Jugement commercial 2026TALCH06/00429

Audience publique du jeudi, neuf juillet deux mille vingt-six.

Numéro de rôle TAL-2026-00145

Composition:

Nadège ANEN, vice-présidente ;

Alix KAYSER, premier juge ;

Joan SASSON, juge-déléguée ;

Claude FEIT, greffière.

Entre :

le SOCIETE1.) situé à L-ADRESSE1.), représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son ou ses gérants actuellement en fonctions,

élisant domicile en l’étude de Maître Céline TRITSCHLER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

demanderesse, comparant par Maître Catherine HUBER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Céline TRITSCHLER, avocat à la Cour, tous les deux demeurant à Luxembourg,

et :

la société anonyme SOCIETE3.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

défenderesse, comparant par Maître Denis LENFANT, avocat à la Cour, demeurant à Eischen.

 

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FAITS :

Par exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER de Luxembourg, en date du 23 décembre 2025, le demandeur a fait donner assignation à la défenderesse à comparaître le vendredi, 9 janvier 2026 à 9.00 heures devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, deuxième chambre, siégeant en matière commerciale, Cité Judiciaire, Plateau du Saint-Esprit, 1er étage, salle CO.1.01, pour y entendre statuer sur le mérite de la demande contenue dans ledit exploit d’huissier ci-après reproduit :

L’affaire fut inscrite sous le numéro TAL-2026-00145 du rôle pour l’audience publique du
9 janvier 2026 devant la deuxième chambre, siégeant en matière commerciale et remise à celle du 13 janvier 2026 devant la sixième chambre, siégeant en matière commerciale.

L’affaire fut utilement retenue lors de l’audience publique du 27 mai 2026, lors de laquelle les débats eurent lieu comme suit :

Maître Catherine HUBER, en remplacement de Maître Céline TRITSCHLER, donna lecture de l’acte introductif d’instance et exposa les moyens de sa partie.

Maître Denis LENFANT se rapporta à prudence de justice.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le

jugement   qui   suit :

Faits

La société anonyme SOCIETE3.) SA (ci-après « SOCIETE3.) ») est propriétaire d’un ensemble de lots dans un immeuble dénommé PERSONNE1.), situé à ADRESSE4.) (ci-après l’« Immeuble »).

Par courrier du 1er juillet 2025, le syndic de l’Immeuble a demandé à SOCIETE3.) de régler le montant de 78.213,75 EUR à titre d’arriérés d’avances sur charges de copropriété pour la période de décembre 2024 à juillet 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 octobre 2025, le mandataire du SOCIETE1.) de l’Immeuble (ci-après le « SOCIETE1.) ») a mis en demeure SOCIETE3.) de régler un montant de 100.521,97 EUR à titre d’arriérés d’avances sur charges de copropriété pour la période de décembre 2024 à septembre 2025.

Par exploit d’huissier du 2 décembre 2025, le SOCIETE1.) a fait sommer à SOCIETE3.) de régler le montant de 125.909,30 EUR à titre d’arriérés d’avances sur charges pour la période de décembre 2024 à novembre 2025.

Procédure

Par exploit d’huissier du 23 décembre 2025, le SOCIETE1.) a fait donner assignation à SOCIETE3.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de son assignation, le SOCIETE1.) demande la condamnation de SOCIETE3.) à lui payer la somme de 137.063,41 EUR, avec les intérêts tels que prévus au règlement de copropriété de l’Immeuble, c’est-à-dire les intérêts fixés à un taux de 2% supérieur au taux d’intérêt légal en matière civile, à partir du huitième jour suivant la date de chaque mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, sinon à partir du jugement à intervenir, jusqu’à solde.

Il sollicite encore la condamnation de SOCIETE3.) à lui régler la somme de 7.340,68 EUR au titre des frais de recouvrement engagés, sinon à lui régler la même somme sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Il conclut enfin à la condamnation de SOCIETE3.) aux frais et dépens de l’instance.

A l’audience des plaidoiries du 27 mai 2026, le SOCIETE1.) augmente sa demande en condamnation au titre des arriérés d’avances sur charges pour la période de décembre 2024 à mai 2026 au montant total de 172.673,07 EUR et sa demande formulée au titre des frais de recouvrement, sinon de l’indemnité de procédure, au montant de 9.450,63 EUR.

