Texte pseudonymisé
Avertissement: Ce document pseudonymisé a une valeur purement informative. Le document original seul fait foi.
No. 2026TALREFO/00302
du 19 juin 2026
Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 19 juin 2026, tenue par Nous Maria FARIA ALVES, vice-présidente au tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la présidente du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, assistée de la greffière assumée Stéphanie RIBEIRO.
DANS LA CAUSE
E N T R E
élisant domicile en l’étude de Maître André HARPES, avocat, demeurant à Luxembourg,
parties demanderesses comparant par Maître Julie MALAINHO, avocat, en remplacement de Maître André HARPES, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,
E T
parties défenderesses sub 1) à sub 3) comparant par Maître Fabien FRANÇOIS, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,
partie défenderesse sub 4) défaillante.
F A I T S :
A l’appel de la cause à l’audience publique ordinaire des référés du mardi matin, 2 juin 2026, Maître Julie MALAINHO donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite et exposa ses moyens.
Maître Fabien FRANÇOIS fut entendu en ses moyens et explications.
La partie défenderesse sub 4) ne comparut pas à l’audience.
Sur ce, le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des référés de ce jour l’
O R D O N N A N C E
qui suit:
Par exploit d’huissier de justice du 30 janvier 2026, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après, les « consorts GROUPE1.) ») ont fait donner assignation à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après, les « consorts GROUPE2.) »), la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) (ci-après, la « société SOCIETE1.) ») et
le syndicat des copropriétaires de la résidence ALIAS1.) (ci-après, le « SYNDICAT ») à comparaître devant la présidente du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir, sur base de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, sinon sur base de l’article 932, alinéa 1er du même code :
- principalement, enjoindre à la société SOCIETE1.) de mettre à jour le cadastre vertical dans un but de conformité à la situation actuelle de la propriété, et ce dans un délai de six mois à compter de la notification, sinon de la signification de la présente ordonnance, sous peine d’astreinte de 100.- euros par jour de retard,
- subsidiairement, enjoindre à la société SOCIETE1.) de remettre la propriété dans l’état dans lequel elle était avant les travaux, en conformité avec le cadastre vertical actuellement en vigueur, dans les mêmes conditions de délai et d’astreinte.
Dans le même exploit, ils demandent également à voir dire l’ordonnance commune à toutes les parties assignées.
Ils demandent encore à voir condamner la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance et à leur payer une indemnité de procédure d’un montant de 2.500.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.
Enfin, ils sollicitent l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir, nonobstant opposition ou appel, sur minute, sans caution et avant enregistrement.
Position des parties
Au soutien de ses demandes, les consorts GROUPE1.) exposent qu’ils sont copropriétaires au sein de la résidence ALIAS2.) sise à ADRESSE6.) (ci-après, la « Résidence »), dans laquelle les consorts B détiennent également des lots.
Ils font valoir qu’une convention a été conclue le 18 décembre 2017 entre la société SOCIETE1.), en sa qualité de promoteur, et les consorts GROUPE1.) et les consorts GROUPE2.), aux fins de régulariser la situation des jardins et aménagements extérieurs situés à l’arrière de la Résidence (ci-après, la « Convention »).
La Convention aurait eu notamment pour objet de réorganiser la répartition des parcelles de jardin et des accès privatifs, de permettre aux consorts GROUPE1.) d’obtenir un accès direct à leur jardin depuis la terrasse arrière et de donner plus de luminosité à l’appartement du rez-de-chaussée des consorts GROUPE2.) par un abaissement partiel du terrain. Ils précisent qu’en contrepartie, la société SOCIETE1.) s’est engagée à assumer l’intégralité des démarches administratives et financières liées aux aménagements dont la mise à jour du cadastre vertical afin de refléter la configuration des terrains. Toutefois, la société SOCIETE1.) n’aurait pas mis à jour le cadastre vertical, de sorte que les aménagements extérieurs diffèreraient du cadastre vertical de 2013, dernier document en vigueur.
Ils font valoir qu’en qualité de promoteur et maître d’ouvrage du projet initial, la société SOCIETE1.) serait tenue d’assurer le dépôt et la mise à jour du cadastre vertical, obligation qu’elle aurait expressément assumée contractuellement.
Ils précisent qu’en date du 27 novembre 2017, la société SOCIETE1.) a communiqué à la commune de ADRESSE7.) un plan actualisé, qui reflèterait la situation actuelle de la copropriété mais qui n’aurait pas été suivi d’une mise à jour correspondante du cadastre vertical.
