Texte pseudonymisé
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No. Rôle: TAL-2026-06068
No. 2026TALREFO/00427
du 2 octobre 2026
Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 2 octobre 2026, tenue par Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, assistée de la greffière assumée Carole STARCK.
DANS LA CAUSE
E N T R E
élisant domicile en l’étude de Maître Brice OLINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,
parties demanderesses comparant par Maître Vincent RICHARD, avocat, en remplacement de Maître Brice OLINGER, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,
E T
parties défenderesses sub 1) à 2) comparant par Maître Enzo MARTINELLI, avocat, en remplacement de Maître Robert LOOS, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,
partie défenderesse sub 3) comparant par Maître Vincent RICHARD, avocat, en remplacement de Maître Max BECKER, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.
F A I T S :
A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du lundi après-midi,
21 septembre 2026, Maître Vincent RICHARD donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite et exposa ses moyens.
Maître Enzo MARTINELLI et Maître Vincent RICHARD furent entendus en leurs explications.
Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des référés de ce jour l’
O R D O N N A N C E
qui suit:
Procédure
Par exploits d’huissier de justice des 3 et 6 juillet 2026, PERSONNE1.) et son épouse
PERSONNE2.) (ci-après « les époux GROUPE1.) » ou « les Requérants ») ont fait donner assignation à 1) PERSONNE3.), à 2) PERSONNE4.) (ci-après « les consorts GROUPE2.) ») et à 3) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après « la société SOCIETE1.) ») à comparaître devant la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir nommer, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, un expert avec la mission suivante :
Prétentions et positions des parties
A l’appui de leur demande, les époux GROUPE1.) exposent :
- être propriétaires de la maison sise à L-ADRESSE1.), attenante à la maison jumelée sise à L-ADRESSE2.), appartenant aux consorts GROUPE2.) et laquelle a également été construite par la société SOCIETE1.) ;
- que suite à leur emménagement dans leur maison en 2013, ils ont constaté des infiltrations d’eau;
- qu'en 2019 la société SOCIETE1.) est intervenue sur leur terrasse située au premier étage à l'arrière de la maison (côté jardin), laquelle se trouve au-dessus de leur salon;
- que cette dernière a notamment mis en place des avaloirs sur ladite terrasse, des grilles d'écoulement tout le long des socles de leurs portes-fenêtres et raccordées directement avec les avaloirs, remplacé les gravillons par du gravier roulé et mis en place un trop-plein;
- que les époux GROUPE1.) ont insisté à ce que les mêmes travaux soient faits sur la terrasse voisine de la maison appartenant aux consorts GROUPE2.) ;
- que malgré leur demande, ni la société SOCIETE1.), ni les consorts GROUPE2.) ont jugé utile de procéder à ces travaux;
- que les problèmes d'infiltration dans le salon de la maison des Requérants, lequel se trouve juste en-dessous de leur terrasse et qui est directement avoisinant à la terrasse des consorts GROUPE2.) avaient fortement diminué ces dernières années;
- que les Requérants estimaient à tort que le problème était résolu et que les auréoles constatées sur le plafond de leur salon étaient dues à un reste d'humidité emprisonné dans la dalle sur laquelle se trouvent les terrasses;
- que néanmoins, le 19 juin 2026 à 16.00 heures, les Requérants ont constaté d'importantes infiltrations d'eau à l'endroit où avaient été constatées les infiltrations dans le passé;
- que selon les mesures prises par les Requérants, le plafond était humide à 100% et
- qu'il est nécessaire d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du présent litige.
A l’audience des plaidoiries du 21 septembre 2026, les Requérants indiquent qu’en date du 15 juillet 2026, date à laquelle il n’aurait pas plus, les consorts GROUPE2.) auraient vidé l’eau de leur piscine gonflable située sur leur terrasse et que cela aurait résulté en des infiltrations dans leur salon d’habitation, tel qu’en témoignerait les photos prises le 15 juillet 2026.
Ils font valoir que les trois experts n’ont fait aucune mesure intrusive et qu’ils souhaitent voir mettre la terrasse des consorts GROUPE2.) sous eau avec l’aide d’un traçant. Aucun des trois rapports ne pointerait l’origine des infiltrations d’eau, de sorte que leur intérêt probatoire serait donné.
