Jugement commercial 2026TALCH06/00340

Audience publique du jeudi, quatre juin deux mille vingt-six.

Numéro TAL-2023-01728 du rôle

Composition :

Alix KAYSER, premier juge-président ;

Joan SASSON, juge-déléguée ;

Jean-Marc ASSA, juge-délégué ;

Claude FEIT, greffière.

Entre :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

élisant domicile en l’étude IE.LEX SARL, établie à L-1930 Luxembourg, 68, avenue de la Liberté, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Daniel PHONG, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

demanderesse, comparant par Maître Yassine BOUHOUCH, avocat, en remplacement de Maître Daniel PHONG, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

et :

la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L‑ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

défenderesse, comparant par Maître Guillaume LOCHARD, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

_______________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités et considérants du jugement commercial 2024TALCH06/00647 du 14 novembre 2024 et dont le dispositif est conçu comme suit :

« le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, sixième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement,

dit la demande principale recevable ;

avant tout autre progrès en cause ;

ordonne une expertise et nomme expert Raphaël VERCRUYSSE, demeurant professionnellement à 10, rue des Ecoles, L-4731 PETANGE ;

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé, de chiffrer le coût des prestations réalisées par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL en vue d’obtenir le permis de construire pour le projet de construction situé à ADRESSE3.) ;

ordonne à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de verser directement à l’expert, au plus tard le 16 décembre 2024, la somme de 3.000,- EUR, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert ;

charge Madame le premier juge Jackie MORES du contrôle de cette mesure d’instruction ;

dit que l’expert devra, en toutes circonstances, informer ce magistrat de l’état de ses opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

dit que dans l’accomplissement de sa mission l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles et même entendre de tierces personnes ;

dit que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra avertir ledit magistrat et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision supplémentaire ;

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 14 avril 2025 au plus tard ;

dit qu’en cas d’empêchement du magistrat ou de l’expert commis ou de refus de l’expert d’accepter sa mission, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance de Madame le président de chambre ;

sursoit à statuer pour le surplus et les frais et dépens ;

refixe l’affaire pour contrôle à l’audience publique du 7 mai 2025, à 9.00 heures, salle CO.1.02 ».

Après plusieurs remises, l’affaire fut utilement retenue lors de l’audience publique du
15 avril 2026, audience lors de laquelle les débats eurent lieu comme suit :

Maître Yassine BOUHOUCH, en remplacement de Maître Daniel PHONG, exposa les moyens de sa partie.

Maître Guillaume LOCHARD répliqua et exposa ses moyens.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le

jugement   qui   suit :

Revu le jugement commercial n° 2024TALCH06/00647 rendu le 14 novembre 2024 par le tribunal de céans (ci-après le « Jugement du 14 novembre 2024 »).

Vu le rapport d’expertise du 21 janvier 2026 établi par l’expert Raphaël Vercruysse (ci-après le « Rapport d’expertise »).

Prétentions et moyens des parties

Outre ses développements antérieurs, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après « SOCIETE1.) ») expose que le Jugement du 14 novembre 2024 aurait reconnu le principe de sa créance et que le Rapport d’expertise aurait fixé le prix de ses prestations au montant de 326.547,70 EUR.

SOCIETE1.) sollicite dès lors que le Rapport d’expertise soit entériné et réduit en conséquence sa demande principale en condamnation de la société anonyme SOCIETE2.) SA (ci-après « SOCIETE2.) ») au montant de 326.547,70 EUR, « avec les intérêts au taux légal ». Elle sollicite en outre la condamnation de SOCIETE2.) à lui payer le montant de 3.097,28 EUR, correspondant à l’avance des frais d’expertise payés par SOCIETE1.). Elle précise qu’aucune contestation ne serait intervenue lors des opérations d’expertise et que cette absence de contestation vaudrait acceptation du Rapport d’expertise.

Elle maintient sa demande en allocation d’une indemnité d’un montant de 2.000,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

SOCIETE1.) insiste sur l’exécution provisoire du jugement sans caution, alors qu’elle craint la disparition d’actifs de la partie défenderesse qui aurait des ventes en cours de réalisation et diverses opérations en cours d’exécution.

