No. Rôle: TAL-2026-02533

No. 2026TALREFO/00426

du 2 octobre 2026

 

Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 2 octobre 2026, tenue par Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, assistée de la greffière assumée Carole STARCK.

 

DANS LA CAUSE

 

E N T R E

 

PERSONNE1.), demeurant à ADRESSE1.)

 

élisant domicile en l’étude de Maître Jean-Luc SCHAUS, avocat, demeurant à Luxembourg,

 

partie demanderesse comparant par Maître Jean-Luc SCHAUS, avocat, demeurant à Luxembourg,

 

E T

 

1.             la société anonyme SOCIETE1.) SA, ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représenté par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

 

2.             PERSONNE2.), notaire, demeurant professionnellement à L-ADRESSE3.),

 

 

F      A      I      T      S   :

A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du lundi après-midi, 18 mai 2026, Maître Jean-Luc SCHAUS donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite et exposa ses moyens.

 

Maître Franz SCHILTZ et Maître Claude SCHMARTZ furent entendus en leurs explications.

 

Le juge refixa l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique des référés ordinaires du lundi après-midi, 15 juin 2026.

 

Après une remise, l’affaire fut retenue à l’audience publique des référés ordinaire du lundi après-midi, 21 septembre 2026. A cette audience, Maître, Jean-Luc SCHAUS, Maître Franz SCHILTZ et Maître Claude SCHMARTZ furent entendus en leurs explications.

 

Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des référés de ce jour l’

 

O   R   D   O   N   N   A   N   C   E

 

qui suit:

 

Exposé du litige

 

Par exploit d’huissier de justice du 16 mars 2026, PERSONNE1.) a fait donner assignation à la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après « la SOCIETE1.) ») et au notaire PERSONNE2.) à comparaître devant la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir, sur le fondement de l’article 933, subsidiairement de l’article 932 alinéa 1er et encore plus subsidiairement de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, nommer un expert avec la mission :

-         d’évaluer la valeur vénale et la valeur marchande à la date du 1er juillet 2025 :

o       1) d’un local de commerce situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété dénommé « ALIAS1.) » sis à L-ADRESSE4.), d'une surface utile selon cadastre de 99,93 mètres carrés et d’un emplacement intérieur de 17,76 mètres carrés et

o       2) d’une maison d'habitation avec toutes ses appartenances et dépendances sise à L-ADRESSE5.) avec la précision pour la maison à ADRESSE6.), « d’évaluer la valeur de cet immeuble pour une personne telle que Monsieur PERSONNE1.), qui est domicilié dans l’immeuble adjacent à savoir le n° ADRESSE1.) » ; et

-         d’évaluer le loyer typique de ces propriétés sur le marché locatif.

 

Aux termes de son assignation, PERSONNE1.) réclame encore la condamnation des parties assignées aux frais et dépens de l’instance et sollicite l’exécution provisoire sur minute de l’ordonnance à intervenir.

 

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) explique avoir le 14 septembre 2022 signé un contrat de prêt pour une durée indéterminée avec la SOCIETE1.) pour le montant en principal de 500.000.- euros et avoir accordé en garantie à cette dernière une hypothèque avec clause de voie parée sur le local de commerce à ADRESSE7.) et sur 4 parkings ainsi que sur la maison à ADRESSE6.) ; qu’un commandement de payer a été signifié le 26 mars 2025 à PERSONNE1.) ; que la SOCIETE1.) a résilié le contrat de prêt au courant de l’année 2025 ; que début avril 2025, la SOCIETE1.) a chargé le notaire Josine PAULY d’organiser la mise en enchères du local commercial à ADRESSE7.) et de l’immeuble à ADRESSE6.) ; que le cahier des charges dressé le 13 mai 2025 par le notaire PERSONNE2.) a été signifié à PERSONNE1.) le 19 mai 2025 ; que le 4 juin 2025, le local commercial à ADRESSE7.) a été adjugé à PERSONNE3.) pour la somme de 310.000.- euros et l’immeuble à ADRESSE6.) a été adjugé à PERSONNE4.) pour 126.000.- euros ; que suite à une déclaration de surenchère effectuée par la SOCIETE1.) concernant le local commercial à ADRESSE7.), lors de la seconde enchère tenue le 2 juillet 2025, PERSONNE3.) s’est vu attribuer ledit local pour 362.000.- euros ; que PERSONNE1.) estime que par rapport à ses expertises unilatérales commandées pour déterminer la valeur vénale des deux objets immobiliers vendus par adjudication publique, la différence s’élèverait à 347.000.- euros et que PERSONNE1.) envisage d’initier une action en responsabilité contractuelle contre la SOCIETE1.) ainsi qu’une action en responsabilité délictuelle contre le notaire PERSONNE2.).

