No. Rôle: TAL-2026-04183

No. 2026TALREFO/00388

du 7 août 2026

 

Audience publique extraordinaire de vacation des référés du vendredi, 7 août 2026, tenue par Nous Patricia LOESCH, Vice-Présidente au Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, assistée de la greffière assumée Carole STARCK.

 

DANS LA CAUSE

 

E N T R E

 

 

1.             PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

2.             PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

3.             PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

4.             PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.),

 

5.             PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE3.),

 

6.             PERSONNE6.), demeurant L-ADRESSE3.),

 

élisant domicile en l’étude de Maître Chloé MANGEARD, avocat, demeurant à
Esch-sur-Alzette,

 

parties demanderesses sub 1) à 6) comparant par Maître Chloé MANGEARD, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

 

E T

 

1.             la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), inscrite Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil de gérance actuellement en fonctions,

 

et en intervention forcée

 

2.             la société anonyme SOCIETE2.) SA (SOCIETE2.)), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE5.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

 

 

F      A      I      T      S   :

A l’appel de la cause à l’audience publique de vacation des référés ordinaire du lundi matin, 3 août 2026, Maître Chloé MANGEARD, donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite et exposa ses moyens.

 

Maître Isabelle HOMO et Maître Alexandra FUSS furent entendues en leurs conclusions.

 

Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de vacation des référés de ce jour l’

 

O   R   D   O   N   N   A   N   C   E

 

qui suit:

 

 

Par assignation du 11 mai 2026, PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) demandent la nomination d’un expert avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, motivé et détaillé de :

 

l) Constater le défaut d'achèvement des travaux prévus par les contrats en état futur d'achèvement signés par-devant le notaire PERSONNE7.), par eux,

2) Décrire de manière précise et contradictoire l'état d'avancement réel de leurs appartements en tenant compte des documents contractuels et techniques, ainsi que des

constatations sur site ;

3) Décrire de manière précise et contradictoire l'état d'avancement réel de leurs lots en

copropriété des parties demanderesses en tenant compte des documents contractuels et techniques, ainsi que des constatations sur site ;

4) Mettre en relation ces états d'avancement avec les factures émises, celles réglées par

eux ainsi que celles demeurant impayées, afin de vérifier la conformité des appels de fonds aux stipulations contractuelles et aux avancées effectives des travaux ;

5) Evaluer le pourcentage de travaux réalisés au prorata des sommes d'ores et déjà réglées ;

6) Elaborer un plan d'exécution clair et détaillé, reprenant la liste exhaustive des travaux restant à réaliser pour la livraison complète et conforme de l'immeuble, un calendrier prévisionnel d'exécution, un échéancier indicatif des paiements pouvant y être éventuellement liés, dans le respect du contrat de vente en état futur d'achèvement ;

7) Chiffrer le coût des travaux d'achèvement ;

8) Dresser une liste détaillée des non-conformités, vices, désordres ou malfaçons affectant lesdits appartements et l'usage des parties communes, en déterminant leur nature exacte et leur origine ;

9) Proposer des mesures conservatoires immédiates, si nécessaires, afin d'éviter la survenance de non-conformités, vices, désordres ou malfaçons supplémentaires et l'aggravation de la situation constatée ;

10) Proposer les moyens de remise en état techniquement adaptés, avec une estimation

chiffrée du coût des travaux de réfection et remises en état nécessaires ;

11) Déterminer la durée nécessaire et prévisible des travaux d'achèvement ;

12) Dire si, dans le cadre de l'exécution des travaux d'achèvement, les lieux resteront inhabitables, et dans l'affirmative, pendant combien de temps ;

13) Evaluer le manque de jouissance subi et à subir par eux ;

14) Evaluer les retards accumulés dans la réalisation des travaux ;

15) Chiffrer une éventuelle moins-value de l'immeuble sis à ADRESSE6.),

ADRESSE7.) et différents lots en copropriété ;

16) Procéder à la simple demande d'une des parties à la lecture du rapport et prendre position de manière détaillée et motivée quant aux éventuelles questions et/ou critiques vis-à-vis du rapport.

