Jugement commercial 2026TALCH25/00372

 

Audience publique du jeudi, vingt-et-un mai deux mille vingt-six.

 

Numéro TAL-2024-02461 du rôle

 

Composition :

 

Tania CARDOSO, Vice-présidente ;

Geraldine HEIN, juge-déléguée ;

Serge BERNARD, juge-délégué ;

Eric WALTENER, greffier assumé.

 

 

 

E n t r e :

 

 

Le SOCIETE1.) « ENSEIGNE1.) », sis à L-ADRESSE1.) et ADRESSE2.), représentée par son syndic actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à                    L-ADRESSE3.), représentée par son gérant  actuellement en fonctions, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

 

élisant domicile en l’étude de Maître Régis SANTINI, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette,

 

demandeur, comparant par Maître Régis SANTINI, avocat à la Cour, susdit,

 

 

et :

 

 

la SOCIETE3.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

 

défenderesse, comparant par Maître Pierre GOERENS, avocat à la Cour, susdit.

 

 

 

F a i t s :

 

Par acte de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN demeurant à Luxembourg en date du 4 mars 2024, le demandeur a fait donner assignation à la défenderesse à comparaître le vendredi, 29 mars 2024 à 09.00 heures devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, deuxième chambre, siégeant en matière commerciale, Cité Judiciaire, Bâtiment CO, 1er étage, salle CO1.01, pour y entendre statuer sur le mérite de la demande contenue dans ledit acte d’huissier ci-après reproduit :

L’affaire fut inscrite sous le numéro TAL-2024-02461 du rôle pour l’audience publique du vendredi 29 mars 2024 devant la deuxième chambre, siégeant en matière commerciale.

La cause fut renvoyée devant la vingt-cinquième chambre.

L’affaire fut de nouveau utilement retenue à l’audience du 17 mars 2026 lors de laquelle les débats eurent lieu comme suit :

Maître Régis SANTINI, mandataire de la partie demanderesse, donna lecture de l’assignation et exposa ses moyens.

Maître Pierre GOERENS, mandataire de la partie défenderesse, répliqua et exposa ses moyens.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le

jugement qui suit :

Faits

 

La SOCIETE3.) SA (ci-après « SOCIETE3.) »), agissant en qualité de promoteur immobilier, a procédé à la commercialisation et à la vente, au moyen d’actes de vente en l’état futur d’achèvement, de différents lots de copropriété composant l’ensemble immobilier dénommé « ENSEIGNE1.) », sis à Esch-sur-Alzette, à l’angle des ADRESSE2.), ADRESSE1.) et de Luxembourg (ci-après l’« Immeuble »).

 

A la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, agissant en sa qualité de syndic du SOCIETE1.) « ENSEIGNE1.) » (ci-après le « SOCIETE1.) »), des constats des lieux de l’Immeuble ont été dressés par l’expert Luciano Beraldin (ci-après l’ « Expert Beraldin ») en dates des 23 septembre 2014 et 30 juin 2015, portant notamment divers « points restés en suspens » (ci-après les « Constats Beraldin »).

 

Ces constats ont été suivis de l’établissement, par le même expert, d’un rapport d’expertise en date du 27 octobre 2016 (ci-après le « Rapport Beraldin »).

 

Par courrier du 21 octobre 2016, SOCIETE2.) a adressé à SOCIETE3.) un courrier faisant état d’une « liste non exhaustive des points restés en souffrance ».

 

Par courrier du 2 février 2017, le mandataire du SOCIETE1.) a, entre autres, attiré l’attention de SOCIETE3.) sur la problématique affectant le système de détection incendie de l’Immeuble.

 

Un rapport d’expertise a ensuite été établi par la société à responsabilité limitée Arbex SARL en date du 8 novembre 2018, portant sur le circuit solaire des chaufferies              (ci-après le « Rapport Arbex »).

 

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2023, le SOCIETE1.) a approuvé le remplacement des onduleurs (UPS) et du système de détection incendie, sur la base de deux devis d’un montant total de 365.409,14 EUR.