A l’appui de sa demande, le SOCIETE1.) expose que depuis la fin de l’année 2024, SOCIETE3.) ne s’est plus acquittée des avances sur charges redues. Il base sa demande en paiement sur l’article 7 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que sur les articles 25 et 26 du règlement grand-ducal modifié du 13 juin 1975 prescrivant les mesures d’exécution de la prédite loi.

Il indique que le montant des avances sur charges a été fixé lors des assemblées générales des copropriétaires qui ont voté les budgets annuels prévisionnels. Pour la période d’octobre 2024 à juillet 2025, l’avance mensuelle serait de 11.168,49 EUR, tandis que depuis le 1er août 2025, l’avance mensuellement redue par SOCIETE3.) s’élèverait à 11.154,11 EUR.

Il précise que SOCIETE3.) a réglé un montant de 5.000,- EUR en date du 25 mars 2025 ainsi qu’un montant de 11.168,49 EUR en date du 27 juin 2025.

Il renvoie à son décompte actualisé dont il ressortirait que le montant actuellement en souffrance au titre des avances sur charges redues s’élève à 172.673,07 EUR.

Quant aux frais de recouvrement, le SOCIETE1.) indique que pour assurer le recouvrement de sa créance, il aurait dû engager des frais et honoraires d’avocat, des frais d’huissier ainsi que des frais d’inscription d’une hypothèque légale sur les biens de la défenderesse, pour le montant total de 9.450,63 EUR.

SOCIETE3.) se rapporte à prudence de justice.

Elle précise qu’elle se réserve le droit d’interjeter appel contre le jugement à intervenir.

Elle souligne qu’il y a un « risque de doublon » entre la demande du SOCIETE1.) en indemnisation pour frais de recouvrement et la demande tendant à sa condamnation aux frais et dépens.

Appréciation

La demande, introduite dans les forme et délai de la loi, est recevable.

1. Quant à la demande en paiement d’arriérés d’avances sur charges

En vertu de l’article 7 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Chaque copropriétaire est tenu de verser, dans la caisse commune, les sommes correspondant à la part des provisions, avances ou charges échues lui incombant en vertu des dispositions du règlement général et des décisions régulièrement prises par l’assemblée. Si un copropriétaire ne s’exécute pas, le syndic est en droit de poursuivre le recouvrement de sa quote-part. Le syndic est amené à demander aux copropriétaires, le paiement d’avances et de provisions, soit sur base des dispositions du règlement de copropriété, soit sur celle du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale. Le syndic est en droit d’exiger, en outre, le versement de provisions sur les dépenses courantes de l’exercice, décidés par l’assemblée générale (M. PERSONNE2.) et PERSONNE3.), La copropriété des immeubles bâtis, 1978, n° 443).

Il résulte de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 20 septembre 2024, ensemble avec un décompte versé par le SOCIETE1.), qu’à partir du mois d’octobre 2024, SOCIETE3.) était redevable du montant de 9.509,43 EUR par mois à titre d’avances sur charges.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 18 juin 2025 ainsi que d’un deuxième décompte versé par le SOCIETE1.) que SOCIETE3.) est redevable d’un montant mensuel de 11.154,11 EUR à partir du mois d’août 2025.

Il ne résulte en outre d’aucun élément du dossier que SOCIETE3.) aurait à un quelconque moment contesté être redevable de ces montants.

Au vu des paiements intervenus et de l’extrait de compte actualisé fourni par le demandeur, le tribunal retient que SOCIETE3.) est débitrice à l’égard du SOCIETE1.) d’un montant de 172.673,07 EUR à titre d’arriérés d’avances sur charges pour la période de décembre 2024 à mai 2026.

Il y a partant lieu de déclarer fondée la demande en paiement du SOCIETE1.) à concurrence du montant réclamé de 172.673,07 EUR.

En ce qui concerne les intérêts réclamés sur le prédit montant, le tribunal relève que l’article 25, point 4, du règlement général de copropriété de l’Immeuble prévoit que « (…) Toute provision due et tout solde de compte à charge d’un copropriétaire est immédiatement exigible. Ils produiront de plein droit intérêt au profit du syndicat à un taux de deux pour cent supérieur au taux de l’intérêt légal en matière civile, à partir du huitième jour suivant la date de l’envoi du décompte accompagné de l’invitation de payer, jusqu’au jour du paiement ».