 

Ils demandent à voir dire que l'expert convoquera contradictoirement toutes les parties à l'instance ainsi que, le cas échéant, la banque garante SOCIETE2.) en tant qu'établissement directement concerné par la mise en œuvre de la garantie d'achèvement, aux réunions d'expertise, afin de garantir le principe du contradictoire et la force probante du rapport d'expertise.

 

Ils demandent encore la condamnation de la société SOCIETE1.) SARL au paiement d'une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi qu’à tous les frais et dépens de l'instance.

Ils demandent à voir ordonner l’exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir nonobstant opposition et appel sur minute et avant enregistrement et sans caution.

Les demandeurs soutiennent que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont acquis par vente en état futur d’achèvement du 11 novembre 2020 de la part de la société SOCIETE1.) SARL un appartement à ADRESSE6.) au prix de 871.228,59 euros.

Ils indiquent que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont acquis par vente en état futur d’achèvement du 11 novembre 2020 de la part de la société SOCIETE1.) SARL un appartement à ADRESSE6.) au prix de 690.000,45 euros.

Ils ajoutent que PERSONNE5.) et PERSONNE6.) ont acquis par vente en état futur d’achèvement du 3 décembre 2020 de la part de la société SOCIETE1.) SARL un appartement à ADRESSE6.) au prix de 770.239,69 euros.

La date d'achèvement des travaux pour lesdites ventes aurait été prévue contractuellement comme suit :

« 3. - Délai d'exécution des travaux

Le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages des parties privatives soient achevés au plus tard dans les vingt-deux (22) mois ouvrables à compter de la date de début des travaux. La date ultime pour débuter les travaux sera le 1er décembre 2020 sauf en cas de résultat positif aux tests « Amiante » auquel cas le début des travaux sera décalé de deux mois ouvrables. Si les travaux devaient débuter avant le 1er décembre 2020, la date sera communiquée à la partie acquéreuse par lettre recommandée, sauf survenance d'un cas de force majeure ou, plus généralement, d'une cause légitime de suspension du délai de livraison.

 

Pour le cas de non-respect de ce délai, hors les cas ci-après visés, la partie venderesse devra à la partie acquéreuse une indemnité d'un montant de quarante Euros ( € 40,-) par jour ouvrable de retard. »

 

Les demandeurs exposent que malgré l’existence d'une telle obligation, ils ont dû constater à ce jour que les travaux n'ont toujours pas encore été achevés, respectivement que le bien n'est toujours pas livré.

 

Ils expliquent que conformément à l'article 1601-5 du Code Civil, une garantie d'achèvement a été signée pour chaque vente entre la partie défenderesse, la banque SOCIETE2.) et :

. Les consorts ALIAS1.) en date du 28 octobre 2020

. Les consorts ALIAS2.) en date du 28 octobre 2020

. Les consorts ALIAS3.) en date du 19 novembre 2020 et que les prédites garanties d'achèvement stipulent que :

 

« le garant s'engage à payer, en cas d'inexécution par le vendeur de son obligation d'achèvement, les sommes nécessaires à l'achèvement complet de l'immeuble prédécrit (... ) »

 

Après plus de 24 mois de retard, la partie défenderesse serait toujours en défaut d'exécution de ses obligations contractuelles et la construction demeurerait inachevée en ce jour.

 

Ils renvoient aux photographies versées en pièce n°7 prises le 19 avril 2026 pour établir l’ampleur des travaux restant à réaliser et l’impossibilité d’installer une cuisine pour la fin du mois de juin 2026 concernant les époux ALIAS1.).

 

Ils se basent sur les stipulations contractuelles suivantes de la garantie d’achèvement pour voir ordonner une expertise :

 

« 2) La garantie d’achèvement ne pourra être invoquée par l’acquéreur que sur constatation du défaut d'achèvement, soit par toutes les parties en cause (vendeur, acquéreur, garant) soit par une personne qualifiée.

