Jugement commercial 2026TALCH06/00388

Audience publique du jeudi, vingt-cinq juin deux mille vingt-six.

Numéro de rôle TAL-2024-09726

Composition:

Nadège ANEN, vice-présidente ;

Alix KAYSER, premier juge ;

Joan SASSON, juge-déléguée ;

Claude FEIT, greffière.

Entre :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil de gérance actuellement en fonctions,

élisant domicile en l’étude de la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, établie et ayant son siège social à L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 240929, représentée aux fins des présentes par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

demanderesse,

défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Sébastien COUVREUR et Maître Rose BOZKURT, les deux avocats à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et :

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil de gérance actuellement en fonctions,

défenderesse,

demanderesse par reconvention, comparant par la société à responsabilité limitée IE.LEX SARL, établie et ayant son siège social à L-1930 Luxembourg, 68, avenue de la Liberté, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro
B 199233, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Daniel PHONG, avocat à la Cour et Maître Yassine BOUHOUCH, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________________________

FAITS :

Par exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA SIMOES, en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg, en date du 25 novembre 2024, la  demanderesse a fait donner assignation à la défenderesse à comparaître le vendredi,
13 décembre 2024 à 9.00 heures devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, deuxième chambre, siégeant en matière commerciale, Cité Judiciaire, Plateau du Saint-Esprit, 1er étage, salle CO.1.01, pour y entendre statuer sur le mérite de la demande contenue dans ledit exploit d’huissier ci-après reproduit :

L’affaire fut inscrite sous le numéro TAL-2024-09726 du rôle pour l’audience publique du
13 décembre 2024 devant la deuxième chambre, siégeant en matière commerciale et remise à celle du 27 mai 2025 devant la sixième chambre, siégeant en matière commerciale.

L’affaire fut utilement retenue lors de l’audience publique du 12 mai 2026, lors de laquelle les débats eurent lieu comme suit :

Maître Sébastien COUVREUR donna lecture de l’acte introductif d’instance et exposa ensemble avec Maître Rose BOZKURT les moyens de leur partie.

Maître Daniel PHONG et Maître Yassine BOUHOUCH répliquèrent et exposèrent leurs moyens.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le

jugement   qui   suit :

Faits

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après « SOCIETE1.) ») est propriétaire de plusieurs parcelles situées dans la commune de ADRESSE3.).

A la fin de l’année 2017, elle a mandaté la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL (ci-après « SOCIETE2.) ») afin de réaliser un plan d’aménagement particulier (ci-après « PAP ») sur ces parcelles.

En date du 11 juin 2019, SOCIETE2.) a présenté un projet de PAP à la commune de ADRESSE3.) pour la construction d’une résidence de 26 unités de logement et 5 locaux pour professions libérales.

Le 26 juin 2019, SOCIETE2.) a demandé à la commune de ADRESSE3.) l’autorisation pour un projet de PAP modifié, prévoyant désormais 26 unités de logement et 3 commerces.

Le 3 juillet 2019, le collège échevinal de la commune de ADRESSE3.) a émis un avis favorable à l’égard de ce projet de PAP.

En date du 22 octobre 2019, la cellule d’évaluation du Ministère de l’Intérieur a retenu que le PAP tel que proposé est conforme au plan d’aménagement général (ci-après « PAG ») en vigueur, et a formulé quelques observations, notamment par rapport au fait que les parcelles n° 153/1744,153/578, 153/577, 153/575 et 153/608 se situent en zone d’habitation à faible densité, destinée en principe aux habitations unifamiliales avec jardin.

En date du 11 février 2020, SOCIETE2.) a déposé un projet de PAP modifié, prévoyant 26 unités de logement et supprimant les commerces.

Par courriel envoyé en date du 9 avril 2020, le secrétaire communal PERSONNE1.) a informé SOCIETE2.) des délibérations du conseil communal de ADRESSE3.) du même jour et a demandé que le projet de PAP soit modifié de façon à être conforme à l’avis de la cellule d’évaluation du Ministère de l’Intérieur du 22 octobre 2020.

En date du 2 juillet 2020, SOCIETE2.) a déposé un projet de PAP modifié, prévoyant, au maximum 25 unités de logement.

Dans sa séance du 14 juillet 2020, le conseil communal de ADRESSE3.) a rejeté le PAP déposé par SOCIETE2.).

En date du 19 février 2021, SOCIETE2.) a déposé un projet de PAP prévoyant au maximum 36 unités de logement (ci-après le « Projet de PAP litigieux »).

En date du 29 mars 2021, le conseil communal de ADRESSE3.) a adopté le Projet de PAP litigieux.

Suivant courrier du 10 mai 2021, le Ministère de l’Intérieur a informé la commune de ADRESSE3.) de sa décision de refus d’approbation du Projet de PAP litigieux introduit.

