No. Rôle: TAL-2026-01838

No. 2026TALREFO/00201

du 30 avril 2026

 

Audience publique extraordinaire des référés du jeudi, 30 avril 2026, tenue par Nous Maria FARIA ALVES, vice-présidente au tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la présidente du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, assistée de la greffière assumée Stéphanie RIBEIRO.

 

DANS LA CAUSE

 

E N T R E

 

1.        PERSONNE1.), et

 

2.        PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),  

 

élisant domicile auprès de la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, établie et ayant son siège social à L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B240929, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant professionnellement à la même adresse,

 

parties demanderesses comparant par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, représentée par Maître Cyrielle CARO, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

 

E T

 

1.        PERSONNE3.), et

 

2.        PERSONNE4.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),  

 

parties défenderesses comparant par la société en commandite simple KLEYR GRASSO SCS, représentée par Maître Liza CURTEANU, avocat, en remplacement de Maître Yasmine POOS, avocat, les deux demeurant à Strassen.

 

 

F      A      I      T      S   :

A l’appel de la cause à l’audience publique ordinaire des référés du mardi matin, 14 avril 2026, Maître Cyrielle CARO donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite et exposa ses moyens.

 

Maître Liza CURTEANU fut entendue en ses moyens et explications.

 

Sur ce, le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des référés de ce jour l’

 

O   R   D   O   N   N   A   N   C   E

 

qui suit:

 

Par exploit d’huissier de justice du 27 février 2026, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après, les « consorts GROUPE1.) ») ont fait donner assignation à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après, les « consorts GROUPE2.) ») à comparaître devant la présidente du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir nommer, principalement sur le fondement de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile et subsidiairement sur base des articles 932 et 933 du même code, un expert avec la mission « de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, motivé et détaillé :

 

1.      dresser un état contradictoire des lieux et décrire les désordres, défauts de conformité, vices et malfaçons affectant l’immeuble, et plus particulièrement l’annexe de la maison ainsi que les plafonds de la maison, en tenant compte de la documentation contractuelle liant les parties,

 

2.      déterminer les causes et origines des désordres, défauts de conformité, vices et malfaçons constatés,

 

3.      déterminer les travaux et moyens aptes à remédier définitivement aux désordres, défauts de conformité, vices et malfaçons constatés,

 

4.      chiffrer le coût des travaux de réfection et de remise en état,

 

5.      chiffrer les éventuelles moins-values affectant l’immeuble litigieux,

 

6.      évaluer la durée des travaux et l’éventuelle perte de jouissance en découlant. ».

 

Aux termes de leur assignation, les consorts GROUPE1.) réclament encore l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir, nonobstant toute voie de recours, sans caution, sur minute et avant enregistrement, ains que la condamnation de « la partie assignée » à tous les frais et dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise.

 

À l’appui de leur demande, les consorts GROUPE1.) exposent que suivant acte notarié de vente en date du 13 juin 2025, les consorts GROUPE2.) leur ont vendu une maison d’habitation sise à L-ADRESSE1.) ; qu’ils ont emménagé juste après l’acte notarié et que vers la fin de l’été 2025, ils ont constaté dans l’annexe accolée à la maison, dans laquelle se trouve notamment la cuisine, des fissures importantes qui s’accentueraient à vue d’œil ; que lors de différents épisodes de pluie, ils ont également constaté, au niveau de l’annexe, d’importantes infiltrations d’eau, au point de former des flaques d’eau à l’intérieur de la maison ; que l’isolation de la maison serait défaillante notamment dans les chambres de la maison dès lors qu’ils auraient pu constater de l’humidité au niveau du plafond desdites chambres ; qu’inquiets de l’état général de la maison, ils ont contacté un entrepreneur qui aurait constaté que l’annexe reposerait sur des fondations inadaptées au poids de la structure, compromettant la stabilité de celle-ci ; que l’entrepreneur aurait également constaté que de la condensation était présente au plafond dans les pièces directement accolées au toit ; que les problèmes persisteraient et ne feraient que s’aggraver.

 

A l’audience de plaidoiries du 14 avril 2026, ils renvoient aux photos versées en pièce 2, montrant les fissures au niveau de l’annexe et montant qu’ils ont dû mettre en place un récipient plastique pour récupérer les gouttes d’eau coulant du plafond.

 

Ils exposent avoir informé les parties défenderesses des désordres et que ces dernières refuseraient d’intervenir.

 

Ils concluent qu’au vu des prédits défauts de conformité, vices et malfaçons affectant la maison, ils auraient intérêt à solliciter une expertise judiciaire.

 

Ils font valoir que la qualification du vice d’apparent ou caché relève de la compétence du juge du fond.

 

Ils ne contestent pas que les fissures étaient déjà présentes au moment de la vente, mais soutiennent que celle-ci s’aggravent de jour en jour et que l’annexe s’affaisse.

 

En ce qui concerne l’urgence, ils font valoir qu’au fur et à mesure qu’ils feraient des travaux, davantage de défauts apparaissent et qu’ils s’inquiètent de la stabilité de l’immeuble.