 

B) La constatation par une personne qualifiée se fera en cas de non-accord des parties. Cette personne sera désignée soit par les parties, soit à la requête de toutes les parties, sinon de la partie la plus diligente, les autres dûment appelées, par ordonnance non susceptible de recours du président du tribunal d'arrondissement du lieu de l'immeuble (... ). »

 

Ils exposent que la nomination d’un expert judiciaire constitue le préalable contractuel nécessaire à l’activation de la garantie de la SOCIETE2.) ce qui fonde la demande principalement et autonomement indépendamment des articles du Nouveau Code de procédure civile invoqués à titre subsidiaire.

 

Ils soutiennent que les désordres constatés (moisissures, infiltrations, stagnation d'eau en terrasse), risquent de s'aggraver irrémédiablement, caractérisant l'urgence et le risque de dépérissement des preuves.

 

En outre, ils font valoir que la demande est fondée, s'il existe, comme en l'espèce, un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout autre procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, toutes les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en référé en vertu de l'article 350 du Nouveau Code de procédure civile.

 

Aux termes de l'article 1601-3 du Code civil, le vendeur serait tenu de livrer l'immeuble

dans l'état prévu au contrat et dans le délai convenu et le dépassement du délai contractuel de 22 mois ouvrables, sans justification légitime, constituerait un manquement caractérisé aux obligations contractuelles du vendeur, ouvrant droit au bénéfice de la clause pénale de 40 euros par jour ouvrable de retard.

 

Ainsi, l'expertise judicaire serait nécessaire pour établir le point de départ précis du retard et en quantifier les conséquences financières.

 

A titre plus subsidiaire, ils invoquent l’article 932 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, aux termes duquel dans le cas d'urgence, le Président du Tribunal d'Arrondissement peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou qui sont justifiées par l'existence d'un différend.

 

A titre encore plus subsidiaire, les demandeurs invoquent l’article 933 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile aux termes duquel le Président du Tribunal d'Arrondissement peut toujours, prescrire en référé tes mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, sinon encore pour empêcher le dépérissement des preuves.

 

Ils précisent qu’en l'espèce, le refus, respectivement l'impossibilité non justifiée du vendeur de livrer les appartements conformément aux stipulations contractuelles et dans le délai convenu, malgré mise en demeure restée sans effet, caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l'article 933 du Nouveau Code de procédure civile.

 

La société SOCIETE1.) SARL expose que la date d’expiration du délai de livraison n’est pas déterminée dans les actes notariés respectifs et qu’elle a rencontré beaucoup de problèmes d’ordre technique lors de cette construction : faillite de l’entreprise générale SOCIETE3.), effondrement de l’immeuble voisin, fermetures de chantier, faillite de la société SOCIETE4.) en janvier 2026.

 

Elle réplique qu’il n’existe aucun retard et que le délai de livraison n’est pas expiré.

 

Elle conteste ensuite l’existence d’inachèvements alors que le chantier a repris et est toujours en cours.

 

Pour le cas où il y aurait des vices, elle indique qu’elle y remédiera avant l’achèvement.

 

La demande à voir ordonner une expertise aurait été faite en cours de chantier pendant l’exécution du contrat et serait prématurée.

 

Comme aucun inachèvement n’existerait, la garantie d’achèvement ne serait pas d’actualité et ne s’appliquerait pas.

 

Quant à l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, elle indique qu’il n’existe aucun retard et aucun inachèvement et que les parties demanderesses ne peuvent pas invoquer un plausible litige futur.

Elle ajoute que la mesure d’instruction n’est pas utile ni pour les vices étant donné que le chantier est en cours.

 

Elle conteste tout motif légitime et conclut à l’absence de mesure pertinente et utile.

 

Quant à l’article 932 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, elle soutient qu’il n’y a pas d’urgence et que la demande est sérieusement contestable pour les motifs ci-avant exposés.