 

Un procès-verbal de constat a été dressé par l’huissier de justice Carlos Calvo en date du 24 novembre 2023 (ci-après le « Constat d’huissier »).

 

Par courriers recommandés des 25 juillet et 5 octobre 2023 adressés à SOCIETE2.), SOCIETE3.) a contesté toute responsabilité dans son chef, faisant, notamment, valoir que les installations de sécurité avaient été réalisées conformément aux règles de l’art et imputant les désordres allégués à des négligences du syndic.

 

Enfin, des travaux ont été réalisés pour un montant total de 376.891,38 EUR, sur la base de deux devis établis par la société anonyme SOCIETE4.) SA (ci-après « SOCIETE4.) »), portant sur l’installation de systèmes de détection et d’alarme incendie (193.945,86 EUR) ainsi que de détection de monoxyde de carbone (26.244,76 EUR), et d’un devis établi par la société anonyme SOCIETE5.) SA, relatif au remplacement des onduleurs (UPS), ainsi qu’aux travaux de climatisation du local des batteries (155.610,- EUR).

 

Procédure

 

Par exploit d’huissier de justice du 4 mars 2024, le SOCIETE1.) a fait donner assignation à SOCIETE3.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale.

 

Prétentions et moyens des parties

 

Le SOCIETE1.) conclut à la recevabilité de sa demande et sollicite la condamnation de SOCIETE3.) à lui payer le montant de 376.891,38 EUR, augmenté des intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’au solde.

 

Il demande en outre que le taux de ces intérêts soit majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement.

 

Le SOCIETE1.) réclame enfin l’allocation d’une indemnité de procédure d’un montant de 5.000,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire sans caution du présent jugement ainsi que la condamnation de SOCIETE3.) aux frais et dépens de l’instance.

 

A l’appui de ses prétentions, le SOCIETE1.) fait valoir que l’Immeuble serait affecté de vices, malfaçons et inexécutions imputables à SOCIETE3.), en sa qualité de promoteur.

 

A titre non exhaustif, les désordres suivants auraient été constatés :

 

-          l’absence de réception des parties communes, et notamment les garages intérieurs, de sorte que leur exploitation ne serait pas couverte par une autorisation d’exploitation de type commodo-incommodo délivrée par un organisme de contrôle agréé, tel que requis par la loi modifiée du 10 juin 1999 relative aux établissements classés,

 

-          l’absence de climatisation dans les locaux destinés aux batteries,

 

-          un système de détection incendie défectueux.

 

SOCIETE3.), en sa qualité de copropriétaire de l’Immeuble, aurait été régulièrement convoquée à toutes les assemblées générales, de sorte qu’elle ne saurait se prévaloir d’une quelconque ignorance des désordres affectant l’Immeuble et des décisions envisagées pour y remédier.

 

Or, malgré plusieurs sollicitations en ce sens, SOCIETE3.) n’aurait entrepris aucune diligence afin de remédier à ces derniers.

 

Dans ces conditions, le SOCIETE1.) aurait été contraint de faire procéder, dans l’urgence, à des travaux de remise en état, conformément à la décision prise lors de l’assemblée générale du 28 juin 2023.

 

Il expose avoir, à cette fin, engagé des frais à hauteur de 376.891,38 EUR, sur la base des devis établis par SOCIETE4.) et SOCIETE5.). Ces dépenses constitueraient un préjudice certain, en lien direct et causal avec les manquements imputables à SOCIETE3.).

 

Partant, le SOCIETE1.) sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer le montant précité à titre de dommages-intérêts.

 

Il fonde sa demande, à titre principal, sur les dispositions des articles 1601-1 et suivants du Code civil relatifs à la vente en l’état futur d’achèvement. A titre subsidiaire, il se prévaut des articles 1792 et 2270 du Code civil. A titre plus subsidiaire, il fonde sa demande sur les « règles applicables en matière de garantie des vices ». Enfin, en dernier ordre de subsidiarité, il invoque les dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil relatives à la responsabilité civile délictuelle.