Procédure

Par exploit d’huissier du 25 novembre 2024, SOCIETE1.) a assigné SOCIETE2.) à comparaitre devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de son assignation, SOCIETE1.) sollicite la condamnation de SOCIETE2.) à lui payer la somme de 3.139.506,43 EUR à titre de dommages et intérêts pour réparation du préjudice matériel subi, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

Elle demande également la condamnation de SOCIETE2.) à lui payer la somme de 10.000,- EUR à titre d’indemnisation pour les frais et honoraires d’avocat exposés dans le cadre du présent litige, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde.

Elle réclame en outre l’allocation d’une indemnité d’un montant de 10.000,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Elle sollicite, enfin, à voir assortir le présent jugement du bénéfice de l’exécution provisoire sans caution et sur minute et conclut à la condamnation de SOCIETE2.) aux frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit de son mandataire, qui affirme en avoir fait l’avance.

A l’audience des plaidoiries du 12 mai 2026, SOCIETE1.) augmente sa demande principale en condamnation de SOCIETE2.) au montant total de 3.398.800,84 EUR, se composant comme suit :

 

 

 

Pour autant que de besoin, SOCIETE1.) offre de prouver son préjudice lié à la perte de surface nette vendable par voie d’expertise.

Elle sollicite encore le paiement du montant de 20.000,- EUR à titre d’indemnisation pour le préjudice moral qu’elle estime avoir subi, avec les intérêts légaux à compter du 25 novembre 2024, date de l’assignation, sinon à compter du jugement à intervenir, jusqu’à solde.

SOCIETE1.) augmente en outre sa demande en indemnisation pour les frais et honoraires d’avocat exposés au montant de 27.445,99 EUR.

SOCIETE1.) base sa demande en indemnisation principalement sur la responsabilité contractuelle de l’architecte, sinon subsidiairement sur sa responsabilité délictuelle.

A l’appui de sa demande, SOCIETE1.) fait exposer que le Projet de PAP litigieux a été déposé à son insu. Elle soutient qu’elle n’a jamais donné son accord à une augmentation du nombre d’unités de logement projetées de 26 à 36. Elle précise que, contrairement aux affirmations de la défenderesse, son mandataire, Maître Georges Krieger, n’a pas non plus marqué son accord au dépôt du Projet de PAP litigieux. Elle argue qu’une telle augmentation, qui n’a pas été sollicitée par la cellule d’évaluation du Ministère de l’Intérieur, allait nécessairement mener au rejet du Projet de PAP litigieux pour vice de forme.

Elle conclut que SOCIETE2.), en sa qualité d’architecte-urbaniste, a commis une erreur grossière en modifiant unilatéralement le nombre d’unités de logement projetées et en introduisant de sa propre initiative un projet de PAP modifié. SOCIETE2.) seule aurait le pouvoir de réaliser et soumettre un PAP et son métier lui imposerait de connaître le déroulement de la procédure d’adoption d’un PAP.

SOCIETE1.) fait plaider que le contrat conclu avec SOCIETE2.) est un contrat d’entreprise. Elle ajoute que SOCIETE2.) avait à son égard une obligation de conseil lui interdisant, d’une part, d’introduire le Projet de PAP litigieux en cours de procédure, en violation de l’article 30 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain (ci-après la « Loi du 19 juillet 2004 ») et sans instruction en ce sens et, d’autre part, l’obligeant de l’informer et de la conseiller sur les risques que comportent une modification en cours de procédure. L’obligation de l’architecte de concevoir des plans et projets urbanistiques dans les règles de l’art serait une obligation de résultat. SOCIETE1.) considère que SOCIETE2.) a failli à ses obligations, ses manquements ayant entraîné le refus du Projet de PAP litigieux, de sorte qu’elle serait responsable des préjudices qu’elle a subis, puisqu’elle ne rapporterait pas la preuve qu’une cause étrangère revêtant les caractéristiques de la force majeure l’aurait empêchée d’atteindre le résultat attendu, soit l’adoption du PAP projeté.

Même à supposer que SOCIETE2.) n’aurait été tenue que d’une obligation de moyens de réaliser un PAP dans les règles de l’art, SOCIETE1.) souligne qu’elle n’aurait pas mis en œuvre tous les moyens nécessaires pour aboutir au résultat escompté.

SOCIETE1.) expose qu’elle ne pouvait plus, à la suite du refus ministériel, introduire un projet de PAP prévoyant uniquement 26 unités de logement, dans la mesure où le refus ministériel aurait mis fin à la procédure. Elle précise qu’elle ne pouvait plus non plus introduire une nouvelle fois le PAP prévoyant 26 unités en vue de sa ré-approbation par le conseil communal, étant donné que la commune de ADRESSE3.) n’avait à cette époque pas encore entamé la refonte globale de son PAG. Elle renvoie à cet égard aux dispositions de l’article 108 de la Loi du 19 juillet 2004.