 

Quant à l’article 933 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, la société SOCIETE1.) SARL conteste tout trouble manifestement illicite alors que l’impossibilité de livrer n’est pas établie ni son refus.

 

Pour le cas où une expertise serait ordonnée, la société SOCIETE1.) SARL relève que beaucoup de points de la mission proposée relèvent du fond de l’affaire et non pas de la compétence d’un expert qui ne peut connaître ni du fond d’un litige, ni se prononcer sur des points juridiques.

 

Comme exemples, elle cite les points 13 et 14 suivant lesquels l’expert devrait déterminer le délai de livraison.

 

Si une expertise était ordonnée, elle demande à libeller une mission classique se concentrant sur les vices et malfaçons.

 

Concernant la demande en nomination d’un expert basée sur les stipulations contractuelles relatives à la garantie d’achèvement, elle conclut à titre principal qu’elles ne constituent pas une base légale de référé.

 

A titre subsidiaire, elle soutient qu’en tant que partie contractante à la garantie d’achèvement, elle demande la preuve du non-accord des parties et du fait que les parties adverses ont demandé de constater un défaut d’achèvement auprès d’elle et de la SOCIETE2.), conditions non remplies en l’espèce.

 

Concernant les photographies, elle soutient qu’elles ne sont pas d’actualité et que les travaux sur le chantier ont avancé.

 

Elle conteste l’arrêt du chantier avant les congés collectifs et  qu’un tel arrêt de chantier soit démontré par le courrier de la Commune de ADRESSE8.).

 

Concernant les stipulations contractuelles, à savoir la clause 2) des garanties d’achèvement invoqués, la SOCIETE2.) soutient qu’elle n’a pas connaissance que les acquéreurs auraient préalablement à l’assignation en référé sollicité l’accord de toutes les parties sur la désignation amiable d’une personne qualifiée.

 

Pour la définition du terme d’achèvement, elle renvoie à l’article 1601-1 du Code civil et soutient que les travaux sont actuellement toujours en cours.

 

Elle fait valoir que le terme « inexécution par le vendeur de son obligation d’achèvement » renvoie à une défaillance définitive et non pas à un simple décalage temporel dans l’exécution d’une obligation qui demeure en cours d’accomplissement et qu’il renvoie à une absence d’exécution et non pas à une exécution lente ou imparfaite.

 

A défaut de preuve que les conditions prévues par le texte de la garantie sont remplies, la demande en nomination d’un expert sur base de cette garantie ne serait pas fondée.

 

Quant à la demande basée sur l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, elle expose que les conditions ne sont pas remplies et que les demandeurs ne peuvent pas se prévaloir d’une situation d’inachèvement nécessitant des mesures probatoires étant donné que le chantier progresse toujours.

 

Quant à la demande basée sur l’article 932 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, elle conteste le caractère urgent et elle ajoute que la demande est sérieusement contestable en l’état actuel dès lors que la preuve d’un non-respect des délais par la société SOCIETE1.) SARL respectivement la réalité d’un inachèvement n’est pas rapportée.

 

Quant à la demande basée sur l’article 933 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, elle soutient que rien n’indique qu’il y a refus ni qu’il y a une impossibilité définitive d’achever la construction ni que le délai convenu est dépassé, de sorte que les conditions posées par cet article ne sont pas remplies.

 

A titre subsidiaire, elle propose la mission d’expertise suivante :

 

1.      prendre inspection de la construction érigée sur le terrain sis à ADRESSE6.),

ADRESSE6.) inscrit au cadastre comme suit : Commune de ADRESSE8.), Section JB de ADRESSE8.) n ° NUMERO3.), lieu -dit « ADRESSE7.) », et décrire l'état actuel de cette construction ; le cas échéant en décrire l'état d'achèvement ou d'inachèvement ;

2.      en tenant compte des documents contractuels et en particulier de la notice descriptive/cahier des charges, dresser un état des lieux détaillé des vices, défauts de conformité, malfaçons, dégâts et inachèvements affectant la construction en distinguant selon que les postes concernés :