SOCIETE1.) précise qu’elle n’a jamais été rémunérée pour le travail effectué par la partie défenderesse, ce qui produirait un risque économique pour la société. Elle donne à considérer que la méthode d’évaluation en pourcentages appliquée par l’expert dans le Rapport d’expertise existe et est reconnue par l’Ordre des Architectes et Ingénieurs-Conseils de sorte qu’elle doit servir de base pour la condamnation. SOCIETE1.) ajoute que l’évaluation faite dans le Rapport d’expertise suivant la méthode de pourcentage est identique à la note d’honoraires litigieuse n°NH95/2022 (ci-après la « Note d’honoraires »).

En ce qui concerne le document dénommé « Lettre de direction » du 14 janvier 2026, SOCIETE1.) prétend qu’il n’a aucune valeur juridique, s’agissant d’un acte unilatéral, qui engagerait uniquement son auteur PERSONNE1.). SOCIETE1.) estime qu’une transaction nécessite un contrat écrit synallagmatique avec des concessions réciproques. Elle plaide également que sa signature ne vaudrait pas acceptation, mais qu’il s’agirait uniquement d’une prise d’information du contenu de l’acte et qu’elle n’aurait jamais renoncé à ses honoraires.

SOCIETE2.) conclut au rejet des demandes de SOCIETE1.). A titre subsidiaire, elle demande que le seul coût en régie soit retenu et se rapporte à prudence de justice quant au montant.

Elle explique que le gérant de SOCIETE1.) et l’administrateur de SOCIETE2.) se connaissent depuis des années. Leur mode de fonctionnement consistait, une fois un bien immobilier repéré, à établir le plan d’une résidence afin de procéder à une vente en état futur d’achèvement (ci-après « VEFA »). En fonction du succès du projet, SOCIETE1.) était rémunérée pour son travail d’architecte. SOCIETE2.) souligne que les parties ont toujours fonctionné ainsi, sans contrat écrit.

SOCIETE2.) estime que SOCIETE1.) n’a pas droit au paiement de ses honoraires avant le moment de la réalisation des VEFA.

En outre, SOCIETE2.) soutient que les parties auraient trouvé une solution pour le paiement des prestations de SOCIETE1.), notamment au moyen de la « Lettre de direction », laquelle — contrairement aux affirmations de SOCIETE1.) — serait également signée par son représentant. Cette lettre fixerait un montant forfaitaire de 225.000,- EUR TTC en règlement de tout compte, exigible lors de la signature devant le notaire. Aucun délai de paiement n’y serait prévu, mais il serait convenu que le paiement ne devait pas se retarder indéfiniment. SOCIETE1.) serait encore en train de terminer les plans. Selon SOCIETE2.), il y aurait dès lors une transaction entre parties, de sorte que la demande de SOCIETE1.) serait sans objet.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal ne retiendrait pas la qualification de transaction, SOCIETE2.) conteste les conclusions de l’expert Raphaël Vercruysse. En effet, SOCIETE2.) considère que l’expert a chiffré la valeur des prestations et non pas le coût en régie de celles-ci tel qu’ordonné par le tribunal. Elle estime dès lors que l’expert n’aurait pas respecté sa mission.

D’autre part, elle s’oppose à la méthode utilisée par l’expert, au motif que celui‑ci aurait appliqué un pourcentage relevant de la pratique des architectes, selon laquelle 5,34 % du coût des constructions est retenu pour une mission complète et 5,34 % de 40 % du coûts des constructions pour une mission partielle. L’expert aurait dès lors retenu la moyenne des deux pourcentages, ce à quoi SOCIETE2.) s’oppose fermement. SOCIETE1.) ne serait pas un architecte de renom et il n’y aurait dès lors pas de raison de lui payer 3 fois plus que le coût en régie. SOCIETE2.) estime qu’il y aurait lieu de ne retenir que le coût en régie. Elle se rapporte à prudence de justice quant à la valeur du coût en régie.

En outre, SOCIETE2.) conteste que l’absence de contestation lors des opérations du Rapport d’expertise vaudrait acceptation dans son chef du Rapport d’expertise, SOCIETE1.) n’évoquerait d’ailleurs aucune base légale permettant à ce moyen de prospérer.

Motifs de la décision

1. Quant à la « Lettre de direction » du 14 janvier 2026

SOCIETE2.) se prévaut de l’exception de transaction au vu d’une « Lettre de direction » signée par les parties tandis que SOCIETE1.) conteste l’existence d’une quelconque transaction entre parties.