Ils s’opposent à la demande de mise hors cause des consorts GROUPE2.) et estiment que la modification de la mission d’expertise proposée à titre plus subsidiaire et visant le rajout de la maison NUMERO2.) dans l’expertise serait juridiquement impossible, à défaut pour les propriétaires de cette maison de se trouver dans la présente procédure.
Les Requérants proposent la nomination de Christophe PEZZI du bureau d’expertises WIES comme expert.
Les consorts GROUPE2.) se rapportent à prudence de justice concernant la recevabilité en la forme de l’assignation.
Ils contestent tout vidage d’une piscine gonflable le 15 juillet 2026, de même que la date de prise des photos versées en pièces 6 et 7 par Maître Brice OLINGER.
Principalement, ils concluent à l’irrecevabilité de la demande d’expertise pour défaut d’intérêt probatoire au sens de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile au motif que les Requérants sont d’ores et déjà en possession de suffisamment d’éléments de preuve, à savoir :
Subsidiairement, les consorts GROUPE2.) concluent à leur mise hors cause dans la mesure où aucun des trois rapports techniques actuellement versés aux débats n'établirait que les infiltrations affectant la maison NUMERO3.) proviendraient des aménagements réalisés sur la propriété du NUMERO4.).
Plus subsidiairement, les consorts GROUPE2.) proposent l’ajout de divers points à la mission d’expertise, à savoir les termes « éventuels » au points 1) et 2) avant les termes vices et désordres, l’adjonction de la maison NUMERO2.) au point 2) de la mission et le rajout d’un point 5) relatif à l’établissement d’un rapport préliminaire.
La société SOCIETE1.) fait valoir qu’elle n’est partie à aucun des trois rapports établis et se rallie aux conclusions des demandeurs.
Appréciation
L’assignation, non autrement critiquée à cet égard, est recevable en la pure forme.
Les Requérants agissent sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, […] en référé ».
Le régime des mesures d’instruction in futurum suit la rédaction de l’article 350, dont chaque terme est important : à condition qu’aucun procès au fond n’ait déjà été engagé (1.), le demandeur doit démontrer l’existence d’un motif légitime (2.) d’obtenir du juge l’octroi de mesures qui doivent être légalement admissibles (3.).
Il convient de noter d’emblée que la mesure d’instruction sollicitée (expertise) est légalement admissible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, de sorte que la dernière condition se trouve remplie et qu’il est constant en cause qu’il n’y a pour l’instant pas encore de procès au fond concernant les faits dont les Requérants visent à établir la preuve.
Les Requérants doivent encore, pour prospérer sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, justifier d’un motif légitime à leur demande, qui doit tendre à la conservation ou à l’établissement de faits en vue d’un litige déterminable mais ultérieur.
Le motif légitime exigé par cette disposition légale est fonction de la plausibilité d'un procès au fond et de l’utilité, dans cette perspective, de la mesure d’instruction sollicitée. Une contestation sérieuse sur la recevabilité ou le bien-fondé de la demande susceptible d'être portée ensuite devant le juge du fond ne fait pas obstacle à la mesure d’instruction sollicitée sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile (Cass. n° 34/16 du 24.3.2016, numéro 3617 du registre).
Il y a motif légitime au sens de la loi s’il n’est a priori pas exclu que des faits ou des éléments dont l’on veut établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution d’un éventuel procès au fond entre parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir une influence sur la solution du litige. Le juge est souverain pour apprécier le motif légitime qui constitue la seule condition positive du recours à une mesure d’instruction in futurum.
A la nécessité du motif légitime s’ajoute celle du caractère opérant, de la pertinence de la mesure sollicitée. Le demandeur est ainsi tenu de démontrer, outre la légitimité de la mesure sollicitée, qu’elle est pertinente, c’est-à-dire adaptée, utile et proportionnée au litige ultérieur qui la requiert. En d’autres termes, le demandeur doit établir l’existence de son intérêt probatoire.
Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée (Cour d’appel, 10 juin 2020, n° CAL-2020-00196 du rôle ; Cour d’appel, 6 octobre 2021, n° CAL-2021-00344 du rôle ; citant Cass. fr. com., 18 févr. 1986 : Bull. civ. IV, n° 26 ; Gaz. Pal. 1986, 1, pan. jurispr. p. 109, note S. Guinchard et T. Moussa. – CA Orléans, 4 mars 1983 : D. 1983, p. 343, note Jeantin ; RTD civ. 1983, p. 785, obs. J. Normand).
En l’occurrence, les Requérants invoquent des infiltrations d’eau affectant le plafond de leur salon, situé sous la terrasse arrière de leur maison.
Les Requérants sont d’abord en possession d’un rapport d’intervention unilatéral de SOCIETE2.) du 14 novembre 2024, bureau mandaté par la société SOCIETE3.), assureur des Requérants.
Si le rapport précité est à qualifier d’expertise officieuse, dans la mesure où il a été établi à la demande unilatérale de l’assureur des Requérants et en dehors de toute décision judiciaire, le seul fait qu’il n’ait pas un caractère contradictoire ne justifie pas ipso facto la nomination d’un nouvel expert.
Ce rapport relève des infiltrations d'eau pluviale dans le salon du rez-de-chaussée de la maison NUMERO3.) après de fortes pluies mi-octobre 2024, retient que « les dispositions constructives ne permettent pas d’investiguer sans dépose importante l’étanchéité de la toiture couvrante accessible située au-dessus du salon » et préconise « avant toute recherche de suite destructive, nous conseillons d’investiguer la terrasse voisine mitoyenne de l’habitation N° NUMERO4.) afin de vérifier son fonctionnement et l’absence d’infiltrations d’eau ou d’humidité. »
Les Requérants disposent ensuite d’un rapport d'expertise contradictoire SOCIETE4.) du 5 août 2025, bureau mandaté par la société SOCIETE5.), assureur des consorts GROUPE2.), lequel retient, concernant la maison appartenant à ces derniers que « Un contrôle par hygromètre précise que tout est parfaitement sec et non dégradé dans ce logement sous l’ensemble de la terrasse. La thermographie infrarouge va dans ce sens. Les surfaces présentent des températures uniformes, signe que ce logement n’est pas dégradé, y compris au plus proche des raccords avec la terrasse voisine. Les caissons de volet et les châssis de fenêtre sont de bons signaux permettant de dire que la toiture-terrasse à l’étage est étanche. Il n’y a pas de coulée de salpêtre en provenance de la terrasse. Depuis l’extérieur, nous remarquons que les deux habitations sont séparées par un joint de tassement différentiel montant jusqu’au sous le couvre-mur de l’acrotère. En l’état, même en cas de problème ou d’inondation de la terrasse côté NUMERO4.), l’eau ne pourrait pas se propager vers le côté NUMERO3.) sans provoquer d’abord des répercussions visibles au NUMERO4.). (…) Dans le logement du premier étage, nous ne retrouvons aucune dégradation ou anomalie visible qui permettrait de remettre en cause l’étanchéité de cette terrasse. » Concernant la maison appartenant aux Requérants, le rapport retient que « Par hygrométrie et par caméra thermique, nous confirmons un point de passage d’humidité dans une pièce de vie sous la toiture-terrasse. Ce point est très éloigné de la mitoyenneté avec la terrasse du NUMERO4.) (au moins 6 mètres). » En conclusion, l’expert retient l’absence de dégradation dans la maison des consorts GROUPE2.) susceptible de remettre en cause l'étanchéité de leur toiture-terrasse en façade arrière du premier étage. Il indique que « cette première visite récuse, sur base des constations décrites dans ce rapport, que les problèmes du NUMERO3.) ne puissent provenir que du NUMERO4.), des conseils ont été donnés sur place pour tenter de trouver des améliorations non destructives à mettre en place en priorité du côté du NUMERO3.). Pour pouvoir attribuer un problème au NUMERO4.), il serait nécessaire de réaliser un sondage destructif du côté du NUMERO3.) à la base du mur mitoyen des deux terrasses. Cependant, cette proposition a suscité une forte opposition de la part des voisins. (…). Nous ne pouvons demander à engager des travaux de rénovation dans une maison saine sous prétexte que des dégradations persistent sur un point précis d’un plafond d’une pièce située à l’opposé d’un bâtiment voisin. »