-         relèvent plutôt d'une absence d'ouvrage ou d'élément d'équipement prévu dans le cahier des charges initial ou

-         concernent un ajout ou un supplément -quantitatif ou qualitatif- convenu avec les acquéreurs, ou bien

-         relèvent plutôt d'un vice de construction, d'un défaut de conformité, d'une malfaçon, d'une mauvaise réalisation, de dégâts affectant la construction actuelle, et dans ce cas, en déterminer les causes et origines,

3.      sur base de devis détaillés, déterminer les travaux nécessaires pour remédier de façon durable aux vices, défauts de conformité, malfaçons, dégâts qui seraient constatés, et en évaluer le coût (et la durée) ;
4.      sur base de devis détaillés, déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux prétendus inachèvements qui seraient constatés et en évaluer le coût, en ventilant selon qu’il s'agit de postes à achever:

-         qui sont prévus au contrat initial (dont notice descriptive / cahier des charges) ;

-         qui concernent des ouvrages ou équipements indispensables à la destination de l’immeuble ;

-         qui concernent des ajouts ou suppléments convenus entre les acquéreurs et le promoteur/ constructeur ;

 

dire que l'expert pourra s'entourer de tous renseignements utiles à l’accomplissement

de la mission lui confiée et entendre des tierces personnes.

 

 

Appréciation

Les demandeurs agissent principalement sur base des stipulations contractuelles de la garantie d’achèvement pour voir ordonner une expertise.

La garantie d’achèvement (convention de cautionnement) entre la SOCIETE2.) et les époux ALIAS1.) a été conclue le 28 octobre 2020.

La garantie d’achèvement (convention de cautionnement) entre la SOCIETE2.) et les époux ALIAS2.) a été conclue le 28 octobre 2020.

La garantie d’achèvement (convention de cautionnement) entre la SOCIETE2.) et les époux ALIAS3.) a été conclue le 19 novembre 2020.

Chacune des conventions précitées comporte les stipulations suivantes :

« 2) La garantie d’achèvement ne pourra être invoquée par l’acquéreur que sur constatation du défaut d'achèvement, soit par toutes les parties en cause (vendeur, acquéreur, garant) soit par une personne qualifiée.

B) La constatation par une personne qualifiée se fera en cas de non-accord des parties. Cette personne sera désignée soit par les parties, soit à la requête de toutes les parties, sinon de la partie la plus diligente, les autres dûment appelées, par ordonnance non susceptible de recours du président du tribunal d'arrondissement du lieu de l'immeuble (... ). »

Ces stipulations contractuelles prévoient les conditions d’application de la garantie d’achèvement qui ne pourra être invoquée que sur constatation du défaut d’achèvement, qui se fera en cas de non-accord des parties par une personne qualifiée désignée par ordonnance non susceptible de recours du président du tribunal d'arrondissement du lieu de l'immeuble (... ). »

Cette disposition contractuelle prévoit une procédure spéciale devant le président du tribunal d’arrondissement de Luxembourg qui est saisi par voie de requête et dont l’ordonnance n’est pas susceptible de recours.

En l’espèce, les demandeurs ont saisi le président du tribunal d’arrondissement, siégeant en matière de référé, par voie d’assignation et l’ordonnance qui sera rendue est susceptible de recours.

La demande visant la constatation du défaut d'achèvement basée sur les dispositions contractuelles précitées est dès lors irrecevable pour ne pas avoir été introduite régulièrement devant le président du tribunal d’arrondissement de Luxembourg.

La demande visant les autres volets de l’expertise est également irrecevable sur base des stipulations contractuelles précitées qui ne visent pas la compétence du juge des référés saisi par assignation et rendant une ordonnance susceptible de recours.

Les demandeurs agissent ensuite sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé […] », notamment par voie de référé.

L’article 350 est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi soumis ni à la condition d’urgence, ni à la condition d’absence de contestation sérieuse et ne doit répondre qu’aux exigences posées par ledit texte.