Aux termes de l’article 2044 du Code civil, « la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ».

Trois éléments sont nécessaires à l’existence d’une transaction :

1. une situation litigieuse ;

2. l’intention des parties d’y mettre fin ;

3. des concessions réciproques dans ce dessein.

En application de l’article 2052 du Code civil, la transaction doit être assimilée à un jugement, qui se voit reconnaître le caractère d’autorité de chose jugée, en ce sens que le litige auquel la transaction met fin, ne peut plus être tranché par le juge, entraînant ainsi le dessaisissement du juge au cas où une instance est en cours.

Une transaction légalement conclue entre parties constitue une fin de non-recevoir contre une demande ultérieure d’une des parties qui porterait sur le même objet que celui définitivement réglé par la transaction (Cour d’appel, 14 juin 2017, n° 43506 di rôle).

L’article 2044 alinéa 2 du Code civil dispose que la transaction doit être rédigée par écrit. La jurisprudence a toujours considéré que ce texte ne faisait pas de la transaction un contrat solennel nul en l’absence d’écrit, mais posait seulement une règle de preuve (Jurisclasseur civil, art. 2044 à 2058, fasc. 40, n° 79).

Comme tout contrat, la transaction naît tout simplement de la rencontre d’une offre et d’une acceptation. Il n’y a acceptation que si une partie donne une réponse conforme à la dernière proposition de l’autre. Celui qui fait une contre-proposition ne donne pas une acceptation ; il fait une offre nouvelle, qui efface celle de son partenaire.

En l’espèce, le tribunal relève que la « Lettre de direction » a été signée par les deux parties en cause en date du 14 janvier 2026. Contrairement aux affirmations de SOCIETE1.), il ne s’agit dès lors pas d’un acte unilatéral. Dans ce document, SOCIETE2.) donne instruction au notaire, lors de la passation de l’acte authentique relatif à douze parcelles à ADRESSE4.), de transférer un quote-part du prix de vente d’un montant de 225.000,- EUR à SOCIETE1.) pour solde de tout compte au titre de sa mission d’architecte pour le projet de la promotion immobilière des parcelles à ADRESSE4.). Le tribunal relève que les numéros des parcelles cadastrales de la facture n°NH95/2022 du 1er décembre 2022, dont SOCIETE1.) réclame le paiement, correspondent exactement à ceux repris dans la « Lettre de direction », de sorte qu’il s’agit du litige relatif à la mission dont le tribunal est saisi.

La signature de SOCIETE1.), contrairement à ce qu’elle prétend, vaut acceptation du montant convenu à titre de paiement de ses prestations, dans la « Lettre de direction ».

Or, le tribunal relève que la « Lettre de direction » ne satisfait pas aux conditions pour constituer une transaction. En effet, il n’en ressort ni l’existence d’une situation litigieuse, ni l’intention des parties d’y mettre fin, ni surtout l’existence de concessions réciproques clairement établies, et ce en l’absence de toute concession de la part de SOCIETE2.).

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’existence d’une transaction entre parties est à rejeter.

 

 

2. Quant au fond

SOCIETE1.) demande la condamnation de SOCIETE2.) au montant de 326.547,70 EUR, tel que retenu par l’expert Raphaël Vercruysse.

SOCIETE2.) conteste les conclusions du Rapport d’expertise.

Conformément à l’article 446 du Nouveau Code de procédure civile, « le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions des techniciens ». En effet, « les conclusions des experts judiciaires n’ont qu’une valeur consultative, et les juges sont libres de ne pas suivre l’avis des experts, si leur conscience s’y oppose. […] Toutefois, les juges ne doivent s’écarter de l’avis des experts judiciaires qu’avec une grande prudence et lorsqu’ils ont de justes motifs d’admettre que les experts judiciaires se sont trompés, ou lorsque l’erreur de ceux-ci résulte dès à présent, soit du rapport, soit d’autres éléments acquis en cause » (Cour 18 décembre 1962, P. 19, p. 17).

« Les tribunaux ne doivent s’écarter des conclusions de l’expert qu’avec la plus grande circonspection et uniquement dans le cas où il existe des éléments sérieux permettant de conclure qu’il n’a pas correctement analysé toutes les données qui lui ont été soumises » (Cour 8 avril 1998, P. 31, p. 28).