Troisièmement, les Requérants disposent encore d’un rapport d'expertise préliminaire daté du 11 décembre 2025 établi par le bureau WIES mandaté conjointement par lettre collective signée des Requérants et de leur assureur ainsi que des consorts GROUPE2.) dans lequel l’expert Christophe PEZZI conclut que « La terrasse de la maison NUMERO4.), bien qu’imparfaitement entretenue, assure toujours sa fonction de drainage. Aucun élément ne permet d’établir un lien causal direct, probable et cohérent entre la terrasse et les dégâts relevés sur le plafond du salon situé au rez-de-chaussée de la maison NUMERO3.). Les dommages observés résultent très probablement d’une déficience di complexe isolant de type ETICS, combinée à un défaut d’étanchéité de la couvertine installée sur l’acrotère accolée au mur pignon de la maison NUMERO2.) Ce double dysfonctionnement favorise l’infiltration de l’eau pluviale, son cheminement dans les surfaces sensibles du bâtiment et, in fine, l’apparition des désordres constatés à l’intérieur. »
En complément à son rapport d’expertise du 11 décembre 2025, l’expert Christophe PEZZI précise encore dans son courriel du 20 décembre 2025 que « Concernant la relation causale alléguée entre les immeubles NUMERO4.) et NUMERO3.), aucun élément technique objectif ne permet, à ce stade, d'imputer l'origine des écoulements observés à l'immeuble NUMERO4.). Les constations réalisées permettent d'expliquer intégralement le phénomène par la configuration propre des évacuations de la terrasse concernée. Une mise sous eau, si elle devait être réalisée, ne saurait remettre en cause cette analyse dès lors qu'aucun indice d'infiltrations structurelles n'a été mis en évidence. »
Il ressort de l’ensemble de ces pièces qu’aucune dégradation n’a été constaté dans l’habitation des consorts GROUPE2.) susceptible de remettre en cause l’étanchéité de leur toiture-terrasse située à l’arrière de leur maison et il a été retenu que la terrasse du NUMERO4.) continue d'assurer sa fonction de drainage et qu'aucun lien n’est établi entre la terrasse du NUMERO4.) et les infiltrations d’eau au NUMERO3.).
Même si le problème d’infiltration dans l’habitation des Requérants demeure d’actualité, aucun expert n’a cependant retenu que ces infiltrations provenaient de la maison des parties défenderesses.
Au contraire, l’expert a retenu que, sur la base des constatations effectuées lors de cette première visite, il ne pouvait être retenu que les problèmes affectant l’immeuble des Requérants provenaient de la maison des consorts GROUPE2.) et a précisé que, pour pouvoir attribuer le problème à cette dernière, un sondage destructif devait être réalisé du côté de l’immeuble des Requérants.
Il n’est pas contesté que cette investigation n’a pas été réalisée, les Requérants s’y étant opposés.
L’expert Christophe PEZZI a encore retenu qu’une mise sous eau de la terrasse des parties défenderesses ne serait pas susceptible d'imputer l'origine des écoulements observés à l'immeuble NUMERO4.) en l’absence du moindre indice d'infiltrations structurelles au niveau de la maison des consorts GROUPE2.).
Il convient encore de relever que les Requérants ne font état, dans le cadre de la présente instance, d’aucun élément technique nouveau intervenu depuis les opérations d’expertise amiable qui serait de nature à remettre en cause les constatations des expertises ou à rendre plausible une origine des infiltrations dans la toiture-terrasse des parties défenderesses.
A noter que à cet égard que leur allégation quant à un vidage d’une piscine gonflable de la part des parties défenderesses en date du 15 juillet 2026 n’est, face aux contestations adverses, pas rapportées.
La seule persistance des infiltrations dans l’immeuble des Requérants ne saurait, à elle seule, constituer un élément de nature à établir ou à rendre suffisamment plausible que leur origine se trouve dans l’immeuble des parties défenderesses.
Il en va d’autant plus ainsi que les constatations effectuées contradictoirement dans l’immeuble de ces dernières n’ont révélé aucune dégradation susceptible de remettre en cause l’étanchéité de leur terrasse.