Les conditions d’application de l’article 350 sont les suivantes :

-       du fait dont il s’agit de conserver ou d’établir la preuve doit dépendre la solution d’un litige,

 

-       le motif pour établir ce fait ou pour en conserver la preuve doit être légitime,

 

-       la mesure d’instruction sollicitée doit être légalement admissible,

 

-       elle doit être demandée avant tout procès au fond concernant le fait dont il échet d’établir ou de conserver la preuve.

 

Il convient d’abord de relever que la mesure d’instruction sollicitée est légalement admissible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, et que, d’après les renseignements fournis par les parties, il n’y a pour l’instant pas encore de procès au fond concernant les faits dont les demandeurs visent à établir la preuve.

Le demandeur doit, pour prospérer sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, justifier d’un motif légitime à sa demande, qui doit tendre à la conservation ou à l’établissement de faits en vue d’un litige déterminable mais ultérieur (Jacques et Xavier VUITTON, Les référés, Editions du Juris-classeur, 2003, n° 532).

A la nécessité du motif légitime s’ajoute celle du caractère opérant, de la pertinence de la mesure sollicitée. Le demandeur est ainsi tenu de démontrer, outre la légitimité de la mesure sollicitée, qu’elle est pertinente, c’est-à-dire adaptée, utile et proportionnée au litige ultérieur.

L’utilité de la mesure demandée s’apprécie au regard des faits caractérisant le motif légitime. L’adéquation de la mesure aux circonstances justifiant l’action au fond, les faits allégués, et sur lesquels porte la mesure d’instruction, doivent être suffisamment plausibles pour justifier les mesures.

Les faits à établir ou à préserver, et donc les mesures sollicitées, doivent être pertinents dans le litige éventuel futur et utile à la solution de ce litige.

 Un lien doit donc être caractérisé par le demandeur entre le litige futur, la mesure sollicitée et les faits qui en sont à l’origine. A défaut, la mesure doit être rejetée (cf. Jacques et Xavier VUITTON, Les référés, Editions du Juris-classeur, 2003, n° 548 à 555)

La jurisprudence luxembourgeoise a par ailleurs, à maintes reprises, rappelé que les faits fondant le futur litige envisageable doivent être suffisamment plausibles et caractérisés pour justifier l’intervention du juge. Cette exigence permet d’éviter de pervertir l’institution du référé probatoire, en empêchant qu’il ne devienne qu’un simple moyen de pression ou un moyen de poursuivre des buts étrangers à sa raison d’être. Une telle exigence est indispensable à la cohérence de l’institution, à défaut de quoi les conditions de recours au référé probatoire pourraient être facilement contournées par l’allégation d’un litige faux ou sans raison d’être (Cour d’appel, 27 février 2008, Pas. 34, p. 162).

 

Ainsi, une demande de mesure d’instruction préventive ne peut pas être accueillie lorsque les faits dont on souhaite découvrir et prouver l’existence, relèvent de la simple hypothèse et ne présentent pas un caractère de plausibilité suffisant.

Les demandeurs indiquent que la nomination d’un expert judiciaire constitue le préalable nécessaire à l’activation de la garantie bancaire de la SOCIETE2.) et aussi pour établir le point de départ précis du retard et en quantifier les conséquences financières.

Il y a lieu de relever que seul le défaut d’achèvement permet d’activer la garantie d’achèvement.

Les parties défenderesses contestent le défaut d’achèvement et font valoir que le chantier était en cours avant le congé collectif.

Il ressort des pièces versées qu’il y a eu des fermetures de chantier, la faillite de la société SOCIETE3.), la faillite de la société SOCIETE5.) SARL et que le chantier était censé reprendre postérieurement au mois de mai 2026.

Face aux contestations des parties défenderesses, aucun élément du dossier ne permet de retenir que le chantier n’ait pas repris postérieurement au mois de mai 2026.

La société SOCIETE1.) SARL fait valoir qu’il existe plusieurs causes de suspension du délai de livraison et que le retard allégué n’est pas établi, le délai de 22 mois ouvrables étant toujours en cours.