 

A l’audience des plaidoiries du 18 mai 2026, PERSONNE1.) a renoncé aux bases légales des articles 933 et 932 du Nouveau Code de procédure civile et a déclaré maintenir comme fondement légal à sa demande d’expertise le seul article 350 du même code.

 

A cette audience, le notaire PERSONNE2.) a conclu à l’irrecevabilité de la mesure d’instruction faute pour PERSONNE1.) d’avoir mis en cause les actuels propriétaires du local commercial, de l’emplacement intérieur et de l’immeuble à ADRESSE6.) alors que les expertises portent sur ces immeubles et qu’un accès à ces derniers doit pouvoir être garanti à l’expert à désigner. Pour justifier l’irrecevabilité, le notaire a relevé que « Doit être assignée dans le cadre du référé probatoire la personne qui supportera l’exécution de la mesure sollicitée. Cette dernière n’est pas forcément celle qui sera défenderesse au futur procès au fond en vue duquel la mesure est sollicitée ». Le notaire s’est basé sur un arrêt référé no 160/18-VII du 7 novembre 2018 (numéro CAL-2018-00295 du rôle), sur la doctrine française et un arrêt de la Cour de cassation française du 27 février 2014 (Cass. 2ème civ., n° 13-10.013).

 

Le notaire PERSONNE2.) a encore contesté tout motif légitime et toute pertinence de la mesure d’expertise sollicitée en ce que l’expert ne pourra pas accéder aux immeubles à expertiser faute pour les actuels propriétaires de ces derniers de se trouver dans la présente procédure.

 

La SOCIETE1.) a développé les mêmes moyens que ceux plaidés par le notaire PERSONNE2.).

 

Face au moyen d’irrecevabilité soulevé, PERSONNE1.) a sollicité la refixation de l’affaire pour contrôle ou radiation. L’affaire fut remise au 15 juin 2026, date à laquelle le mandataire de PERSONNE1.) a sollicité sa fixation pour plaidoiries au 21 septembre 2026.

 

A l’audience des plaidoiries du 21 septembre 2026, faute pour PERSONNE1.) d’avoir mis en intervention les actuels propriétaires des immeubles à expertiser, il a été convenu, de commun accord avec l’ensemble des parties, de limiter les débats à la recevabilité de l’expertise, respectivement à sa pertinence eu égard à la non mise en cause des actuels propriétaires.

 

PERSONNE1.) fait valoir que les actuels propriétaires des immeubles à expertiser ne doivent pas être partie à la présente instance dans la mesure où ils ne seront pas défendeurs potentiels au futur procès.

 

Appréciation

 

• Demande d’expertise

 

En l’espèce, PERSONNE1.) sollicite, sur le fondement de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, la désignation d’un expert aux fins de déterminer la « valeur vénale et la valeur marchande » à une date déterminée des biens immobiliers adjugés, cette mesure étant destinée à établir un élément de preuve dans la perspective d’une éventuelle action en responsabilité dirigée contre le notaire ayant procédé à ladite adjudication et contre la SOCIETE1.).

 

La SOCIETE1.) et le notaire PERSONNE2.) concluent à l’irrecevabilité de la mesure d’expertise sollicitée, à défaut de mise en cause des propriétaires actuels.

 

L’article 350 du Nouveau Code de procédure civile dispose que :

 

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, […] en référé ».

 

L’article 350 précité est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi soumis ni à la condition d’urgence, ni à la condition d’absence de contestation sérieuse et ne doit répondre qu’aux exigences posées par ledit texte.

 

Le régime des mesures d’instruction in futurum suit la rédaction de l’article 350, dont chaque terme est important : à condition qu’aucun procès au fond n’ait déjà été engagé (1.), le demandeur doit démontrer l’existence d’un motif légitime (2.) d’obtenir du juge l’octroi de mesures qui doivent être légalement admissibles (3.).

 

Il convient de noter d’emblée que la mesure d’instruction sollicitée (expertise) est légalement admissible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, de sorte que la dernière condition se trouve remplie.

 

Le caractère préparatoire de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, en ce que sa mise en œuvre doit être utile à une instance ultérieure, justifie que la demande doive être introduite « avant tout procès ». L’existence d’une instance au fond fait ainsi obstacle à l’application de l’article 350. Cette condition tenant à l’absence d’un procès au fond est également remplie en l’espèce.

 

Le demandeur doit encore justifier d’un motif légitime à sa demande, qui doit tendre à la conservation ou à l’établissement de faits en vue d’un litige déterminable mais ultérieur.

 

Le motif légitime exigé par cette disposition légale est fonction de la plausibilité d'un procès au fond et de l’utilité, dans cette perspective, de la mesure d’instruction sollicitée. Une contestation sérieuse sur la recevabilité ou le bien-fondé de la demande susceptible d'être portée ensuite devant le juge du fond ne fait pas obstacle à la mesure d’instruction sollicitée sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile (Cass. n° 34/16 du 24.3.2016, numéro 3617 du registre).