 

A l’audience des plaidoiries, le SOCIETE1.) fait valoir que les parties communes n’auraient jamais fait l’objet d’une réception, de sorte que, contrairement aux développements de SOCIETE3.), les délais de garantie n’auraient pas commencé à courir. SOCIETE3.) resterait en défaut de rapporter la preuve d’une réception, qu’elle soit expresse ou tacite. Les constatations de l’Expert Beraldin mettraient d’ailleurs en évidence que les désordres auraient été présents dès l’origine, circonstance faisant obstacle à toute réception.

 

A titre subsidiaire, le SOCIETE1.) fait exposer que les désordres allégués affecteraient des éléments constitutifs du gros ouvrage, en ce qu’ils feraient partie intégrante de l’enveloppe thermique de l’Immeuble et participeraient à sa fonction essentielle, de sorte que la garantie décennale trouverait à s’appliquer.

 

Il soutient encore qu’il résulterait du Rapport Beraldin une reconnaissance de responsabilité dans le chef de SOCIETE3.), de nature à interrompre le délai de prescription décennale, de sorte qu’un nouveau délai aurait commencé à courir à compter du mois d’octobre 2016.

 

Par conséquent, son action ne serait pas forclose.

Quant au fond, le SOCIETE1.) renvoie aux divers rapports d’expertise produits en cause, lesquels établiraient l’existence des désordres, ainsi qu’aux courriers adressés à SOCIETE3.).

 

Il fait ensuite plaider qu’il aurait valablement exercé sa faculté de remplacement, soutenant qu’une mise en demeure préalable aurait été surabondante dès lors que SOCIETE3.) aurait été pleinement informée de la situation, notamment en raison de sa participation aux assemblées générales ainsi que des échanges de courriels intervenus entre les parties, et qu’elle aurait refusé d’intervenir.

 

Le SOCIETE1.) fait enfin valoir que les frais exposés seraient parfaitement justifiés, les travaux de remplacement s’avérant indispensables au vu des pièces versées en cause.

 

SOCIETE3.) soulève, à titre principal, l’irrecevabilité de la demande du SOCIETE1.) pour cause de forclusion, en soutenant que l’action introduite serait tardive au regard des délais des garanties applicables.

 

A titre subsidiaire, quant au fond, elle conclut au rejet de la demande.

 

Elle sollicite enfin l’allocation d’une indemnité de procédure d’un montant de                  3.000,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi que la condamnation du SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

 

A l’appui de son moyen d’irrecevabilité, SOCIETE3.) fait valoir que l’Immeuble aurait été achevé en 2009 et que les installations litigieuses auraient fait l’objet de réceptions, à tout le moins tacites, respectivement en avril 2010 et en avril 2011. Celles-ci résulteraient des rapports établis par l’association sans but lucratif SOCIETE6.) ASBL (ci-après « SOCIETE6.) »), lesquels comporteraient le visa de l’Inspection du travail et des mines (ci-après l’ « ITM ») et porteraient sur les différentes installations techniques de l’Immeuble, à savoir le système de détection incendie, l’installation électrique basse tension, l’installation d’extinction par système sprinkler, l’installation d’éclairage de secours ainsi que l’installation de surveillance de la teneur de l’air en monoxyde de carbone. Ces opérations auraient été réalisées en présence du syndic, agissant en sa qualité de représentant du SOCIETE1.).

 

SOCIETE3.) insiste encore sur le fait que les travaux auraient été implicitement réceptionnés sans aucune réserve alors qu’aucun grief n’aurait été formulé pendant de nombreuses années, alors même que l’Immeuble aurait été occupé.

 

Les désordres invoqués, relatifs notamment au système d’alarme incendie, à l’alimentation électrique de sécurité ainsi qu’au dispositif de détection des gaz, relèveraient de la catégorie des menus ouvrages, de sorte qu’ils seraient soumis à la garantie biennale, dès lors qu’ils ne constitueraient pas un élément porteur concourant à la stabilité ou à la solidité de l’Immeuble, ni un élément essentiel et indispensable à garantir tant son habitabilité que sa durabilité, l’Immeuble n’ayant, en tout état de cause, jamais été rendu impropre à sa destination.