SOCIETE1.) précise que le conseil communal a entretemps déclenché la procédure de refonte de son PAG suivant délibérations du 14 mars 2022. Le classement des parcelles de SOCIETE1.) s’en trouverait modifié en ce que lesdites parcelles ne seraient plus classées en zone d’habitation à faible densité, mais en zone d’habitation 2, soumise à l’adoption d’un PAP « Nouveau Quartier ». Elle souligne que la zone d’habitation 2 est principalement réservée aux maisons plurifamiliales. Le nombre maximal d’unités de logement désormais admis sur les parcelles aurait été réduit à 16, de sorte que la demanderesse estime avoir subi une importante perte de potentiel constructible.

SOCIETE1.) explique que, suivant le PAG actuel, le coefficient d’utilisation du sol (ci-après « CUS ») serait de 0,9. Il y aurait lieu de multiplier le CUS par le nombre d’ares du projet (26,04 ares), pour obtenir la constructibilité brute, qui en l’espèce serait de 2.343,60 m². Seule la surface nette vendable étant à prendre en considération, il y aurait encore lieu de retrancher 25% correspondant aux parties communes des immeubles, de sorte qu’il resterait une surface nette vendable de 1.757,7 m². Or, selon l’ancien régime avant la refonte du PAG de la commune de ADRESSE3.), le CUS était de 1,19. Le même calcul aboutirait à une surface nette vendable de 2.324,07 m², de sorte que SOCIETE1.) aurait perdu une surface nette vendable sur le projet de 566,37 m².

SOCIETE1.) conteste l’affirmation de SOCIETE2.) suivant laquelle la commune de ADRESSE3.) lui aurait proposé de classer ses parcelles en PAP « Quartier existant ». Il ne serait d’ailleurs pas établi qu’un tel projet aurait été réalisable.

Contrairement à la position soutenue par SOCIETE2.), SOCIETE1.) estime que son préjudice est en lien causal direct avec la faute contractuelle de SOCIETE2.), puisqu’à la suite du refus ministériel, la commune de ADRESSE3.) aurait entamé la refonte de son PAG, reclassant les parcelles de SOCIETE1.) en zone d’habitation 2 et réduisant de ce fait le nombre de logements d’habitation pouvant être construits.

SOCIETE1.) indique encore qu’elle a fait des emprunts hypothécaires en vue d’acquérir les parcelles sur lesquelles elle a sollicité la réalisation d’un PAP auprès de SOCIETE2.) et qu’elle doit désormais s’acquitter périodiquement des intérêts bancaires à perte, aucun projet n’ayant pu être réalisé sur lesdites parcelles depuis la décision ministérielle de refus.

Elle postule en outre qu’elle a subi un préjudice tenant à la perte de droits d’enregistrement réduits. Elle précise qu’un acheteur qui déclare acheter un immeuble pour le revendre, profite de droits d’enregistrement réduits, mais que dans l’hypothèse où plus de deux ans se sont écoulés depuis la date d’acquisition de l’immeuble sans que l’immeuble ne soit revendu, ces droits d’enregistrement avantageux sont perdus. Tel serait le cas de SOCIETE1.) en l’espèce, qui subirait de ce chef une perte de 340.000,- EUR.

SOCIETE1.) estime en outre subir un préjudice moral, du fait des « nombreux soucis et tracas » dont SOCIETE2.) serait à l’origine. Elle indique qu’elle a dû recourir aux services d’un autre cabinet d’architectes pour faire réintroduire son projet de PAP sur les mêmes parcelles et qu’elle aurait de ce fait perdu du temps non négligeable à tout réexpliquer. Elle soutient encore qu’elle est « choquée » par la mauvaise foi de SOCIETE2.), qui lui aurait envoyé une facture dont le principe et le quantum sont contestés. Elle chiffre son préjudice moral au montant de 20.000,- EUR.

 

SOCIETE1.) conteste les affirmations de SOCIETE2.) selon lesquelles elle n’aurait pas qualité ou intérêt à agir concernant la parcelle n° 153/608. Elle donne à considérer que, conformément aux dispositions de l’article 28 de la Loi du 19 juillet 2004, un promoteur immobilier peut introduire un projet de PAP sur des parcelles qui ne lui appartiennent pas, à condition d’être propriétaire d’au moins la moitié des terrains concernés par le PAP. Tel aurait été le cas de SOCIETE1.) lors de l’introduction du Projet de PAP litigieux. SOCIETE1.) précise encore que, depuis l’introduction du litige, elle a signé un compromis d’échange d’immeubles avec le propriétaire de la parcelle n° 153/608 en date du 20 juin 2024.

Enfin, SOCIETE1.) conclut au rejet des demandes reconventionnelles formulées par SOCIETE2.). Elle ajoute que SOCIETE2.) ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande en remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés.

SOCIETE2.) conclut à l’irrecevabilité de la demande en indemnisation de SOCIETE1.) pour défaut de qualité à agir, sinon d’intérêt à agir, sinon « pour défaut d’intérêt légitime ».

Quant au fond, elle conclut au rejet de l’intégralité des demandes de SOCIETE1.).