 

Ils contestent que la mission proposée soit formulée en des termes trop larges et concluent au rejet des modifications proposées par les parties adverses.

 

Les consorts GROUPE2.) concluent au rejet de la demande sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile pour absence de motif légitime.

 

A ce titre, ils font notamment valoir que les consorts GROUPE1.) restent en défaut d’établir la plausibilité des faits allégués à l’appui de leur demande et sur lesquels devrait porter l’expertise sollicitée. La prétendue absence d’isolation ne serait étayée par aucun élément probant. Le devis versé en pièce 3 par les parties adverses n’établirait ni l’allégation du caractère compromis de la stabilité de l’annexe ni l’existence de condensation au niveau des pièces sous plafond. La photo d’une bouteille plastique accrochée à une poutre ne constituerait pas la preuve d’humidité au niveau des chambres.

 

Les consorts GROUPE2.) font encore valoir que la prétention adverse est manifestement vouée à l’échec en ce que les fissures présentes au niveau de l’annexe auraient été visibles au moment de la vente et qu’aucune preuve de leur prétendue aggravation ne serait versée. Les parties défenderesses auraient, de leur propre aveu, constaté le problème immédiatement lors de leur aménagement, ce qui montrerait que les fissures constituent un vice apparent. Pareillement, si y avait eu de l’humidité au niveau des chambres, ce qui serait contesté, les parties défenderesses auraient dû s’en apercevoir au moment de la vente et cela constituerait dès lors également un vice apparent.

 

Ils font encore valoir que même à considérer qu’il s’agit de vices cachés, les parties demanderesses seraient forcloses à défaut d’avoir dénoncé ceux-ci dans le bref délai prévu par l’article 1648 du Code civil. Ils concluent que leur responsabilité ne pourrait dans tous les cas pas être engagée sur base de la responsabilité du vendeur pour vices cachés.

 

Ils concluent également au rejet de la demande sur base des articles 932 alinéa 1er et 933 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, à défaut pour les parties demanderesses de justifier de l’urgence requise. Ils font valoir que les fissures affectant l’annexe sont bien antérieures à la vente et qu’il n’y a pas de risque de dépérissement des preuves. Il en serait de même en ce qui concerne la prétendue absence d’isolation.

 

A titre subsidiaire, ils demandent à voir modifier la mission d’expertise comme suit :

 

1.      établir un constat des prétendus vices dont il est fait état dans l'assignation du 27 février 2026, notamment les fissures affectant l'annexe de la maison et la prétendue absence d'isolation des chambres de la maison, en précisant l'ancienneté de celle-ci et ses caractéristiques générales,
2.      déterminer si les désordres présentent des manifestations visibles (taches, odeurs, dégradations) pour un acheteur normalement attentif,
3.      préciser si ces manifestations étaient perceptibles sans recourir à des moyens d'investigation particuliers et si les éventuels désordres étaient susceptibles d'être découverts par un homme de diligence moyenne en procédant à des vérifications élémentaires,
4.      établir si l'ancienneté du bien aurait dû inciter l'acheteur à une vigilance particulière,
5.      déterminer la date d'apparition des éventuelles vices et malfaçons constatés,
6.      établir si les éventuels désordres se sont aggravés depuis la vente,
7.      vérifier si un entretien normal du bien aurait permis de prévenir l'aggravation dies désordres,
8.      chiffrer le coût de remise en état des éventuels désordres.

 

Ils font valoir que l’évaluation de la perte de jouissance éventuelle relève de considérations purement juridiques, qui échapperaient à la compétence de l’expert mais relèvent du juge du fond. La mission telle que libellée par les parties demanderesses serait par ailleurs trop large.

 

Appréciation

 

Les consorts GROUPE1.) agissent principalement sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé […] », notamment par voie de référé.

 

L’article 350 est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi soumis ni à la condition d’urgence, ni à la condition d’absence de contestation sérieuse et ne doit répondre qu’aux exigences posées par ledit texte.

 

Les conditions d’application de l’article 350 sont les suivantes :

 

-       du fait dont il s’agit de conserver ou d’établir la preuve doit dépendre la solution d’un litige,

 

-       le motif pour établir ce fait ou pour en conserver la preuve doit être légitime,

 

-       la mesure d’instruction sollicitée doit être légalement admissible,

 

-       elle doit être demandée avant tout procès au fond concernant le fait dont il échet d’établir ou de conserver la preuve.

 

Le demandeur doit, pour prospérer sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, justifier d’un motif légitime à sa demande.

 

Il y a motif légitime au sens de la loi s’il n’est a priori pas exclu que des faits ou des éléments dont l’on veut établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution d’un éventuel procès au fond entre parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir une influence sur la solution du litige. Le juge est souverain pour apprécier le motif légitime qui constitue la seule condition positive du recours à une mesure d’instruction in futurum.

 

Le motif légitime exigé par cette disposition légale est fonction de la plausibilité d’un procès au fond et de l’utilité, dans cette perspective, de la mesure d'instruction sollicitée. Une contestation sérieuse sur la recevabilité ou le bien-fondé de la demande susceptible d’être portée ensuite devant le juge du fond ne fait pas obstacle à la mesure d’instruction sollicitée sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile (Cass. n° 34/16 du 24.3.2016, numéro 3617 du registre).