 

Dans la mesure où les installations concernées auraient été réceptionnées, à tout le moins tacitement, en 2010 et 2011, la garantie biennale aurait commencé à courir à compter de ces réceptions et aurait, dès lors, été expirée au jour de l’introduction de la présente demande en justice.

 

SOCIETE3.) conteste ensuite toute interruption du délai de prescription, en soutenant qu’aucune reconnaissance de responsabilité ne saurait être retenue à son encontre, le document invoqué par le SOCIETE1.) à cet égard n’émanant pas d’elle.

 

Dans ces conditions, SOCIETE3.) conclut à l’irrecevabilité de l’action introduite par le SOCIETE1.).

 

A titre subsidiaire, quant au fond, SOCIETE3.) conteste l’existence de tout vice, malfaçon ou défaut de conformité affectant les installations litigieuses, en soutenant qu’aucune preuve ne serait rapportée par le SOCIETE1.) à cet égard.

 

Elle relève en particulier qu’aucune dénonciation formelle des désordres allégués ne serait intervenue pendant de nombreuses années, alors même que l’Immeuble aurait été occupé, ce qui serait de nature à jeter un doute sérieux sur l’existence et l’ampleur de ces derniers.

 

Le Constat d’huissier, constitutif de photographies seules, ne saurait suffire à établir la réalité des désordres allégués. Un huissier de justice ne disposerait, en tout état de cause, pas des compétences techniques pour apprécier l’état des installations litigieuses.

 

SOCIETE3.) relève ensuite que les constatations opérées par l’Expert Beraldin ne porteraient pas sur les mêmes désordres que ceux actuellement invoqués par le SOCIETE1.).

 

Elle ajoute que le Rapport Arbex revêtirait un caractère unilatéral et qu’elle n’aurait pas été mise en mesure d’en discuter utilement les conclusions. Ce rapport serait, en tout état de cause, dépourvu de pertinence, en ce qu’il porterait sur le système solaire des chaufferies, question distincte de celle des installations présentement en cause.

 

SOCIETE3.) soutient encore que l’absence de sollicitation d’une expertise judiciaire participerait à la carence du SOCIETE1.) dans l’administration de la preuve.

 

Les rapports établis par SOCIETE6.) démontreraient, au contraire, que les installations auraient été parfaitement conformes et fonctionnelles.

 

Il en résulterait que SOCIETE2.) serait restée en défaut de mettre en œuvre les mesures d’entretien et de maintenance requises. Partant, les désordres allégués, à les supposer établis, seraient imputables à la négligence de SOCIETE2.).

 

A titre subsidiaire, SOCIETE3.) fait valoir que les conditions d’exercice de la faculté de remplacement n’auraient pas été remplies par le SOCIETE1.), dès lors, d’une part, qu’aucune mise en demeure claire et préalable de procéder aux travaux nécessaires ne lui aurait été adressée et, d’autre part, qu’aucune situation d’urgence ne serait caractérisée. Il en résulterait que le SOCIETE1.) aurait agi à ses risques et périls et devrait, partant, assumer les coûts des travaux ainsi engagés.

Enfin, SOCIETE3.) conteste le caractère nécessaire et proportionné des travaux réalisés, en l’absence de toute expertise judiciaire. Aucun élément ne permettrait d’établir que le remplacement intégral des installations se serait imposé, ni que des solutions moins coûteuses n’auraient pu être envisagées.

 

Motifs de la décision

 

1. Les règles applicables

 

Il y a lieu de déterminer tout d’abord le cadre contractuel ayant existé entre parties, respectivement de qualifier la nature de leur relation, cette qualification déterminant notamment le régime de responsabilité applicable au litige et réglant également la question de la forclusion à agir, alors que les délais d’action et de garantie dépendent du régime juridique applicable à l’action intentée par le SOCIETE1.).