Elle sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de SOCIETE1.) à lui payer la somme de 313.950,- EUR à titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire sur base des articles 6-1, 1382 et 1383 du Code civil.

Elle réclame en outre le paiement du montant de 15.000,- EUR à titre d’indemnisation pour les frais et honoraires d’avocat qu’elle a exposés dans le cadre du présent litige, ainsi que l’allocation d’une indemnité d’un montant de 5.000,- EUR HTVA, soit 7.550,- EUR TTC, sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

SOCIETE2.) fait exposer qu’à la date du 9 décembre 2025, SOCIETE1.) n’était propriétaire que de 5 des 6 parcelles sur lesquelles le projet de PAP devait s’implanter. Elle indique que la parcelle n° 153/608 d’une contenance de 6,40 ares n’a, à ce jour, jamais été acquise par SOCIETE1.), de sorte que cette dernière n’aurait pas qualité à agir pour cette parcelle.

Elle soutient de surcroît que SOCIETE1.) chercherait par son action en justice à annuler les effets du refus d’approbation du Projet de PAP litigieux, alors qu’elle ne pourrait se prévaloir d’un quelconque droit acquis à l’approbation du PAP, un tel droit acquis n’existant pas en matière urbanistique. En outre, SOCIETE1.) violerait les dispositions légales prévues en agissant en justice contre l’architecte, et non pas contre la commune de ADRESSE3.) pour une perte de surface constructible, alors que cette perte ne proviendrait que du changement de la réglementation urbanistique communale. SOCIETE2.) en conclut que SOCIETE1.) poursuit un préjudice illégitime qui serait à sanctionner par l’irrecevabilité de sa demande.

Quant au fond, SOCIETE2.) conteste tout manquement dans son chef. Elle renvoie à un avis juridique qui retiendrait qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles, qui seraient en l’espèce des obligations de moyens, et non de résultat, tel que le ferait plaider à tort SOCIETE1.). Elle ajoute que la procédure d’adoption d’un PAP est nécessairement soumise à des aléas.

Elle souligne que la seule origine du refus ministériel réside dans les choix délibérés de SOCIETE1.) elle-même, qui se serait obstinée à vouloir augmenter le nombre d’unités de logement. Elle renvoie à cet égard à un courriel du 5 mars 2021. Elle insiste sur le fait que les deux gérants de SOCIETE1.) sont des professionnels de la promotion immobilière et qu’ils étaient conscients des risques inhérents à une augmentation du nombre d’unités de logement. Elle précise que SOCIETE1.) a été informée par la commune de ADRESSE3.) et par le bureau d’architectes des risques d’un refus d’autorisation. L’acceptation délibérée par SOCIETE1.) du risque, alors qu’elle était dûment informée, serait de nature à exonérer SOCIETE2.) de toute responsabilité.

SOCIETE2.) affirme encore que le mandataire de SOCIETE1.), Maître Georges Krieger, aurait donné son accord aux 36 logements lors d’une entrevue entre les parties dans les bureaux de la défenderesse. Ce ne serait dès lors qu’après avoir reçu la confirmation de SOCIETE1.) et l’aval du mandataire de cette dernière que SOCIETE2.) aurait déposé le Projet de PAP litigieux, prévoyant 36 unités de logement. SOCIETE2.) souligne à cet égard qu’elle n’a aucun intérêt à procéder de manière unilatérale à une augmentation du nombre de logements prévus dans le projet de PAP, sa rémunération étant la même, peu importe le nombre de logements.

Elle affirme que SOCIETE1.) n’a jamais émis aucune contestation par rapport au Projet de PAP litigieux jusqu’à la date du 11 juillet 2024, ce qui démontrerait qu’elle avait bien marqué son accord audit projet. Elle ajoute que SOCIETE1.) aurait d’ailleurs pu se raviser, jusqu’à la date du vote du Projet de PAP litigieux, fixée au 29 mars 2021, ce dont elle était informée en sa qualité de maître de l’ouvrage.

SOCIETE2.) conteste en outre le préjudice invoqué par SOCIETE1.). Elle souligne que la prétendue perte de surface vendable n’est que purement hypothétique, dans la mesure où à ce jour, la réglementation urbanistique ne serait pas terminée, le nouveau PAG n’ayant pas encore été définitivement approuvé. Elle en conclut que SOCIETE1.) ne subit actuellement pas encore de préjudice lié à une perte de surface vendable.

En ce qui concerne les frais bancaires allégués, aucune preuve ne serait fournie, mis à part un fichier excel établi de manière unilatérale par SOCIETE1.) elle-même et des relevés bancaires qui seraient sans aucun lien avec le présent litige. SOCIETE1.) ne verserait pas non plus de preuve à l’appui de ses dires concernant les droits d’enregistrement.