Dans son rapport définitif du 21 janvier 2026, l’expert Raphaël Vercruysse retient le montant de 322.713,38 EUR TTC au titre des travaux d’architecture exécutés par SOCIETE1.) ainsi que le montant forfaitaire de 3.834,32 EUR TTC correspondant aux heures de travail pour la mise à jour du projet à ADRESSE4.) « suite à la modification et approbation du nouveau PAG ». Le montant total retenu par l’expert Raphaël Vercruysse est donc de 326.547,70 EUR TTC.

Pour parvenir à cette conclusion, l’expert Raphaël Vercruysse opère une moyenne entre deux méthodes de calcul. La première est un calcul des prestations sur base horaire (avec application d’un index de 968,04 du 1er mai 2025) en comparant des projets similaires résultant au montant de 172.806,80 EUR HT. La deuxième méthode est la même que celle utilisée par SOCIETE1.) dans la Note d’honoraires litigeuse, sur base d’un pourcentage du coût total des travaux estimés retenant le montant de 378.840,- EUR. L’expert Raphaël Vercruysse a ensuite calculé la moyenne des deux montants prémentionnés, augmentée de 17% de TVA.

Contrairement à la position soutenue par SOCIETE2.), les deux méthodes de calcul appliquées par l’expert permettent de chiffrer le coût des prestations réalisées par SOCIETE1.), tel que cela était la mission de l’expert suivant Jugement du 14 novembre 2024. Le tribunal retient dès lors que le Rapport d’expertise est suffisamment détaillé et motivé.

Le tribunal relève cependant qu’il ressort de la « Lettre de direction » signée par les parties, que les parties ont trouvé un arrangement quant au montant à payer par SOCIETE2.) à SOCIETE1.) dans le cadre de sa mission d’architecte pour le projet à ADRESSE4.), notamment pour la promotion immobilière des parcelles cadastrales n°NUMERO3.), n°NUMERO4.), n°NUMERO5.), n°NUMERO6.), n°NUMERO7.), n°NUMERO8.), n°NUMERO9.), n°NUMERO10.), n°NUMERO11.), n°NUMERO12.), n°NUMERO13.) qui faisaient également l’objet de la Note d’honoraires dont SOCIETE1.) réclamait initialement le paiement.

Le tribunal retient que les parties se sont mises d’accord conformément à la « Lettre de direction » que SOCIETE2.) redoit le montant forfaitaire de 225.000,- EUR à SOCIETE1.) pour la réalisation de sa mission d’architecte mise en compte dans la Note d’honoraires. Eu égard à cet accord, le moyen de SOCIETE2.) selon lequel SOCIETE1.) n’a pas droit au paiement de ses honoraires avant la réalisation des VEFA tombe à faux.

Par conséquent, au vu de l’accord ainsi intervenu entre parties, il y a lieu de condamner SOCIETE2.) à payer à SOCIETE1.) le montant de 225.000,- EUR.

A défaut pour SOCIETE1.) de préciser un point de départ pour les intérêts au taux légal, il n’y a pas lieu d’allouer d’intérêts sur le prédit montant.

3. Quant aux frais d’expertise

La charge définitive des frais d’expertise suit le sort des frais de justice, auxquels, conformément à l'article 238 du Nouveau Code de procédure civile, doit être condamnée la partie qui succombe, sauf au tribunal à les laisser en totalité ou en partie à charge d'une autre partie par une décision spéciale et motivée (cf. CA, 1er décembre 2005, n° 28052).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de mettre les frais d’expertise de l’expert Raphaël Vercruysse, à charge de SOCIETE2.).

4. Quant aux demandes accessoires

La demande de SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à déclarer fondée à concurrence du montant réclamé de 2.000,- EUR, alors qu’il paraît inéquitable de laisser à charge de la partie demanderesse l’entièreté des frais exposés non compris dans les dépens.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire sans caution du présent jugement, alors que les conditions de l’article 567 du Nouveau Code de procédure civile ne sont pas données en l’espèce.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner SOCIETE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Par   ces   motifs :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, sixième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement et en continuation du jugement du 14 novembre 2024,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL partiellement fondée,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL le montant de 225.000,- EUR,

met les frais de l’expertise judiciaire de l’expert Raphaël Vercruysse à charge de la société anonyme SOCIETE2.) SA,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile fondée,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL le montant de 2.000,- EUR,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement sans caution,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA aux frais et dépens de l’instance.