 

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil, « la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en état futur d’achèvement ».

 

Par la loi du 28 décembre 1976 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie en raison de vices de construction, le législateur a impérativement soumis aux dispositions de ce type de vente réglementée par les articles 1601-1 à 1601-14 du Code Civil, tout contrat :

 

-          portant sur la livraison d’une construction future, donc inachevée au moment du contrat, le vendeur s’obligeant à l’achèvement,

-          dans lequel le vendeur se réserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux, et

-          dans lequel le prix doit être stipulé payable pendant la période de construction.

 

La vente en l’état futur d’achèvement est définie par l’article 1601-3 du même code comme étant « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que, le cas échéant, la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

 

Il s’agit en somme d’un contrat d’adhésion attribuant au constructeur les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement de la construction. L’ouvrage est déterminé par le constructeur dans toutes ses caractéristiques qu’il n’est pas au pouvoir du client acheteur de modifier. Celui-ci ne peut intervenir d’aucune façon dans l’exécution de l’ouvrage et n’a qu’à attendre la réalisation définitive de la construction et à faire des versements forfaitaires au fur et à mesure de l’avancement des travaux (CA, 3 juillet 2002, n° 24367 du rôle).

 

 

 

 

En l’espèce, le SOCIETE1.) soutient que SOCIETE3.), en sa qualité de promoteur immobilier, aurait procédé à la vente en état futur d’achèvement des différents lots de copropriété composant l’ensemble immobilier dénommé « ENSEIGNE1.) » et recherche, à ce titre, la responsabilité de celle-ci pour les désordres affectant l’Immeuble, principalement sur le fondement des articles 1601-1 et suivants du Code civil.

 

SOCIETE3.) ne contestant pas sa qualité de promoteur-vendeur en état futur d’achèvement, il s’ensuit que les dispositions relatives à la vente en état futur d’achèvement ont vocation à s’appliquer.

 

L’éventuelle responsabilité de SOCIETE3.) quant aux désordres dénoncés doit dès lors être appréciée selon les principes érigés aux articles 1601-1 à 1601-14 du Code civil, relatifs aux ventes d’immeubles à construire.

 

Le régime de responsabilité et de garantie dues par le vendeur d’immeuble à construire au titre des désordres de construction est d’ordre public.

 

En s’engageant dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur a l’obligation de livrer un immeuble exempt de vices ou malfaçons, conformes aux règles de l’art, au cahier des charges et aux dispositions du marché.

 

L’obligation incombant au vendeur d’un immeuble à construire de livrer un immeuble exempt de vices constitue une obligation de résultat.

 

Conformément aux dispositions de l’article 1147 du Code civil, le créancier d’une obligation de résultat peut obtenir la condamnation du débiteur sur le seul fondement de la constatation de l’inexécution, sans avoir à prouver une faute du débiteur de l’obligation. Ainsi, les acquéreurs d’un immeuble à construire n’ont qu’à établir la matérialité des désordres. Le vendeur étant tenu à une obligation de résultat d’exécuter des travaux exempts de vices, sa responsabilité est présumée dès lors que le vice est constaté (TAL, 20 novembre 2013, n° 152692 du rôle).

 

En matière de vente d’immeuble à construire, les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil instituent un régime dérogatoire au droit commun en ce qui concerne la garantie des vices de construction, aligné sur celui du constructeur.

 

L’article 1646-1 du Code civil prévoit que « le vendeur d’un immeuble à construire est tenu pendant dix ans, à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du présent code. Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur ».

 

L’article 1646-1 précité assimile donc le vendeur d’un immeuble à construire au constructeur par rapport aux garanties biennale et décennale qu’il va devoir fournir au profit de l’acquéreur.

 

L’application des articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil présuppose qu’il y ait eu réception de l’immeuble.

En effet, pour que les dispositions protectrices de la loi du 28 décembre 1976 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie en raison des vices de construction, ainsi que les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil soient applicables, il faut qu’il y ait eu réception de l’immeuble. Avant la réception définitive de l’immeuble, la responsabilité des constructeurs s’analyse selon le droit commun tel qu’il découle de l’article 1147 du Code civil (CA, 11 mai 2005, n° 28935 du rôle).