En tout état de cause, ces préjudices, pour autant qu’ils seraient établis, ne seraient pas en lien causal avec le Projet de PAP litigieux, mais seraient uniquement dus au changement de la réglementation urbanistique de la commune de ADRESSE3.). SOCIETE2.) souligne qu’elle n’a pas la charge de l’élaboration de la réglementation urbanistique nouvelle. Elle précise que même si le Projet de PAP litigieux avait été approuvé, le projet de construction de SOCIETE1.) n’aurait pas pu avoir lieu, cette dernière n’étant pas propriétaire de l’une des 5 parcelles.

SOCIETE2.) reproche encore à SOCIETE1.) de ne pas avoir minimisé son dommage. Elle soutient à cet égard que la commune de ADRESSE3.) aurait proposé à SOCIETE1.) de renoncer à son projet prévoyant 36 unités de logement, et d’opter pour 26 unités de logement et des bureaux, proposition que SOCIETE1.) aurait refusée en connaissance de cause. SOCIETE1.) aurait également refusé l’option offerte par la commune de ADRESSE3.) de procéder via un PAP « ADRESSE4.) ».

Enfin, SOCIETE2.) fait plaider que l’action de SOCIETE1.) intervient uniquement en représailles à la suite des mises en demeure qu’elle a adressées à SOCIETE1.) en vue du paiement de ses honoraires, raison pour laquelle elle conclut à l’allocation d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire correspondant à 10% du préjudice chiffré par SOCIETE1.).

 

Appréciation

1. Quant à la demande en indemnisation de SOCIETE1.)

1.     Quant à la recevabilité de la demande

SOCIETE2.) soulève l’irrecevabilité de la demande de SOCIETE1.) pour défaut de qualité, sinon d’intérêt à agir, sinon d’intérêt « légitime » à agir.

Le tribunal rappelle que celui qui se prétend être titulaire d’un droit litigieux a la qualité pour agir, c’est-à-dire la qualité pour saisir le juge afin qu’il se prononce sur l’existence et l’étendue de ce droit. Dès lors, la question de savoir s’il est réellement titulaire de ce droit n’a aucune incidence au stade de la recevabilité, cette question relevant du fond et n’étant pas à examiner au stade de la recevabilité de l’action.

Le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut de qualité à agir est dès lors à rejeter.

Toute personne qui prétend qu’une atteinte a été portée à un droit lui appartenant et qui profitera personnellement de la mesure qu’elle réclame a un intérêt à agir en justice.

L’existence effective du droit invoqué par un demandeur n’est pas une condition de recevabilité de la demande, mais une condition du bien-fondé de celle-ci.

Dans la mesure où SOCIETE1.) prétend être en droit de réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice qu’elle aurait subi en lien avec des fautes contractuelles dans le chef de SOCIETE2.), elle a intérêt à agir.

La question de savoir si la perte de surface vendable alléguée par SOCIETE1.) est en lien causal avec les fautes alléguées dans le chef de SOCIETE2.) n’a pas trait à la recevabilité de l’action, mais elle est relative au bien-fondé de la demande.

Le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut d’intérêt à agir est partant également à rejeter.

La demande principale de SOCIETE1.), non autrement contestée à cet égard, est à déclarer recevable en la forme.

2.     Quant au bien-fondé de la demande

D’emblée, le tribunal relève qu’il ressort à suffisance des pièces versées au dossier que SOCIETE1.) est propriétaire des parcelles litigieuses n° 153/1744, 153/578, 153/577, 153/575, 153/576 et 153/608.

SOCIETE1.) reproche à SOCIETE2.) d’avoir déposé à la commune de ADRESSE3.) le Projet de PAP litigieux, prévoyant 36 unités de logement au lieu des 26 unités de logement prévues antérieurement, sans avoir obtenu son accord pour ce faire, ni sans même l’avoir informée de cette démarche, qui aurait abouti au refus ministériel du projet. Elle reproche encore à SOCIETE2.) de ne pas avoir respecté son obligation de conseil à son égard.

Aux termes de l’article 1142 du Code civil, « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur ».

La mise en œuvre de la responsabilité contractuelle au sens des articles 1142 et suivants du Code civil suppose la réunion de trois conditions : une faute ou une inexécution contractuelle, un dommage et un lien de causalité entre cette inexécution et le dommage.

Pour qu’il y ait responsabilité contractuelle, il ne suffit pas que le dommage ait été causé à l’occasion de l’exécution d’un contrat, il faut encore que ce dommage résulte de l’inexécution d’une obligation principale ou accessoire, engendrée par le contrat à charge de l’un des contractants.

Pour apprécier l’influence du contrat sur la responsabilité, il faut examiner le contenu et la portée des obligations découlant du contrat et distinguer entre les obligations de moyens et de résultat.

L’intérêt de la distinction réside dans l’étendue de la charge de la preuve pesant sur le créancier d’une obligation.

En effet, en présence d’une obligation de moyens, le créancier doit établir que l’inexécution de l’obligation convenue tient au fait que le débiteur ne s’est pas comporté avec toute la diligence nécessaire, partant qu’il a commis une faute.