 

La jurisprudence luxembourgeoise a par ailleurs, à maintes reprises, rappelé que les faits fondant le futur litige envisageable doivent être suffisamment plausibles et caractérisés pour justifier l’intervention du juge. Cette exigence permet d’éviter de pervertir l’institution du référé probatoire, en empêchant qu’il ne devienne qu’un simple moyen de pression ou un moyen de poursuivre des buts étrangers à sa raison d’être. Une telle exigence est indispensable à la cohérence de l’institution, à défaut de quoi les conditions de recours au référé probatoire pourraient être facilement contournées par l’allégation d’un litige faux ou sans raison d’être (Cour d’appel, 27 février 2008, Pas. 34, p. 162).

 

Ainsi, une demande de mesure d’instruction préventive ne peut pas être accueillie lorsque les faits dont on souhaite découvrir et prouver l’existence, relèvent de la simple hypothèse et ne présentent pas un caractère de plausibilité suffisante.

 

En l’occurrence, les consorts GROUPE1.) produisent à l’appui de leur demandes quelques photos, non datées, montrant l’annexe, une flaque d’eau sur le carrelage au sol et des traces d’eau sur un mur, des fissures importantes et le fond d’une bouteille d’eau plastique accrochée à une poutre. Ils produisent également un devis pour des travaux de rénovation divers (fenêtres, toit, sanitaire, électricité, carrelage, plâtre et peinture) qui ne comporte aucun élément technique quant à d’éventuelles non-conformités, vices ou malfaçons.

 

Face aux contestations adverses, ces éléments ne permettent pas de rendre suffisamment plausible l’existence des désordres au niveau de la stabilité de la structure de l’annexe et de l’isolation de l’annexe et des chambres invoqués comme fait pouvant fonder un litige futur entre parties. Concernant les fissures au niveau de l’annexe, dont il est constant qu’elles étaient apparentes au moment de la vente, les prédits éléments ne sont pas de nature à caractériser ou rendre vraisemblable une aggravation desdites fissures.

 

Les consorts GROUPE1.) restent par conséquent en défaut de justifier d’un motif légitime, de sorte que leur demande est à rejeter sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile.

 

Les consorts GROUPE1.) agissent subsidiairement sur base des articles 932 et 933 du Nouveau Code de procédure civile.

 

L’urgence est une condition d’application de chacun de ces textes, sauf que dans le cas de l’article 932 alinéa 1er, elle est la condition première et déterminante de la saisine de la juridiction des référés et que dans le cas de l’article 933 alinéa 1er, elle se confond avec l’exigence légale qu’il y ait à prévenir un dépérissement de preuves.

 

La matière de l’expertise sollicitée en référé sur le fondement de l’urgence se confond avec le caractère imminent de la disparition de traces matérielles qu’il s’agit de constater, le caractère proche de l’évanouissement d’un état de fait dont il y a lieu de conserver ou d’établir la preuve, l’imminence de la perte d’une preuve tangible résultant de la nature intrinsèque de la chose ou du fait à prouver.

 

En l’espèce, les parties demanderesses ne justifient pas leur craint pour la stabilité de l’immeuble et n’allèguent ni n’établissent un risque de disparition des preuves.

 

Elles restent partant en défaut d’établir la condition d’urgence et leur demande est partant également à rejeter sur base des articles 932 et 933 du Nouveau Code de procédure civile.

 

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que : « [l]orsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine ».

 

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15 du registre, JTL 2015, p. 166).

 

Les consorts GROUPE2.) ont requis la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, des parties demanderesses à leur payer la somme de 1.000.- euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 240 précité.

 

Les consorts GROUPE2.) ayant été contraints d’assurer la défense de leurs intérêts en justice, il serait inéquitable de laisser à leur charge l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’elles ont dû exposer. Leur demande en obtention d’une indemnité de procédure est partant justifiée en son principe.

 

Compte tenu de l’envergure du litige, de son degré de difficulté et des soins y requis, la demande est fondée pour un montant fixé à 1.000.- euros.

 

A défaut pour les consorts GROUPE2.) de justifier de la solidarité entre les consorts GROUPE1.) ou en quoi ceux-ci devraient être condamnées in solidum, il y a lieu de condamner ces derniers à payer conjointement aux consorts GROUPE2.) la prédite indemnité de 1.000.- euros.

 

 

P  A  R     C  E  S     M  O  T  I  F  S

 

 

Nous Maria FARIA ALVES, vice-présidente au tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement du président du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement,

 

recevons la demande en la forme ;

 

Nous déclarons compétente pour en connaître ;

 

la déclarons recevable, mais non fondée sur toutes les bases légales invoquées ;

 

condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer conjointement à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une indemnité de procédure d’un montant de 1.000.- euros ;

 

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de recours et sans caution ;

 

condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) conjointement aux frais et dépens de l’instance.