 

Il importe dès lors de déterminer en premier lieu s’il y a eu réception.

 

2. La réception

 

La réception des travaux constitue l’agréation par le maître de l’ouvrage du travail exécuté. Il s’ensuit que la réception ne consiste pas seulement dans la livraison ou l’achèvement de l’ouvrage, mais dans l’approbation par le maître de l’ouvrage du travail exécuté. Elle est en effet destinée à constater la conformité des travaux et leur exécution suivant les règles de l’art afin de faire courir les délais de garantie (CA, 17 novembre 2004, n° 28647 du rôle).

 

Etant comprise comme un acte juridique, la réception doit résulter d’une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir les travaux. L’examen de cette volonté, qui peut se déduire de divers éléments, est de pur fait et dépend souverainement de l’appréciation du juge du fond (CA, 14 mai 2025, n° CAL-2018-00313 du rôle et TAL, 7 novembre 2019, n° 177901 et 181100 du rôle).

 

Elle peut être expresse ou tacite. Dans ce dernier cas, la volonté de l’acquéreur de recevoir l’ouvrage se déduit de divers éléments de fait et relève du pouvoir d’appréciation du juge.

 

La prise de possession peut valoir réception tacite, à condition d’être dépourvue d’équivoque, autrement dit, de ne pouvoir s’expliquer autrement que par une acceptation pure et simple de l’ouvrage (G. Ravarani et Ch. Kaufhold, Les délais de garantie en matière de vices de construction, Livre jubilaire de la Conférence Saint-Yves, Diagonales à travers le droit luxembourgeois, n° 33, p. 603).

 

Ceci vaut tout aussi bien pour les parties privatives que pour les parties communes d’un immeuble en copropriété (CA, 28 février 2024, n° CAL-2022-01079 du rôle).

 

Lorsque la réception est expresse, elle résulte le plus souvent d’un procès-verbal de réception contradictoire, qui n’est soumis à aucun formalisme particulier.

 

Il appartient à la partie qui invoque l’existence d’une réception faisant courir les délais de garantie de prouver celle-ci.

 

En l’occurrence, dès lors que SOCIETE3.) soutient qu’une réception, à tout le moins tacite, serait intervenue et que les délais de garantie prévus à l’article 1646-1 du Code civil auraient commencé à courir, entraînant la forclusion de l’action du SOCIETE1.), il lui incombe d’en établir l’existence.

 

En l’espèce, aucun procès-verbal de réception n’est versé aux débats.

 

Aucun acte de réception expresse ne se trouve dès lors établi.

 

Il convient, par conséquent, d’examiner si une réception tacite peut être retenue.

 

En l’espèce, SOCIETE3.) se prévaut de documents établis par SOCIETE6.), datés respectivement des mois d’avril 2010, avril 2011 et mars 2014, adressés à la société SOCIETE7.) AG, relatifs à la « réception » du système de détection incendie, de l’installation électrique basse tension, de l’installation d’extinction par système sprinkler, de l’installation d’éclairage de secours ainsi que de l’installation de surveillance de la teneur de l’air en monoxyde de carbone.

 

Toutefois, ces documents, qui émanent d’un organisme de contrôle technique et sont destinés à l’entrepreneur, ne sauraient caractériser une réception tacite.

 

En effet, si certains documents mentionnent la présence d’un représentant de SOCIETE2.), aucun d’entre eux ne comporte d’approbation de nature à révéler, de manière non équivoque, la volonté du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux exécutés.

 

S’agissant de l’occupation prolongée de l’Immeuble invoquée par SOCIETE3.), il n’est pas contesté par le SOCIETE1.) que celui-ci est occupé depuis plusieurs années.

 

Toutefois, SOCIETE3.) ne verse aucun élément permettant de déterminer à quelle date la prise de possession des lieux est intervenue, ni d’en caractériser les circonstances.