En présence d’une obligation de résultat, le créancier n’a nul besoin de prouver la faute du débiteur et doit uniquement se contenter de prouver que le contrat comportait un certain engagement à son profit, qui n’a pas été respecté.

Conformément aux dispositions de l’article 1315 du Code civil, il appartient en l’espèce à SOCIETE1.) de rapporter la preuve des manquements reprochés à SOCIETE2.), de son préjudice ainsi que du lien causal entre lesdits manquements et ledit préjudice.

En ce qui concerne le premier reproche formulé par SOCIETE1.) à l’égard de SOCIETE2.), le tribunal relève que l’obligation de l’architecte-urbaniste de déposer un PAP tel qu’il a été voulu par le client est une obligation de résultat.

En l’espèce, il est constant en cause que SOCIETE2.) a déposé en date du 19 février 2021 le Projet de PAP litigieux, prévoyant 36 unités de logement au lieu de 26, tel que prévu dans le cadre des projets antérieurement établis.

Il appartient à SOCIETE1.) de rapporter la preuve que ce projet de PAP, prévoyant désormais 36 unités de logement, ne correspondait pas à sa volonté.

Or force est de constater que SOCIETE1.) ne rapporte pas cette preuve.

En effet, aucune pièce n’est versée au dossier concernant une prétendue instruction de SOCIETE1.), antérieurement à la date de dépôt du Projet de PAP litigieux du 19 février 2021, de déposer un projet de PAP ne prévoyant que 26 unités de logement. Aucun courriel en ce sens n’est produit aux débats. Le tribunal ne dispose d’aucune information quant à la question de savoir comment les parties, voire une des parties, est parvenue à un nombre de 36 unités de logement.

La volonté de SOCIETE1.) de déposer un projet de PAP prévoyant uniquement 26 unités de logement ne ressort partant pas des éléments du dossier.

Le tribunal dispose uniquement d’éléments postérieurs au dépôt du Projet de PAP litigieux.

Cependant, il ressort des pièces versées au dossier qu’après le dépôt du Projet de PAP litigieux par SOCIETE2.), cette dernière s’est adressée par courriel du 5 mars 2021 à PERSONNE2.), dont il n’est pas contesté qu’il était à l’époque l’un des gérants de SOCIETE1.), pour l’informer du fait que la commune craint un refus ministériel au vu de l’augmentation du nombre d’unités de logement prévu. Il propose à PERSONNE2.) de revenir sur un projet prévoyant uniquement 26 unités de logement, sinon de fixer un rendez-vous avec la commune pour voir comment faire passer les 36 unités de logement.

A ce courriel, PERSONNE2.), répond le même jour qu’il pense qu’il « faudrait [s]e battre pour les 36 logements ». A aucun moment, PERSONNE2.) ne s’interroge sur le nombre, ou sur une augmentation du nombre, d’unités de logement figurant dans le Projet de PAP litigieux. Il n’est pas non plus contesté en l’espèce qu’PERSONNE2.) dispose du pouvoir d’engager SOCIETE1.) en sa qualité de gérant.

Contrairement à la position soutenue par SOCIETE1.), le seul fait qu’PERSONNE2.) a utilisé son adresse mail « maconlux » est sans incidence, dans la mesure où SOCIETE1.) ne conteste pas que le prédit échanges de courriels est en lien avec le Projet de PAP litigieux, soit en lien avec SOCIETE1.).

Quant aux moyens des parties relatifs à un prétendu accord donné ou non par Maître Georges Krieger à l’augmentation du nombre d’unités de logement, le tribunal relève qu’il ne ressort d’aucune pièce probante qu’un tel accord aurait été donné, ni quand il aurait été donné, soit avant ou après le dépôt du Projet de PAP litigieux. L’avis juridique versé aux débats par SOCIETE2.) n’est pas suffisant à cet égard, dans la mesure où il ne s’agit pas d’une attestation testimoniale.

De surcroît, le tribunal relève que SOCIETE1.) n’a pas émis de contestations à l’encontre du nombre d’unités de logement repris au Projet de PAP litigieux, à la suite du courriel du 5 mars 2021.

Il résulte de tous ces éléments que SOCIETE1.) ne rapporte pas la preuve que SOCIETE2.) aurait déposé un projet de PAP allant à l’encontre de ses instructions.

Quant à l’obligation de conseil de SOCIETE2.), le tribunal rappelle que le professionnel se voit imposer, outre l’exécution de son obligation principale, une obligation accessoire de renseignement et de conseil, l’obligeant d’éclaircir le client profane afin que son choix soit effectué en pleine connaissance de cause (TAL 22 février 2011, n° 62/11, Georges Ravarani, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, 3e édition, Pasicrisie luxembourgeoise 2014, n° 510, p. 537).

Cette obligation doit porter sur les points les plus divers : conseil sur les matériaux et procédés, sur les règles administratives de la construction, sur la capacité technique et financière des entreprises, sur les risques pour les avoisinants et sur le coût probable des travaux. Il s’agit d’une obligation de moyens dans la mesure où le débiteur est seulement tenu de fournir une information ou une suggestion, mais ne s’engage pas à un résultat déterminé. Elle est essentiellement caractérisée par sa relativité.

