabilité limitée SOCIETE13.) SARL, la société anonyme SOCIETE14.) SA, la société à responsabilité limitée SOCIETE15.), et la société anonyme SOCIETE16.), sur les sommes que celles-ci pourraient redevoir à la société anonyme SOCIETE2.) SA, pour avoir paiement de la somme en principal de 565.659,32.-EUR, ce outre les frais et intérêts échus et à échoir.

 

Cette saisie-arrêt a été dénoncée à la partie défenderesse par exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER du 12 novembre 2025, ledit exploit contenant citation en condamnation et en validation de la saisie-arrêt.

 

Plus précisément, aux termes de cette citation, la société anonyme SOCIETE1.) SA sollicite la condamnation de la société anonyme SOCIETE2.) SA à lui payer le montant de 565.659,32.-EUR, majoré des intérêts au taux légal à partir de la mise en demeure du 24 mars 2025, sinon de celle du 27 juin 2025, sinon de celle du 8 septembre 2025, sinon à partir de la décision à intervenir, ainsi que la validation de la saisie pratiquée.

 

Elle demande encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000.-EUR, ainsi que la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

 

La saisie-arrêt a été contre-dénoncée aux tiers saisis suivant acte d’huissier de justice du 17 novembre 2025.

 

À l’audience des plaidoiries du 17 juin 2026, la société anonyme SOCIETE1.) SA a tout d’abord précisé que la citation du 12 novembre 2025 comporte plusieurs erreurs, en particulier en ce qu’elle tend à obtenir une condamnation au fond au titre des arriérés de loyers.

 

Elle déclare renoncer à cette demande en condamnation et ne maintenir que sa demande en validation de la saisie-arrêt.

 

Il convient de lui en donner acte.

 

Elle précise encore que la citation contient des développements relatifs à des cautionnements. S’agissant d’une erreur matérielle sans lien avec le présent litige, il y aurait lieu d’en faire abstraction.

 

La partie demanderesse expose ensuite avoir, par requête déposée le 27 novembre 2025, saisi le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, afin qu’il soit statué sur sa créance au titre des arriérés de loyers. Elle précise que cette procédure a donné lieu à un jugement interlocutoire rendu le 5 mai 2026, par lequel le Tribunal a ordonné la production de pièces complémentaires avant tout autre progrès en cause et a refixé l’affaire à une audience du 6 octobre 2026. Dans ces circonstances, elle conclut à la surséance à statuer sur la demande en validation de la saisie-arrêt dans l’attente de l’issue de cette procédure.

 

Elle fait valoir dans ce contexte que la présente saisie-arrêt se situe au stade conservatoire et que la mainlevée de la saisie ne saurait être ordonnée qu’en présence d’une nullité manifeste. Selon elle, il n’y aurait pas lieu d’ordonner la mainlevée dès lors que la créance invoquée apparaît certaine dans son principe, même si son montant exact reste à déterminer, les conditions de liquidité et d’exigibilité n’étant requises qu’au stade de la validation de la saisie-arrêt.

 

La société anonyme SOCIETE2.) SA, quant à elle, s’oppose à la demande de surséance et sollicite la mainlevée de la saisie-arrêt.

 

Elle conteste tant le principe que le montant de la créance invoquée. Elle soutient que celle-ci, initialement évaluée à 565.659,32.-EUR, a été substantiellement réduite à la suite dudit jugement interlocutoire rendu par le Tribunal de Paix siégeant en matière de bail commercial, lequel, précise-t-elle, n’a fait l’objet d’aucun recours.

 

En effet, ledit jugement aurait notamment retenu que les charges réclamées pour les années 2011 à 2019 sont prescrites, pris acte d’une surfacturation de loyers reconnue par la société SOCIETE1.) SA à hauteur de 54.950,51.-EUR et considéré qu’un recalcul des loyers devait être opéré au regard de l’article 1762-6, paragraphe 4, du Code civil.

 

La société anonyme SOCIETE2.) SA évalue la réduction minimale de la créance alléguée à environ 250.000.-EUR.

 

Elle fait ensuite valoir que la partie demanderesse aurait, dès l’introduction de la présente procédure, fait état d’affirmations mensongères en soutenant, dans la citation, qu’elle était propriétaire des lieux loués, alors que tel n’est pas le cas. En effet, SOCIETE1.) SA serait elle-même locataire du local commercial litigieux ainsi que d’une autre partie de l’immeuble dans lequel celui-ci est situé, en vertu d’un bail conclu avec la société SOCIETE17.), propriétaire des lieux.

 

Il s’en suivrait que le décompte produit par SOCIETE1.) SA serait entièrement erroné. En effet, les loyers réclamés tant pour la période postérieure au 1er avril 2023 que pour celle comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2023 auraient été fixés à un niveau excessif au regard de l’article 1762-6, paragraphe 4, du Code civil (qui prévoit en principe que le sous-loyer ne peut excéder le loyer payé par le locataire principal au bailleur). En l’occurrence, au regard du rapport entre les surfaces faisant l’objet du bail principal et celles données en sous-location, le loyer mis à sa charge excéderait manifestement la quote-part du loyer principal pouvant lui être légalement réclamée. Selon la partie défenderesse, le recalcul qui sera effectué conduira nécessairement à une réduction substantielle de la créance alléguée. Selon ses calculs, les loyers ainsi facturés en excès représenteraient un trop-perçu d’au moins 132.000.-EUR en sa faveur.