Ils indiquent vouloir procéder aujourd’hui à la revente de leur appartement, ce qui leur serait impossible en l’état dès lors que le cadastre vertical en vigueur ne correspondrait en rien à l’état réel et actuel de la propriété. A titre d’exemple, tout accès légalement reconnu à leur parcelle aurait disparu dans la réalité matérielle des lieux alors qu’un tel accès demeurerait existant au regard du cadastre vertical.
Ils font valoir que la non-exécution de son obligation contractuelle de mise à jour du cadastre de la Résidence à la suite des travaux d’aménagements réalisés constitue un trouble manifestement illicite qui porterait atteinte à leur droit de propriété et en particulier à leur droit d’opérer la vente de leur appartement actuellement proposé sur le marché.
En réponse aux développements adverses, les consorts GROUPE1.) font valoir qu’il ne résulte d’aucune clause de la Convention que la modification du cadastre était soumise à une condition suspensive ou que l’accord de la commune aurait été une condition substantielle pour les parties adverses. Ils font valoir qu’une telle condition aurait dû être expressément prévue et que le doute devrait leur bénéficier dès lors que c’est la société SOCIETE1.) qui a rédigé la Convention.
La société SOCIETE1.) et les consorts GROUPE2.) expliquent l’existence de plusieurs difficultés que la Convention aurait eu pour objectif de résoudre, à savoir un problème d’accès à un jardin, un problème d’écroulement de terrain et une difficulté au niveau des autorisations de la commune. La commune aurait exigé le déplacement de l’unité extérieure de la pompe à chaleur en raison du bruit sonore produit.
La Convention aurait été signée afin de permettre la vente d’une bande de terrain à la commune, que celle-ci souhaitait acquérir, et obtenir l’autorisation relative à l’emplacement de l’unité extérieure de la pompe à chaleur. La Convention aurait prévu des concessions réciproques des consorts GROUPE1.), GROUPE2.) et de la société SOCIETE1.).
Ils exposent que la commune de ADRESSE7.) s’est finalement rétractée de l’acquisition de la bande de terrain litigieuse par courrier du 16 octobre 2024 et qu’en raison de cette rétractation, l’économie générale de la Convention s’en est trouvée rompue, avec pour conséquence la caducité de la Convention. Il serait désormais impossible d’exécuter la partie de la Convention relative à la bande de terrain litigieuse, la commune s’étant rétractée.
A titre subsidiaire, ils font valoir que la vente de la bande de terrain litigieuse à la commune constituait une condition suspensive, voire résolutoire.
Encore plus subsidiairement, ils font valoir qu’il y a eu erreur sur la substance en ce que pour eux, le fait d’obtenir l’accord de la commune sur l’emplacement de l’unité extérieure de la pompe à chaleur aurait été déterminant de leur consentement.
Ils s’opposent dès lors à la demande adverse.
En ce qui concerne la mesure sollicitée à titre subsidiaire, ils précisent que si jamais la Convention devait être considérée comme caduque, il y aurait des restitutions à faire de part et d’autre et il appartiendrait au juge du fond de régler cette question. Une telle mesure serait prématurée à ce stade.
Ils demandent à titre subsidiaire à voir réduire l’astreinte, tout en marquant leur accord avec le délai de six mois.
Ils s’opposent encore à la demande adverse en allocation d’une indemnité de procédure, arguant n’avoir commis aucune faute et ils sollicitent chacun la condamnation des consorts GROUPE1.) à leur payer une telle indemnité de procédure d’un montant de 1.500.- euros.
Appréciation
Les consorts GROUPE1.) basent leur demande principalement sur l’article 933 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile qui prévoit que le président ou le juge qui le remplace, peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il y a deux cas d’ouverture distincts à cette action, à savoir s’il y a lieu de prévenir un dommage imminent et ensuite en cas de trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent est la voie de fait dont les circonstances font admettre qu’elle est sur le point de se produire et qu’il faut prévenir par des mesures appropriées. Le trouble manifestement illicite est la voie de fait qui s’est déjà produite et qu’il s’agit de faire cesser le plus souvent par une mesure de remise en état.
En l’occurrence, les consorts GROUPE1.) allèguent l’existence d’un trouble manifestement illicite, à savoir la non-exécution d’une obligation contractuelle par la société SOCIETE1.) consistant à faire procéder à la mise à jour du cadastre vertical de la Résidence à la suite des modifications résultant des travaux réalisés.