Face aux contestations des parties défenderesses, les éléments fournis par les demandeurs ne permettent pas de constater un caractère de plausibilité suffisant du dépassement du délai d’achèvement et de l’existence du défaut d’achèvement.

À l’appui de leur demande, les demandeurs versent également des photographies concernant le bien des époux ALIAS1.), non datées, qui montrent des traces des moisissures sur les murs et une stagnation d’eau en dehors de l’immeuble ainsi que des câbles non raccordés.

Face aux contestations adverses, ces seules photographies ne permettent pas de rendre suffisamment plausible l’existence des désordres allégués en tant que faits susceptibles de fonder un litige futur entre les parties.

Aucun autre élément de preuve n’est versé aux fins d’établir la réalité des désordres évoqués dans l’assignation.

Concernant l’immeuble des époux ALIAS2.) et celui des époux ALIAS3.), aucune pièce n’est versée.

Dans ces conditions, il faut retenir que les demandeurs restent en défaut de justifier d’un motif légitime, de sorte que leur demande est irrecevable sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile.

A titre subsidiaire, les demandeurs agissent sur base de l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que : « Dans les cas d’urgence, le président du tribunal d’arrondissement, ou le juge qui le remplace, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d'un différend ».

Le référé-urgence présuppose la réunion de deux conditions, l’une relative à l’urgence, l’autre relative à l’absence de contestation sérieuse.

Le juge des référés peut se baser sur un contrat clair et précis pour ordonner la mesure sollicitée par une partie à ce contrat. Ses pouvoirs cessent toutefois lorsqu’il s’agit d’interpréter les obligations contractuelles assumées de part et d’autre, d’apprécier si elles furent exécutées ou non et surtout lorsqu’il y a lieu de se prononcer sur les conséquences d’une éventuelle inexécution. Seul le juge du fond a le pouvoir de se prononcer à ce sujet (Cour d’appel, 21 décembre 1999, n° 23453 du rôle).

En l’occurrence, il ressort des actes notariés versés un délai d’achèvement de 22 mois ouvrables à compter de la date de début des travaux. Les parties ont aussi prévu que la date ultime pour débuter les travaux sera le 1er décembre 2020, sauf en cas de résultat positif aux tests « Amiante », auquel cas le début des travaux sera décalé de deux mois ouvrables.

Des causes légitimes de suspension du délai de livraison y sont prévus notamment les intempéries, la grève, la mise en règlement judiciaire ou en liquidation des biens des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux relatifs, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que ces injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur).

En l’espèce, les parties demanderesses restent d’abord en défaut d’établir, face aux contestations émises par la société SOCIETE1.) SARL et la SOCIETE2.) que le délai d’achèvement, calculé conformément aux prévisions contractuelles, c’est-à-dire en comptant uniquement les jours ouvrés, soit actuellement venu à échéance. Elles ne rapportent donc pas la preuve du manquement contractuel allégué.

La question de savoir si et dans quelle mesure les différents faits invoqués par la société SOCIETE1.) SARL peuvent constituer une cause légitime de suspension du délai d’achèvement et, partant, justifier une prorogation du délai d’achèvement, nécessite un examen plus approfondi des éléments de fait et de droit gisant à la base de la demande, examen qui relève toutefois de la seule compétence des juges du fond.

Il résulte des développements faits ci-avant que la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) est sérieusement contestable et paraît même non fondée en l’état actuel, dès lors que la preuve de la faute contractuelle alléguée, à savoir le non-respect du délai d’achèvement, n’est pas rapportée.

Une autre condition est l’urgence.

L’urgence est impliquée par la nécessité qu’il doit y avoir pour empêcher un dépérissement des preuves qui risquerait de se produire, si d’ores et déjà le juge des référés n’ordonnait pas la mesure d’instruction sollicitée.