L’obligation de conseil lui impose une charge plus lourde : il s’agit d’une information personnalisée orientée (positivement ou négativement) consistant à faire part de son opinion quant à l’opportunité d’effectuer ou non une opération. Le conseil est une recommandation tendant à déterminer le client à réaliser ou non une opération adaptée à sa situation. Il incombe au professionnel de conseiller l’autre partie quant à l’opportunité des décisions à prendre, c’est-à-dire de lui indiquer la voie qui lui paraît la meilleure et de la pousser à l’adopter (CA, 29 juin 1983, P. 26, 51, G. Ravarani, op.cit.).

Une telle obligation existe chaque fois qu’il existe un déséquilibre des connaissances entre les contractants, c’est-à-dire lorsque l’une des parties ignore légitimement des informations qui lui étaient utiles et que l’autre connaissait ou se devait de connaître (Trib. Lux. 18, avril 1985, n° 83/85).

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que l’obligation de conseil de SOCIETE2.), en sa qualité d’architecte-urbaniste, à l’égard de SOCIETE1.), est une obligation de moyens.

SOCIETE1.) soutient qu’il aurait appartenu à SOCIETE2.) de l’avertir du fait qu’une modification du projet de PAP à déposer, dans le sens d’une augmentation du nombre d’unités de logement prévu, n’était pas possible, et partant du risque d’un refus ministériel au vu de ladite augmentation.

Or, il ressort des pièces versées au dossier qu’un projet de PAP prévoyant 25 unités de logement, déposé en date du 2 juillet 2020 a été rejeté par le conseil communal lors de sa séance du 14 juillet 2020. Par ledit rejet, le dossier a été clôturé, de sorte qu’il y a lieu d’en déduire que le Projet de PAP litigieux, déposé en février 2021, est un nouveau projet de PAP, et non pas une modification en cours de procédure d’un ancien projet. Par conséquent, le moyen de SOCIETE1.) tendant à dire que SOCIETE2.) aurait dû l’informer qu’une modification en cours de procédure n’était pas possible est à rejeter.

De surcroît, le tribunal relève que SOCIETE1.) n’invoque aucune loi ou réglementation en vertu de laquelle un nombre de 36 unités de logement conduirait à un refus par le Ministère de l’Intérieur.

Force est de constater que SOCIETE2.) a, par courriel du 5 mars 2021, averti SOCIETE1.) sur le risque de refus ministériel au vu de l’augmentation du nombre d’unités de logement prévu au Projet de PAP litigieux et que SOCIETE1.) a insisté, suivant courriel du même jour, qu’elle souhaitait garder le nombre de 36 unités de logement au Projet de PAP litigieux.

Le tribunal rappelle en outre que SOCIETE1.) est un professionnel de la promotion immobilière, de sorte qu’elle ne saurait faire peser une obligation de conseil renforcée à son égard sur l’architecte-urbaniste.

Le tribunal en conclut que SOCIETE2.) a respecté son obligation de conseil envers SOCIETE1.) et que cette dernière, informée par SOCIETE2.) des risques liés à l’augmentation du nombre d’unités de logement prévu dans le Projet de PAP litigieux, a accepté le risque d’un refus ministériel en connaissance de cause.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que les reproches formulés par SOCIETE1.) à l’encontre de SOCIETE2.) ne sont pas fondés.

Par conséquent, et à défaut de faute dans le chef de SOCIETE2.), la demande de SOCIETE1.) en indemnisation pour son préjudice matériel et moral allégué est à déclarer non fondée.

 

2. Quant à la demande de SOCIETE2.) en indemnisation pour procédure abusive et vexatoire

Aux termes de l’article 6-1 du Code civil, « tout acte ou tout fait qui excède manifestement, par l’intention de son auteur, par son objet ou par les circonstances dans lesquelles il est intervenu, l’exercice normal d’un droit, n’est pas protégé par la loi, engage la responsabilité de son auteur et peut donner lieu à une action en cessation pour empêcher la persistance dans l’abus ».

Il est admis qu’en matière d’abus de droits processuels, un abus peut être commis dans l’exercice d’une voie de droit. La question essentielle est évidemment celle de savoir en quoi consiste l’abus dans de semblables hypothèses. Elle est délicate, car il faut tenir compte de deux impératifs contradictoires : d’une part, la liberté de recourir à la justice de sorte que l’échec ne peut constituer en soi une faute (il serait excessif de sanctionner la moindre erreur de droit). D’autre part, la nécessité de limiter les débordements de procédure (la justice est un service public – gratuit en principe – et dont il ne faut pas abuser).

S’agissant des abus en matière d’action de justice, il est de règle que le demandeur qui échoue dans son action et le défendeur qui est condamné ne sont pas considérés ipso facto comme ayant commis un abus.

