Rép. n° 3400/26

L-CIV-495/26

 

AUDIENCE PUBLIQUE DU 8 OCTOBRE 2026

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit,

 

 

Dans la cause

 

entre :

 

PERSONNE1.), demeurant à ADRESSE1.) ,

 

partie demanderesse

comparaissant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

 

et

 

le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) », sise à ADRESSE2.), représentée par son syndic, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à ADRESSE3.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

 

partie défenderesse

comparant par son gérant PERSONNE2.).  

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Faits

 

Par exploit d’huissier de justice suppléant Alex THEISEN, en remplacement de Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du 28 août 2026, PERSONNE1.) fit donner citation au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) » à comparaître le 24 septembre 2026 à 15.00 heures devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en audience publique, en matière civile, en la salle JP.1.19, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du présent jugement.

 

À l’appel des causes à la prédite audience, l’affaire fut utilement retenue et Maître Jerry MOSAR respectivement PERSONNE2.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.

 

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

 

l e    j u g e m e n t    q u i    s u i t :

 

Par exploit d’huissier du 28 août 2026, PERSONNE1.) a fait donner citation au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) », représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), à comparaître par devant le Tribunal de Paix de ce siège pour voir statuer sur les mérites de sa demande en condamnation de celle-ci à payer à la demanderesse le montant de 6.500 euros correspondant à la somme irrégulièrement retenue entre les mains du notaire ayant instrumenté la vente de l’appartement sis dans ladite résidence de la demanderesse et ayant été payé à la partie citée, à augmenter des intérêts légaux à partir du jour de la mise en demeure, 24 juin 2026, sinon de la demande introductive d’instance, à une indemnité de procédure de 2.000 euros et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

À l’audience du 24 septembre 2026, PERSONNE1.) fit exposer, à l’appui de son acte introductif d’instance, avoir été propriétaire d’un appartement sis dans la résidence « ALIAS1.) » à ADRESSE2.) qu’elle aurait vendu suivant acte notarié le 25 mars 2026.

 

Elle aurait été informée par le notaire d’une opposition formée par le syndic de ladite résidence pour un montant de 6.500 euros lequel aurait été retenu par l’auxiliaire de justice.

 

Ce montant correspondrait à une estimation de redevances émise par le syndic sans aucun décompte individuel et notamment en l’absence de la décision prise en assemblée générale des copropriétaires quant à la résolution de mettre en place un fonds spécial relatif à des travaux obligatoires. Seul un appel de fonds pour un total de 52.333,33 euros aurait été validé postérieurement à la vente réalisée.

 

Il serait toutefois de principe qu’en cas de vente de son appartement, le copropriétaire serait redevable au syndic de toutes les sommes exigibles au moment de la vente.

 

Or, étant donné que toute décision relative à un appel de fonds n’aurait pas encore été prise, voire prise postérieurement à la vente de l’appartement litigieux, la venderesse ne saurait plus être concernée.

 

Aucune justification ne serait par ailleurs apportée par le syndic aux fins d’établir le montant de 6.500 euros formant l’objet de l’opposition.

 

La demanderesse se baserait dès lors sur l’article 25 de la loi modifiée du 16 mai 1975 suivant lequel le syndic ne saurait retenir sur le prix de vente de l’appartement que les sommes effectivement redues par l’ancien copropriétaires. Tel ne serait pas le cas en l’espèce alors que la créance ne serait née, voire devenue liquide et exigible, que postérieurement à la mutation.

 

Principalement, PERSONNE1.) conclut à se voir restituer la somme de 6.500 euros sur le fondement de la restitution de l’indu des articles 1235 et 1376 du Code civil, sinon, subsidiairement sur le fondement de l’enrichissement sans cause.

 

Lors des débats, le mandataire de la requérante reprit l’ensemble de ses prétentions.

 

Le représentant du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) », à savoir du syndic, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), reprit la chronologie des faits en rappelant que ce syndic n’aurait été mandaté que lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2025 et serait en attente de l’établissement des décomptes pour les exercices 2022-23, 2023-24 et 2024-25 par les précédents syndics, notamment par la société SOCIETE2.) pour les premiers et la société SOCIETE3.) quant à l’exercice 2024-25.

 

L’établissement des décomptes pour les exercices 2022-23 et 2023-24 ferait l’objet d’une instruction au Tribunal de Luxembourg et une action judiciaire serait engagée contre le promoteur de l’immeuble par rapport à plusieurs désordres.

 

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 15 décembre 2025, un appel de fond extraordinaire de 52.333,33 euros aurait été décidé à l’unanimité des voix et la part de PERSONNE1.) fixée à 1.272,12 euros.

 

Conformément à l’article 7 de la loi du 16 mai 1975 modifiée et portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire serait tenu de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement à la valeur de son lot, obligation étant liée au lot lui-même.

 

La créance deviendrait certaine, liquide et exigible du moment que la charge serait individualisée par le syndic et ainsi poste par poste avec application de la clé de répartition prévue au règlement de copropriété. Elle cesserait dans ces circonstances d’être une simple prévision budgétaire pour devenir une dette précise et calculable par lot.