Le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». Il procède donc de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant. Le trouble consiste dans un acte ou une abstention s’inscrivant en méconnaissance de l’ordre juridique établi, qu’il faut, d’une part, faire cesser pour être inadmissible en tant que constituant une illicéité. Il s’agit, d’autre part, de préserver ou de rétablir un statu quo avant l’intervention du juge du fond (Jacques et Xavier VUITTON, Les référés, 4ème édition 2018, LEXISNEXIS, n° 282 et s.).
La voie de fait se définit comme étant constituée par une atteinte manifestement illicite et intolérable à un droit certain et évident d’autrui par des actes matériels posés par leur auteur en vue d’usurper un droit qu’il n’a pas ou pour se rendre justice à soi-même et qui doivent être manifestement illicites, ce qui présume que leur caractère illicite doit précisément ne pas faire l’objet de contestations sérieuses (Cour d’appel, 14 juillet 2021, n° CAL-2020-01018 du rôle).
Dans l’hypothèse considérée, le dommage est déjà réalisé ; le juge des référés est invité à prendre une mesure « répressive », destinée à mettre fin à une situation provoquant une atteinte dommageable et actuelle aux droits ou aux intérêts légitimes du demandeur (Dalloz action Droit et pratique de la procédure civile, Chapitre 235 - Compétence des juges des référés, Alain Lacabarats - Président de chambre honoraire à la Cour de cassation 2024/2025, n° 235.281).
Les mesures réclamées sur base de l’alinéa 1er de l’article 933 du Nouveau Code de procédure civile ne sont pas subordonnées à la preuve de l’urgence, les conditions ayant trait à l’imminence du dommage et au caractère manifestement illicite du trouble se suffisant à elles-mêmes dans la mesure où il est toujours pressant de prévenir pareil dommage et de mettre un terme à l’illicéité manifeste (Cour d’appel, 21 janvier 1997, Pas. 30, p. 247).
Même si le texte de l’article 933 alinéa 1er, contrairement aux articles 932, alinéa 1er et 933, alinéa 2, n’énonce pas expressément comme condition de son intervention, l’absence de contestation sérieuse, le juge des référés doit analyser néanmoins les moyens de défense développés devant lui (Cour d’appel, 16 décembre 2015, Pas. 37 p 328).
Etant par essence le juge de l’évident et de l’incontestable, le juge des référés ne pourra faire droit à la prétention du demandeur que si les moyens invoqués par le défendeur pour s’opposer à la demande sont manifestement vains et dénués de tout fondement.
Dans cet ordre d’idées, il a également été considéré que l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile permet au juge des référés de fonder sa décision sur une situation de fait ou de droit qui n’est ou ne peut être sérieusement contestée (Cour d’appel, 26 juin 1985, Pas. 26, p. 354).
Il convient de rappeler que l’intervention du juge des référés en matière d’inexécution contractuelle est des plus restrictives et ne peut avoir lieu qu’en cas de violation flagrante et intolérable des obligations convenues entre parties (voir p.ex. Cour d’appel, arrêt n° 91/23-VII-REF du 21 juin 2023, nos. CAL-2023-00149 et CAL-2023-00241 du rôle).
Il est en effet admis que le juge des référés peut se baser sur un contrat clair et précis pour ordonner la mesure sollicitée par une partie à ce contrat. Ses pouvoirs cessent toutefois lorsqu’il s’agit d’interpréter les obligations contractuelles assumées de part et d’autre, d’apprécier si elles furent exécutées ou non et surtout lorsqu’il y a lieu de se prononcer sur les conséquences d’une éventuelle inexécution. Seul le juge du fond a le pouvoir de se prononcer à ce sujet (Cour d’appel, 21 décembre 1999, n° 23453 du rôle ; Cour d’appel, 4 décembre 2002, n° 26633 du rôle).
Il y a dès lors lieu de vérifier si, conformément aux principes ci-avant énoncés, les requérants peuvent se prévaloir d’un trouble manifestement illicite justifiant l’intervention du juge des référés sur base de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.
Il importe de caractériser précisément chacun des trois éléments constitutifs du trouble manifestement illicite : un trouble réalisé, son illicéité et le caractère manifeste de celle-ci.