La mission d’expertise sollicitée à l’égard des parties défenderesses tend précisément à déterminer, le cas échéant après investigation de leur immeuble, l’origine des désordres affectant le plafond du salon des Requérants.
Or, au regard des constatations déjà effectuées et en l’absence de tout élément technique nouveau, les Requérants ne démontrent pas en quoi une nouvelle investigation de l’immeuble des parties défenderesses serait susceptible d’apporter un élément probatoire utile qui n’aurait pu être obtenu lors des opérations amiables.
La circonstance que l’expert amiable n’ait pas été en mesure de déterminer avec certitude l’origine des infiltrations ne suffit pas davantage à caractériser un motif légitime à l’égard des parties défenderesses.
En effet, un expert a précisément indiqué quelle investigation il estimait nécessaire pour pouvoir éventuellement attribuer les désordres à la maison des voisins, à savoir un sondage destructif du côté de l’immeuble des Requérants.
Cette investigation n’a pas été réalisée à la suite de l’opposition des Requérants eux-mêmes.
Les Requérants ne sauraient dès lors se borner à invoquer l’absence de détermination définitive de l’origine des infiltrations pour solliciter, à l’égard des parties défenderesses, une nouvelle mesure d’expertise, sans établir l’utilité d’investigations nouvelles dans leur immeuble.
Dès lors, compte tenu des investigations déjà réalisées contradictoirement et de l’absence d’élément technique nouveau, les Requérants ne justifient pas de l’utilité probatoire actuelle de la mesure sollicitée à l’encontre des parties défenderesses.
La condition tenant à l’existence d’un motif légitime n’étant ainsi pas remplie à leur égard, la demande d’expertise dirigée contre les consorts GROUPE2.) est à déclarer irrecevable.
La circonstance que la demande d’expertise soit dépourvue de motif légitime à l’égard des consorts GROUPE2.) ne fait pas obstacle à ce qu’elle soit examinée séparément à l’égard du constructeur, la société SOCIETE1.).
Il ressort en effet des éléments soumis au juge que la société SOCIETE1.) n’a pas participé aux opérations d’expertise amiable précitées et que l’origine des désordres affectant le plafond du salon des Requérants n’a pas été définitivement déterminée.
La mesure d’instruction n’étant pas autrement contestée et les conditions d’application de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile étant réunies au vu des pièces versées et des renseignements fournis, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise judiciaire et de nommer un expert avec la mission plus amplement détaillée au dispositif de la présente ordonnance, à l’exclusion de toute investigation nouvelle dans l’immeuble des consorts GROUPE2.).
Quant au choix de l’expert, le tribunal, qui dispose en la matière d’un pouvoir d’appréciation discrétionnaire, décide, au vu des éléments du dossier et des positions respectives exprimées par les parties à l’audience, de charger Christophe PEZZI comme expert.
Le référé probatoire étant institué dans l’intérêt essentiellement probatoire du (ou des) demandeur(s), il appartient aux époux GROUPE1.) de faire l’avance des frais d’expertise.
Les frais et dépens de l’instance de référé sont à réserver en l’état actuel de la procédure, étant donné que la reconnaissance des droits respectifs des parties dépend de l’instance au fond à introduire, le cas échéant, après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire.
P A R C E S M O T I F S
Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement,
recevons la demande de en la forme ;
Nous déclarons compétente pour en connaître ;
au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par provision, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile ;
la déclarons irrecevable en tant que dirigée contre PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ;
la déclarons recevable et fondée en tant que dirigée contre la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL ;
ordonnons une expertise et commettons pour y procéder l’expert Christophe PEZZI, demeurant professionnellement à L-8080 Bertrange, 89, route de Longwy,
avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé de :
disons que l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles à l’accomplissement de la mission lui confiée et entendre même des tierces personnes ;
disons qu’en cas de difficulté d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait rapport ;
ordonnons à PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) de payer à l’expert la somme de 2.000.- euros au plus tard le 10 novembre 2026 à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ou à un établissement de crédit à convenir entre parties au litige, et d’en justifier au greffe du tribunal ;
disons que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, l’expert devra Nous en avertir ;
disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance prise en Notre cabinet ;
disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 10 mai 2027 au plus tard ;
ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de recours et sans caution ;
réservons les droits des parties et les dépens.
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