La date de l’envoi du décompte n’étant pas renseignée par la demanderesse, et seule une mise en demeure en bonne et due forme ayant été émise par le SOCIETE1.) en date du 2 décembre 2025, il y a lieu d’allouer les intérêts tels que prévus au règlement de copropriété sur la somme de 125.909,30 EUR à partir du 2 décembre 2025, sur la somme de 11.154,11 EUR à partir du 23 décembre 2025 et sur la somme de 35.609,66 EUR à partir du 27 mai 2026, jusqu’à solde.

 

2. Quant à la demande en indemnisation pour les frais de recouvrement engagés

Le SOCIETE1.) réclame le paiement du montant de 9.450,63 EUR au titre de frais et honoraires d’avocat, de frais d’huissier ainsi que de frais d’inscription d’une hypothèque. Elle renvoie à des notes d’honoraires émises par son mandataire, reprenant ces frais. Le tribunal en déduit qu’elle demande à être indemnisée pour les frais et honoraires d’avocat engagés.

En vertu de l’article 1382 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

L’article 1383 du même code poursuit que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence ».

Il est aujourd’hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans la faute de la partie qui succombe (Cour de cassation, 9 février 2012, arrêt n° 5/12, JTL 2012, n° 20, page 54 ; CA, 9ème chambre, 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

En effet, s’il est vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine première dans le contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si le dommage dont se plaint la victime trouve sa cause dans la faute du responsable, le recours à l’avocat pour obtenir indemnisation de ce dommage, bien que distinct du dommage initial, est une suite nécessaire de cette faute et partant en lien causal avec elle.

La circonstance que l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile permette au juge, sur le fondement de l’équité, d’allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires d’avocat, n’empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d’établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice (CA, 17 février 2016, n° 41704 du rôle).

Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure.

Il est, d’un autre côté, également de principe, que l’exercice d’une action en justice est libre de même que le fait de résister à une action. On ne peut admettre que le seul fait d’engager un procès sans avoir la certitude absolue de réussir constitue une faute (CA, 14 février 2024, n° CAL-2023-00109 du rôle).

La question du caractère réparable ou non des frais et honoraires d’avocat est dès lors à apprécier in concreto dans le cadre de chaque affaire, notamment en fonction de la complexité factuelle ou juridique nécessitant l’intervention d’un avocat (CA, 22 décembre 2015, n° 59/715).

La demande à ce titre n’est ainsi à déclarer fondée que pour autant qu’elle établisse que la résistance de la partie défenderesse face au litige, ayant mené à l’introduction de l’action judiciaire, puisse être qualifiée d’abusive ou anormale (TAL, 7 mai 2021, n° 180576 et 183099 du rôle).

Le simple fait que la partie adverse succombe dans le cadre d’une procédure judiciaire ne saurait automatiquement ouvrir le droit à indemnisation au titre des honoraires d’avocat supportés. Il a été jugé que les demandes respectives des parties dans le cadre de leurs relations contractuelles étaient source de discussions juridiques et ont dû être fixées par décision judiciaire au fond (CA, 4 juillet 2024, n° CAL-2023-00895 du rôle et CA, 15 juillet 2024, n° CAL-2023-00557 du rôle).

Le tribunal relève que le SOCIETE1.) ne rapporte pas la preuve d’une faute dans le chef de SOCIETE3.).

A défaut, il y a lieu de rejeter sa demande en indemnisation pour les frais et honoraires d’avocat exposés.

3. Quant aux demandes accessoires

Le tribunal retient qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du SOCIETE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte que sa demande en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à déclarer fondée en son principe.

Le tribunal évalue ex aequo et bono les frais non compris dans les dépens au montant de 2.000,- EUR.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner SOCIETE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Par   ces   motifs:

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, sixième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement,

reçoit la demande en la forme ;

la dit fondée ;

partant condamne la société anonyme SOCIETE3.) SA à payer au SOCIETE1.) la somme de 172.673,07 EUR, avec les intérêts conventionnels sur la somme de 125.909,30 EUR à partir du 2 décembre 2025, sur la somme de 11.154,11 EUR à partir du 23 décembre 2025 et sur la somme de 35.609,66 EUR à partir du 27 mai 2026, jusqu’à solde ;

dit la demande du SOCIETE1.) en indemnisation pour les frais de recouvrement exposés recevable, mais non fondée et en déboute ;

dit la demande du SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile recevable et partiellement fondée ;

partant condamne la société anonyme SOCIETE3.) SA à payer au SOCIETE1.) la somme de 2.000,- EUR de ce chef ;

condamne la société anonyme SOCIETE4.) SA aux frais et dépens de l’instance.