En l’occurrence, la Convention prévoit ce qui suit « Die SOCIETE1.) (…) bemüht sich schnellstmöglich alle notwendigen Genehmigungen der Gemeine einzufahren, welche auch den aktuellen Standort der Wärmepumpe bestätigen und Kopie der Genehmigungen an die Hausverwaltung weiterzureichen. Alle administrativen Aufwände in Sachen Abtreten der hinteren Gartenparzelle an die Gemeinde werden von der SOCIETE1.) erbracht. Der neue Cadastre Vertical wir – nach Genehmigungen seitens der Gemeinde – von der SOCIETE1.) erstellt werden müssen. Zu diesem Zeitpunkt wurde auch an den einen Keller erinnert, welcher auch eine kleine Abänderung im Cadastre Vertical hervorruft. Dies wurde von der SOCIETE1.) bestätigt, Jegliche Kosten all dieser oben genannten Maβnahmen sind ausschlieβlich von der SOCIETE1.) zu tragen. »
Il résulte des stipulations de la Convention que la société SOCIETE1.) s’est engagée, en principe, à établir un nouveau cadastre vertical, postérieurement à l’obtention des autorisations communales requises.
Il est constant que cette mise à jour n’a pas été réalisée.
Toutefois, la société SOCIETE1.) et les consorts GROUPE2.) soutiennent que cette obligation serait devenue caduque en raison de la renonciation de la commune de ADRESSE7.) à l’acquisition de la bande de terrain litigieuse, élément qu’elles estiment déterminant dans l’économie de ladite convention.
A cet égard, il y a lieu de rappeler que les groupes de contrats correspondent à la situation dans laquelle deux ou plusieurs contrats sont consciemment liés entre eux de telle sorte que les événements affectant l’un sont susceptibles d’avoir un effet sur les autres.
L’interdépendance ou indivisibilité entre différents contrats est parfois objective ou naturelle en ce sens que les prestations ne pourraient pas se concevoir séparément : il en va ainsi lorsqu’un contrat n’aurait aucun sens sans l’autre ou quand l’économie générale du contrat commande l’indivisibilité.
Plus souvent l’indivisibilité est subjective ou artificielle car elle résulte de la seule volonté des parties ou de l’une d’entre elles, mais qui a été connue de l’autre.
L'un des principaux effets de l'indivisibilité contractuelle est d’entraîner l’anéantissement par ricochet des différents contrats faisant partie de l'opération globale. Ainsi, la nullité, la résolution, ou la résiliation d'un contrat va avoir pour effet d’entraîner la disparition des autres, de sorte que l'ensemble sera détruit.
En l’occurrence, les passages suivants de la Convention : « (…) die Beziehungen mit der Gemeinde, gemäβ des Abtretens eines Teiles der Gartenfläche sowie auch der Einbauort der Wärmepumpe, welcher vun der Gemeinde bemängelt », « um dann auch die entsprechenden Genehmigungen der Gemeinde sowie anschlieβend den Cadastre Vertical der Immobilie korrigieren zu können », « GROUPE2.) wird dans hintere Gelände ihres Gartens auf eine Tiefe von 4 Metern an die Gemeinde abtreten » et «Die SOCIETE1.) (…) bemüht sich schnellstmöglich alle notwendigen Genehmigungen der Gemeine einzufahren welche auch den aktuellen Standort der Wärmepumpe bestätigen », corroborent la version des faits de la société SOCIETE1.) et des consorts GROUPE2.) quant à l’existence d’un accord en vue de la vente d’une parcelle de terrain à la commune et de l’existence d’un lien entre cette vente et les engagements pris par les parties dans la Convention.
Cette version des faits résulte encore d’un courrier adressé le 16 octobre 2024 par la commune à la société SOCIETE1.), l’administration commune de ADRESSE7.), qui indique « (…) concernant la cession prévue d’une partie de terrain situé à l’arrière des résidences situées aux ADRESSE4.). Après une analyse approfondie du dossier, le collège échevinal a réexaminé la situation concernant la partie du terrain arrière qui avait été intégrée dans l’autorisation de bâtir. Il a été conclu que le terrain, qui devait initialement être cédé pour des fins publiques, ne présente plus d’utilité publique à ce jour. En conséquence, le collègue échevinal a pris la décision de renoncer à la cession de ce terrain. Cette décision est définitive et nous vous la communiquons par la présente. ».
Il résulte de ce courrier que la vente de la bande de terrain à l’arrière de la Résidence était prévue mais que l’administration communale a renoncé à cette vente.