 

Cette décision n’aurait pas été attaquée par PERSONNE1.) dans le délai imposé de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires.

 

De ce fait, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) », par le biais de son syndic, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), conclut à voir débouter la partie adverse de sa demande en remboursement de 6.500 euros à l’instar de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure de 2.000 euros.

 

Il sollicita pour sa partie une indemnité de procédure de 500 euros au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

 

PERSONNE1.) fit contester ces conclusions alors que suivant la législation sur la copropriété, deux conditions devraient être réunies pour rendre le montant actuellement retenu exigible, à savoir d’une part une décision de l’assemblée générale et d’autre part le lancement de l’appel de fonds.

 

Or, ni l’un ni l’autre n’auraient été réalisés, alors que seulement suivant assemblée générale de mai 2026, soit postérieurement à la date de la vente et de la prise de possession de l’appartement par le nouvel acquéreur, l’appel de fond n’aurait été lancé.

 

Il ne serait question que d’un montant de 1.272,12 euros sur lequel l’on pourrait discuter mais le montant ne correspondrait pas à un appel de fond proprement dit et aucun document en ce sens n’aurait été adressé à l’intéressée.

 

La circonstance que le syndic aurait été changé successivement et que l’émission des décomptes d’exercices des années précédentes se ferait attendre n’autoriserait pas l’actuel partie défenderesse à émettre un certificat de mutation basé sur des calculs approximatifs et non corroborés par une décision en assemblée générale.

 

Subsidiairement, à supposer que le Tribunal n’arrive à la conclusion que le montant de 1.272,12 euros ne serait dû, il y aurait lieu de le compenser avec le montant réclamé, quod non.

 

L’indemnité de procédure adverse de 500 euros serait contestée.

 

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) » fit exposer avoir émis le certificat de mutation en garantie en attendant les pièces définitives, démarche formellement contestée par PERSONNE1.) qui conclut à l’absence de base légale pour agir de la sorte.

 

Le mandataire de la demanderesse fit encore considérer qu’il existerait une solidarité entre vendeur et acquéreur pour les arriérés et que le syndic aurait pu recourir à ce dernier pour réclamer les fonds, une fois les décomptes dûment établis et approuvés.

 

Tous les autres moyens seraient maintenus.

 

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Le Tribunal se trouve saisi d’une demande introduite par une ancienne copropriétaire de résidence, ayant vendu son lot, contre le syndic de la copropriété qui, selon elle, a fait opposition entre les mains du notaire pour une somme non autrement déterminable ou déterminée réclamée par celui-ci à titre d’arriérés sur charges et d’appel de fonds.

 

L’article 25 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis prescrit la procédure à suivre en cas de mutation à titre onéreux d’un lot dans une copropriété. Il appartient en effet au vendeur, sinon à l’acquéreur, d’informer le syndic de l’immeuble de la mutation et celui-ci dispose par la suite d’un délai de huitaine pour former « opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal d’arrondissement de la situation de l’immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai. Il en est de même au cas où l’avis de mutation n’a pas été donné au syndic.

 

L’acquéreur d’un lot est solidairement tenu avec le vendeur des charges restant dues au titre de l’exercice clos et des mois de l’exercice en cours ».

 

Le débat porte sur l’opposabilité des décisions prises lors d’une assemblée générale du 15 décembre 2025 à l’actuelle partie demanderesse, PERSONNE1.), par rapport à des décomptes d’exercices antérieurs non encore établis au regard de changements récurrents de syndics.

 

« Le syndic peut en effet se retrouver dans la situation qu’il ne peut justifier dans son opposition le décompte de l’exercice clos puisqu’il n’a pas encore été établi, respectivement parce qu’il n’a pas encore été approuvé par l’assemblée générale. Il peut se retrouver dans la situation que les avances sur charges n’ont pas encore été approuvées par l’assemblée générale. Dans un tel cas son opposition est nécessairement vouée à l’échec puisqu’il ne répond pas aux conditions de précision et de justification retenues à l’alinéa premier de l’article 25. Dans un tel cas, il pourra néanmoins obtenir paiement de ces sommes, mais seulement de ces sommes, par l’acquéreur » (Georges KRIEGER, « La copropriété », édition 2011, n° 347, page 399).

 

Suivant acte notarié de vente du 25 mars 2026 portant le numéro 17.004/2026, dressé par devant Maître Mireille HAMES, notaire de résidence à Mersch, l’appartement de PERSONNE1.) a été vendu à l’association sans but lucratif SOCIETE4.) au prix de 620.000 euros avec un transfert de propriété au jour de l’acte.

 

Il suit de cette circonstance que tout appel de fond et toute charge redue à la copropriété, résultant de décisions prises en assemblée générale des copropriétaires postérieurement à cette date, ne sauraient concerner la venderesse.

 

Par contre, les décisions et approbation de comptes prises antérieurement en assemblée générale des copropriétaires sont opposables à l’intéressée.