 

La partie défendersse plaide encore que SOCIETE1.) SA aurait procédé à une imputation incorrecte de certains paiements en affectant au règlement de fournitures de bière des sommes destinées à l’apurement des arriérés de loyers. Elle évalue les montants ainsi imputés à tort à environ 380.000.-EUR.

 

Selon la société SOCIETE2.) SA, la prise en compte de l’ensemble de ces éléments ferait apparaître un important trop-perçu en sa faveur. En réalité, aucune créance ne subsisterait dans le chef de la partie demanderesse et celle-ci lui serait, au contraire, redevable d’une somme qu’elle évalue à environ 200.000.-EUR.

 

Enfin, elle ajoute que le maintien de la saisie-arrêt lui cause un préjudice important. Elle soutient que le blocage des fonds nuit à sa situation financière et l’empêche notamment d’obtenir des crédits.

 

La partie demanderesse réplique que la créance invoquée est certaine dans son principe. Elle fait valoir que plusieurs mises en demeure ont été adressées à la partie défenderesse, sans que celle-ci n’ai jamais contesté les montants réclamés.

 

Les contestations actuellement soulevées porteraient sur le fond même du litige et il appartiendra dès lors exclusivement au juge saisi de la demande relative aux arriérés de loyers de les trancher. Elle conclut dès lors à la surséance à statuer dans l’attente de la décision à intervenir au fond.

 

Appréciation

 

Il résulte des pièces versées au dossier et des débats menés à l’audience que la créance alléguée se rapporte à un contrat de bail de sous-location conclu entre la partie saisissante et la partie saisie le 16 février 2011 et concerne des loyers impayés.

 

Force est donc de constater qu’il s’agit d’une créance née d’un contrat de bail à loyer.

 

Il est constant en cause que la partie demanderesse ne dispose à l’heure actuelle pas de titre exécutoire.

 

La partie saisissante poursuit la validation de la saisie-arrêt et demande au tribunal de surseoir à statuer sur cette question dans l’attente de l’issue de la procédure pendante devant le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial.

 

Dans les hypothèses de sursis à statuer facultatif, comme en l’espèce, le juge dispose du pouvoir d’apprécier les conditions et l’opportunité de son prononcé. L’appréciation de l’opportunité de surseoir à statuer sur la validité de la saisie-arrêt relève du pouvoir souverain des juges du fond (Enc. Dalloz, Procédure civile et commerciale, vo saisie-arrêt, n°143).

 

La demanderesse qui, sans fraude, ni abus caractérisé, a saisi le tribunal de la contestation au fond ne peut se voir priver prématurément des garanties de recouvrement que la loi réserve à tout créancier sérieux qui n’a pas encore de titre (TA Luxembourg, 29 octobre 1980, P.25, 163 ; Cour d’appel, 29 juillet 1993, n°12388 du rôle). La surséance à statuer par rapport à la demande en validation de la saisie ne peut être accordée qu’au saisissant qui apparaît aux yeux du tribunal comme étant réellement créancier (TA Luxembourg, 14 décembre 1994, n°50975 du rôle).

 

Généralement, le sursis à statuer est prononcé en considération d’une bonne administration de la justice, notamment lorsqu’une décision à rendre dans le cadre d’une autre instance pendante est de nature à influer sur la solution de la contestation. Le juge saisi de cette contestation préfère suspendre l’instance en attendant la décision à intervenir.

 

Le Tribunal donne à considérer qu’aucune disposition légale n’interdit à la partie créancière qui a pratiqué une saisie-arrêt, afin de bloquer entre les mains d’un tiers les avoirs de son débiteur, et qui a lancé l’assignation en validité endéans les délais légaux, de conclure au sursis à statuer sur la demande en validité, en attendant l’issue de la procédure au fond pendante devant les juridictions compétentes.

 

La procédure de saisie-arrêt est très rigide en ce sens que le saisissant qui choisit cette voie soustraite au départ à un débat contradictoire, doit disposer d’une créance certaine et exigible dès le jour où la saisie est pratiquée. Ce principe est un peu atténué dans le cas où le juge de la saisie n’est pas le juge du fond, comme c’est le cas en l’espèce. Dans pareille hypothèse, le juge de la saisie se borne à accorder à ce dernier un certain délai afin d’obtenir un titre sur le fondement duquel il poursuivra l’exécution. Ce délai n’est pas illimité, sinon les intérêts du débiteur saisi seraient gravement lésés par le blocage de sommes d’argent sur un compte bancaire (Cour d’appel du 23 avril 2003, n°26332 du rôle).