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou, au moins, une erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Il convient de sanctionner, non pas le fait d’avoir exercé à tort une action en justice ou d’y avoir résisté injustement – puisque l’exercice d’une action en justice est libre – mais uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant une faute indépendante du seul exercice des voies de droit.

En l’occurrence, il n’est pas établi que SOCIETE1.) aurait agi de manière intempestive, avec une légèreté blâmable ou de mauvaise foi.

Partant, la demande de SOCIETE2.), en ce qu’elle est basée sur l’article 6-1 du Code civil, est à déclarer non fondée.

Quant à la demande de SOCIETE2.) en ce qu’elle est basée sur l’article 1382 du Code civil, le tribunal relève que SOCIETE2.) reste en défaut d’établir une faute délictuelle quelconque dans le chef de SOCIETE1.), cette dernière n’ayant fait usage que de son droit d’agir en justice.

La demande de SOCIETE2.) en indemnisation pour procédure abusive et vexatoire n’est partant pas non plus fondée sur cette base légale.

A défaut, la demande de SOCIETE2.) en indemnisation pour procédure abusive et vexatoire est à déclarer non fondée.

 

 

3. Quant aux frais et honoraires d’avocat

En vertu de l’article 1382 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

L’article 1383 du même code poursuit que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence ».

Il est aujourd’hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans la faute de la partie qui succombe (Cour de cassation, 9 février 2012, arrêt n° 5/12, JTL 2012, n° 20, page 54 ; CA, 9ème chambre, 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

En effet, s’il est vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine première dans le contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si le dommage dont se plaint la victime trouve sa cause dans la faute du responsable, le recours à l’avocat pour obtenir indemnisation de ce dommage, bien que distinct du dommage initial, est une suite nécessaire de cette faute et partant en lien causal avec elle.

La circonstance que l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile permette au juge, sur le fondement de l’équité, d’allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires d’avocat, n’empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d’établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice (CA, 17 février 2016, n° 41704 du rôle).

Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure.

Il est, d’un autre côté, également de principe, que l’exercice d’une action en justice est libre de même que le fait de résister à une action. On ne peut admettre que le seul fait d’engager un procès sans avoir la certitude absolue de réussir constitue une faute (CA, 14 février 2024, n° CAL-2023-00109 du rôle).

La question du caractère réparable ou non des frais et honoraires d’avocat est dès lors à apprécier in concreto dans le cadre de chaque affaire, notamment en fonction de la complexité factuelle ou juridique nécessitant l’intervention d’un avocat (CA, 22 décembre 2015, n° 59/715).

La demande à ce titre n’est ainsi à déclarer fondée que pour autant qu’elle établisse que la résistance de la partie défenderesse face au litige, ayant mené à l’introduction de l’action judiciaire, puisse être qualifiée d’abusive ou anormale (TAL, 7 mai 2021, n° 180576 et 183099 du rôle).

Le simple fait que la partie adverse succombe dans le cadre d’une procédure judiciaire ne saurait automatiquement ouvrir le droit à indemnisation au titre des honoraires d’avocat supportés. Il a été jugé que les demandes respectives des parties dans le cadre de leurs relations contractuelles étaient source de discussions juridiques et ont dû être fixées par décision judiciaire au fond (CA, 4 juillet 2024, n° CAL-2023-00895 du rôle et CA, 15 juillet 2024, n° CAL-2023-00557 du rôle).

Au vu de l’issue du litige, la demande de SOCIETE1.) en indemnisation pour les frais et honoraires d’avocat exposés est à déclarer non fondée.

Quant à la demande de SOCIETE2.), le tribunal relève que cette dernière ne produit aucune note d’honoraires, ni aucun justificatif de règlement des honoraires prétendument engagés en relation avec des prestations de conseil juridique relatives à la présente instance.

Les conditions d’application de l’article 1382 et 1383 du Code civil n’étant pas réunies, la demande de SOCIETE2.) en remboursement des frais et honoraires d’avocat engagés dans le cadre du présent litige est à rejeter.

4. Quant aux demandes accessoires

Au vu de l’issue du litige, la demande de SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à déclarer non fondée.

Le tribunal retient qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de SOCIETE2.) l’entièreté des frais non compris dans les dépens.

Le tribunal évalue ces frais ex aequo et bono au montant de 2.000,- EUR.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire sans caution du présent litige, les conditions de l’article 567 du Nouveau Code de procédure civile n’étant pas remplies en l’espèce.

Quant à l’exécution sur minute, celle-ci n’est pas prévue par ladite disposition.

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de condamner SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Par   ces   motifs :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, sixième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme ;

les dit non fondées et en déboute ;

dit les demandes respectives des parties en indemnisation pour les frais et honoraires d’avocat exposés recevables, mais non fondées et en déboute ;

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile recevable, mais non fondée et en déboute ;

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile recevable et fondée ;

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL la somme de 2.000,- EUR à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire sans caution et sur minute du présent jugement ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL aux frais et dépens de l’instance.