 

Or, il appartient à la partie qui se prévaut d’une réception faisant courir les délais de garantie d’en rapporter la preuve.

 

En l’occurrence, SOCIETE3.) ne démontre l’existence d’aucune réception, qu’elle soit expresse ou tacite.

 

Il s’ensuit qu’aucune réception n’est établie en l’espèce.

 

Le présent litige doit, en conséquence, être apprécié au regard de l’article 1147 du Code civil.

 

Il en découle que le moyen soulevé par SOCIETE3.), tiré de la forclusion, est à rejeter.

 

La demande du SOCIETE1.) est dès lors à déclarer recevable.

 

3. La responsabilité du SOCIETE1.)

 

Le constructeur est tenu d’une obligation de résultat dans le cadre de sa mission conformément à l’article 1147 du Code civil.

 

Conformément aux prédites dispositions légales, le créancier d’une obligation de résultat peut obtenir la condamnation du débiteur sur le seul fondement de la constatation de l’inexécution, sans avoir à prouver une faute du débiteur de l’obligation.

Lorsque ce type de responsabilité est engagé, l’auteur présumé du dommage peut s’exonérer de la présomption de responsabilité pesant sur lui en prouvant que le dommage est dû à une cause étrangère qui ne lui est pas imputable.

 

En l’occurrence, le SOCIETE1.) réclame trois postes indemnitaires, à savoir :

 

-          la somme de 193.945,86 EUR au titre de l’installation d’un système de détection et d’alarme incendie,

-          la somme de 26.244,76 EUR au titre de l’installation d’un système de détection de monoxyde de carbone,

-          la somme de 155.610,- EUR au titre du remplacement des onduleurs (UPS), ainsi que des travaux de climatisation du local des batteries.

 

Le SOCIETE1.) se base à ce titre sur les Constats Beraldin, le Rapport Beraldin, le Rapport Arbex ainsi que le Constat d’huissier.

 

Le tribunal relève d’emblée que les observations effectuées par l’Expert Beraldin dans ses constats des 23 septembre 2014 et 30 juin 2015 sont sans lien avec les installations litigieuses, de sorte qu’ils ne sont pas pertinents pour l’appréciation du présent litige.

 

S’agissant du Rapport Beraldin, établi à la suite d’une visite des lieux en date du 24 octobre 2016 en présence des parties, le tribunal constate que, pour ce qui concerne les postes indemnitaires réclamés en l’espèce, l’expert a relevé les éléments suivants:

 

 

Il convient d’examiner dans quelle mesure ces constatations permettent d’établir l’existence de vices ou malfaçons imputables à SOCIETE3.).

 

A cet égard, le tribunal constate que les observations de l’Expert Beraldin, si elles mettent en évidence certaines anomalies affectant diverses installations techniques de l’Immeuble, ne comportent aucune analyse quant aux causes ni à l’origine de celles-ci.

 

Plus particulièrement, s’agissant du dysfonctionnement du système d’évacuation du monoxyde de carbone, le Rapport Beraldin se limite à la mention d’un défaut de fonctionnement et à l’activation persistante d’un signal d’alarme, sans précision quant à l’origine de ce dysfonctionnement.

 

S’agissant des insuffisances affectant le dispositif de protection incendie, le tribunal observe que l’Expert Beraldin relève, de manière générale, que des éléments de protection feraient défaut en certains endroits, sans toutefois en préciser l’ampleur ni la nature exacte. Le rapport ne permet pas de déterminer si ces insuffisances procèdent d’un défaut imputable à SOCIETE3.) ou si elles trouvent leur origine dans d’autres facteurs, tels qu’une évolution des normes applicables. Par ailleurs, l’expert souligne la nécessité d’une vérification par un organisme spécialisé, ce qui atteste du caractère non conclusif de ses observations.

 

En outre, il convient encore de relever que la seule constatation d’une déformation affectant un équipement de type RIA ne permet pas d’en déterminer l’origine ni d’imputer ce désordre au constructeur, dès lors qu’un tel défaut peut résulter de multiples causes, notamment liées à l’exploitation ou à l’entretien des installations.