Il apparaît, au vu des éléments versés en cause, que la Convention contient plusieurs stipulations relatives aux relations avec l’administration communale, à l’obtention d’autorisations administratives, ainsi qu’à la cession d’une portion de terrain.
Dans ces conditions, la question de savoir si l’engagement relatif à la mise à jour du cadastre vertical constitue une obligation autonome, ou s’il s’inscrit dans un ensemble contractuel indivisible dont l’équilibre aurait été remis en cause par la décision de la commune de renoncer à la vente, implique une analyse approfondie de la commune intention des parties et de l’économie générale de la Convention.
De même, la qualification des effets attachés à la non-réalisation de la vente projetée — qu’il s’agisse d’une éventuelle condition suspensive, résolutoire ou d’une cause de caducité — suppose une interprétation de la Convention qui excède les pouvoirs du juge des référés.
Or, le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait intervenir lorsque la solution du litige suppose de trancher des questions d’interprétation contractuelle ou de statuer sur l’existence et l’étendue des obligations des parties dans un contexte contesté.
En l’espèce, les moyens de défense invoqués par la société SOCIETE1.) et les consorts GROUPE2.) apparaissent, au regard des éléments du dossier, suffisamment sérieux pour remettre en cause, à ce stade, l’existence même de l’obligation dont l’exécution est sollicitée.
Il s’ensuit que le trouble invoqué par les consorts GROUPE1.) ne présente pas le caractère manifestement illicite requis par l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.
Les consorts GROUPE1.) basent leur demande subsidiairement sur l’article 932 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile qui dispose que : « Dans les cas d’urgence, le président du tribunal d'arrondissement, ou le juge qui le remplace, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».
En l’espèce, les consorts GROUPE1.) invoquent leur intention de procéder à la vente de leur appartement, laquelle serait rendue difficile en raison de l’absence de concordance entre l’état réel des lieux et le cadastre vertical.
Toutefois, ils restent en défaut d’établir en quoi cette situation présenterait un caractère d’urgence au sens de l’article 932 précité, en l’absence notamment de tout élément attestant de démarches de vente effectivement engagées ou d’un risque concret et imminent de préjudice.
Par ailleurs, il résulte des développements qui précèdent que le litige opposant les parties se heurte à des contestations sérieuses, de sorte qu’il excède, en tout état de cause, les pouvoirs du juge des référés statuant sur ce fondement.
Par conséquent, il n’y a pas lieu à référer et la demande principale des consorts GROUPE1.) est à rejeter sur toutes les bases légales invoquées.
L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que : « [l]orsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine ».
L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15 du registre, JTL 2015, p. 166).
Au vu de l’issue de la demande principale, la demande des consorts GROUPE1.) en allocation d’une indemnité de procédure n’est pas fondée et est à rejeter.
Il serait en revanche inéquitable de laisser à charge de la société SOCIETE1.) et les consorts GROUPE2.) l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer. Leurs demandes en obtention d’une indemnité de procédure sont partant justifiées en leur principe.
Compte tenu de l’envergure du litige, de son degré de difficulté et des soins y requis, les demandes sont fondées pour un montant fixé à 500.- euros au profit de la société SOCIETE1.) et un montant fixé à 500.- euros au profit des consorts GROUPE2.).
Il y a lieu de déclarer l’ordonnance commune aux parties défenderesses, tel que sollicité.
Le SYNDICAT, valablement assigné en déclaration d’ordonnance commune, n’a pas comparu à l’audience. L’exploit d’assignation du 30 janvier 2026, lui ayant été signifié à personne, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire à son égard, en application de l’article 79, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile.
P A R C E S M O T I F S
Nous Maria FARIA ALVES, vice-présidente au tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la présidente du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant par ordonnance réputée contradictoire à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence ALIAS1.) ;
recevons la demande en la forme ;
Nous déclarons compétente pour en connaître ;
disons qu’il n’y a pas lieu à référé et rejetons la demande sur toutes les bases légales invoquées ;
rejetons la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;
condamnons PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) conjointement à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) une indemnité de procédure d’un montant de 500.- euros ;
condamnons PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) conjointement à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une indemnité de procédure d’un montant de 500.- euros, soit 250.- euros à chacun ;
ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de recours et sans caution ;
condamnons PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) conjointement aux frais et dépens de l’instance.
Chargement en cours...