Si l’appréciation de l’opportunité de surseoir à statuer sur la validité de la saisie-arrêt relève du pouvoir souverain des juges du fond, il est admis que si le contrôle de la justification de la créance exige des retards trop préjudiciables pour les intérêts du débiteur, le doute existant sur cette certitude sera provisoirement laissé sans solution et devra entraîner la nullité de l’opposition (TA. Diekirch 19.7.1906, Pas. 7, p. 514 ; TA Diekirch 24.7.1913 Pas 10, p. 300 ; TA Diekirch 15.12.1981 aff. Lorhenge c/ Neuffort ; TA Luxembourg 13.7.1988, n° 380/88 du rôle).

 

Il importe donc d’apprécier au cas par cas si compte tenu des circonstances particulières de l’espèce, la surséance à statuer sur la validité de la saisie-arrêt dans l’attente d’une décision au fond de la juridiction compétente risque de léser les intérêts du débiteur saisi dans une proportion excessive par rapport à l’intérêt du créancier saisissant à voir maintenir une mesure conservatoire devant permettre ultérieurement d’assurer le recouvrement de sa créance.

 

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la société SOCIETE1.) SA a, après avoir pratiqué la saisie-arrêt le 10 novembre 2025, saisi la juridiction compétente en matière de bail commercial par requête déposée le 27 novembre 2025 afin qu’il soit statué sur sa créance alléguée. Aucun défaut de diligence ne saurait dès lors lui être reproché, la procédure au fond ayant été introduite dans un délai rapproché.

 

Cette procédure a déjà donné lieu à un jugement interlocutoire rendu le 5 mai 2026.

 

Le tribunal constate qu’aux termes de ce jugement, le juge a donné acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de ce qu’elle reconnait avoir procédé à une surfacturation de loyers à concurrence de 54.950,51.-EUR. Il a ensuite retenu qu’à partir du 1er avril 2023, le loyer réclamé à la partie défenderesse ne pouvait excéder celui payé par la société anonyme SOCIETE1.) SA au bailleur principal (10.772.-EUR) et considéré que, pour la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2023, la conformité des loyers réclamés aux dispositions de l’article 1762-6, paragraphe 4, du Code civil devait encore être examinée à la lumière d’éléments complémentaires à produire par les parties. S’agissant des charges locatives, le juge a retenu que la demande relative aux années 2011 à 2019 était prescrit. Quant aux charges réclamées pour les années 2020 à 2024, il a considéré qu’il ne disposait pas d’éléments suffisants lui permettant d’en vérifier le bien-fondé et le montant et a, dès lors, ordonné la production de pièces complémentaires.

 

Si les constatations opérées par ce jugement interlocutoire sont certes de nature à influer sur le montant finalement dû, elles ne permettent cependant pas, à ce stade, de retenir que la créance invoquée par la société anonyme SOCIETE1.) SA serait inexistante. Le jugement interlocutoire s’est en effet limité à relever certains éléments susceptibles d’affecter le montant des sommes éventuellement dues et à ordonner la production de pièces complémentaires, sans remettre en cause le principe même de l’existence d’une créance éventuelle dans le chef de la société anonyme SOCIETE1.) SA.

 

Il y a également lieu de relever que les contestations développées par la partie défenderesse à l’audience des plaidoiries, qui n’ont pas encore fait l’objet d’une décision définitive du juge du fond et qui tendent à remettre en cause de manière substantielle le montant de la créance alléguée, voire à faire reconnaître l’existence de créances en sa faveur, supposeraient que le tribunal procède à un examen approfondi du fond du litige et à trancher des questions actuellement soumises au tribunal de paix siégeant en matière de bail commercial.

 

Il n’appartient toutefois pas au juge de la saisie de se substituer au juge du fond pour statuer sur ces questions.

 

Le tribunal constate encore que la procédure au fond suit son cours et a été refixée à une audience ultérieure du 6 octobre 2026.

 

S’il est vrai que le maintien de la saisie-arrêt implique la poursuite du blocage des avoirs de la partie saisie, il n’apparaît pas à ce stade que cette atteinte soit disproportionnée au regard de l’intérêt légitime de la société SOCIETE1.) SA à conserver la garantie procurée par cette mesure jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur l’existence et l’étendue de sa créance.

 

Au vu de ce qui précède, et notamment eu égard aux diligences accomplies par la partie saisissante et à l’état d’avancement de la procédure pendante devant la juridiction compétente, il y a lieu, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de surseoir à statuer sur la demande en validation de la saisie-arrêt jusqu’à l’issue de l’instance actuellement pendante devant le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial.

 

 

P a r      c e s      m o t i f s :

 

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

 

déclare la demande recevable ;

 

donne acte à la partie saisissante qu’elle renonce à sa demande en condamnation au fond aux arriérés de loyers et sollicite le sursis à statuer ;

 

sursoit à statuer sur la demande en validation de la saisie-arrêt ;

 

en conséquence, maintient la saisie ;

 

interdit aux tiers saisis de s’en dessaisir ;

 

réserve le surplus ;

 

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du 18 novembre 2026 à 9 heures, en la salle JP.0.15.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Lynn STELMES, Juge de Paix à Luxembourg, assisté du Greffier assumé, Anthony TRIGATTI, avec lequel Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.