 

Il y a motif légitime au sens de la loi s’il n’est a priori pas exclu que des faits ou des éléments dont l’on veut établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution d’un éventuel procès au fond entre parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir une influence sur la solution du litige. Le juge est souverain pour apprécier le motif légitime qui constitue la seule condition positive du recours à une mesure d’instruction in futurum.

 

A la nécessité du motif légitime s’ajoute celle du caractère opérant, de la pertinence de la mesure sollicitée. Le demandeur est ainsi tenu de démontrer, outre la légitimité de la mesure sollicitée, qu’elle est pertinente, c’est-à-dire adaptée, utile et proportionnée au litige ultérieur qui la requiert. En d’autres termes, le demandeur doit établir l’existence de son intérêt probatoire.

 

La qualité de la personne visée par la mesure est indifférente : personnes publiques et privées sont tenues d’apporter leur concours ; et il n’est pas nécessaire que la personne qui supporte la mesure soit le défendeur du futur procès en vue duquel la mesure est sollicitée (JurisClasseur Procédure civile, Fasc. 1300-15 : Référés spéciaux, §21).

 

Doit être assignée dans le cadre du référé probatoire la personne qui supportera l’exécution de la mesure sollicitée. Cette dernière n’est pas forcément celle qui sera défenderesse au futur procès au fond en vue duquel la mesure est sollicitée (CA, 7ème chambre, arrêt no 160/18-VII du 7 novembre 2018, numéro CAL-2018-00295 du rôle).

 

Il est constant que les immeubles à expertiser ont entre-temps été acquis par des tiers, qui en sont actuellement propriétaires.

 

La mission sollicitée implique une visite des lieux et l’accès de l’expert aux immeubles.

 

Or, les propriétaires actuels n’ont pas été mis en cause dans la présente procédure et ne sont dès lors pas partie aux opérations d’expertise envisagées.

 

Dans ces conditions, la mesure sollicitée ne peut être exécutée de manière effective et contradictoire, le juge des référés ne pouvant ordonner à l’égard d’une personne demeurée étrangère à l’instance une mesure impliquant l’accès à son immeuble.

 

Il s’ensuit que, si l’absence de mise en cause des propriétaires actuels ne saurait, en elle-même, entraîner l’irrecevabilité de la demande fondée sur l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, elle fait obstacle en l’état - face au refus catégorique exprimé par PERSONNE1.) lors des plaidoiries de mettre en cause les actuels propriétaires - à ce qu’il soit fait droit à la mesure d’expertise sollicitée.

 

La demande d’expertise est partant à rejeter en l’état pour être matériellement irréalisable.

 

Dans ces conditions, le caractère utile de la mesure sollicitée laisse d’être établi.

 

La demande est par conséquent à rejeter, faute pour la partie demanderesse de justifier d’un motif légitime au sens de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile.

 

• Demandes d’indemnités de procédure

 

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que : « [l]orsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine ».

 

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15 du registre, JTL 2015, p. 166).

 

A l’audience du 21 septembre 2026, la SOCIETE1.) et le notaire PERSONNE2.) ont requis la condamnation reconventionnelle de PERSONNE1.) à leur payer à chacun une indemnité de procédure de 1.250.- euros sur le fondement de l’article 240 précité.

 

La SOCIETE1.) et le notaire PERSONNE2.) ayant été contraints d’assurer la défense de leurs intérêts en justice, il serait inéquitable de laisser à leur charge l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’ils ont dû exposer. Leur demande en obtention d’une indemnité de procédure est partant justifiée dans son principe. Compte tenu de l’envergure du litige, de son degré de difficulté et des soins y requis, la demande de la SOCIETE1.) et du notaire PERSONNE2.) est fondée chacune pour un montant fixé à 1.000.- euros.

 

• Demande d’exécution provisoire sur minute

 

La partie requérante sollicite encore l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir nonobstant appel ou opposition, sur minute et avant enregistrement et sans caution.

 

 

La partie requérante n’ayant cependant pas établi la nécessité de l’exécution provisoire de la présente ordonnance au seul vu de la minute, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, de sorte que conformément à l’article 938 alinéa 3 du Nouveau Code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire sans caution, étant précisé qu’en vertu du même article ladite ordonnance est signée sans retard et expédiée sans délai, même avant l’enregistrement.

 

 

P  A  R     C  E  S     M  O  T  I  F  S

 

 

Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement,

 

recevons la demande en la forme ;

 

Nous déclarons compétente pour en connaître ;

 

la rejetons ;

 

condamnons PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA une indemnité de procédure de 1.000.- euros ;

 

condamnons PERSONNE1.) à payer au notaire PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 1.000.- euros ;

 

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de recours et sans caution ;

 

condamnons PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.