La matière de l’expertise sollicitée en référé sur le fondement de l’urgence se confond avec le caractère imminent de la disparition de traces matérielles qu’il s’agit de constater, le caractère proche de l’évanouissement d’un état de fait dont il y a lieu de conserver ou d’établir la preuve, l’imminence de la perte d’une preuve tangible résultant de la nature intrinsèque de la chose ou du fait à prouver.

Les demandeurs n’établissent aucun risque de dépérissement ou de disparition des preuves rendant nécessaire, dès à présent et avant tout procès au fond, la mise en œuvre de l’expertise sollicitée.

Dans ces conditions, la demande est également irrecevable sur base de l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

Les demandeurs agissent à titre plus subsidiaire sur base de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, aux termes duquel « [l]e président, ou le juge qui le remplace, peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Il y a deux cas d’ouverture distincts à cette action, à savoir s’il y a lieu de prévenir un dommage imminent et ensuite en cas de trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent est la voie de fait dont les circonstances font admettre qu’elle est sur le point de se produire et qu’il faut prévenir par des mesures appropriées. Le trouble manifestement illicite est la voie de fait qui s’est déjà produite et qu’il s’agit de faire cesser le plus souvent par une mesure de remise en état.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que le refus, respectivement l’impossibilité non justifiée du vendeur de livrer les appartements conformément aux stipulations contractuelles et dans le délai convenu, malgré mise en demeure, restée sans effet, caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 933 du Nouveau Code de procédure civile.

On se situe donc dans le deuxième cas de figure, celui où la voie de fait, à la supposer établie, s’est déjà produite, de sorte qu’il y aurait lieu de la faire cesser.

Les mesures réclamées sur base de l’alinéa 1er de l’article 933 du Nouveau Code de procédure civile ne sont pas subordonnées à la preuve de l’urgence, les conditions ayant trait à l’imminence du dommage et au caractère manifestement illicite du trouble se suffisant à elles-mêmes dans la mesure où il est toujours pressant de prévenir pareil dommage et de mettre un terme à l’illicéité manifeste (Cour d’appel, 21 novembre 2018, Pas. 39, p. 695 ; Cour d’appel, 21 janvier 1997, Pas. 30, p. 247).

Le trouble manifestement illicite est, au sens de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile, toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement d’une interdiction les protégeant. Le trouble consiste dans un acte ou une abstention s’inscrivant en méconnaissance de l’ordre juridique établi, qu’il faut, d’une part, faire cesser pour être inadmissible en tant que constituant une illicéité grossière. Il s’agit, d’autre part, de préserver ou de rétablir un statu quo avant l’intervention du juge du fond (Cour d’appel, 18 mars 2020, Pas. 39, p. 632 ; Cour d’appel, 16 décembre 2015, Pas. 37, p. 828 ; Cour d’appel, 2 décembre 2015, Pas. 37, p. 811).

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que le refus, respectivement l’impossibilité non justifiée du vendeur de livrer les appartements conformément aux stipulations contractuelles et dans le délai convenu, malgré mise en demeure restée sans effet, caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 933 du Nouveau Code de procédure civile.

Au vu des développements qui précèdent, il n’est pas établi que la société SOCIETE1.) SARL ait refusé de livrer les appartements conformément aux stipulations contractuelles et dans le délai convenu ni qu’il y ait impossibilité non justifiée du vendeur de livrer les appartements conformément aux stipulations contractuelles et dans le délai convenu.

A défaut de preuve d’un trouble manifestement illicite, la demande est à déclarer irrecevable sur base de l’article 933, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que : « [l]orsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine ».

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15 du registre, JTL 2015, p. 166).

Au vu de l’issue de la présente instance, la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) en allocation d’une indemnité de procédure n’est pas fondée.

                                       

                                      P  A  R     C  E  S     M  O  T  I  F  S

 

 

Nous Patricia LOESCH, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement,

recevons la demande en la forme ;

Nous déclarons compétent pour en connaître ;

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par provision,

déclarons la demande irrecevable sur toutes les bases légales invoquées ;

déboutons PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant appel et sans caution ;

laissons les frais de l’instance à charge de PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.).