 

Il est constant en cause que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), en qualité de syndic du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) », a fait opposition entre les mains du notaire en date du 13 mars 2026 pour un montant total de 6.500 euros avec la précision que ce montant est à retenir « en provision / garantie pour décompte au 31.10.2025 sous réserve d’obtention des derniers décomptes des anciens syndic SOCIETE2.) et PERSONNE3.) et frais de mutation […] » (certificat de mutation du 13 mars 2026, versé en pièce 2 par le syndic).

 

Suivant un tableau reprenant la situation de compte, il est établi que la copropriétaire redoit depuis le 1er novembre 2025 des avances sur charges pour un total de (5 x 337 =) 1.685 euros quant auxquels elle a payé, par ordre permanent, un total de (5 x 329,89 =) 1.649,45 euros, laissant un solde impayé de 35,55 euros.

 

Les débats portent surtout sur un appel de fond qui, suivant le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) » résulte d’une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2025 et partant opposable à la copropriétaire venderesse ce qui est contesté par le mandataire de celle-ci.

 

L’appel de fond relatif à un total de 157.000 euros, soit fait pour un tiers et partant 52.333,33 euros, est approuvé par la résolution 13 (page 10 du procès-verbal de l’assemblée visée, versé en pièce 1 du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) »). Le mandataire de PERSONNE1.) en déduit que même si le tableau est établi et les montants connus, il n’y aurait pas encore eu de lancement de l’appel de fonds extraordinaire qui ne serait intervenu que postérieurement à la vente.

 

La demanderesse ne serait partant pas redevable de ce montant et il y aurait lieu à rembourser la différence du montant retenu sur opposition, soit 6.500 euros, et la redevance établie de 35,55 euros.

 

Subsidiairement, à supposer que le Tribunal n’arrive à la conclusion que l’appel de fonds extraordinaire était régulièrement fait, il y aurait lieu d’imputer la redevance de (35,55 + 1.272 =) 1.307,55 euros sur le montant à restituer.

 

Force est toutefois de constater que l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2025 a clairement approuvé d’une part les avances sur charges reprises dans un tableau d’affectation à chaque copropriétaire ainsi que l’appel de fonds extraordinaire dont la finalité est clairement établie.

 

Il s’ensuit que l’imputation du tiers de ce montant, à savoir 1.272,12 euros est justifiée et qu’il échoit par conséquent de retenir que suivant les décomptes connus par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), agissant comme syndic pour le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) », au moment de la mutation du lot appartenant à PERSONNE1.), celle-ci reste redevable de la somme de 1.307,55 euros.

 

Suivant l’article 1376 du Code civil, « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

 

Dans la mesure où le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) » ne peut rapporter une redevance supérieure, il échoit de faire partiellement droit à la demande et de condamner celui-ci à restituer à PERSONNE1.) la différence, à savoir (6.500 – 1.307,55 =) 5.192,45 euros.

 

Ce montant est à majorer des intérêts légaux à partir du jour de la mise en demeure, 24 juin 2026, et jusqu’à solde.

 

PERSONNE1.) conclut à titre principal à une indemnité de procédure de 2.000 euros et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) » à titre reconventionnel à une de 500 euros, chaque fois au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

 

Quoique le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) » ait rapporté une partie de ses moyens, il n’en est pas moins qu’il est la partie qui succombe. Sa demande reconventionnelle est dès lors à rejeter comme non-fondée.

 

PERSONNE1.) a certes redû encore des sommes au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) », mais s’est néanmoins vu confrontée à des prélèvements irréguliers sur les sommes lui revenant de droit sur la vente de son lot. Ces agissements du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) » ont entraîné pour elle l’obligation d’agir en justice et d’engager des frais qu’il serait inéquitable de laisser à sa seule charge.

 

La demande est à déclarer fondée en son principe et partiellement fondée en son quantum, le montant de 750 euros étant jugé adéquat.

 

En l’absence d’un élément d’urgence, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

 

Les frais et dépens de l’instance sont à mettre à charge du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) », représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), partie qui succombe.

 

P A R   C E S   M O T I F S :

 

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

 

reçoit la demande en la pure forme,

 

la dit partiellement fondée,

 

condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) », représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), à payer à PERSONNE1.) le montant de 5.192,45 (cinq mille cent quatre-vingt-douze virgule quarante-cinq) euros avec les intérêts légaux à partir du jour de la mise en demeure, 24 juin 2026, et jusqu’à solde,

 

dit partiellement fondée la demande en indemnité de procédure formulée à titre principal,

 

partant, condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) », représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), à payer à PERSONNE1.) le montant de 750 (sept cent cinquante) euros,

 

donne acte au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) », représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), de sa demande reconventionnelle en allocation d’une indemnité de procédure,

 

la dit recevable mais non-fondée, partant en déboute,

 

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

 

condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « ALIAS1.) », représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), aux frais et dépens de l’instance.

 

 

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix de Luxembourg, par Anne-Marie WOLFF, juge de paix directeur, assistée du greffier Sven WELTER, avec lequel le présent jugement a été signé, date qu'en tête.

 

 

 

 

Anne-Marie WOLFF                                Sven WELTER