 

Il s’ensuit que les constatations de l’Expert Beraldin, lacunaires et dépourvues de caractère concluant en l’absence d’analyse sur l’origine des désordres relevés, sont, en présence des contestations de SOCIETE3.), insuffisantes pour établir la matérialité des vices ou malfaçons invoqués par le SOCIETE1.).

 

Enfin, la mention reprise par de l’Expert Beraldin selon laquelle « il a été indiqué par le maître de l’ouvrage ainsi que par la société SOCIETE7.) que l’ensemble des problèmes en suspens seraient résolus au plus tard fin janvier / début février 2017 » ne saurait être qualifiée d’aveu extrajudiciaire de responsabilité dans le chef de SOCIETE3.). En effet, une telle déclaration n’émane pas de cette dernière et ne saurait, dès lors, lui être imputée. Elle s’inscrit en outre dans un contexte général et indéterminé et intervient dans un rapport dont les constatations, ainsi qu’il a été relevé ci-avant, ne présentent pas de caractère concluant. Dans ces conditions, cette mention est dépourvue de valeur probante suffisante pour établir une reconnaissance de responsabilité dans le chef de SOCIETE3.).

 

S’agissant du Rapport Arbex relatif au circuit solaire des chaufferies, le tribunal relève d’emblée que le SOCIETE1.) n’établit pas l’existence d’un lien entre les désordres qui y sont décrits et les demandes indemnitaires formées au titre des désordres affectant les systèmes de détection et d’alarme incendie, d’évacuation du monoxyde de carbone ou encore du remplacement des onduleurs, objets du présent litige. A défaut de démontrer un tel lien, ce rapport est dénué de toute pertinence pour l’appréciation des demandes dont le tribunal est saisi.

 

En ce qui concerne le Constat d’huissier, il y a lieu de relever, à l’instar de ce que fait valoir SOCIETE3.), que celui-ci se limite essentiellement à des constatations photographiques, lesquelles ne permettent pas d’établir l’existence de vices ou malfaçons.

 

Dans ces conditions, la matérialité des désordres allégués, dont la preuve incombe au SOCIETE1.), ne saurait être considérée comme établie.

 

A l’inverse, il ressort des rapports établis par SOCIETE6.), versés aux débats par SOCIETE3.), que les installations litigieuses ont fait l’objet de contrôles par un organisme technique agréé et ont été déclarées conformes et fonctionnelles lors de leur mise en service.

 

Il s’ensuit que la demande du SOCIETE1.), en ce qu’elle vise à engager la responsabilité de SOCIETE3.), ne saurait être accueillie et est à dire non fondée.

 

4. Les mesures accessoires

 

En application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

 

Eu égard à l’issue du litige, le SOCIETE1.) est à débouter de sa demande basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

 

La demande de SOCIETE3.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est quant à elle à dire fondée en son principe alors qu’il paraît inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des frais exposés non compris dans les dépens.

 

Le tribunal évalue ex aequo et bono les frais exposés non compris dans les dépens au montant de 1.000,- EUR.

 

Le SOCIETE1.) succombant à l’instance, elle est à condamner aux frais et dépens de l’instance.

 

Par ces motifs :

 

 

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, vingt-cinquième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement,

 

rejette le moyen de forclusion soulevé par la SOCIETE3.) SA, partant,

 

dit recevable la demande du SOCIETE1.) « ENSEIGNE1.) » ;

 

la dit non fondée, partant la rejette ;

 

dit non fondée la demande du SOCIETE1.) « ENSEIGNE1.) » en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, partant la rejette ;

 

dit partiellement fondée la demande de la SOCIETE3.) SA sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, partant,

 

condamne le SOCIETE1.) « ENSEIGNE1.) » à payer à la SOCIETE3.) SA la somme de 1.000,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

 

condamne le SOCIETE1.) « ENSEIGNE1.) » aux frais et dépens de l’instance.